【正文】 幅樣本項目湖北板塊高層玲瓏灣、中海湖濱一號多層中海湖濱一號湖東板塊高層楓情水岸、湖畔天城、自由都市、歐洲城、金湖灣花園、IALA國際、東湖林語、第五元素多層伊頓小鎮(zhèn)疊加別墅楓情水岸湖南板塊高層高爾夫花園、大湖城邦、湖適、和喬麗晶疊加別墅高爾夫花園聯(lián)體別墅半島華府、湖適湖西板塊高層天域、加城國際、湖左岸、名城映象跨塘板塊高層?xùn)|園印象、星海時代花園婁葑板塊高層?xùn)|振小區(qū)、天驕美地、東城世紀(jì)廣場、御葑庭博源路標(biāo)：本月湖北板塊新房價格變化較大，其他基本上保持不變。一室、四室由于供應(yīng)的原因，成交少，另外總價過高的四室戶型銷售速度一直都比較緩慢。小高層的二室的需求如多層一樣，也在慢慢上漲。本月多層的成交中，二室有465套，三室有431，二室的成交高于三套，成交率也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于三室。成交的主力價格段在5000—5500元/平方米，成交的主力面積段在130—150平方米的三房。本月小高層的總成交與三月持平，但與三月相比又存在其特殊的地方。在小戶型的成交中最為突出的為4000元/平方米左右，80—90平方米的面積段，本月成交182套，新增量體有210套，從總供應(yīng)和成交的形式來看，市場對該面積和價格段的產(chǎn)品仍存在較為強(qiáng)烈的需求，可以考慮在5—6月份持續(xù)放量，以適應(yīng)需求。整體上看，各區(qū)域的成交仍比較平均，不存在焦點區(qū)域和冷淡區(qū)域。其他區(qū)域的價格基本與三月份持平。第二部分 月度市場分析壹 月度整體市場分析 一、月度市場特點概述2006年四月間，蘇州整體公寓住宅供應(yīng)量為13493套，總的新推量體1638套，相比上月新增量體減少了800多套，但總的成交量體有明顯上漲，總簽約量體為2716套，比三月份高出500多套。博源路標(biāo)：本次市區(qū)土地拍賣還是同以往幾年相似，安排在五月左右。反面來看，開發(fā)商在做出拿地的決心之前，一定要考慮清楚，做好各方面的調(diào)查和預(yù)算，保證萬無一失。而其中關(guān)于閑置土地的定義則是最新規(guī)定，此舉對于開發(fā)商變相囤地行為將給予嚴(yán)厲制止。為保證開發(fā)商及時開發(fā)利用土地，防止囤積土地，在《出讓合同》已約定了建設(shè)項目的動工日期外，《出讓合同補充協(xié)議》第一條約定了建設(shè)項目的竣工時間。而從房地產(chǎn)市場來看，部分樓盤另設(shè)外幣按揭業(yè)務(wù)對樓盤的銷售有很大的促進(jìn)作用，不僅對外籍人士有強(qiáng)有力的吸引力，即使對于本土人來說，也增加了一種選擇的余地，尤其是在人民幣升值觀念越來越強(qiáng)的背景下，本土消費者采用外幣按揭不是沒有可能的。而從房地產(chǎn)開發(fā)角度來看，政府對區(qū)域的大力改造，必將給區(qū)域房地產(chǎn)市場帶來較大的開發(fā)時機(jī)。而對于蘇州房地產(chǎn)市場來說，雖然有人間天堂的美稱，但旅游地產(chǎn)在蘇州市場的發(fā)展還未真正出現(xiàn)，因此隨著旅游業(yè)的發(fā)展，開發(fā)旅游地產(chǎn)機(jī)會就愈加成熟。 根據(jù)規(guī)劃，中心城區(qū)公交站點（以300m半徑計）覆蓋率達(dá)到80%；五市（縣）公交站點（以300m半徑計）覆蓋率不低于50%。 航道：開辟旅游專用航線 水上旅游一直是蘇州古城的特色?？梢哉f如果北環(huán)路東延工程能順利進(jìn)行，受益最大的無非是相城區(qū)的房地產(chǎn)市場。博源路標(biāo):長期以來，蘇州城的東西連接都是城市的主動脈，東邊的工業(yè)園區(qū)、西邊的新區(qū)，可以說是蘇州市的兩大經(jīng)濟(jì)支柱區(qū)，兩個區(qū)的經(jīng)濟(jì)往來非常頻繁，為了方便這個兩個區(qū)的聯(lián)系，政府也大力改善交通條件，早期完全以來干將路這條城市主干道，隨著東、南、西環(huán)高架的建成，大大提高了兩個區(qū)的交通條件。綜合考慮工程造價、施工周期、技術(shù)要求以及對周邊環(huán)境的影響等因素，這條道路采用橋隧結(jié)合方式。博源路標(biāo):對于房地產(chǎn)市場來說，利率調(diào)整可以說是最有效的市場調(diào)整手段，利率也一直是政府控制房地產(chǎn)市場的一把利器。