【正文】 ?商業(yè)街內(nèi)店鋪招牌用韓文和中文表示 ?具有明顯韓國特征的店面裝修 169 新加坡風情街 形 神 ?新加坡風情街區(qū)內(nèi)設置獅身魚尾噴泉雕塑，供客人觀光嬉戲。 ?用充滿熱帶風情的塑料椰子樹來裝飾點綴整個風情街。 ?東南亞美食，特色咖喱食品 ?精致的工藝品 ?英式教育體系，書店與書吧 170 日本裝飾：插花、工藝品 日本科技：電器產(chǎn)品、玩具機器人 日本料理：生魚片、便當、飯團等 日本風情街 形 神 ?日本風情街區(qū)內(nèi)設置塑制的浪漫櫻花 ?商業(yè)街內(nèi)店鋪招牌用日文和中文表示 ?日式的窗欞和推拉門、燈籠招牌等 171 ?運用 CEPA的政策營造鹽城的香港，銷售香港產(chǎn)品 ?香港的娛樂、音像。 ?廣東香港美食。 香港風情街 形 神 ?香港風情街區(qū)設紫荊花雕塑 ?維多利亞港圖片的裝飾 ?財神像 172 第一階段： 2022年 7月 15日 —— 2022年 9月 15日 工作內(nèi)容：主力店和賓館的招商 招商地點 招商內(nèi)容 備注 上海 酒店式公寓，引進連鎖酒店 錦江之星、如家快捷、都市空間等 連鎖餐飲、娛樂、購物主力店 張生記、紅泥等浙江餐飲、上海餐飲 南京 連鎖餐飲、娛樂、購物主力店 百姓人家、獅王府等南京餐飲 大連 連鎖餐飲、娛樂、購物主力店 韓國、日本料理店 青島 連鎖餐飲、娛樂、購物主力店 韓國、日本料理店 常州 連鎖餐飲、娛樂、購物主力店 常州餐飲 鹽城 電器、通訊連鎖 蘇寧、五星、燦坤電器、協(xié)亨手機等 連鎖餐飲、娛樂、購物主力店 肯德基、麥當勞、鹽城當?shù)夭惋媻蕵? ?用 2－ 3個月時間與 2－ 4家餐飲娛樂店達成意向，與 1家電器或百貨店達成意向 ?與“如家快捷”等國內(nèi)連鎖賓館達成意向 利用我司在上海、南京、大連、青島等地的資源進行項目招商 整體銷售招商部署 173 第二階段： 2022年 7月 15日 —— 2022年 11月 9日 工作內(nèi)容：銷售準備 時間 工作內(nèi)容 15/731/8 現(xiàn)場包裝（售摟部裝修、圍墻、廣告牌） 15/820/9 樓書 /DM的制作，戶外廣告的投放 20/910/10 輿論造勢，軟文投放 11/109/11 開始預定登記儲客， DM投放，報紙電視投放，開始預定儲客 174 第三階段： 2022年 11月 10日 —— 2022年 2月 8日（春節(jié)前） 工作內(nèi)容：開盤階段 時間 工作內(nèi)容 10/11 鹽城商業(yè)峰會 /項目開盤 11/1131/11 媒體輿論造勢，全城關(guān)注，廣告集中投放，軟文炒作，完成一期商鋪 3000萬銷售任務 延續(xù)開盤氣氛，力爭在 2022年春節(jié)一期商鋪銷售達到 40－ 45％ 175 鹽城商業(yè)峰會：由鹽城政府部門牽頭，鹽城主流媒體組織，開發(fā)商運作 邀請鹽城本地以及上海 /廣州 /南京 /杭州 /常州等地官員、專家、學者、商業(yè)人士以及意向商家等參加 商業(yè)峰會內(nèi)容： 發(fā)達地區(qū)商業(yè)狀況及前景 鹽城商業(yè)狀況及前景 商業(yè)街對鹽城商業(yè)的影響 本項目的推廣 商業(yè)峰會意義： 吸引起政府、媒體和社會關(guān)注； 吸引商家、投資客和消費者關(guān)注 造成全城轟動效應，開盤一炮打響 擴大項目的知名度與美譽度 用良好的氛圍消化前期儲備的客戶 建立商業(yè)平臺，為以后項目和公司的發(fā)展奠定基礎 鹽城商業(yè)峰會 176 時間節(jié)點 目 標 2022年春節(jié) 一期商鋪進入強銷階段，根據(jù)當時市場和實際銷售狀況對項目推廣和銷售手段進行適度調(diào)整，加大促銷和推廣力度。 二期商鋪正式推出，利用一期商鋪的蓄勢，加強商鋪的推廣力度，同時展開酒店公寓的宣傳。 利用春季黃金銷售周期，實現(xiàn)項目的第二次銷售高峰，力爭完成：一期商鋪累計總銷售量達到 80－ 85%；二期商鋪 40％。 第四階段： 2022年春節(jié)后 —— 2022年 6月 30日 工作內(nèi)容：強銷階段 注：本階段是項目成敗的最重要階段，銷售和招商任務異常艱巨。此階段項目的工程進度對項目的銷售有非常大的影響。 