【正文】 對(duì)某一特定時(shí)期經(jīng)營(yíng)方針制定的動(dòng)態(tài)參考。在此，我們僅就酒店開(kāi)業(yè)初期(初期客源定位)和正常經(jīng)營(yíng)期(遠(yuǎn)期客源定位)兩個(gè)時(shí)段的客源定位進(jìn)行動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)，此預(yù)測(cè)包括但不限于如下客源種類(lèi)： 初期客源定位v 開(kāi)發(fā)區(qū)商務(wù)散客需求狀況：上海市場(chǎng)的公司需求強(qiáng)，增長(zhǎng)前景樂(lè)觀1) 目前中國(guó)進(jìn)入WTO及內(nèi)地在國(guó)際金融環(huán)境的形象不斷改善和活躍，至使國(guó)際公司充滿信心。上海做為中國(guó)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易的中心，將繼續(xù)鞏固自己的角色。2) 上海正將自己建設(shè)成“MUSTVISIT”目的地。做為國(guó)際商務(wù)在亞洲的一個(gè)重要橋頭堡，伴隨而來(lái)的是大量增加的國(guó)際商務(wù)人士組織的考察旅行、實(shí)地訪問(wèn)、合作會(huì)議和商務(wù)洽談等等，進(jìn)而產(chǎn)生出大量的酒店市場(chǎng)需求。 3) 上海正在成為國(guó)際和地區(qū)商務(wù)進(jìn)入這一區(qū)域市場(chǎng)的門(mén)戶，尤其當(dāng)其顯著地改善了公路，鐵路和航空等交通設(shè)施。從上海到杭州修建的150公里磁懸浮鐵路計(jì)劃在2010年竣工，旅程時(shí)間從約3小時(shí)縮短到27分鐘。4) 在過(guò)去的幾年里，上海商務(wù)辦公市場(chǎng)有顯著成長(zhǎng)，國(guó)際A級(jí)辦公樓占有率達(dá)到了90％至95％。在2006年第一季度，上海的一流辦公市場(chǎng)的租賃價(jià)格持續(xù)盤(pán)升。在未來(lái)的2到3年，隨著城市金融業(yè)發(fā)展，上海辦公市場(chǎng)將會(huì)繼續(xù)迅猛增長(zhǎng)。 依靠以上經(jīng)濟(jì)、商務(wù)、交通的發(fā)展趨勢(shì)，在很大程度上為開(kāi)發(fā)區(qū)提供部分客源支持的基礎(chǔ)之一。與此同時(shí)長(zhǎng)寧區(qū)也形成多家外資進(jìn)駐的商務(wù)辦公區(qū)。 目前，項(xiàng)目所在國(guó)際工業(yè)園內(nèi)，入住商戶主要為大中型企業(yè)，單 體規(guī)模均在1萬(wàn)平方米以上，未來(lái)商務(wù)企業(yè)預(yù)計(jì)達(dá)到100萬(wàn)平方米建筑總量，屆時(shí)將有5萬(wàn)人在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)辦公，并且這一總量隨著市內(nèi)公司企業(yè)謀求較低租金而向郊區(qū)外遷，開(kāi)發(fā)區(qū)商住公司的不斷增加而不斷增長(zhǎng)。針對(duì)五星級(jí)酒店的消費(fèi)群體，開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的商務(wù)客源中各公司、企業(yè)的部門(mén)經(jīng)理、總監(jiān)及以上高級(jí)職員的出差預(yù)算符合五星級(jí)酒店商務(wù)價(jià)格，由于這一價(jià)格統(tǒng)一由公司支付，客人更愿意選擇高檔、就近的酒店下榻。