【正文】 區(qū)經(jīng)貿(mào)整體發(fā)展布局。二街：即青島科技街，位于遼寧路，建成后，將成為市北區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)和工業(yè)生產(chǎn)區(qū)；青島地下中心商業(yè)街（901工程），建成后將成為集商貿(mào)、娛樂(lè)、飲食服務(wù)、交通于一體的大型地下綜合服務(wù)設(shè)施。三區(qū)：即遼寧路科技商業(yè)區(qū)、臺(tái)東商業(yè)中心區(qū)和敦化路特色商業(yè)區(qū)。 近年來(lái)，重點(diǎn)抓了棚戶(hù)區(qū)改造工程，％。四方區(qū)四方區(qū)成立于1951年，南靠市北區(qū)，北接李滄區(qū)，東臨嶗山區(qū)和市北區(qū)，西瀕膠州灣，全區(qū)海岸線(xiàn)長(zhǎng)7千米。經(jīng)濟(jì)概況，％。財(cái)政收入9517萬(wàn)元，％。交通狀況區(qū)內(nèi)交通發(fā)達(dá)，是公路、鐵路、航空、海港的門(mén)戶(hù)和必經(jīng)之地，距海港2公里，距機(jī)場(chǎng)10公里，鐵路縱貫全區(qū)，區(qū)內(nèi)的四方火車(chē)站和沙嶺莊火車(chē)站兩處客貨混合三等中間站――青島市長(zhǎng)途汽車(chē)站座落于區(qū)內(nèi)，年旅客送量180萬(wàn)人次。發(fā)展規(guī)劃根據(jù)區(qū)域功能定位，四方區(qū)適時(shí)提出了東西抓開(kāi)發(fā)，老區(qū)抓改造，“兩翼齊飛，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)”的總體思路和“三產(chǎn)興區(qū)”方針。對(duì)外開(kāi)放截止目前，全區(qū)已有來(lái)自美國(guó)、加拿大、日本、韓國(guó)、新加坡、沙特、澳大利亞、荷蘭、巴西、意大利以及港澳臺(tái)等19個(gè)國(guó)家和地區(qū)的投資商，共批準(zhǔn)設(shè)立中外合資、合作和外商獨(dú)資企業(yè)130余家，實(shí)際利用外資9000萬(wàn)美元。第三產(chǎn)業(yè)四方區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，特別是專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、集貿(mào)市場(chǎng)發(fā)展較快，目前，全區(qū)各類(lèi)市場(chǎng)39處，其中，青島花卉市場(chǎng)、燈具市場(chǎng)、汽車(chē)配件批發(fā)市場(chǎng)是具有一定影響、一定規(guī)模的特色市場(chǎng)，市場(chǎng)交易輻射全國(guó)各地。綜合評(píng)述青島申辦奧運(yùn)帆船比賽項(xiàng)目城市的成功，加快了大青島國(guó)際化都市的進(jìn)程。從布局結(jié)構(gòu)上來(lái)看：其中四方區(qū)由東部的新經(jīng)濟(jì)綜合功能片區(qū)、中部的居住商貿(mào)綜合片區(qū)、西部工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)綜合功能片區(qū)共同組成。隨著環(huán)境的改善、配套的完善，該區(qū)域必成為，甚至已成為有識(shí)之士的居住、投資樂(lè)園。置業(yè)“一次到位”者、房產(chǎn)投資者以及二次置業(yè)者增多，中部開(kāi)始顯現(xiàn)出其深厚的潛力。綠都公寓發(fā) 展 商：青島港澳置業(yè)投資有限公司地 址：威海路與浦口路交匯處總 戶(hù) 數(shù)：160戶(hù)戶(hù) 型：㎡ 價(jià) 格：3570元/㎡；配 套：全封閉物業(yè)管理、雙氣、雙回路供電、三表程控、西子奧蒂斯電梯等；備 注：房屋入住已達(dá)90%，僅剩六套80平方米房。海濱廣場(chǎng)開(kāi) 發(fā) 商：李滄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司設(shè)計(jì)單位：儀表建筑研究院 區(qū)域地段：山東路立交橋西側(cè) 樓盤(pán)規(guī)模：8棟聯(lián)體住宅價(jià) 位：標(biāo)準(zhǔn)層：2100—2600元/平方米 閣 樓：1800—2000元/平方米155㎡備 注：網(wǎng)點(diǎn)不售，住宅已售罄。目前基本售罄。海地儷園發(fā) 展 商：青島華新園置業(yè)有限公司地 址：敦化路建筑面積：14000平方米戶(hù) 型：65130㎡價(jià) 格：3470元/㎡4080元/㎡備 注：規(guī)模不大，普通住宅。