【正文】 高附加值 附送面積的做法 附送面積 送夾層 /送閣樓 建筑面積： 300平米 （送 40%建筑面積） 附送建筑面積 ——120平米 附送庭院面積 ——200平米 ● 約 70平方米半地下（低于 ） 附屬功能用房 (含車庫 ) ● 約 10平方米內院 ●戶內花園 20平米 ● 約 30平方米露臺 ● 約 200平方米前后庭院 附送面積的做法 深圳熙園 造鎮(zhèn) —— 濱水樓 王 （牛鼻子） 建筑博覽 ?套數(shù) ——1套 ?建筑面積 ——500~1000㎡ ?建筑形式 ——公建化 /開放式處理 ?模糊用途 ——居住 /辦公 /酒吧 /咖啡廳 / 企業(yè)別墅 /Club 設計有私家碼頭的豪華住宅 景觀命名 ——發(fā)現(xiàn)島 （ Discovery Island） 私家碼頭 景觀命名 ——王子碼頭 （ Prince Wharf） 轟動效應（核心標志群） 價值優(yōu)化（親水 TOHO） 人文營造（環(huán)境的營造） 中端的牽引（情景洋房） 創(chuàng)新的突破（臺地 HOUSE） 造鎮(zhèn)計劃： 別墅 Townhouse 院子 ☆☆ ☆ 圍墻 ☆☆ ☆ 私家泳池 ☆ 門廊 ☆ 平臺 ☆ ☆ 花架 ☆☆ ☆ 大門 ☆☆ ☆ 草坪 ☆ ☆ 私家車庫 ☆ ☆ 菜園 ☆☆ ☆ 花架種植 ☆☆ ☆ 別墅 Townhouse 儲藏室 ☆☆☆ ☆☆ 地下室 ☆☆ ☆ 閣樓 ☆☆ ☆ 天窗 ☆☆ ☆ 度身定造 ☆ 私密 ☆☆ ☆ 家庭餐廳 ☆☆ ☆ 衣帽間 ☆☆☆ ☆☆ 生活的特殊性源自產(chǎn)權的獨立性 半圍合式的布局 ?面向水面的半圍合布局，使更多住宅可以分享水資源 ?圍合的空間可以形成院落或小廣場，增加鄰里的親密關系 ?也可以不要院落，而將水系擴展，加入水埠碼頭、下水斜道等，使人、水和建筑的關系更為密切 造鎮(zhèn) ——基于價值最大化的產(chǎn)品研究 親水 townhouse 半圍合式布局 半圍合式 行列式 TOHO鄰水 HOUSE鄰水 價值實現(xiàn) 半圍合式的別墅 半圍合式的 TOHO 退臺式設計 ?采取 “退臺式”設計，上一層都退縮，使下一層都能有一個露臺花園。 造鎮(zhèn) ——基于價值最大化的產(chǎn)品研究 親水 townhouse 轟動效應（核心標志群） 價值優(yōu)化（親水 TOHO） 人文營造（環(huán)境的營造） 中端的牽引（情景洋房） 創(chuàng)新的突破（臺地 HOUSE） 造鎮(zhèn)計劃： 設計元素關鍵詞：天井 /院落 /吹拔 /連廊 /平臺 /坡頂 /生態(tài) 親情化坡地住區(qū)模式 —— 超空間多層 +疊拼復式 造鎮(zhèn) ——基于價值最大化的產(chǎn)品研究 人造淺丘坡地 ?唯一性 ——與園林結合制造人工淺丘坡地，可適當抬高 1層高度，而自由形成的不規(guī)則建筑形體，因此每戶平面都具有唯一性 ?居住模式 ——利用院落 /連廊 /平臺 /吹拔/天井等傳統(tǒng)的元素符號整個住區(qū)連成整體，在尊重個人的自由的同時，將鄰里關懷做到及至。 親情化坡地住區(qū)模式 —— 超空間多層 +疊拼復式 建筑生態(tài) 立體綠化打破界面、立體綠化，為社區(qū)營造一個環(huán)保的多層次空間體系 景觀自足性 空間內向性 功能多樣性 根據(jù)景觀資源的不同設置不同的戶內花園 /形成豐富的空間形式 /同時賦予空間不同的功能 轟動效應（核心標志群） 價值優(yōu)化（親水 TOHO） 人文營造（環(huán)境的營造） 中端的牽引（情景洋房） 創(chuàng)新的突破（臺地 HOUSE） 造鎮(zhèn)計劃： 產(chǎn)品創(chuàng)新 —— 萬科城（西班牙風格情景洋房） 產(chǎn)品創(chuàng)新的專利 ——情景洋房 已申請專利的情景洋房特色： ?聯(lián)排四層 /1梯 2戶，首二層為平面層（ 120130平米），三四層是復式設計（約 180190平米） ?采取 “退臺式”設計，上一層都退縮，使下一層都能有一個露臺花園。 ?首層單位還設計有一個 40—50平米的半下沉式地下室，它能通過地面窗戶通風、采光，實用性強 產(chǎn)品局部創(chuàng)新的專利 ——陽光花房 陽光花房 （“戶戶帶花園或露臺的住宅”）的原型是深圳萬科四季花城的情景花園 Townhouse，產(chǎn)品針對多層住宅過于封閉、室內和戶外缺少交流的現(xiàn)狀，解決每戶有寬敞的花園或露臺的技術問題，實現(xiàn)人與環(huán)境的交融 ? 