因此入住開(kāi)發(fā)區(qū)的各商務(wù)寫(xiě)字樓的企業(yè)將無(wú)疑成為酒店的尤為重要的客源基礎(chǔ)之二：客源特點(diǎn)：客源穩(wěn)定，房?jī)r(jià)的支付能力強(qiáng)。以商旅活動(dòng)為主要目的，選擇酒店遵循就近原則。不受旅游淡旺季波動(dòng)影響。預(yù)期流量：做為酒店的客源主流和出租率基礎(chǔ)，初期經(jīng)營(yíng)預(yù)計(jì)占酒店客源總量45％。v 旅行社團(tuán)體 需求狀況：項(xiàng)目酒店所在區(qū)域做為A20公路和上海西部的重要交通樞紐，是華東旅游線路中上海通往周莊、錦西、陽(yáng)澄湖、淀山湖、蘇州、無(wú)錫、太湖等知名旅游地的重要中轉(zhuǎn)站。絕大多數(shù)去往上海周邊的旅游線路都不在旅游地停留過(guò)夜，而全部住在上海市內(nèi)或西部市郊。同時(shí)，國(guó)家旅游局2005年統(tǒng)計(jì)資料顯示，華東旅游線路中，入境團(tuán)體系列線在200條以上，年均入境系列團(tuán)體游客近10萬(wàn)人，其中以上海做為入境中轉(zhuǎn)站的系列線占總量的60％，有近120條，因此潛在的旅游客源十分龐大。南京宜興無(wú)錫上海常州馬山項(xiàng)目周莊蘇州歐美、日韓旅游團(tuán)體根據(jù)本次調(diào)研結(jié)果，歐美、日韓旅游團(tuán)體是目前上海入境旅游產(chǎn)品中的高端消費(fèi)群。項(xiàng)目酒店的規(guī)模和硬件檔次在本地區(qū)是獨(dú)一無(wú)二的，因此，與周邊各景區(qū)中轉(zhuǎn)的高端旅游者，特別是國(guó)內(nèi)組團(tuán)社所謀求的高端新賣(mài)點(diǎn)相匹配，不但可以整合整個(gè)本地區(qū)高端旅游消費(fèi)群體資源，而且水到渠成的規(guī)范了本地高端旅游產(chǎn)品固定系列線路，使之成為項(xiàng)目酒店的穩(wěn)定出租率，成為客源基礎(chǔ)之三?？驮刺攸c(diǎn)：高端旅游消費(fèi)群體線路穩(wěn)定。受旅游淡旺季波動(dòng)影響。國(guó)內(nèi)旅行團(tuán)體多數(shù)到訪的旅游客人是國(guó)內(nèi)旅游團(tuán)體。隨著區(qū)域交通的不斷完善以及景區(qū)附屬配套設(shè)施的逐步到位，輔助以在國(guó)內(nèi)的旅游市場(chǎng)推廣活動(dòng)的進(jìn)行，由旅行社承接的企業(yè)會(huì)議、度假旅行團(tuán)體流量還將繼續(xù)增加。因此，國(guó)內(nèi)旅游團(tuán)體，特別是度假客人將成為旅游地酒店未來(lái)的主要客源基礎(chǔ)?？驮刺攸c(diǎn)：季節(jié)性，依照旅游線路流動(dòng)，在旅游地停留時(shí)間較短。一般在公立長(zhǎng)假和寒暑假期間達(dá)到旅游高峰。預(yù)期流量：做為初期運(yùn)作的出租率基礎(chǔ)，占酒店客源總量35％。v 會(huì)展團(tuán)體需求狀況:同公司和休閑需求相比，會(huì)展對(duì)酒店需求的增長(zhǎng)強(qiáng)勁。一方面是因自2006上半年有大量的會(huì)議和展覽計(jì)劃安排，同時(shí)也主要是因上海做為地區(qū)主要的會(huì)議和博覽地的形象在增強(qiáng)。很多酒店的報(bào)告也證實(shí)這部分需求增長(zhǎng)最快。實(shí)際上，大多數(shù)酒店去年就經(jīng)歷了這一增長(zhǎng)過(guò)程，2007年這種趨勢(shì)會(huì)延續(xù)下去。