項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)總量情況從房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來(lái)看，主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)：一、開(kāi)發(fā)規(guī)模創(chuàng)新紀(jì)錄截止2000年，四方、市北房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)投資、商品房屋施工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積方面均比去年同期有大幅提高，空置商品房有所降低。三、住宅產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品升級(jí)換代隨著住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的全面實(shí)施，同時(shí)也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)精品意識(shí)的不斷增強(qiáng)，住宅建設(shè)已經(jīng)邁上新臺(tái)階。去年全市的平均套型為86平方米，普遍住宅平均面積為84平方米，比上年增長(zhǎng)8平方米左右。住宅配套設(shè)施規(guī)劃水平明顯提高。智能化、環(huán)保、節(jié)能、綠色、生態(tài)等高科技配套產(chǎn)品逐步滲入的平民百姓家中。四、房?jī)r(jià)平穩(wěn)適度上漲從成本考慮，新建筑材料的應(yīng)用、人工要求的提高及有限的土地資源都刺激了成本的增加。這主要表現(xiàn)在：明年全市財(cái)政撥款的機(jī)關(guān)、團(tuán)體和事業(yè)單位以及一些有條件的企業(yè)和自收自支單位干部職工的住房補(bǔ)貼要陸續(xù)發(fā)放到位，大約有幾個(gè)億的資金要流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。環(huán)境的建設(shè)、商業(yè)鉑金圈的形成、污染的治理、物業(yè)品質(zhì)的提升等等，都驗(yàn)證了今年各商品房銷(xiāo)售的順暢。六、規(guī)?；?、個(gè)性化、多元化小區(qū)將領(lǐng)導(dǎo)近期置業(yè)潮流通過(guò)對(duì)青島樓市的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著購(gòu)房者品位的日益提升，規(guī)模性小區(qū)所帶來(lái)的完善的社區(qū)配套、多層次的小區(qū)建筑類(lèi)型組合、點(diǎn)面結(jié)合、空間結(jié)合的綠化景觀設(shè)計(jì)、多樣化的戶(hù)型選擇，以及規(guī)模個(gè)性化小區(qū)給購(gòu)房者帶來(lái)的物業(yè)的附加價(jià)值，強(qiáng)烈吸引購(gòu)買(mǎi)者的注意力。市場(chǎng)品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，舒適房再次引起人們的關(guān)注，即刻入住的概念逐步得到市場(chǎng)的重視，裝修房的市場(chǎng)消費(fèi)有一定潛力。二、地產(chǎn)投資指數(shù)走勢(shì)2000年房地產(chǎn)投資在去年高速增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，又有新的提高。雖然房地產(chǎn)投資指數(shù)全年呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢(shì)，但是投資指數(shù)仍然在景氣空間以下運(yùn)行。%。與此相對(duì)應(yīng)。 二、城市規(guī)模：人 口 規(guī) 模人口 年份中心城市實(shí)際居住人口城市人口非農(nóng)業(yè)人口農(nóng)業(yè)人口200023417033020052551823252010276194300　　　　用 地 規(guī) 模年份城鎮(zhèn)建設(shè)用地（每平方公里）人均城市建社用地（每平方米）200020693．6200523089．8201026685．8三、城市總布局城市總體布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃以膠州灣東岸為主城，西岸為輔城，環(huán)膠州灣沿線(xiàn)為發(fā)展組團(tuán)，形成“兩點(diǎn)一環(huán)”的發(fā)展趨勢(shì)。