177 第五階段： 2022年 6月 30日 —— 2022年 10月 31日 工作內(nèi)容：持續(xù)銷售階段 時間節(jié)點 目 標 – 經(jīng)過酷暑的調(diào)整，進入秋季，項目也應開始交付階段。本階段必須掀起項目的第三次銷售高峰期，銷售任務艱巨，酒店公寓開始銷售，二期商鋪進入持續(xù)銷售階段。 本階段力爭二期商鋪累計銷售 7080％，完成酒店式公寓銷售部分的 40％。 注：春節(jié)是中國的傳統(tǒng)節(jié)日，老百姓在春節(jié)期間的消費往往在全年的消費中占有比例較大，商家和商鋪經(jīng)營者十分關(guān)注這個節(jié)季。所以本項目最好的開業(yè)時期應該是 2022年春節(jié)前。我們還必須預留給商家和商鋪經(jīng)營者裝修時間，大約 2個月。 178 第六階段： 2022年 11月 1日 —— 2022年 1月 28日（春節(jié)前） 工作內(nèi)容：再銷售和清盤階段 時間節(jié)點 目 標 2022年 1月 28 酒店公寓繼續(xù)銷售，力爭累計完成酒店公寓銷售部分的 7080％ 對一二期商鋪所剩單位采取清盤策略，同時根據(jù)具體情況對 3－ 4樓商業(yè)開始銷售。 179 ? 成本導向定價法 成本加利潤定價法 盈虧平衡定價法 目標收益率定價法 ? 需求導向定價法 ? 競爭導向定價法 競爭參照定價法 隨行就市定價法 本項目的定價策略： 競爭導向定價法則 公寓部分 競爭參照定價法 商業(yè)部分 市場比較法 常規(guī)定價方法有： 銷售價格策略 180 我們用市場比較法來預測本項目一樓商鋪平均售價目標期望值，選取參照的項目為：中茵海華、芝林廣場、百草園、溫馨家園和怡景花園 5個項目。 商業(yè)區(qū)域因素直接比較表 區(qū)域因素 權(quán)重 估價對象 中茵海華 芝林廣場 百草園 溫馨家園 怡景花園 成熟程度 100 105 104 102 102 103 交通條件 100 105 104 102 101 100 配套設施 100 105 102 101 100 101 環(huán)境條件 100 104 103 101 99 99 城市規(guī)劃 100 104 103 102 100 100 小計 1 100 101 商業(yè)個別因素直接比較表 個別因素 權(quán)重 估價對象 中茵海華 芝林廣場 百草園 溫馨家園 怡景花園 外 觀 100 104 103 99 99 98 公共裝修 100 103 102 98 97 96 公建配套 100 102 102 98 96 98 園林環(huán)境 100 100 99 97 97 98 小計 1 100 102 181 本項目商業(yè)價格市場比較法綜合修正系數(shù)表 項目名稱修正因素 估價對象 中茵海華 芝林廣場 百草園 溫馨家園 怡景花園 標準報價（元 /m2） 30000 20220 13000 8800 14000 交易情況修正 100 100 100 100 100 100 交易時間修正 100 100 99 98 97 98 區(qū)域因素修正 100 101 個別因素修正 100 102 本項目商業(yè)相對價格（元 /m2） 28091 18921 12796 8730 13918 本項目商業(yè)價格市場比較法銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表 項目名稱 中茵海華 芝林廣場 百草園 溫馨家園 怡景花園 商業(yè)相對價格（元 /m2） 28091 18921 12796 8730 13918 權(quán)重 100% 10% 10% 35% 25% 20% 加權(quán)后的相對價格（元 /m2） 2809 1892 4479 2182 2784 本項目商業(yè)銷售價格（元 /m2） 14146 本項目一樓商鋪平均售價目標期望值為 14146元 /平米，取其整數(shù) 14000元 /平米 根據(jù)我司銷售經(jīng)驗，項目銷售底價應控制在目標期望值的 80％左右。二樓商鋪銷售價格為一樓的 30％－ 50％之間，我們?nèi)?40％。 即一樓商鋪銷售底價為 14000 80％＝ 11200元 /平米。 