東莞長安地區(qū)房地產(chǎn)市場分析報(bào)告(編輯修改稿)
2025-05-11 01:32 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 復(fù)式1110%～錦江花園2房2廳156%～3房2廳156%～4房2廳 44%～Ａ、戶型分析 從上表可以看出，在售樓盤的戶型以３房為主，２房為輔，并有少量的四房、五房和復(fù)式。各樓盤3房所占比例都在５０%左右，特別是城市花園，其３房所占比例達(dá)到了５５％。而且我們在調(diào)查的同時(shí)，做了一個(gè)比較簡單的隨機(jī)訪問，被訪問者認(rèn)為置業(yè)時(shí)，房間的面積在其次，在經(jīng)濟(jì)能力能承受的情況下，還是會選擇房間較多的戶型，但也偏袒于較大的戶型。根據(jù)各戶型總比例分布見下圖：從比例分布圖上可以看出，總體上在售樓盤戶型以3房為主，大約占總套數(shù)的50％左右；其次是2房，約占33％左右，數(shù)量最少的是復(fù)式和四房，約占總套數(shù)4％和5%。而從銷售情況來看, 所有樓盤的銷售率都在90%以上, 個(gè)別樓盤在開盤之前就被認(rèn)購一空。如華安商住樓，目前還沒封頂，就已經(jīng)銷售完畢！就目前各戶型市場銷售態(tài)勢來講，長安地區(qū)房地產(chǎn)市場處于供小于求的局面，因此各戶型都有其特定的消費(fèi)群體。而就市場發(fā)展前景來看，2房和3房在一定的時(shí)期內(nèi)，還占有相當(dāng)大的市場空間。B、面積分析戶型面積（㎡）主力面積（㎡）兩房兩廳～三房兩廳～120四房兩廳～五房兩廳～復(fù)式～在售樓盤戶型面積統(tǒng)計(jì)表 從戶型面積統(tǒng)計(jì)表中，可以看出三房面積跨度比較大，根據(jù)不同的定位與不同的目標(biāo)客戶群，在三房上設(shè)計(jì)出中、大型三房，但主要還是集中在103～125㎡之間，以中型三房為主。兩房的面積跨度不太大，~㎡之間，現(xiàn)時(shí)供應(yīng)明顯以居家型的中型三房為主，同時(shí)也存在當(dāng)?shù)鼐用褓I房投資的情況。 根據(jù)以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，我們認(rèn)為長安地區(qū)置業(yè)消費(fèi)習(xí)慣于大戶型，能認(rèn)可的戶型以三房為主，面積要求偏大，部分外地客戶、工廠高級管理人員對三房以上的戶型也比較青睞。而市場中為輔的兩房，在工廠的中層管理人員也有著較大的市場空間。（三）價(jià)格分析 從整體上看，長安地區(qū)內(nèi)各樓盤的價(jià)格高低主要取決于項(xiàng)目自身所處地段、規(guī)模及小區(qū)內(nèi)的配套。因地段和規(guī)模的不同，其價(jià)格水平也存在很大的差異。目前長安地區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)的均價(jià)大約集中在2400元/M2~4240元/M2之間。在售公寓物業(yè)中，“蓮花苑”的規(guī)模最大，占地約42000平方米，其建筑面積也有近10萬平方米，并且正位于繁華的商業(yè)街長青路旁，周邊生活配套設(shè)施較為完善，而且小區(qū)內(nèi)設(shè)有會所和游泳池，雖然功能簡單，但這是其他項(xiàng)目所沒有的，所以其均價(jià)高達(dá)4240元/M2，而且銷售極好。“錦江花園”雖然規(guī)模與蓮花苑相當(dāng)，但因其位于錦夏村以南的工業(yè)區(qū)附近，周邊商業(yè)氣息較淡，并且因受長安政府部門公布的城市中心商業(yè)區(qū)北移的規(guī)劃政策影響，所以其價(jià)格只有2400元每平方米，其銷售情況也很好。“華安商住樓”位于長青路中心地段，距蓮花苑約100米，但因其是單體公寓，沒有小區(qū)規(guī)模，所以價(jià)格定位在3600元每平方米。“城市花園”位于規(guī)劃中的長安商業(yè)中心區(qū)的邊緣，在本項(xiàng)目以西約600米處，距目前商業(yè)繁華地段——長青路約2000米，周邊農(nóng)民房較多，其產(chǎn)品定位與蓮花苑相當(dāng)，但因長安地區(qū)面積較小，所以在當(dāng)?shù)叵M(fèi)者心里，離商業(yè)中心2000米是一個(gè)不小的距離。因此其價(jià)格只定位于3300元每平方米，目前銷售情況極好。從目前長安地區(qū)價(jià)格走勢來看，隨著新經(jīng)濟(jì)飛速增長、長安商業(yè)中心區(qū)規(guī)模擴(kuò)大、城市基礎(chǔ)設(shè)施的日益完善、外來投資商及人口的急劇增加、房地產(chǎn)市場的日益成熟以及受到沿海城市房地產(chǎn)整體價(jià)格上升的大勢影響，長安地區(qū)的價(jià)格其本上呈穩(wěn)步上升趨勢。（四）銷售狀況分析長安地區(qū)各樓盤銷售情況存在一個(gè)共性，即銷售率高、銷售周期短。 從上表可以看出，目前長安地區(qū)在售樓盤銷售情況都極好。各公寓物業(yè)的銷售率都達(dá)到95％以上，蓮花山莊作為別墅物業(yè)，其價(jià)格高達(dá)8000元每平方米，但在一年的時(shí)間里，也勁銷84％。而根據(jù)我們調(diào)查顯示，長安地區(qū)內(nèi)的公寓物業(yè)銷售周期從開工到銷售完畢大約在兩年以內(nèi)。鄰近商業(yè)中心區(qū)的物業(yè)銷售更見火爆，如華安商住樓，在開工一年以內(nèi)就已經(jīng)銷售告罄。由此可以看出，各類型物業(yè)在長安地區(qū)都有著較大的市場空間。就目前市場情況來看，在房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)了供小于求的局面，并且存在著有價(jià)有市無精品房的問題。其原因是因?yàn)楫?dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場不成熟，現(xiàn)有的住房不能滿足城市發(fā)展的需要，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各工廠的高級、中級管理人員的收入增加，有了購房的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；另外一個(gè)原因就是當(dāng)?shù)鼐用癯捶?，他們在?xiàng)目開工后就以較低的價(jià)格購買，然后轉(zhuǎn)賣或出租獲
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