實(shí)際居住人口230萬(wàn)。 其中四方區(qū)由東部的新經(jīng)濟(jì)綜合功能片區(qū)、中部的居住商貿(mào)綜合片區(qū)、西部工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)綜合功能片區(qū)共同組成。中部，青島CLD日趨成型。暢銷(xiāo)戶(hù)型 70～130㎡。青島周邊縣市及部分在青從業(yè)者亦占較大比例。對(duì)于高層或小高層，戶(hù)型的高公攤低實(shí)用率、二次供水費(fèi)、電梯質(zhì)量及運(yùn)行費(fèi)等等讓部分客戶(hù)望而怯步。在宣傳推廣中，甚至可讓客戶(hù)忽略樓層的差異。海泊人家項(xiàng)目分析項(xiàng)目基本情況地 址：位于市北區(qū)，鞍山路以南，鞍山一路以西，人民路以東，規(guī)劃路以北范圍內(nèi)。項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)分析地理位置優(yōu)越，屬青島市南北中心地帶；周邊公共配套設(shè)施齊全，四方中心、臺(tái) 東中心近在咫尺；地處人民路、鞍山路、威海路交叉地帶， 交通四通八達(dá)，近20路公交車(chē)來(lái)往穿梭；鞍山路作為“第二條香港路”的改造，為項(xiàng)目的升值帶來(lái)無(wú)窮的潛力；地鐵一號(hào)線(xiàn)和四號(hào)紅換乘站位于小區(qū)基地西側(cè)，賦予項(xiàng)目極大投資價(jià)值；海泊河的改造、海泊河公園的優(yōu)美環(huán)境、舊城改造等促進(jìn)了項(xiàng)目形象提升；項(xiàng)目規(guī)劃新穎、合理，極富現(xiàn)代、明快、簡(jiǎn)約之感，易調(diào)動(dòng)目標(biāo)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)積極性；房產(chǎn)置業(yè)集團(tuán)已有一定的知名度和美譽(yù)度，加強(qiáng)了目標(biāo)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)信心，對(duì)項(xiàng)目的宣傳推廣奠定了基礎(chǔ)；青島遠(yuǎn)景規(guī)劃中將中部的功能定位確定為：能源、居住、商貿(mào)、工業(yè)和交通樞紐。劣勢(shì)分析目前，中部尚處于改造建設(shè)中，該區(qū)域商品房消費(fèi)意識(shí)尚有待進(jìn)一步引導(dǎo)；臨主干道，車(chē)多人雜，噪音、污染較重；項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)于強(qiáng)調(diào)曲線(xiàn)，單體設(shè)計(jì)中北弧樓座的戶(hù)型難免不適用；規(guī)劃停車(chē)庫(kù)的位置不能真正實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流；目前道路建設(shè)尚不完善；去海泊河公園須穿過(guò)車(chē)水馬龍的威海路，不甚方便；周邊目前較亂，臺(tái)柳路等地改造周期過(guò)長(zhǎng)，對(duì)本項(xiàng)目的宣傳推廣、形象提升有一定負(fù)面影響；附近的普通住宅小區(qū)對(duì)本區(qū)域定位有一定影響，進(jìn)而影響本項(xiàng)目檔次的提升；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間周期長(zhǎng)，政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、投資回收風(fēng)險(xiǎn)及不可抗力等不可預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)較多。海泊人家的硬件及軟件在島城的房地產(chǎn)市場(chǎng)都有一定的競(jìng)爭(zhēng)力，若受工期、工程進(jìn)度、定位和前期較為平常的宣傳推廣手法影響，銷(xiāo)售將不能達(dá)到預(yù)期的成績(jī)。項(xiàng)目總體策劃思路項(xiàng)目定位定位能創(chuàng)造差異，是基本的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略要素，只有準(zhǔn)確的定位才能形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目命名對(duì)于“海泊世家”、“海泊佳苑”、“海泊人家”三個(gè)名字的選擇，我司建議選用“海泊人家”。而“海泊人家”：◆“海泊”二字明確了項(xiàng)目位置，為在項(xiàng)目推廣中，減少了地段訴