東莞長(zhǎng)安地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 分外地客戶、工廠高級(jí)管理人員對(duì)三房以上的戶型也比較青睞?！俺鞘谢▓@”位于規(guī)劃中的長(zhǎng)安商業(yè)中心區(qū)的邊緣，在本項(xiàng)目以西約600米處，距目前商業(yè)繁華地段——長(zhǎng)青路約2000米，周邊農(nóng)民房較多，其產(chǎn)品定位與蓮花苑相當(dāng)，但因長(zhǎng)安地區(qū)面積較小，所以在當(dāng)?shù)叵M(fèi)者心里，離商業(yè)中心2000米是一個(gè)不小的距離。由此可以看出，各類型物業(yè)在長(zhǎng)安地區(qū)都有著較大的市場(chǎng)空間。但因其地段的原因，價(jià)格差異較大。而這些工廠里的中、高級(jí)管理人員多數(shù)為外來(lái)人口，他們需要在此安家立業(yè)，就必定要購(gòu)置住房。 長(zhǎng)安地區(qū)本地居民的投資觀念和投資意識(shí)較強(qiáng)，外來(lái)人口的資本積累已經(jīng)具有一定的購(gòu)房經(jīng)濟(jì)實(shí)力，而目前長(zhǎng)安地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)上住宅供小于求，并且存在著有價(jià)有市無(wú)精品房的局面。C、品牌優(yōu)勢(shì)賽格強(qiáng)大的品牌優(yōu)勢(shì)，是長(zhǎng)安現(xiàn)有的開發(fā)商無(wú)法企及的，這將更堅(jiān)定消費(fèi)者的購(gòu)買信心。D、投資型消費(fèi)者與地塊緊鄰的西面防風(fēng)林后，是錦廈村規(guī)劃的別墅區(qū)，占地2000畝，預(yù)計(jì)建1300余幢統(tǒng)一的別墅，并以每四人一幢的標(biāo)準(zhǔn)分配給錦廈村村民。市場(chǎng)的不成熟、不規(guī)范，也有可能帶來(lái)一些潛在的威脅。（4）提供會(huì)所文化，提倡休閑居家生活。（2）小區(qū)規(guī)劃應(yīng)向著“精品住宅、高尚小區(qū)”方向發(fā)展。（四）威脅分析（Threat）A、地方保護(hù)威脅長(zhǎng)安集團(tuán)、長(zhǎng)安房地產(chǎn)公司在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)中占有絕對(duì)的主導(dǎo)地位，長(zhǎng)安集團(tuán)更是長(zhǎng)安鎮(zhèn)政府直屬企業(yè)，地方保護(hù)主義可能給本項(xiàng)目帶來(lái)一定的負(fù)面影響。B、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)長(zhǎng)安房地產(chǎn)開發(fā)剛剛起步，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)并不激烈，賽格的品牌、深圳樓盤的高質(zhì)素水準(zhǔn)、先進(jìn)的銷售與宣傳手段、這些都是構(gòu)成樓盤強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力的因素，也是同期當(dāng)?shù)貥潜P望塵莫及的。B、地利優(yōu)勢(shì)該地塊近觀長(zhǎng)安廣場(chǎng)、長(zhǎng)安公園，遠(yuǎn)望長(zhǎng)安高爾夫球場(chǎng)、蓮花水庫(kù)、蓮花山郊野公園等，地盤東西北三面視野開闊，遠(yuǎn)處山景層巒疊嶂，近處都市街景綠茵相連，自然景觀十分優(yōu)美。本項(xiàng)目目前所處位置稍偏，周邊配套不完善，但可以在小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)上多考慮休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所的設(shè)置，以彌補(bǔ)大環(huán)境的不足。由于長(zhǎng)安地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以及各村對(duì)村民的福利待遇的提高，使當(dāng)?shù)鼐用裼辛送顿Y的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，而且當(dāng)?shù)鼐用裢顿Y意識(shí)較強(qiáng)，所以這類客戶是本項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶之一。