【導(dǎo)讀】1，如何面對(duì)和對(duì)待朋友或熟人介紹的客戶？既然收取傭金了，那么朋友的成分就有點(diǎn)淡化了。這樣對(duì)于雙方的位置都不至于尷尬。2，房主在外地，委托代理人無(wú)法決定是地怎么辦？同時(shí)，要代理人自己盡快。要求房主傳真一份房主親手簽名給代理人的公證過(guò)的全權(quán)委托。同時(shí)，在簽訂相關(guān)合同或協(xié)議的時(shí)候要注意自己的免責(zé)條款，免得房主回來(lái)后悔，或者。保留委托書(shū)，作為自己將來(lái)免責(zé)的依據(jù)。一般我們采取分個(gè)擊破的辦法，把丈夫和妻子分開(kāi)。在談判的過(guò)程中要找出雙方在哪些問(wèn)題。請(qǐng)記住，在客人互相意見(jiàn)不統(tǒng)一的情況下，不要隨便插話，以便引起客人惱羞成怒。夫妻雙方自行溝通，達(dá)成妥協(xié)。促使其放棄自己的反對(duì)立場(chǎng)。達(dá)成，這樣做有違交易誠(chéng)信原則。收取的傭金也是合理的，是應(yīng)得的勞動(dòng)報(bào)酬。

　　

【正文】 環(huán)境要看大環(huán)境，而不是某個(gè)具體的小環(huán)境，現(xiàn)在都市的小 區(qū)樓層里面，本身和鄰居打交道的機(jī)會(huì)就很少，如果不喜歡，可以不打或少交道。買房子，關(guān)鍵是房子的品質(zhì)和價(jià)格，而且客戶和房主的鄰居打交道也很少，了解不深，可能不是那么難相處，只是客戶的錯(cuò)覺(jué)而已。而且這都是比較抽象的東西，不能影射合同的履行，所以，不能同意客戶的退訂。 74，業(yè)務(wù)人員如何在房主留下鑰匙，單獨(dú)陪人看房時(shí)注意自身的安全細(xì)節(jié)？ 回答：因?yàn)楝F(xiàn)在社會(huì)關(guān)系的復(fù)雜性，在陪同客人去看房也會(huì)發(fā)生安全問(wèn)題，特別是女經(jīng)紀(jì)人，所以做好防范措施， 1，出發(fā)的時(shí)候登記客戶的身份證。 2，當(dāng)著客戶的面告訴同事，自己陪客戶去看房，什么 什么時(shí)候回來(lái)， 3，如果是客戶幾個(gè)人去看房，記住帶一些規(guī)范的小區(qū)去看房，如果可能的話，邀請(qǐng)一同事隨行， 4，和房主約定看房時(shí)間，讓他在家里守候。5，勸說(shuō)客人看房不要那么多人，以免太嘈雜，引起房主反感。一兩個(gè)人就可以了。 6，在言談舉止中判斷客戶是否是真的買主。 7，盡量在白天人多的時(shí)候去看房，避免晚上看房。 75，知道房主家人瞞著產(chǎn)權(quán)所有人將（子女將父母的住房）房子偷偷賣掉，這時(shí)候怎么辦 ? 回答：禮貌的暗示這樣做法的不妥，不要直接點(diǎn)出，讓客人自己感受，同時(shí)指出，客戶看房子時(shí)，過(guò)戶的時(shí)候，都會(huì)需要產(chǎn)權(quán)人到場(chǎng)，或者出示 公證過(guò)的全權(quán)委托書(shū)，沒(méi)有這些手續(xù)，無(wú)法完成交易。這樣私下操作，遲早會(huì)讓產(chǎn)權(quán)人知道，到時(shí)候，如果產(chǎn)權(quán)人不同意，無(wú)法交易，到時(shí)對(duì)于他本人和中介的精力和時(shí)間都是。而且還要承擔(dān)違約責(zé)任，不如叫房主先回家征得產(chǎn)權(quán)人的同意，將所有的交易手續(xù)辦好了再過(guò)來(lái)。