房地產(chǎn)營銷推廣策劃方案(已改無錯字)
2023-05-29 23:30:30 本頁面
【正文】 在戶型與戶型之間進行彈性設計，將多室多廳改成兩個獨立的單位，增加客戶挑選的余地。另外注意：確立定位準確的主力戶型；戶型設計要嚴格區(qū)分公共活動區(qū)、私密休息區(qū)等不同的功能區(qū)域； 不能與本地生活習慣明顯沖突，如廳向南、南北對流等； 注重均好性。戶戶觀景，可確保每個單位的順利售出；鼓勵創(chuàng)新。在面積、朝向等基本因素不變的情況下，創(chuàng)造差異，如：飄窗、轉向窗、弧形窗、雙層中空平開上旋窗等。我司專業(yè)經(jīng)驗所得，上海的戶型設計最成熟，值得借鑒；廣東的氣候條件適合發(fā)揮，所以種類最多，都合理存在著。而北方的弧形設計雷同最多，設計不夠精細，空間的浪費情況較嚴重，建議海泊人家項目的戶型向緊湊化發(fā)展以降低總價。戶型設計建議主力戶型：80㎡(二室二廳一衛(wèi))、120㎡(三室二廳一衛(wèi))，可左右、上下打通來擴大消費層面， 這樣可有80㎡、120㎡、160㎡、200㎡、240㎡等數(shù)種戶型供客戶選擇。層 高：3米各戶型預測比例：類 型戶型間隔戶型面積（㎡）占總套數(shù)比例溫馨型二室二廳8030%典雅型二室二廳12035%舒適型三室二廳16020%華貴型四室二廳20010%富麗型五室三廳2405%定價策略篇定價方法定價是容易的，又是困難的。方法大約有三種：◆成本+利潤定價法◆競爭導向定價：根據(jù)競爭對手和行業(yè)的定價水平而定價；◆消費導向定價：根據(jù)消費者的能力而定價。海泊人家項目的定價必然要同時結合以上方法，產(chǎn)生一個既有高利潤、又有競爭力、又有吸引力的價格體系。基本策略定價的基本策略是讓買家認為價值高于價格?？剂慷▋r者的關鍵是能否客觀清醒地看待項目的優(yōu)缺點，尤其是對缺點的估計往往不易。就本項目而言，我司建議，在擴大宣傳面，對項目精心包裝的基礎上，“低開高走”。屆時，我司會根據(jù)市場情況制定詳盡方案。購房者的心理活動我司認為，在購房者的心里有三種價格：預計價格、心理價格、實際價格。預計價格是購房者對市場理性的分析，心理價格是對項目第一感覺的評價，樓盤包裝在此時起到關鍵作用。當實際價格與其心理價格的落差較大時，就促成銷售。島城的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了2001年的火熱，地產(chǎn)的開發(fā)建設趨于理性，目標客戶群的消費意識亦趨于理性，看五證、貨比三家、請律師……客戶的預計價格基本接近真實水平。周邊現(xiàn)售住宅基本情況項 目名 稱位 置主 要戶 型戶 型面 積起 價元／M2最 高價元／M2均 價元／M2祥泰商住大廈人民路2/23/287148245027502600康 順家 園康寧路——網(wǎng)點120170299043603300海 濱廣 場山東路2/23/280120210029002600金 桂花 園哈 爾濱 路3/270110260034002900綠 都公 寓浦口路2/2,3/290130303040003500海 地儷 園敦化路1/22/22/365130347040803700海 地家 園鞍 山二 路1/22/270135355042003750城 市花 園威海路1/22/378123320043003900項目比較分析（1）周邊物業(yè)比較 項 目類 別祥泰商住大廈康 順花 園海 濱廣 場金 桂花 園綠 都公 寓海 地儷 園海 地家 園城 市花 園交通狀況較方便較方便方便方便方便方便方便方便地理位置較好較好較好好好較好較好好項目配套一般一般一般較好好較好較好好項目規(guī)模一般一般較大一般較大一般一般較大景觀綠化一般較好較好較好較好一般較好好主要戶型2+23+22+23+22+23+22+23+22+23+22+23+22+23+2裝修情況無裝修無無無無無無無市場接受情 況較好改 造工 程較好較好較好較好較好好（2）綜合比較 項 目類 別海 泊人 家祥泰商住大廈海 濱廣 場金 桂花 園綠 都公 寓海 地儷 園城 市花 園區(qū)域因素地區(qū)級差20192020191922交通狀況20181918192022區(qū)域繁華20181920202023公共配套20181919202021臨街狀況1098109912景 觀20171918201918合 計 11099104105107107118個別因素戶型結構30252829282932小區(qū)配套20181518191820綠 化30152028152830規(guī) 模20151919151521外立面風格20151819181819入市時機20181918191920合 計 140106119131114127142（3）比較權重據(jù)我司多年營銷經(jīng)驗及目前市內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展情況，就影響海泊人家項目價格的比較權重分列如下：a、個別因素：區(qū)域因素＝70％：30％b、比較權重海 泊人 家祥泰商住大廈海 濱廣 場金 桂花 園綠 都公 寓海 地儷 園城 市花 園100％15%10%12%18%20%25%價格預計據(jù)第一條中表格（1）（2）（3）所顯示數(shù)據(jù)，標的物——海泊人家項目，同比各比較標物的價格分別如下：A、同比祥泰商住大廈，有：2600元/㎡ 247。（99247。110╳30％＋106247。140╳70％）＝3250元/㎡B、同比海濱廣場，有：2600元/㎡ 247。（104247。110╳30％＋119247。140╳70％）＝2958元/㎡ C、同比金桂花園，有：2900元/㎡ 247。（105247。110╳30％＋131247。140╳70％）＝3125/元/㎡D、同比綠都公寓，有：3500元/㎡ 247。（107247。110╳30％＋114247。140╳70％）＝4060元/㎡E、同比海地儷園，有：3700元/㎡247。（107247。110╳30%+127247。140╳70%）=3991元/㎡F、同比城市花園，有3900元/㎡ 247。（118247。110╳30% +142247。140╳70%）=3778元/㎡ 由比較權重中表二可最終得出海泊人家項目的綜合均價的估算價為：3250元/㎡ ╳15％ ＋2958元/㎡╳10％＋3125元/㎡╳12％＋4060元/㎡╳18％+ 3991元/㎡╳20％＋3778元/㎡ ╳25％ ＝3632元/
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