建筑外觀體現(xiàn)出物超所值的居住形象 ? 總體風格現(xiàn)代、輕快、簡潔，流暢 建筑風格 ——明快、強烈的現(xiàn)代感 鮮明的產(chǎn)品亮點 獨立別墅 的價格敏感因素：景觀 /資源占有率（價格衰減度大） 基于價值最大化的產(chǎn)品研究 TOHO類 的價格敏感因素：取決于供給的創(chuàng)新彈性 洋房類 的價格敏感因素： 相當程度上與容積率相關 與社區(qū)中高端產(chǎn)品的品質、數(shù)量相關 實惠性 提升 TOHO的景觀資源，與 HOUSE并置于一線景觀 強化 TOHO類的創(chuàng)新元素，結合臺地、多層洋房，消除高端 低端產(chǎn)品的邊界 ——疊拼復式 /臺地建筑 …… 洋房的擴展 ——SKY HOUSE 不遺余力地附送面積 ——“仙人掌”模式 /送架空層模式 … 一般城市居住區(qū)商業(yè)設施指標 人均商業(yè)服務建筑面積 居 住 區(qū) 類 別 合理服務半徑 8001000m 城市居住區(qū)的公建配套設施，應依據(jù)人口規(guī)模確定合理的服務面積。 ——《 城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范 》 國際類比社區(qū)商業(yè)規(guī)劃指標：商業(yè)規(guī)模比 ： 1 —— ：鄰里住區(qū)理論 ——《 集合住宅 》 ：日本光丘花園城社區(qū) 商業(yè)面積：住宅面積 項目商業(yè)的適度規(guī)模為： 6320平米 URD指標收益比較 契合 URD屬性的最佳容積率指標取值范圍 (~) 容積率 總銷售收入 89920 93292 95540 98912 101160 104532 106780 110940 總投資 63500 63899 65492 69427 71775 76861 81398 87804 總稅后凈利潤 22457 24984 25541 25063 24977 23520 21575 19666 項目總體利潤率 % % % % % % % % 總收入 89920 93292 88463 88314 84300 81666 74153 69338 凈利潤 22457 24984 23649 22378 20814 18375 16855 12291 實際年收益率 % % % % % % % % URD產(chǎn)品歸納 產(chǎn)品類型 戶均面積 送面積 預估總建面 借鑒均價 會所 1000平米 ———— 商業(yè) 6320平米 樓王（獨立別墅） 600 300 600平米 拍賣 獨立 house 240350 80100 65007200 townhouse 180240 5080 55006200 坡地建筑 （ 1梯 2戶） 四房 135140 1520 42004500 （帶裝修） 三房 115120 1015 情景洋房 （ 1梯 2戶） 頂層退臺復式 160180 4050 10萬平米 三房 125130 1015 兩房 70 812 合計 容積率 、總建約 5620 URD的發(fā)展模式模擬 開放空間展示 產(chǎn)品規(guī)劃 資源利用 水岸會所 CLUB 主體社區(qū) 轟動效應后的價值提升 增值體系 產(chǎn)品規(guī)劃 資源利用 產(chǎn)品規(guī)劃 開放空間展示 資源利用 區(qū)域界定 水岸區(qū)（泛會所 +商業(yè)營造） 入口廣場 /主題商業(yè) 低密度住區(qū)建筑方案 啟動區(qū) （ ） 第二階段（ ） 第三階段 (10萬 ) DIS系統(tǒng) DSS系統(tǒng) /教育配套 /綱領性文件 情景洋房等產(chǎn)品的集合延展 成熟社區(qū)魅力 The End. 南方鴻基：許常平一個未來 我們認為，在都市休閑示范區(qū)（ URD），建筑與其說是建造，不如說是各種場景的累計； ——讓建筑最終成為環(huán)境 我們認為， URD的景觀不是預先規(guī)劃好的，而是“自然而然”地發(fā)展起來的；