這樣最好，促使賣主自己斟酌。 76，二手房只有使用權(quán)，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，怎么幫助客戶辦理租住手續(xù)？ 回答：首先去房產(chǎn)部門查驗(yàn)房屋的屬性，看房屋產(chǎn)權(quán)狀況，使用權(quán)是否歸出租人所有？然后告知客戶，并將此條款在協(xié)議中表現(xiàn)出來(lái)，讓雙方簽字認(rèn)可。同時(shí)，將產(chǎn)權(quán)狀況告訴客戶，暗示客戶租住可以， 但是要求客戶不要一次性支付全年或長(zhǎng)時(shí)間房租，可以選擇月付，這樣比較合理一些。即使將來(lái)有什么問(wèn)題，損失也較小。記住一定要加入中介免責(zé)條款。 77，在中介公司購(gòu)買房屋準(zhǔn)備轉(zhuǎn)售，如何做好房屋準(zhǔn)確估價(jià)？ 回答：很多中介公司看中房主出售房產(chǎn)的升值潛力，自己先墊資將房屋買下，再轉(zhuǎn)型出手，這就涉及到房屋的估價(jià)，估價(jià)房屋與近期成交的周邊區(qū)域類似房產(chǎn)進(jìn)行比較，在價(jià)格上適當(dāng)修正，便可估算出房屋的大概市價(jià)。主要因素有房屋位置、建筑年代、樓層、朝向、裝修、供暖及燃?xì)獾确矫?。修正百分?jǐn)?shù)如下：①房屋位置： 0— 3%.同一小區(qū)，修正系數(shù)為 0.如果房屋有更好的蓋、交通、購(gòu)物休閑環(huán)境等，可選取 1— 3%的修正；②建筑年代相對(duì)折舊；按每年 2%計(jì)算；③樓層：一層為 2%，二層為 0，三、四層為 2%，五層為 1%，頂層為 2%；高層：一層為 3%，二層為 2%，三層為 1%，四、五層為 0，六層及六層以上為 1%，頂層為3%；④朝向：以兩個(gè)窗口朝向?yàn)闇?zhǔn)，如果窗口多于兩個(gè)，選最好的兩個(gè)。東向?yàn)?0%，南向?yàn)?2%，西向?yàn)?1%，北向 2%.⑤裝修：精裝修 3 年以內(nèi)的為 3%， 3 年以上的為 0%.⑥暖氣和燃?xì)猓河信瘹夂腿細(xì)鉃?0%，單氣為 2%，套用上述公式，同時(shí)，要求購(gòu)買 房屋的差價(jià)低于市場(chǎng)同燈房型 6— 10%左右，才可以購(gòu)買，否則，出售時(shí)繳完相關(guān)的稅費(fèi)后，基本上無(wú)力可圖。另外需謹(jǐn)慎防范風(fēng)險(xiǎn)，最好在交易前將房源資料廣告公示，看看市場(chǎng)的反映，如果有了下家買主，再去現(xiàn)金收購(gòu)房屋，這是最理想的方式。 78，因?yàn)榉恐骱涂蛻綦p方和中介的疏忽，導(dǎo)致相關(guān)費(fèi)用（如電話費(fèi)，電話移除看不見(jiàn)了）沒(méi)有結(jié)清，客人入住后拒付怎么辦？ 回答：首先向客人表示同情，但是不能表示道歉，道歉就表示了中介也有責(zé)任，象這些費(fèi)用一般只能告訴客戶，作為中介，會(huì)幫他聯(lián)絡(luò)原房主，來(lái)為雙方進(jìn)行協(xié)調(diào)。但是如果聯(lián)絡(luò)不到原房主，或者原 房主不愿意承擔(dān)，只能由客戶自己承擔(dān)。 79，客戶買房之后要求遷入戶口，但是房主不愿遷出戶口怎么辦 ? 易達(dá)網(wǎng) 回答：沒(méi)有辦法，只能通過(guò)協(xié)商解決。戶籍管理屬于公安部門行政管理范疇，不屬于法院民事案件的受案范圍，因此法院通常不受理二手房交易中僅以遷出戶口為訴訟請(qǐng)求的案件。