【正文】 ，大中型專業(yè)店比較發(fā)達，連鎖業(yè)逐步步入蓬勃發(fā)展階段，專賣店發(fā)展剛剛起步。新街口商圈的商業(yè)層次分明，不是通常意義上的“街區(qū)”，而是由外圈、內圈兩部分組成，內圈（由中央商城、南京新百、商茂百貨、萬達購物廣場、盤古亞泰廣場大型百貨店等組成）的核心聚攏效應和外圈（金鷹國際、東方商城、大洋百貨、金陵百貨等組成）的輻射形成互動，同時帶動周邊小馬路上的商鋪也呈現(xiàn)繁榮之勢。二、 新街口片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)構成及分析新街口商圈的商業(yè)業(yè)態(tài)主要包括百貨店、超市、專業(yè)店、主題商場和專賣店。業(yè)態(tài)結構1：百貨店狀況分析新街口商圈百貨店業(yè)態(tài)高度密集，現(xiàn)有大型百貨店十余家，且經(jīng)營規(guī)模均在1萬平米以上，雖然也各店均部分的導入了餐飲、娛樂功能，但就總體而言仍屬于傳統(tǒng)百貨店業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)失衡導致該地區(qū)百貨店同業(yè)間難以真正實施錯位經(jīng)營，競爭異常激烈。 主要百貨商場概況名稱 位置 營業(yè)面積（平米） 定位金鷹國際購物中心 王府大街與漢中路交叉口 45000 中高檔精品店東方商城 南京國際金融中心南側群樓 24000 中高檔精品店南京新百 新街口商業(yè)步行街 41000 中檔百貨店中央商城 新街口商業(yè)步行街 50000 中檔百貨店商茂百貨 新街口商業(yè)步行街 15000 中檔百貨店大洋百貨 石鼓路與中山南路交叉口 25000 中高檔百貨店華聯(lián)商場 友誼賓館群樓 10000 中檔百貨店金陵百貨 南京世界貿易中心1~6層 8000 中高檔服飾金陵購物中心 新街口商業(yè)區(qū) 4300 高檔品牌服飾 主要百貨店經(jīng)營布局分析新街口商業(yè)區(qū)幾家主要百貨店的經(jīng)營布局呈現(xiàn)出一定的規(guī)律性，但因其定位及經(jīng)營優(yōu)勢不同又各有特點。各百貨店樓層具體布局情況如下：（1）金鷹國際購物中心樓層 功能/經(jīng)營商品種類 主要品牌舉例6 金鷹超市、滋補藥堂、家用小電器、床上用品家居家飾、主題餐廳 雙立人、飛利浦、富安娜悠仙美地休閑餐廳5 運動休閑、兒童世界、照像器材、數(shù)碼空間工藝禮品、音像圖書、手機 耐克、阿迪達斯、SONY、黃色小鴨、摩托羅拉、諾基亞4 西服正裝、商務休閑、領帶飾品、男鞋、男士內衣 USPOLO、登喜路、雅格獅丹3 時尚休閑、牛仔服飾、女士內衣、名品眼鏡 5thstreet、Lee、戴安芬2 職業(yè)女裝、時尚女裝、皮裝皮裘、飾品、皮具 CRODIEAR、范怡文、寶姿1 國際化妝品、名表館、黃金珠寶、名品女鞋 SKП、LANCOME、雅詩蘭黛、歐米伽、周大福、萊爾斯丹評價：商場經(jīng)營飽和度高，樓層功能分布和商品布局合理并具有創(chuàng)新意識，硬件設施好，品牌知名度高，精品百貨店定位，雖引入個別配套的休閑餐飲項目，但仍屬傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)。