東莞長(zhǎng)安地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-04-14 01:32本頁(yè)面
【正文】 政府辦公機(jī)構(gòu)，雖然目前項(xiàng)目周邊的人氣還不是很旺，但隨著各項(xiàng)配套和投資環(huán)境的日臻完善，片區(qū)在未來(lái)幾年內(nèi)必將成為炙手可熱的黃金地段。B、地利優(yōu)勢(shì)該地塊近觀長(zhǎng)安廣場(chǎng)、長(zhǎng)安公園，遠(yuǎn)望長(zhǎng)安高爾夫球場(chǎng)、蓮花水庫(kù)、蓮花山郊野公園等，地盤東西北三面視野開(kāi)闊，遠(yuǎn)處山景層巒疊嶂，近處都市街景綠茵相連，自然景觀十分優(yōu)美。此片區(qū)雖尚處開(kāi)發(fā)前期，其前景卻已初顯端倪。C、品牌優(yōu)勢(shì)賽格強(qiáng)大的品牌優(yōu)勢(shì)，是長(zhǎng)安現(xiàn)有的開(kāi)發(fā)商無(wú)法企及的，這將更堅(jiān)定消費(fèi)者的購(gòu)買信心。（二）劣勢(shì)分析（Weakness）A、周邊配套缺乏地盤周邊仍未發(fā)展起來(lái)，規(guī)劃中的學(xué)校、醫(yī)院等尚需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間才能到位，商場(chǎng)、超市、食肆、娛樂(lè)場(chǎng)所等離小區(qū)較遠(yuǎn)，許多配套設(shè)施需要由社區(qū)自身建設(shè)。B、交通小區(qū)周邊尚未開(kāi)通公交車，業(yè)主出入更多的要靠自備的交通工具。C、商住氛圍預(yù)計(jì)未來(lái)二年內(nèi)社區(qū)周邊商業(yè)氣氛仍將缺乏，長(zhǎng)安鎮(zhèn)現(xiàn)商住中心離社區(qū)有一段距離。地塊北面王老吉飲料工廠也會(huì)給樓盤帶來(lái)一定的不良影響。（三）機(jī)會(huì)分析（Opportunity）A、市場(chǎng)潛力大長(zhǎng)安鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)十分迅速，現(xiàn)期50余萬(wàn)外來(lái)務(wù)工、經(jīng)商的暫住人口、3萬(wàn)多港臺(tái)同胞在此工作、生活，而長(zhǎng)安樓市尚在起步階段，樓盤很少，市場(chǎng)供不應(yīng)求。B、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)長(zhǎng)安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)剛剛起步，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)并不激烈，賽格的品牌、深圳樓盤的高質(zhì)素水準(zhǔn)、先進(jìn)的銷售與宣傳手段、這些都是構(gòu)成樓盤強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力的因素，也是同期當(dāng)?shù)貥潜P望塵莫及的。C、中心區(qū)規(guī)劃未來(lái)兩三年內(nèi)，商業(yè)住宅中心區(qū)將北遷至本地塊所在區(qū)域，樓盤升值潛力巨大。D、投資型消費(fèi)者與地塊緊鄰的西面防風(fēng)林后，是錦廈村規(guī)劃的別墅區(qū)，占地2000畝，預(yù)計(jì)建1300余幢統(tǒng)一的別墅，并以每四人一幢的標(biāo)準(zhǔn)分配給錦廈村村民。類似的別墅分配現(xiàn)象在長(zhǎng)安鎮(zhèn)大多數(shù)村都已成定局，由此比較富庶的本地居民可以免去自用置業(yè)投資，這給長(zhǎng)安房地產(chǎn)帶來(lái)數(shù)以千計(jì)的投資型消費(fèi)者。E、價(jià)格預(yù)期建議本項(xiàng)目均價(jià)定位在3300至3600之間。相對(duì)于中心區(qū)地段，以及同類樓盤（蓮花苑四期）相比，在價(jià)格上有著相當(dāng)大的優(yōu)勢(shì)。以本項(xiàng)目高質(zhì)素的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)評(píng)析此價(jià)位，更顯得物美價(jià)廉，必能為中高層次的消費(fèi)者高度認(rèn)可。