故在本案例中，即使上家事先承諾遷出戶口，但是若實(shí)際不履行承諾的話，買方也無(wú)法通過(guò)法院請(qǐng)求強(qiáng)制遷出。另外，公安部門對(duì)于遷出戶口亦規(guī)定需本人親自辦理，他人在未取得本人授權(quán)情形下，也無(wú)法辦理戶口遷出手續(xù)，因此向公安部門單方提出遷出戶口的請(qǐng)求也難以獲得支持。因此 ，面對(duì)這個(gè)問(wèn)題，買方只能無(wú)可奈何接受戶口無(wú)法遷出的事實(shí)。建議中介在簽訂買賣合同時(shí)震怒要特別注意戶口問(wèn)題的處理，可以將戶口遷出設(shè)置為產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的前提條件，即先遷戶口再過(guò)戶，而且可以設(shè)定上家必須在一定期間內(nèi)遷出戶口，否則每逾期一日需要承擔(dān)一定的賠償責(zé)任（必須具體賠償責(zé)任的數(shù)額或者計(jì)算方式），并且最好約定逾期超過(guò)一定期限（需具體明確）后，買方有權(quán)單方面解除買賣合同，上家并承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。 80，房主委托中介公司賣出的房子現(xiàn)在正在出租中怎么辦？ 回答：首先，在銷售之前，要求房主和租戶簽訂放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)書(shū)面證明，最 好和房主一起去找租戶，友情協(xié)商如果租戶愿意住在這里，將由中介和買主協(xié)商，如果買主同意的話，在房產(chǎn)交易完成后，在由中介牽線，簽訂新的租房協(xié)議，如果客人想搬走，那么和租戶協(xié)商，讓他提出自己對(duì)房源的要求，由中介公司來(lái)幫助他找到合適的房源，一個(gè)經(jīng)紀(jì)人，不應(yīng)該放棄任何可以成單的機(jī)會(huì)。 81，房主在收了定金后提高房?jī)r(jià)，不退款也不愿意按照原來(lái)的價(jià)格成交怎么辦？ 回答：態(tài)度堅(jiān)決告之房主，不行，房?jī)r(jià)已經(jīng)在定金給付之前確定下來(lái)，如果現(xiàn)在臨時(shí)更改，就要承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任，不過(guò)中介作為居間服務(wù)者，不能大聲遣責(zé)或埋怨房主的這種行為， 只需要將所面臨的法律責(zé)任明示給房主就可以了。告訴他，因?yàn)楹炇鹆藚f(xié)議，所以要按照協(xié)議內(nèi)容來(lái)執(zhí)行，否則，客戶一定會(huì)通過(guò)法律手段來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益。到最后，可能耽誤了時(shí)間和精力，最終還是要把定金退還給客戶，或者按照原來(lái)的價(jià)格成交。這樣做得不償失。 82，客戶對(duì)租售的房子相關(guān)評(píng)估價(jià)格不認(rèn)可怎么辦？ 回答：告訴客戶，房子的相關(guān)估價(jià)都是按照市場(chǎng)價(jià)格作比較，以科學(xué)的方法來(lái)嚴(yán)格估價(jià)的價(jià)格不是隨意來(lái)確定的。作為中介公司，就是準(zhǔn)確標(biāo)估出房屋的價(jià)格。