博源（beyond）是年輕人的“天堂”。目前，雖然公司才剛剛起步，在業(yè)界還沒有一定的知名度，但博源（beyond）已與知名的代理公司和設(shè)計院達(dá)成戰(zhàn)略合作聯(lián)盟，力求更好地為各大開發(fā)商、代理商等房地產(chǎn)相關(guān)機(jī)構(gòu)服務(wù)，為蘇州市房地產(chǎn)市場的健康、可持續(xù)性發(fā)展貢獻(xiàn)一份薄力。通過多年對各大代理公司地學(xué)習(xí)和積累，以及對蘇州房地產(chǎn)市場地實地調(diào)查，與專業(yè)人士地探討，博源（beyond）已具備全面、可靠的資源庫。第一部分 信息直通車壹 經(jīng)濟(jì)頻道一、4月28日起上調(diào)貸款利率；% 從4月27日起，金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)，存款利率保持不變。同時博源引路者認(rèn)為，目前的房地產(chǎn)市場相比2004年后期，已經(jīng)成熟了很多，相信本輪政策打擊的力度不會象2005年那么強(qiáng)烈。規(guī)劃保留快速路上跨車斜路的可能。從南環(huán)高架東延來看，直達(dá)獨墅湖，對于雙湖板塊的房地產(chǎn)市場來說，無疑是一個利好的消息。同時開工并建成繞城高速公路東段北延、蘇錫連接線（蘇州段）、無錫至南通高速公路（蘇錫市界至S338段）。航道建設(shè)與生態(tài)環(huán)境相協(xié)調(diào)，在提高航道景觀條件、運輸服務(wù)水平和改善船舶條件的基礎(chǔ)上，開發(fā)旅游客運服務(wù)的市場空間。此次大力投入496個億來改善蘇州的交通條件，對于蘇州老百姓來說，無疑是意見大快人心的事。三：園區(qū)東環(huán)路 東側(cè)整治范圍已經(jīng)敲定 被列入園區(qū)2006年“十大基礎(chǔ)設(shè)施工程”的東環(huán)路地區(qū)整治工程，改造范圍已經(jīng)確定，改造工程即將全面啟動，預(yù)計年內(nèi)完成投資17億元。開發(fā)商與銀行聯(lián)合，共同為住蘇的外籍人士提供外幣按揭貸款，這個新鮮“出爐”的投資理財方案，在外籍客戶充足的園區(qū)樓盤是首次現(xiàn)身。肆 政策法規(guī)一、國土部發(fā)布正式文本：開發(fā)商囤積土地將被限制今后，開發(fā)商拿到土地后不按時開發(fā)；或挖一個坑形式上“開工”，卻一直停工不建等長期變相囤積、以此來抬高房價的行為將被制止。受讓人不能滿足雙方約定的指標(biāo)的，屬于違約。在本次對開發(fā)商囤積土地的具體限制中，主要從開發(fā)周期和總建筑面積進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)定來控制開發(fā)商的工程進(jìn)度和項目定位。對于萬科在蘇州真正的首個項目（雖然萬科已收購玲瓏灣項目的部分股份，但終究不是從頭到尾操作的項目），究竟成功如何，大家都在密切關(guān)注。那么在如此激烈的競爭條件下，對于想拿地的開發(fā)商應(yīng)該怎么做呢？練好內(nèi)功是關(guān)鍵，作好一切準(zhǔn)備，擁有充分的市場調(diào)查，準(zhǔn)確的市場評估，才會胸有成竹，一切盡在掌握之中。2006年的旺季經(jīng)歷了2005年12月，2006年1月、二月的過渡，三月正式進(jìn)入，四月持續(xù)升溫，旺季一般的持續(xù)時間在3—4個月。蘇州全市的房地產(chǎn)價格已經(jīng)有半年沒有的變動了，正由于價格的保持，使得以前的觀望客戶又重新燃起了購房欲望，抓住客戶和穩(wěn)定價格息息相關(guān)。面積—單價供求a、 多層（注釋：供應(yīng)為月初供應(yīng)，以下類同）價格（元/㎡）面積4000以下400050005000550055006000600070007000以上供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化80平方米以下201303502000400223078090平方米22021018218683922000002701000090100平方米1401042721358941000000117018202100110平方米6455488565329000006001409110120平方米10152504252136024202302213000120130平方米1197737228676237022000621620403130150平方米1588956260237261040007406401150平方米以上5118512292266010000600104104博源路標(biāo)：從上表可以看出，全市多層的供應(yīng)形式，以5000元/[平方米以下為主，5500—6000元/平方米為供應(yīng)的真空地段。