但根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，在商品房中，出租的情況較少，一般都是轉(zhuǎn)讓或投資性質(zhì)的出賣。而根據(jù)我們調(diào)查顯示，長(zhǎng)安地區(qū)內(nèi)的公寓物業(yè)銷售周期從開工到銷售完畢大約在兩年以內(nèi)。“錦江花園”雖然規(guī)模與蓮花苑相當(dāng)，但因其位于錦夏村以南的工業(yè)區(qū)附近，周邊商業(yè)氣息較淡，并且因受長(zhǎng)安政府部門公布的城市中心商業(yè)區(qū)北移的規(guī)劃政策影響，所以其價(jià)格只有2400元每平方米，其銷售情況也很好。B、面積分析戶型面積（㎡）主力面積（㎡）兩房?jī)蓮d～三房?jī)蓮d～120四房?jī)蓮d～五房?jī)蓮d～復(fù)式～在售樓盤戶型面積統(tǒng)計(jì)表 從戶型面積統(tǒng)計(jì)表中，可以看出三房面積跨度比較大，根據(jù)不同的定位與不同的目標(biāo)客戶群，在三房上設(shè)計(jì)出中、大型三房，但主要還是集中在103～125㎡之間，以中型三房為主。物業(yè)多以小高層和多層為主，小區(qū)內(nèi)園林規(guī)劃簡(jiǎn)單，配套設(shè)施不完善，在調(diào)查的樓盤中，公寓物業(yè)中只有蓮花苑建有會(huì)所和游泳池，其面積較小，功能不全，不能滿足業(yè)主多元化生活、休閑的需要。（四）金融、證券等長(zhǎng)青路不乏金融證券機(jī)構(gòu)，如中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)工商銀行、中國(guó)人民銀行、廣東發(fā)展銀行、東莞證券有限公司等，但與本項(xiàng)目均尚有一定的距離。項(xiàng)目東北部有一個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的高爾夫球場(chǎng)和蓮花山度假村，為項(xiàng)目片區(qū)的高尚人士提供了良好的度假休閑去處。為此，在調(diào)查中我們將主要生活配套的調(diào)查范圍延伸至長(zhǎng)青路南端的長(zhǎng)中路。主要行業(yè)是電子、電器、五金、玩具、制鞋、制衣等。由于時(shí)間緊促，本次調(diào)研未涉及客戶調(diào)查問(wèn)卷和周邊城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研。四、長(zhǎng)安鎮(zhèn)概況（一）地理和人口長(zhǎng)安鎮(zhèn)地處珠江口，位于東莞最南端，東至風(fēng)輪地，與深圳市松崗鎮(zhèn)相連；西至上角大寧涌，與虎門鎮(zhèn)相鄰；南至東寶河，瀕臨珠江口獅子洋；北至蓮花山峰（分水嶺），與大嶺山鎮(zhèn)接壤?，F(xiàn)有三星級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)的酒店６家，醫(yī)療設(shè)施齊備先進(jìn)的醫(yī)院５家，裝置有空調(diào)設(shè)備的影劇院７家，以及大型文化廣場(chǎng)、圖書館、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)、公園、文化中心、體育中心等一批文化體育設(shè)施。與交通大環(huán)境相比，目前長(zhǎng)安鎮(zhèn)內(nèi)的公共交通狀況并不理想，目前全鎮(zhèn)僅有１３條公共汽車線路，并且車次較少，很多重要線路未設(shè)公交車站，目前全鎮(zhèn)的主要交通工具是摩托車，大街小巷來(lái)往穿梭的摩托車存在諸多的安全隱患。與此同時(shí)，在調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目的東、西、南三面目前均有在建和在售的商鋪約百間之多，如果這些商鋪能夠順利的出租或出售，勢(shì)必成為項(xiàng)目的重要生活配套。我們通過(guò)對(duì)長(zhǎng)安地區(qū)的初步調(diào)查，認(rèn)為長(zhǎng)安房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于初步發(fā)展階段，表現(xiàn)為產(chǎn)品單一，市場(chǎng)不規(guī)范，銷售力量單薄，開發(fā)的產(chǎn)品檔次不高等，開發(fā)商的產(chǎn)品設(shè)計(jì)觀念停留在
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