（2）東方商城樓層 功能/經(jīng)營商品種類 主要品牌舉例6 時尚運動城 CK、ESPRIT、NIKE、貝納通5 名品折扣店 4 西服正裝、商務休閑、領帶飾品、男鞋、男士內衣 杰尼亞、湯尼amp。8226。威爾、賓度、ZIPPO3 少女休閑、運動休閑、男士休閑、女士內衣絲妍麗美容院 ELLE、ESPRIT、SODA、GUESS、安莉芳、耐克、阿迪達斯、REEBOK2 職業(yè)女裝、時尚女裝、女鞋、流行飾品 POZO、寶姿、范怡文、真美詩1 國際化妝品、珠寶首飾、鐘表眼鏡、國際品牌專賣店煙酒茶葉、休閑食品、休閑餐廳、百信藥房 SKП、雅詩蘭黛、歐米伽、雅格獅丹、HOGOBOSS、哈根達斯、星巴克負一 特色主題餐飲店、圖書音像店、美容美發(fā)婚紗攝影、柯達彩擴 先鋒書店、納百納比薩自助、洋蔥西餐廳、藍與白餐廳、日本料理評價：商場經(jīng)營飽和度高，樓層功能分布和商品布局合理并具有創(chuàng)新意識。硬件設施較好，品牌知名度高，與金鷹國際購物中心一同穩(wěn)固占據(jù)南京高檔消費市場，經(jīng)營狀況良好。負一層引入整層餐飲概念，現(xiàn)已有數(shù)家主題店開業(yè)，且各具特色。將來與地鐵口直接連通會帶來極大的客流。（3）南京新百樓層 功能/經(jīng)營商品種類 主要品牌舉例6 大家電、小家電、音響器材、照相器材 海爾、海信、SONY、松下5 辦公用品、電腦器材、文體用品、童裝童品 黃色小鴨、巴布豆4 男士正裝、商務休閑、男鞋男包、襯衫領帶 羅蒙、金利來、卡帝樂鱷魚、久牧王3 女士服裝、女士內衣、睡衣、中式服裝、羊毛羊絨衫 圣迪奧、I、哥弟、克羅蒂亞、馬天奴2 休閑裝、運動休閑、運動鞋、牛仔、中老年休閑服 依戀、美特斯amp。8226。邦威、耐克、李寧1 化妝品、鐘表眼鏡、女鞋、配飾、煙酒茶葉、照相器材、飛利浦小家電、禮品薈萃 歐柏萊、高絲、玉蘭油、Za、浪琴、白麗、天美意、飛利浦負一 食品、煙酒糖茶、小百貨、布藝床品、工藝禮品、美發(fā)沙龍、睡衣系列、現(xiàn)場充絨、餐飲 大娘水餃評價：商場經(jīng)營飽和度高，樓層功能分布和商品布局較為合理，硬件設施較好，堅持中檔定位的基礎上重視品牌的選擇，客流量大，商場信譽度高。（4）中央商場樓層 功能/經(jīng)營商品種類 主要品牌舉例6 中國、日本、韓國、臺灣小商品城 5 家庭保健用品、運動服飾、運動鞋、兒童服飾、玩具游藝 美津奴、李寧、康威、銳步、雙星、小豬班納4 家用電器、影視聲像制品、廚衛(wèi)設備、迷你劇院 海爾、TCL、創(chuàng)維、SONY方太、美的3 男士服飾、女士服飾、精品名店 報喜鳥、羅蒙2 針織服飾、青春服飾、婦女用品、寢居布藝、休閑小站 艾格、杭州典雅、淑格、安莉芳、班尼路、天山、雪蓮、1 珠寶首飾、中外鐘表、化妝品、百貨、攝影器材、箱包皮具、煙酒食品、文化辦公用品、現(xiàn)代通訊器材、皮鞋皮具 高絲、羽西、玉蘭油、蝶裝、飛利浦、百麗、森達負一 五金交電商場、自行車、停車場 評價：商場經(jīng)營飽和度高，樓層功能分布和商品布局較為合理，商品布局和陳列不乏傳統(tǒng)印記，中檔定位，以工薪階層為主力目標客群，客流量大，經(jīng)營狀況較好。