因此，預(yù)計(jì)MICE業(yè)對(duì)酒店需求將繼續(xù)增長(zhǎng)，尤其涉及以下相關(guān)趨勢(shì)和因素：1) 由于展覽和會(huì)議的增長(zhǎng)水平較高，上海浦東的新國(guó)際展覽中心（SNIEC）已經(jīng)飽和；2004年又有兩個(gè)展廳竣工?？傮w上講，上海有四個(gè)主要的會(huì)議展覽地點(diǎn)，在地理/位置、規(guī)模、價(jià)格和設(shè)施上能夠滿足大多數(shù)國(guó)際和地區(qū)會(huì)議舉辦方和和展覽公司的要求。因此，上海能夠保障不斷大量增加的市場(chǎng)需求。2) 因中國(guó)加入了WTO、2010年上海世博會(huì)和舉辦奧運(yùn)會(huì)，越來(lái)越多的外國(guó)投資者對(duì)中國(guó)產(chǎn)生投資興趣。為了探討商務(wù)運(yùn)作和各方面的市場(chǎng)機(jī)會(huì)；為市場(chǎng)培訓(xùn)本地和國(guó)外員工；為政府間的交流論壇，這里將舉辦大量的會(huì)議。3) 由于越來(lái)越多的公司來(lái)到上海開(kāi)旅行會(huì)議，可能將對(duì)中小規(guī)模的室內(nèi)會(huì)議廳需求帶來(lái)積極影響，尤其更多的國(guó)際和地區(qū)公司選擇上海做為他們?cè)趤喬貐^(qū)的會(huì)議、管理培訓(xùn)和研討中心。4) 隨著公司市場(chǎng)的縱深發(fā)展，會(huì)議和展覽的數(shù)量和參加層次水平在增加和提升。5) 由于基礎(chǔ)設(shè)施的改善，文化的吸引，生活方式和娛樂(lè)設(shè)施的改善等等，上海的消費(fèi)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將增長(zhǎng)。6) 大型活動(dòng)會(huì)對(duì)其它會(huì)議和活動(dòng)的召開(kāi)起到催化作用。2004到2005年很多會(huì)議在F1賽事和其它休閑活動(dòng)期間召開(kāi)就是一個(gè)佐證。7) 大多數(shù)高擋酒店業(yè)務(wù)在本地MICE的帶動(dòng)下有顯著增加，如國(guó)內(nèi)公司在上海召開(kāi)小型會(huì)議把國(guó)際知名品牌酒店做為首選。工業(yè)園區(qū)及其周邊國(guó)內(nèi)各大企業(yè)、機(jī)關(guān)、部委的會(huì)議團(tuán)體可以成為規(guī)劃酒店的重要客人來(lái)源。以團(tuán)體形式入住、消費(fèi)能力強(qiáng)、在同一旅游地停留時(shí)間相對(duì)長(zhǎng)、并且具備一定的周期性，是旅游地酒店不可缺少的重要客源組成部分，是旅行社團(tuán)體客人的重要補(bǔ)充。客源特點(diǎn)：?jiǎn)未稳胱】腿硕?，?huì)議間隔時(shí)間較長(zhǎng)，客源穩(wěn)定。參與會(huì)展的客人對(duì)于酒店的地理位置更為關(guān)注。 預(yù)期流量：初期開(kāi)發(fā)需要等待市場(chǎng)認(rèn)知過(guò)程，預(yù)計(jì)占酒店客源總量10％。v 常住客需求狀況:做為商務(wù)客人的延伸，常住客是酒店商務(wù)客人中最穩(wěn)定的部分。客源主要來(lái)自周邊商務(wù)公司非本地的高級(jí)職員，因?yàn)楣ぷ骰蛏虅?wù)旅行的原因，需要連續(xù)入住酒店一個(gè)月至多個(gè)月。