房?jī)r(jià)如果標(biāo)的過(guò)高，對(duì)于銷售來(lái)說(shuō)就加大難度，對(duì)中介公司也沒(méi)有好處?？蛻羧绻J(rèn)為價(jià)格過(guò) 高，那么問(wèn)清他認(rèn)為價(jià)格過(guò)高的原因，讓他舉出一個(gè)案例來(lái)說(shuō)明，然后和客戶指出兩間房子的不同之處，那間房源價(jià)格低在什么地方，指出自己租售房源的優(yōu)點(diǎn)地方，告之客戶，這樣和相互價(jià)格沒(méi)有可比性。慢慢讓客戶接受這種價(jià)格。 83，客人感興趣的廣告上的房源與實(shí)際情況不符合，有差異怎么辦 ? 回答：首先向客人道歉，告訴他，因?yàn)楣久刻於? 在做房源廣告，那么多大量的房源，有的時(shí)候可能廣告文稿打印的時(shí)候出錯(cuò)，導(dǎo)致最終的房源和廣告上的不符合，這是完全有可能的，希望客戶能理解。經(jīng)紀(jì)人應(yīng)禮貌的詢問(wèn)客戶的購(gòu)房要求，推薦條件相近的或者公司的一 些真實(shí)房源給客戶，爭(zhēng)取留下客人的電話，告之推薦房源的優(yōu)點(diǎn)并帶領(lǐng)客戶看房，爭(zhēng)取完成交易。 84，在購(gòu)房合同上沒(méi)有出現(xiàn)的條款現(xiàn)現(xiàn)糾紛怎么辦？ 回答：作為中介經(jīng)紀(jì)人，首先要站在一個(gè)公正的立場(chǎng)上，耐心傾聽(tīng)雙方的意見(jiàn)。找出雙方的分時(shí)之處，探出雙方的底線，首先在心底自己找出一個(gè)雙方大概差不多可以接受認(rèn)可的方案，然后把雙方分開(kāi)，單獨(dú)來(lái)一個(gè)一個(gè)談，對(duì)于房主，要指出，這樣的條款接受對(duì)于房屋成交的重要性。如果因?yàn)闂l款的不明導(dǎo)致交易流產(chǎn)，有點(diǎn)得不償失，而且客戶的底線也有點(diǎn)道理，作出了一定的讓步。對(duì)于客戶，要指出這套房子的高性價(jià)比 ，讓客戶感受到即使自己作出點(diǎn)讓步，但是這套房子還是值得一買，而且現(xiàn)在房主已經(jīng)作出一些讓步，如果自己不接易達(dá)網(wǎng) 受，可能導(dǎo)致交易無(wú)法完成，慢慢引導(dǎo)客戶接受自己的心理預(yù)期和經(jīng)紀(jì)人擬定的底線。 85，業(yè)務(wù)人員裝成買房客戶與房主洽談時(shí)被房主知道怎么辦 ? 回答：首先向房主道歉，作為經(jīng)紀(jì)人和中介公司，覺(jué)得他的房子的賣點(diǎn)還不錯(cuò)，因?yàn)橛锌蛻粝肟纯催@套房源，但是，我們最初以為，這套房子是別的中介公司隨意編造出來(lái)的一個(gè)不存在的房源，為了維護(hù)客戶的利益，經(jīng)紀(jì)人裝成買房的客戶來(lái)和房主洽談，看看是真的房源銷售還是其他中介公司打出來(lái)的一個(gè)房源 的幌子，而且有些房主對(duì)于中介有一些抗拒心理，不明白中介在房屋交易居間服務(wù)中的巨大作用，只是光考慮到要支付服務(wù)費(fèi)用，中介有的時(shí)候裝成客戶也是不得已而為之的事情，希望房主能體量作為中介的難處?，F(xiàn)在已經(jīng)知道房源是真實(shí)的，房型等各方面條件也不錯(cuò)，試探一下房主的房屋銷售價(jià)格。