（5）大洋百貨樓層 功能/經(jīng)營商品種類 主要品牌舉例7 手機通訊超市、小家電、品牌特賣場 諾基亞、飛利浦等6 兒童世界、床上用品、家居家飾、餐飲 黃色小鴨、雅蘭、多樣屋大千戶日本料理5 運動休閑、運動器材、名酒廊、西餐廳 耐克、阿迪達斯、李寧、斗牛士西餐4 西服正裝、商務休閑、領帶飾品、男士內衣 華倫天奴、羅蒙、袋鼠3 職業(yè)女裝、高檔女裝、女士內衣 克羅蒂亞、ZPR、2%、安莉芳2 少女裝、淑女裝、女士飾品、咖啡西餐 艾格、SODA、淑女屋、洋蔥西餐館1 品牌化妝品、皮鞋皮具、珠寶名表、咖啡、餐飲 LANCOME、歐柏萊、白麗、歐米伽、施華洛士其、星巴克、必勝客評價：商場經(jīng)營飽和度高，樓層功能分布和商品布局合理并具有創(chuàng)新意識，硬件設施較好，注重品牌，屬于新近開業(yè)的外來商業(yè)機構，在全國具有相當?shù)闹龋袡n為主，高檔為輔的定位，每層都引入了休閑餐飲項目，業(yè)種結構上更趨合理。（6）商茂百貨樓層 功能/經(jīng)營商品種類 主要品牌舉例5 數(shù)碼廣場、小家電、家居家飾 松下、索尼、馨亭4 兒童服裝、兒童玩具、運動服飾、運動器材 麗嬰房、康威、斯舒朗3 西服正裝、商務休閑、男士內衣 羅蒙、七匹狼、舒雅2 女裝、休閑裝、飾品、女士內衣 江南布衣、戴安芬、班尼路、FUN1 化妝品、皮鞋皮具、珠寶名表 KOSE、哈森、千百度評價：商場經(jīng)營飽和度高，商品布局比較合理，硬件設施較好，有一定品牌意識。（7）華聯(lián)商廈樓層 功能/經(jīng)營商品種類 主要品牌舉例4 家電床品、童裝童品、運動休閑 一休、斯舒朗、康威3 男士正裝、商務休閑、領帶襯衫 羅蒙、久牧王、與狼共舞2 女士服裝、針織服裝、女士內衣 海爾曼斯、衣久、斯爾麗1 化妝品、皮鞋皮具、名表 蝶妝、百里、千百度評價：商場經(jīng)營飽和度較高，樓層功能分布和商品布局比較傳統(tǒng)，硬件設施較為陳舊，以中低檔定位為主，營銷推廣手法上相對比較落后，品牌知名度較低。（8）金陵購物中心、金陵百貨金陵百貨于1997年５月開業(yè)，金陵飯店購物中心于2000年10月３日重新裝修開業(yè)，成為白領階層購物的首選，兩店經(jīng)營面積共計１萬多平米。主營國際國內著名化妝品、男女服飾、皮具、珠寶、精品禮品等，匯集諸多國際一線品牌CD、DUNHILL、杰尼亞等，金陵飯店花園、金海灣餐廳，金陵百貨、金陵娛樂總匯相連，是集購物、餐飲、娛樂為一體的現(xiàn)代化商業(yè)購物中心。據(jù)悉今年重洽會，該商場與臺灣太平洋百貨的合作事宜進展順利，合作成功后將成為南京中高檔綜合百貨店的后起之秀，競爭力不容忽視。業(yè)態(tài)結構2：綜合超市狀況分析新街口商圈內綜合超市數(shù)量不多，僅有沃爾瑪超市屬于真正的大賣場性質，另外蘇果超市的日常生活超市的便利店覆蓋面較廣，在南京市場具有絕對優(yōu)勢。屈臣氏超市連鎖店：位于新街口商業(yè)步行區(qū)，面積大約500平米左右，是以經(jīng)營個人護理用品為主知名品牌連鎖超市，與通常意義的連鎖超市在經(jīng)營品類、商品品牌等方面有著根本區(qū)別，據(jù)了解登陸南京后，經(jīng)營狀況良好，深受白領階層的喜歡，形成穩(wěn)定客層。