由于住宿費(fèi)用一般由公司負(fù)擔(dān)，這部分客人的支付能力很強(qiáng)，同時(shí)，由于除工作時(shí)間以外，客人基本在酒店逗留，其潛在的餐飲、洗衣、電話、購(gòu)物、娛樂(lè)等綜合消費(fèi)是酒店多個(gè)部門(mén)收入的重要來(lái)源?？驮刺攸c(diǎn)：?jiǎn)未芜B續(xù)入住時(shí)間超過(guò)1個(gè)月，房?jī)r(jià)承受能力強(qiáng)，綜合消費(fèi)能力強(qiáng)，客源穩(wěn)定。商務(wù)客人在關(guān)注酒店地理位置的同時(shí)更加關(guān)注酒店的舒適度以及酒店的服務(wù)。預(yù)期流量：初期開(kāi)發(fā)需要等待常駐客源的培育期，預(yù)計(jì)占酒店客源總量5％。v 市區(qū)及周邊城市自駕車(chē)旅行者及休閑旅游者需求狀況:由于項(xiàng)目所在地風(fēng)景獨(dú)特、地域廣闊，距離市中心較遠(yuǎn)，這為自駕車(chē)旅行者的出行創(chuàng)造了空間。依照旅游客源的慣常規(guī)律，此類(lèi)休閑旅行者，消費(fèi)能力受到油價(jià)和住宿費(fèi)用的影響而波動(dòng)，但也有例外，香港出發(fā)至內(nèi)地的自駕車(chē)團(tuán)體就具備很強(qiáng)的消費(fèi)能力?？驮刺攸c(diǎn)：一般以小型團(tuán)體聚會(huì)或家庭旅游的形式為主，在酒店停留時(shí)間較長(zhǎng)，針對(duì)休閑設(shè)施、餐飲、娛樂(lè)的配套設(shè)施要求高，綜合消費(fèi)能力強(qiáng)。 預(yù)期流量：初期開(kāi)發(fā)需要等待市場(chǎng)認(rèn)知過(guò)程，預(yù)計(jì)占酒店客源總量2％。v 航空乘務(wù)員需求狀況:項(xiàng)目酒店靠近機(jī)場(chǎng)的地理位置，使得未來(lái)經(jīng)營(yíng)中接待航空乘務(wù)員團(tuán)體成為可能。 航空乘務(wù)員一般指航空公司機(jī)組乘務(wù)員和空姐。在航線中，各機(jī)組是輪流執(zhí)行飛行任務(wù)輪流休息的，休息地點(diǎn)選擇靠近機(jī)場(chǎng)的星級(jí)酒店，入住酒店費(fèi)用均由航空公司統(tǒng)一支付。房?jī)r(jià)高于旅行社團(tuán)體?？驮刺攸c(diǎn)：一般以10人以下團(tuán)體為主，舊客人離店的同時(shí)新客人到店，全年連續(xù)在酒店住宿，用房數(shù)固定，針對(duì)休閑設(shè)施、購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)的綜合消費(fèi)能力強(qiáng)。預(yù)期流量：初期開(kāi)發(fā)需要預(yù)留常駐客源的培育期，預(yù)計(jì)占酒店客源總量2％。v 會(huì)員俱樂(lè)部需求狀況:項(xiàng)目酒店規(guī)劃之中的高檔會(huì)員制俱樂(lè)部成員將是酒店的高消費(fèi)客源?？驮刺攸c(diǎn)：針對(duì)高等級(jí)客房的相對(duì)更加私秘性及舒適性、休閑設(shè)施、購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)的綜合消費(fèi)能力強(qiáng)。預(yù)期流量：初期開(kāi)發(fā)需要客源的培育過(guò)程和認(rèn)知過(guò)程，預(yù)計(jì)占酒店客源總量的1％。