然后告訴房主，現(xiàn)在有幾個(gè)客戶對(duì)此房源感興趣，建議房主將房子委托給中介公司，因?yàn)楝F(xiàn)在已經(jīng)有客戶了，中介公司將在短時(shí)間內(nèi)以合適的價(jià)格將房源售出，同時(shí)將保證房主的利益不會(huì)受損。 86，客人要求在合同里添加不利于中介公司條款怎么辦？ 回答：不能同意，其實(shí) 添加不利的合同條款就是要中介公司承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，告訴客戶，中介公司就是提供信息，居間服務(wù)，然后收取服務(wù)費(fèi)用的這樣一個(gè)機(jī)構(gòu)。所以要求中介公司承擔(dān)一些責(zé)任是不合理的，合同的范本是國(guó)家制定的，已經(jīng)指出了中介公司的責(zé)任范圍和義務(wù)。本來(lái)房屋銷售合同就是房主和買主之間的一個(gè)交易合同，中介只是以自己的專業(yè)和服務(wù)促使交易達(dá)成。起一個(gè)推動(dòng)和監(jiān)督作用，但是，如果再自行更改合同，加入這樣的合同條款，就是說(shuō)本來(lái)由交易雙方承擔(dān)的責(zé)任現(xiàn)在轉(zhuǎn)嫁給中介公司，對(duì)于中介來(lái)說(shuō)，是很不公平的，不管有沒(méi)有這樣的條款，中介公司從自己的信譽(yù)和經(jīng)紀(jì)人利益 方面考慮，我們也會(huì)把服務(wù)做好，客戶無(wú)需擔(dān)心，不是說(shuō)不加入這樣的條款就不提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)了。在雙方的交易過(guò)程中，中介公司還是會(huì)按照相關(guān)流程來(lái)監(jiān)督和協(xié)調(diào)服務(wù)，同時(shí)會(huì)有效地保護(hù)雙方的利益。 87，客戶在沒(méi)有理想的房源時(shí)要求退還中介費(fèi)和中介支付違約金怎么辦？ 回答：不能同意。一、告之客戶，買房子是一件大事，不是菜市場(chǎng)買菜，買了就走，我們之所以沒(méi)有找到理想的房源，一是為客戶負(fù)責(zé)，一定要找到符合客戶要求地房源，而不是隨便找出一兩套房源來(lái)敷衍客戶，這是從客戶的利益來(lái)出發(fā)的。二、理想的房源是由市場(chǎng)來(lái)提供的，而不是中介公司自己 編出來(lái)的，市場(chǎng)有這樣的房子，我們也沒(méi)必要不出售介紹給客戶。我們一直在按客人的要求來(lái)積極努力的尋找房源，但是這需要時(shí)間，所以客戶應(yīng)該來(lái)理解。不符合他要求的房源倒是很多，但是客人不會(huì)接受。三、中介費(fèi)用就是我們?yōu)榭蛻籼峁┓?wù)收取的服務(wù)費(fèi)用。為了找尋客戶的房源，我們的門店和業(yè)務(wù)人員都付出了極大的努力，這都是需要成本的。四、違約金是違反合同條款才會(huì)繳納的款項(xiàng)，但是我們現(xiàn)在沒(méi)有為客戶終止服務(wù)，合同仍然在存續(xù)期間。我們還在幫助客戶尋找理想的房源。 如果中介公司沒(méi)有真正符合客戶要求的房源，可以以一兩套條件相近的房源帶領(lǐng)客戶 觀看，如果客戶看了不同意，可以以我人房源，但是你都不同意， 100%符合客戶要求的房子是不存在的。這樣就和中介公司無(wú)關(guān)，把違約責(zé)任推向客戶，由客戶來(lái)承擔(dān)。另外告之客戶，如果支付中介費(fèi)用，繼續(xù)執(zhí)行合同，公司還是會(huì)積極地幫他尋找房源，但是一定不能承諾一定會(huì)打到符合他要求地房子， 否則還是會(huì)起糾紛，可以找差不多接近他的要求房源。 