沃爾瑪超市：位于新街口商業(yè)區(qū)萬達購物廣場2.、3樓，營業(yè)面積17000平米，以經(jīng)營生鮮熟食和日常生活用品為主，借助沃爾瑪?shù)钠放苾?yōu)勢和集中采購的價格優(yōu)勢，占據(jù)市場。業(yè)態(tài)結構3：專業(yè)店狀況分析新街口商圈的專業(yè)店業(yè)態(tài)呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展之勢，以蘇寧電器、五星電器、金太陽家電、宏圖三胞等為代表性的專業(yè)店消費者認知度普遍較高。專業(yè)店業(yè)態(tài)在新街口商業(yè)區(qū)內主要集中在經(jīng)營家電產(chǎn)品、數(shù)碼通訊產(chǎn)品、圖書音像和品牌家具四大類別上。數(shù)碼家電專業(yè)店四家：五星電器、金太陽家電、蘇寧電器、宏圖三胞（南京書城二樓）圖書音像專業(yè)店：南京書城、新華書店品牌家具專業(yè)店：紅星amp。8226。美凱龍（萬達購物廣場四樓）業(yè)態(tài)結構4：專賣店狀況分析新街口商圈的專賣店普遍布局零散，品牌知名度不高，尚未形成規(guī)模優(yōu)勢和品牌優(yōu)勢。萬達購物廣場一樓的名店街、盤谷亞泰廣場、時尚萊迪購物廣場等商業(yè)物業(yè)導入了“店中店”模式，將各類知名品牌專賣店集中起來，從其經(jīng)營狀況來看，均不是非常理想，相同品牌銷售業(yè)績無法與其開設在百貨店中的專柜相媲美，究其原因，一方面與此類物業(yè)管理方缺乏統(tǒng)一的營銷推廣，各店鋪很難形成整合效應；另一方面當?shù)叵M者在購物場所的選擇和消費習慣上趨于傳統(tǒng)，更樂于選擇大型綜合百貨業(yè)態(tài)。三、 新街口區(qū)域商業(yè)特征及發(fā)展趨勢分析新街口商圈目前各業(yè)態(tài)配比嚴重失衡，傳統(tǒng)百貨業(yè)所占比重高達80%左右，餐飲、休閑、娛樂業(yè)發(fā)展很不均衡，最近一年來開始逐步向集購物、旅游、文化、休閑、餐飲、娛樂為一體的復合型商業(yè)街區(qū)過渡，仍處于起步階段，有較好的市場切入點；傳統(tǒng)百貨業(yè)高度密集，競爭激烈，正在逐步形成各自的特色和核心優(yōu)勢；專業(yè)店業(yè)態(tài)已普遍被消費者接受，呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展之勢；專賣店沒有形成品牌和規(guī)模優(yōu)勢；服務業(yè)、餐飲業(yè)、休閑娛樂業(yè)相對分散，發(fā)展勢頭迅猛，市場潛力大。第三節(jié) 新街口片區(qū)商業(yè)業(yè)種分析針對廣廈amp。8226。鄧府巷項目“南京最前衛(wèi)的非主流世界文化藝術館”的商業(yè)定位，有針對性地對新街口區(qū)域現(xiàn)有的高檔品牌服裝、旅游文化、工藝禮品、高檔珠寶名表、精品配飾、精品配飾、休閑餐飲、娛樂等多個業(yè)種方面進行重點統(tǒng)計分析。一、 品牌服裝類（主要針對高檔精品服裝）新街口商圈內品牌服裝競爭相對比較激烈，國際國內著名品牌服裝均有自己的多個店鋪，而且基本全部集中于各大百貨商場中，南京現(xiàn)有的國際頂尖服裝主要集中在金鷹、東方、大洋百貨和金陵購物中心里。