v 其它需求狀況:當(dāng)?shù)叵M(fèi)人群經(jīng)過(guò)對(duì)當(dāng)?shù)貥I(yè)態(tài)的初步調(diào)查，管理公司認(rèn)為，項(xiàng)目周邊存在成規(guī)模的配套生活區(qū)，日常消費(fèi)趨向于餐飲、休閑和娛樂(lè)。而當(dāng)?shù)啬壳叭狈Υ笮?、?zhuān)業(yè)化的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，一旦項(xiàng)目酒店具備此設(shè)施，必將成為當(dāng)?shù)芈劽南M(fèi)熱點(diǎn)，成為周邊居民聚會(huì)、閑暇的光顧場(chǎng)所。客源特點(diǎn)：消費(fèi)主要集中在餐飲、娛樂(lè)和康體等綜合消費(fèi)方面，不受旅游季節(jié)波動(dòng)影響。主要消費(fèi)時(shí)段除周末外，一般集中在工作時(shí)間以外的下午和晚間?？傮w上，項(xiàng)目酒店的客源，初期適宜定位在虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)及周邊開(kāi)發(fā)區(qū)商務(wù)、國(guó)外旅游團(tuán)體、會(huì)議等中高端消費(fèi)群體，以此為核心，輔助以穩(wěn)定的市區(qū)及客人和當(dāng)?shù)刂懈叨讼M(fèi)者，即可形成穩(wěn)定而互補(bǔ)的出租率和平均房?jī)r(jià)基礎(chǔ)。 遠(yuǎn)期客源定位v 開(kāi)發(fā)區(qū)商務(wù)散客隨著國(guó)際商務(wù)園商住的增長(zhǎng)，區(qū)內(nèi)商務(wù)旅行者逐漸增多，預(yù)計(jì)隨著酒店在當(dāng)?shù)赜绊懥Α⒄J(rèn)知度向周邊城市例如蘇州、無(wú)錫、南京、常州的不斷擴(kuò)大，酒店的商務(wù)散客份額有望擴(kuò)大到50％。v 旅行社團(tuán)體 隨著酒店商旅客人的逐漸增多，開(kāi)業(yè)初期的低價(jià)多內(nèi)旅行團(tuán)體將被篩選和淘汰，歐美、日韓旅游團(tuán)體流量將基本保留，旅行團(tuán)體整體用房量將被削減過(guò)半，預(yù)期保留20％的酒店份額做為淡季的出租率保障。v 會(huì)議團(tuán)體預(yù)期的會(huì)議團(tuán)體隨著市場(chǎng)認(rèn)知度的提高，并依托酒店完善的會(huì)議設(shè)施而有所增長(zhǎng)，預(yù)期流量將占酒店客源整體份額的15％。v 常住客預(yù)計(jì)經(jīng)過(guò)常駐客源的培育期，酒店常駐客人流量將達(dá)到酒店客源份額的5％。v 市區(qū)及周邊城市自駕車(chē)旅行者及休閑旅游者遠(yuǎn)期正常運(yùn)營(yíng)之后，預(yù)期流量隨著酒店認(rèn)知度的提高，并依托酒店完善的會(huì)議設(shè)施而有所增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)客源份額將達(dá)到3％。v 航空乘務(wù)員保守估計(jì)，在沒(méi)有新的航空公司機(jī)組團(tuán)體新簽合作協(xié)議的情況下，酒店航空乘務(wù)員的份額將保持不變，繼續(xù)保持酒店客源總量的2％。v 會(huì)員俱樂(lè)部隨著酒店初期開(kāi)發(fā)客源的培育過(guò)程和認(rèn)知過(guò)程的完成，在酒店完善設(shè)施、服務(wù)的保證之下，俱樂(lè)部會(huì)員將達(dá)到酒店客源總量的5％?？傮w上，項(xiàng)目酒店的客源，遠(yuǎn)期定位擴(kuò)大商務(wù)、會(huì)議、常駐客源的基礎(chǔ)之上，縮減旅游團(tuán)體，以保證出租率穩(wěn)步增長(zhǎng)的同時(shí)和平均房?jī)r(jià)不斷攀升的運(yùn)營(yíng)狀態(tài)。 