88，客人要求提供廣告上的房源，但是其實(shí)房源并不存在怎么辦（有些小公司打出誘惑性的房源價(jià)格來(lái)吸引客戶）？ 回答：禮貌的表示歉意，告訴客人因?yàn)楣痉吭词敲總€(gè)門店共享的銷售平臺(tái)，所以每套房源都 是在所有的門店，所有的銷售網(wǎng)絡(luò)同時(shí)銷售，可能遙房源剛推出就有客戶預(yù)定了，所以只能從房源廣告上撤下去了。 仔細(xì)詢問(wèn)客戶的房源要求，推薦其他條件相近的房源，如果客人不滿意，應(yīng)該留下客人的電話，追蹤和聯(lián)絡(luò)客戶，讓客戶知道房源每時(shí)都在加入和更新，一有新的符合他條件的合適的房源，馬上會(huì)及時(shí)與他聯(lián)絡(luò)。這時(shí)候，一定要把客戶抓住，有時(shí)候可以編造一兩套沒(méi)有但是符合客戶要求的房源。努力尋找與要求相近的房源。 易達(dá)網(wǎng) 89，業(yè)務(wù)人員在初期稱自己房主，但是客人發(fā)現(xiàn)了您不是房主怎么辦 ? 回答：首先禮貌地致歉，告訴客人，因?yàn)楝F(xiàn)在同行中介這間競(jìng) 爭(zhēng)激烈，經(jīng)常有一些同行為了取得房源的詳細(xì)情況，冒充客戶，來(lái)公司要求經(jīng)紀(jì)人看房，在從業(yè)過(guò)程中碰到很多很多的例子。所以當(dāng)時(shí)錯(cuò)把客戶當(dāng)成中介的同行人員，冒充房主也是沒(méi)有辦法的對(duì)策，現(xiàn)在知道客人是真的客戶，所以也就沒(méi)有必要了，希望客戶原諒經(jīng)紀(jì)人不得已的行為。然后將話是轉(zhuǎn)移。 90，看房費(fèi)客人不同意支付怎么辦？ 回答：告訴客人，看房費(fèi)是中介公司的規(guī)定，也是中介公司的重要收入來(lái)源，任何一個(gè)中介公司的運(yùn)作都是需要很大成本的，你去吃飯，衣食住行，都到服務(wù)，但是不支付費(fèi)用，也是不可能的。中介服務(wù)也是如此。經(jīng)紀(jì)人辛辛苦苦的陪他 看房，還為他提出專業(yè)建議和服務(wù)，付出精力時(shí)間和交通費(fèi)用，這些都是中介公司的運(yùn)營(yíng)成本，而且即使收了他的看房費(fèi)并不等于就是終止服務(wù)了，作為經(jīng)紀(jì)人，會(huì)繼續(xù)為他找到符合他要求地房源，繼續(xù)為他提供服務(wù)。一直到他找到滿意的房源為止?？捶抠M(fèi)只是他得到服務(wù)的付出。這也是非常合理的。 91，客戶已經(jīng)付了首期款，但是房主的房子被查封怎么辦？ 回答：向客人表示同情，記住是同情，不是道歉。告訴客戶，房子被查封不是人為可以預(yù)見(jiàn)的，就是連房主也不可能事先知道房子會(huì)被查封，中介公司會(huì)幫助他，和他一起和房主協(xié)調(diào)，退還首期款，同時(shí)，我們會(huì)按 照客戶的要求，在短時(shí)間內(nèi)來(lái)尋找新的房源滿足客戶的需求。房子被查封，這些都是外界的因素影響，不是我們的服務(wù)所能涉及和可以控制的，希望客戶理解。既然已經(jīng)查封，原合同已經(jīng)取消，但是因?yàn)橹薪楣疽呀?jīng)提供了服務(wù)，所以客戶還是要支付相關(guān)服務(wù)費(fèi)用。新的房源我們將盡快尋找，以便讓客戶找到合適的房子，完成交易。 92，房主的房產(chǎn)手續(xù)齊