專賣店的服飾經(jīng)營發(fā)展緩慢，品牌知名度不高，消費者的認同程度也較低。機會：本項目要適當安排符合南京市場的中高檔品牌服裝，予以彌補市場缺口，吸收外流高檔客戶群，爭取周邊高檔客戶群，同時不能脫離中檔消費者。二、 珠寶名表類現(xiàn)狀：此類別在新街口商圈所占比重較好，但大都是傳統(tǒng)黃白金及鑲嵌類，個性化飾品雖有出現(xiàn)，但數(shù)量和規(guī)模均顯不足。機會：本類應在質量上和特色上吸引顧客，以吸引人流,帶動人氣為主。三、 精品配飾類精品配飾類檔次趨于向中高檔上升，目前已有諸如施華洛士奇、碧芝、Zippo等品牌出現(xiàn)。新街口商圈現(xiàn)有分布狀況如下表：地點名稱 樓層 業(yè)種及品牌 備注金鷹 1F、4F 施華洛士奇、Zippo、海盜船、引鈺、世格 東方商城 1F、4F 施華洛士奇、Zippo、銀鎮(zhèn)、引鈺、世格 大洋百貨 1F、4F 海盜船、Zippo、世格 萬達購物廣場 1F 食草堂（時尚牛皮制品）、海盜船、Zippo通靈翠鉆、SWATCH 時尚萊迪購物中心 2F 碧芝自制飾品、自制銀飾 盤古亞泰廣場 1F 譚木匠（木梳）、韓國飾品 機會：本項目要強勢爭取此類型的份額，引進國際品牌連鎖店進場。四、 文化體育類此類占商業(yè)市場4%，新街口商圈集中了南京書城和新華書店，項目所在區(qū)域內文化資源很豐富，但大都以傳統(tǒng)文化為主，缺乏個性化、國際化、特色化的傳播渠道。地點名稱 位置 品類 品牌 備注東方商城 1F 圖書音像 先鋒書店、音像店 先鋒書店約500平米音像店約150平米金鷹 5F 圖書音像 金鷹書廊 約250平米南京書城 1—5F 圖書音像 2F引入宏圖三胞專業(yè)店5F設有畫廊 小型書店 分布在城市街道各處 圖書音像 無明顯的品牌概念，整體不規(guī)范 30—100平米不等體育類商品各大商場均有銷售，且品牌聚合力已較好形成，國際知名品牌如耐克、阿迪達斯、彪馬等品牌已廣泛進入各大商場。專賣店形式則剛剛起步，無論在品牌、規(guī)模上都比較落后。機會:：本項目要主打文化牌，突出特色文化、個性文化、非主流文化，抓住年輕消費和旅游人群。五、 民俗工藝類目前在新街口商業(yè)區(qū)只有金鷹國際5F有區(qū)域銷售，其他百貨店均沒有將其作為經(jīng)營的重點，僅在總統(tǒng)府、梅園新村等旅游景點附近有個體小攤位或商店銷售所謂的旅游工藝品。地點名稱 位置 規(guī)模 品類金鷹國際 5F 400平米 云錦工藝品、玉器、錫器、琉璃工藝品、黃金掛件藝術裝飾畫、木質品萬達購物廣場 1F 8家店鋪 玉器等工藝品機會：該品類有較大的市場空間等待發(fā)掘，而本項目位于商業(yè)區(qū)和旅游文化區(qū)的交匯處，有著得天獨厚的先天資源，但應在傳統(tǒng)工藝、品質、品位等諸方面下功夫，重點考慮中高檔民俗工藝市場的營造和培育。六、 休閑餐飲業(yè)目前新街口商圈的各大百貨商場已經(jīng)陸續(xù)引進了休閑餐飲連鎖店，其中不乏國內知名連鎖品牌，如必勝客、肯德基、麥當勞、大娘水餃等，說明該區(qū)域有相當?shù)馁徺I力，但與整個商圈的規(guī)模相比比例仍然