客源目標(biāo)比例初步預(yù)測(cè)近期、遠(yuǎn)期客源定位對(duì)比近期客源種類(lèi)細(xì)分遠(yuǎn)期客源種類(lèi)細(xì)分客源種類(lèi)份額客源種類(lèi)份額開(kāi)發(fā)區(qū)散客45%開(kāi)發(fā)區(qū)散客50%旅行社35%旅行社20%會(huì)議團(tuán)體10%會(huì)議團(tuán)體15%常住客5%常住客5%市區(qū)2%市區(qū)3%空勤人員2%空勤人員2%會(huì)員俱樂(lè)部1%會(huì)員俱樂(lè)部5%其它其它總計(jì)100%總計(jì)100%* 以上表格基于上海目前國(guó)際化城市酒店市場(chǎng)份額制度* 目前這一市場(chǎng)份額分配預(yù)計(jì)將來(lái)未來(lái)35年內(nèi)保持3. 現(xiàn)有建筑物布局研究及設(shè)施初步定位 布局研究通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研、客源分析及項(xiàng)目定位并結(jié)合對(duì)酒店項(xiàng)目整體地塊的深入研究和方案篩選,歸納概括為以下最具備代表性的兩個(gè)布局方案, 對(duì)這二個(gè)方案的初步分析可以做為未來(lái)酒店設(shè)計(jì)方案及功能布局概念的探索.方案一: 保留糧庫(kù)建筑做為酒店附屬功能區(qū), 在延伸部分建設(shè)酒店方案一立體圖示方案一平面圖示室外游泳池草坪景觀帶寫(xiě)字樓酒店輔助功能湖景綠化水景設(shè)計(jì)人工湖景 新酒店游艇俱樂(lè)部初步實(shí)施方案：利用原有糧庫(kù)建筑,做為底座，將樓體組合延伸部分建設(shè)成為酒店建筑體(如圖所示)，達(dá)成功能的連接和統(tǒng)一。同時(shí)，原有建筑連接、銜接部分可以做為酒店大堂主入口和二層宴會(huì)廳區(qū)域，建筑層高不受糧庫(kù)制約。方案一優(yōu)劣勢(shì)：優(yōu) 勢(shì)劣 勢(shì)1．既節(jié)約占地面積, 相對(duì)也可以節(jié)約整體建設(shè)投資。酒店餐廳、宴會(huì)廳等公共設(shè)施利用現(xiàn)有糧庫(kù)建筑，加上改造為寫(xiě)字樓的部分，將大大減少土建費(fèi)用。2．有效縮短原有建筑與新酒店建筑物內(nèi)交通流線，并可有機(jī)的設(shè)置內(nèi)部互通。3．高低樓層之間聯(lián)系密切，可騰出更大的區(qū)域用于景觀設(shè)計(jì)，使度假特色更加明顯，視野更加開(kāi)闊。4．由于銜接部分的作用，酒店建筑部分不受到糧庫(kù)高度的制約，因此，客房數(shù)和其它設(shè)施布局不受糧庫(kù)建筑的影響。5．由于原有建筑及新增建筑主體遠(yuǎn)離動(dòng)遷區(qū)，基本不受拆遷工作進(jìn)度影響，施工周期更易得到保證。，酒店正門(mén)朝向以及多數(shù)酒店客房視野和朝向不良。3. 酒店區(qū)域內(nèi)園林景觀的完整性和連續(xù)性可能受到阻擋或破壞。方案二: 保留糧庫(kù)建筑體，酒店單獨(dú)布局糧庫(kù)原建筑體酒店功能區(qū)游艇俱樂(lè)部Yacht Club湖景綠化水景設(shè)計(jì)草坪景觀帶草坪景觀帶室外游泳池具體方案：保留原有糧庫(kù)建筑。同時(shí)，將酒店布局在11號(hào)地最靠近水岸的吳淞江與朱家浜夾角處。方案二引用已有設(shè)計(jì)方案