F、社區(qū)規(guī)劃在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中考慮小區(qū)內(nèi)優(yōu)美的園林、水景，完善的配套、會(huì)所文化、便利的生活服務(wù)，規(guī)范的物業(yè)管理、“精品住宅、高尚小區(qū)”的居住理念等等，這些都是長(zhǎng)安鎮(zhèn)現(xiàn)有樓盤極為缺乏的，也將成為本項(xiàng)目的強(qiáng)大優(yōu)勢(shì)。（四）威脅分析（Threat）A、地方保護(hù)威脅長(zhǎng)安集團(tuán)、長(zhǎng)安房地產(chǎn)公司在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)中占有絕對(duì)的主導(dǎo)地位，長(zhǎng)安集團(tuán)更是長(zhǎng)安鎮(zhèn)政府直屬企業(yè)，地方保護(hù)主義可能給本項(xiàng)目帶來(lái)一定的負(fù)面影響。B、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手從賽格的實(shí)力來(lái)看，長(zhǎng)安地區(qū)目前雖然沒(méi)有強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但其地頭優(yōu)勢(shì)卻不可忽視。市場(chǎng)的不成熟、不規(guī)范，也有可能帶來(lái)一些潛在的威脅。C、房地產(chǎn)市場(chǎng)的不可預(yù)見(jiàn)性項(xiàng)目周邊目前雖然在售樓盤不多，但還有2000余畝的空地尚待開(kāi)發(fā)，不排除在本地塊的開(kāi)發(fā)周期內(nèi)出現(xiàn)強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的可能性，即算是做到在一年半內(nèi)完成整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程，但此期間市場(chǎng)、政策等變數(shù)的影響難以預(yù)料，隨時(shí)都有可能對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)新挑戰(zhàn)和新威脅。九、項(xiàng)目建議（一）價(jià)格建議建議均價(jià)：33003600元/ m2（以建筑面積計(jì)）注：因當(dāng)?shù)厥蹣橇?xí)慣性將建筑面積劃分為公攤與套內(nèi)二部分，公攤是免費(fèi)的，計(jì)算總價(jià)是以單價(jià)乘以套內(nèi)面積所得。因此，以建筑面積計(jì)算的均價(jià)3300—3600元，扣除公攤后，均價(jià)在4000元左右。（二）戶型定位建議項(xiàng)目戶型配比建議戶型面積（建筑面積）所占比例二房7585m230%三房105120 m245％四房130145 m220％頂層復(fù)式180220 m25％（三）關(guān)于商鋪建議價(jià)格：25000－30000元／m2注：為保證此價(jià)格，應(yīng)在住宅銷售尾盤時(shí)再推出商鋪，屆時(shí)商鋪銷售環(huán)境已基本成熟。（四）綜合建議綜上分析，此項(xiàng)目投資可行性很高，但在投資中應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：（1）投資策略以“短、平、快”為中心，力爭(zhēng)在18個(gè)月內(nèi)完成建設(shè)與銷售。（2）小區(qū)規(guī)劃應(yīng)向著“精品住宅、高尚小區(qū)”方向發(fā)展。（3）小區(qū)園林、水景等要做到長(zhǎng)安最高水平，營(yíng)造成長(zhǎng)安的標(biāo)志性居住小區(qū)。（4）提供會(huì)所文化，提倡休閑居家生活。（5）注重品牌，打造精品，拓展持續(xù)發(fā)展空間。 目 錄一、調(diào)研目的 1二、調(diào)查范圍界定 1三、項(xiàng)目片區(qū)描述 2四、長(zhǎng)安鎮(zhèn)概況 2五、項(xiàng)目片區(qū)配套 4六．長(zhǎng)安鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 9七、調(diào)研小結(jié) 24八、項(xiàng)目SWOT分析 25九、項(xiàng)目建議 3133――深圳市友佳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司――
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