【正文】 我司一貫堅持，“把錢用在刀刃上”，為客戶節(jié)省一切可節(jié)省的成本。項目初步行銷推廣方案項目指導思想考慮到項目推廣所面臨的市場環(huán)境，我司提出“集中優(yōu)勢，利用一切可以利用的資源，一炮走紅”的營銷思想。我司認為，應設置有利于銷售的配套。超市、健身房、壁球室、游泳池、臺球室、閱覽室、室內GOLF、美容院、女子健身俱樂部、診所、商務中心、音樂酒吧等為其主要內容。配套及會所功能篇居家、休閑、感官、投資功能的住宅需求觀念對其配套亦提出全新的要求。由曾經的“地段”、“環(huán)境”至今，成熟市場房地產的競爭已轉化為內涵的競爭。我司調查顯示，大型住宅項目30%以上的銷售單位是通過介紹、人際傳播來實現(xiàn)的。樣板間把樣板間放在真實的建筑中，讓客戶親身感受園林景觀，具有極強的感染力。海泊人家項目采用強調建筑外觀明快、簡明的現(xiàn)代風格，輕盈、通透、清新、舒暢，塑造出優(yōu)雅的樓宇氣質，各單體達到和諧統(tǒng)一。 提高心理價位在本項目開盤之前，我們的工作就是如何制造“落差”，其載體是對項目的全方位包裝，包括：◆公司形象識別系統(tǒng)的建立及落實◆多層、小高層、高層項目形象包裝◆項目的宣傳推廣◆事件行銷◆最賓至如歸的接待方式◆知名物業(yè)管理策 略◆做周邊高檔物業(yè)的市場領導者；◆調查目標客戶群的價格承受能力，確定總價，以此作相應調整；◆升價小步走；◆給買家和未來預留升值空間；◆規(guī)避時間、經濟、政策等風險。根據這種購買心理和本項目各單體樓座特點，再根據各因素對各個戶型影響的大小，以確定各樓層價格差。作為高品質住宅，多層很大程度上影響物業(yè)檔次的提升。110╳30% +142247。（107247。140╳70％）＝3125/元/㎡D、同比綠都公寓，有：3500元/㎡ 247。110╳30％＋119247。（99247。預計價格是購房者對市場理性的分析，心理價格是對項目第一感覺的評價，樓盤包裝在此時起到關鍵作用?？剂慷▋r者的關鍵是能否客觀清醒地看待項目的優(yōu)缺點，尤其是對缺點的估計往往不易。層 高：3米各戶型預測比例：類 型戶型間隔戶型面積（㎡）占總套數比例溫馨型二室二廳8030%典雅型二室二廳12035%舒適型三室二廳16020%華貴型四室二廳20010%富麗型五室三廳2405%定價策略篇定價方法定價是容易的，又是困難的。在面積、朝向等基本因素不變的情況下，創(chuàng)造差異，如：飄窗、轉向窗、弧形窗、雙層中空平開上旋窗等。我司建議，采取彈性設計方案。海泊人家項目環(huán)境設計結合地形地貌以水系為母題，強調公共性和休閑健身功能，需考慮的內容：分 類內 容交通設施道路、步行街、停車場、地下通道、隔離帶路障、水橋服務設施郵筒、電話亭、自動售貨機、沙灘椅、飲水器、垃圾桶信息設施標志、導游欄、路標、廣告、商業(yè)櫥窗、招牌、書報欄園林設計水景、綠景、小橋、亭、廊、榭、疊石建 筑 附屬 設 施通廊、門廊、院門、室外坡道、踏步、欄桿、護欄景觀設施雕塑小品、照明、噴泉、水池、花壇、綠地、假山、地面鋪裝活動設施兒童娛樂區(qū)、成人活動區(qū)、老年活動區(qū)、網球場、籃球場戶型設計篇據我司調查顯示：大多數客戶認為評價戶型最重要的依據依次是：布局、朝向、樓層和實用率；客戶選擇戶型的兩大決定因素： A、價格因素。環(huán)境、景觀及園林設計篇我司認為，園林式住宅不僅僅是發(fā)展商為追求更好的銷售效果而制造出來的產物，而是房地產發(fā)展必然出現(xiàn)的階段。優(yōu)雅舒適的居所方便完善的配套功能規(guī)劃 和諧融洽的文化優(yōu)美和諧的環(huán)境服務周到的會所“海泊人家”項目高起點運作，以前瞻性的眼光精心規(guī)劃，設計選擇了極賦張力的曲線，充分考慮五方面的和諧統(tǒng)一，做區(qū)域市場領導者。按購買力分◆企業(yè)集團購買力；◆本區(qū)域消費群購買力；◆市內其他區(qū)域消費群購買力；◆外地在青消費群購買力；◆高級經理、私營企業(yè)主、灰色收入者購買力；◆特殊情況：彩票中獎者、海外歸國華僑、巨額遺產繼承者。