二樓商鋪銷售底價為 11200 40％＝ 4480元 /平米。 公寓部分的銷售底價參照鹽城住宅價格制定。 182 商業(yè)街一層： 11000元 /平米 商業(yè)街二層： 4500元 /平米 項目銷售底價建議 公寓： 2022元 /平米 183 當然我們在實際銷售過程中制定銷售價格還必須遵循以下定價原則 市場導向原則 以市場為準繩，遵循市場需求與價格變化的因果規(guī)律。 動態(tài)變化原則 價格制定并非一成不變，而是根據(jù)銷售進度和銷售業(yè)績不斷調(diào)整的過程，開始的價格制定會不斷調(diào)整。 持續(xù)上調(diào)原則 價格應持續(xù)上調(diào)，幅度視情況而定，給客戶形成該案升值潛力無限的感覺。 184 組團式定價策略 根據(jù)一期的建筑進度，我們建議以入口作為分界線，分為四個組團定價。 四組團間的定價策略遵循自東向西（自東進路向西）逐漸遞減的原則。 價格調(diào)整系數(shù) 各單元商鋪的銷售價格根據(jù)系數(shù)來調(diào)整，系數(shù)包括： 需求系數(shù) 可視系數(shù) 樓層系數(shù) 面積大小系數(shù) 供應量系數(shù) 交通系數(shù) 停車系數(shù) 差價大幅拉開原則 由于本案體量較大，商鋪位置好壞差異較大。因此建議本案在價格上實施較大差距，以此來推動較差房源的去化。 185 資金回籠計劃（按銷售底價計算） 時間節(jié)點 一期商鋪 二期商鋪 公寓 累計 銷售比例 銷售金額 銷售比例 銷售金額 銷售比例 銷售金額 累計金額 － 35% 3255 3255 － 10% 930 4185 － 40% 3720 40% 3720 11625 － 5% 465 30% 2790 40% 864 15744 － 06春節(jié) 5% 465 15% 1395 35% 756 18360 06春節(jié)以后 5% 465 15% 1395 25% 540 20760 合 計 100% 100% 100% 20760 注 :由于商鋪準確面積未定 ,我們按一期和二期每層 6000平米計算 公寓部分我們暫定總銷售目標為公寓總面積的 60％，即銷售面積為 6000 3 60％＝ 10800平米 186 推廣案名建議 財富源生地 亞洲魅力秀 宣傳推廣策略 —— 融匯亞洲生活精粹，挖掘新城市財富源 融 匯 亞 洲 生 活 精 粹 財 富 187 整體描述 新城市財富源 —— 鹽城市內(nèi)地標性新城市主題式商業(yè)典范 物業(yè)管理 新城市財富源 —— 鹽城首創(chuàng)酒店式星級物業(yè)管理 生活的最高禮遇 地段區(qū)位 新城市財富源 —— 以速度鏈接生活品質(zhì) 發(fā)展商品牌 新城市財富源 —— 匯辰房產(chǎn)打造鹽城商業(yè)杰作！ 新 —— 顛覆過去，塑造未來 新城市 —— 突出區(qū)位優(yōu)，地段高尚，提示項目的標志性 財富源生地 —— 財富的源頭盡在本案 新城市財富源生地 —— 在推廣上的伸展性較長。 新城市財富源生地 188 推廣重點 ?項目的投資價值 ?理想中的商業(yè)人性空間的價值體驗 杜拉克曾指出， “ 獲取利潤的唯一途徑，就是給客戶提供他們認為有價值的并情愿為此而付出的東西。 ” 他繼續(xù)說道： “ 在某一時間里，客戶的所見、所想、所需及他們所信任的就決定了你的產(chǎn)品或服務是否有價值。 （ 1）商鋪投資的穩(wěn)定性特點 （ 2）商鋪增值的特點 （ 3）商鋪投資回報率較高 （ 4）商鋪的投資潛力 （ 5）商鋪可出租、可經(jīng)營，方式靈活 189 一點 產(chǎn)品自身特點優(yōu)勢 ——鹽城地區(qū)首家 “ 繽紛亞洲休閑廣場 ” 大型商業(yè)娛樂購物中心 二線 ? 實現(xiàn)購房者對區(qū)域的認同感 項目所在區(qū)域 ——中央休閑區(qū)（ CRD）的形成 本項目作為中央休閑區(qū)源生地的認同 城市往南發(fā)展，周邊大型市政不斷涌現(xiàn)，區(qū)域配套逐步完善，大量居民遷入 ? 本項目的高投資回報率 結(jié)合招商成果，創(chuàng)造良好的商業(yè)環(huán)境，以實實在在的經(jīng)營預期和實效吸引投資客 推廣