小結(jié)：多層供應(yīng)低價位成主體，成交中，小面積需求升級，大面積仍有存在的空間。在各區(qū)域的小高層成交量體中，新區(qū)仍然領(lǐng)跑，市區(qū)上升最快，超越吳中區(qū)和園區(qū)位居第二，相城區(qū)仍然處在末尾。本月成交最為顯眼的單價和面積交叉點為95—105平方米面積段、5000—5500元/平方米的價格段，該類型產(chǎn)品仍是全市范圍內(nèi)的高需求產(chǎn)品，本月的銷售量體為135套，130—150平方米的三房在各價格段都有較為理想的成交，也說明三房的市場需求也已經(jīng)在慢慢的浮出水面。園區(qū)的多層由于面積大、總價遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于大眾的承受水平，因此銷售一直比較緩慢，這也為其他區(qū)域的多層定位提供了參考。四室高檔房源成交率最低。小結(jié)：高層成交中，二室再度上漲，一室供應(yīng)空白仍未緩解。在錦書清華價格再上調(diào)100元的拉動下。 繼3月份區(qū)域市場火熱銷售之后，本月市場有所回落，高潮難續(xù)。橫塘板塊：本月山水華庭、山水之戀、學(xué)府花園等樓盤相繼推盤，活躍了該板塊，一時間成為市民議論的熱點。清水園以及白領(lǐng)公寓的成交量比較大，分別去化了約70套和76套和62套，為新區(qū)的熱點樓盤，同時于本月開盤的3個樓盤成交也比較理想，如山水華庭項目沉寂了幾個月后終于于本月暴發(fā)，本月成交了60套； 252。面積—單價供求a、多層（注釋：供應(yīng)為月初供應(yīng)，以下類同）價格（元/㎡）面積3800以下380042004200450045005000500055005500以上供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化80平方米以下0000000000000000008090平方米00000000062702800000090100平方米1219415000000644022000000100110平方米00000000041609000000110120平方米551224200000300000000120130平方米323202010007230965014000130150平方米8144190000001905000000150平方米以上18008010002100100000博源路標(biāo)：從以上的多層住宅4月份的“面積—價格”供求表中，我們可以看出：從供給層面來看：區(qū)域多層的房源供應(yīng)主要集中3800元/平方米以下和45005000元/平方米，供應(yīng)量分別為307套和282套，其次為50005500元/平方米價格段，供應(yīng)量在66套，而42004500元/平方米和5500元/平方米的價格段出現(xiàn)真空；從面積供應(yīng)來看，90100平方米和120130平方米面積段供應(yīng)量較高，分別為185套和171套，所占比例分別約為28%和26%，其次是110120平方米和130150平方米面積段，該面積段供應(yīng)量所占比例分別約為9%14%左右。c、高層 價格（元/㎡）面積4800以下480050005000520052005500550058005800以上供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化85平方米以下107000000006818162000008595平方米000000000293800001000395105平方米00010706000115364000011805105115平方米000280000063013000000115130平方米000380200012042015400130145平方米000840000015376813002600145160平方米000390042090001100000160平方米以上00030123043000800000博源路標(biāo)：從以上的高層住宅4月份的“面積—價格”供求表中，我們可以看出：從供給層面來看：