海泊人家項目的核心理念，需滿足如下條件：理 念共鳴性：與目標消費群體的生活態(tài)度、生活理念共鳴；相關性：概念不是空中樓閣，而是與項目自身的各方面特點緊密相關；區(qū)隔性：與競爭對手的進行有效的區(qū)隔，不人云亦云，保持九洲高層項目特色的鮮明性；單一型：開發(fā)理念不要太復雜，不是包羅萬象，只有單一才容易讓人記住。但未必是獨有的，未必能轉化為項目的銷售力。項目命名對于“海泊世家”、“海泊佳苑”、“海泊人家”三個名字的選擇，我司建議選用“海泊人家”。海泊人家的硬件及軟件在島城的房地產市場都有一定的競爭力，若受工期、工程進度、定位和前期較為平常的宣傳推廣手法影響，銷售將不能達到預期的成績。項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢分析地理位置優(yōu)越，屬青島市南北中心地帶；周邊公共配套設施齊全，四方中心、臺 東中心近在咫尺；地處人民路、鞍山路、威海路交叉地帶， 交通四通八達，近20路公交車來往穿梭；鞍山路作為“第二條香港路”的改造，為項目的升值帶來無窮的潛力；地鐵一號線和四號紅換乘站位于小區(qū)基地西側，賦予項目極大投資價值；海泊河的改造、海泊河公園的優(yōu)美環(huán)境、舊城改造等促進了項目形象提升；項目規(guī)劃新穎、合理，極富現(xiàn)代、明快、簡約之感，易調動目標消費者的購買積極性；房產置業(yè)集團已有一定的知名度和美譽度，加強了目標消費者的購買信心，對項目的宣傳推廣奠定了基礎；青島遠景規(guī)劃中將中部的功能定位確定為：能源、居住、商貿、工業(yè)和交通樞紐。在宣傳推廣中，甚至可讓客戶忽略樓層的差異。青島周邊縣市及部分在青從業(yè)者亦占較大比例。中部，青島CLD日趨成型。實際居住人口230萬。與此相對應。雖然房地產投資指數全年呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢，但是投資指數仍然在景氣空間以下運行。市場品質競爭的加劇，舒適房再次引起人們的關注，即刻入住的概念逐步得到市場的重視，裝修房的市場消費有一定潛力。環(huán)境的建設、商業(yè)鉑金圈的形成、污染的治理、物業(yè)品質的提升等等，都驗證了今年各商品房銷售的順暢。四、房價平穩(wěn)適度上漲從成本考慮，新建筑材料的應用、人工要求的提高及有限的土地資源都刺激了成本的增加。住宅配套設施規(guī)劃水平明顯提高。三、住宅產品實現(xiàn)了產品升級換代隨著住宅產業(yè)現(xiàn)代化的全面實施，同時也是房地產開發(fā)企業(yè)精品意識的不斷增強，住宅建設已經邁上新臺階。海地儷園發(fā) 展 商：青島華新園置業(yè)有限公司地 址：敦化路建筑面積：14000平方米戶 型：65130㎡價 格：3470元/㎡4080元/㎡備 注：規(guī)模不大，普通住宅。海濱廣場開 發(fā) 商：李滄房地產開發(fā)有限公司設計單位：儀表建筑研究院 區(qū)域地段：山東路立交橋西側 樓盤規(guī)模：8棟聯(lián)體住宅價 位：標準層：2100—2600元/平方米 閣 樓：1800—2000元/平方米155㎡備 注：網點不售，住宅已售罄。置業(yè)“一次到位”者、房產投資者以及二次置業(yè)者增多，中部開始顯現(xiàn)出其深厚的潛力。從布局結構上來看：其中四方區(qū)由東部的新經濟綜合功能片區(qū)、中部的居住商貿綜合片區(qū)、西部工業(yè)倉儲綜合功能片區(qū)共同組成。第三產業(yè)四方區(qū)第三產業(yè)發(fā)展迅速，特別是專業(yè)批發(fā)市場、集貿市場發(fā)展較快，目前，全區(qū)各類市場39處，其中，青島花卉市場、燈具市場、汽車配件批發(fā)市場是具有一定影響、一定規(guī)模的特色市場，市場交易輻射全國各地。發(fā)展規(guī)劃根據區(qū)域功能定位，四方區(qū)適時提出了東西抓開發(fā)，老區(qū)抓改造，“兩翼齊飛，優(yōu)勢互補”的總體思路和“三產興區(qū)”方針。財政收入9517萬元，％。四方區(qū)四方區(qū)成立于1951年，南靠市北區(qū)，北接李滄區(qū)，東臨嶗山區(qū)和市