【正文】 ：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241第七章 財務(wù)分析一、銷售利潤分析項目 金額（萬元） 備注總收入 銷售收入（除商場4 萬平以外） 83600按照總銷售率 95%，4 萬平商場暫不銷售，實際可實現(xiàn)銷售面積為： 萬平，預(yù)計均價為 5500元/平（根據(jù)當(dāng)前市場行情以及未來物業(yè)品質(zhì)推算。）成本投入 48760毛利潤 34840所得稅 11497 按稅前利潤 33%提取稅后利潤 23343稅后利潤率 %二、贏利能力分析（一）成本變動敏感性分析：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測成本90%預(yù)測成本預(yù)測成本110%預(yù)測成本120%總投資 43884 48760 53636 58512稅前利潤 39716 34840 29964 25080所得稅 13106 11497 9888 8279稅后凈利 26610 23343 20226 16801稅后凈利率 % % % %（二）售價變動敏感性分析：經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 銷售收入 銷售收入 銷售收入 銷售收入中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 61684324180% 90% 110%總收入 66880 75240 83600 91960稅前利潤 18120 26480 34840 43200所得稅 5979 8738 11497 14256稅后凈利 12141 17742 23343 28944稅后凈利率 % % % %通過上述 2 表分析可以看出，本項目在成本增加 20%、售價降低 20%影響比較嚴(yán)重的兩種情況下，還可以實現(xiàn) %—%左右的稅后純利潤率，可見本項目的盈利能力是較大的，是值得投資的。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241第八章 不確定性分析一、項目盈虧平衡分析（一）基本概念盈虧平衡分析是在完全競爭或壟斷競爭的市場條件下，研究投資項目產(chǎn)品成本、產(chǎn)銷量與盈利的平衡關(guān)系的方法。對于一個投資項目而言，隨著產(chǎn)銷量的變化，盈利與虧損之間一般至少有一個轉(zhuǎn)折點，我們稱這種轉(zhuǎn)折點為盈虧平衡點（） ，在這一點上，銷售收入和總成本費(fèi)用相等，既不虧損也不盈利。當(dāng)產(chǎn)銷量的變化不影響市場銷售價格和生產(chǎn)成本時，成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間呈線性關(guān)系，此時的盈虧平衡分析屬于線性盈虧平衡分析。線性盈虧平衡分析的基本公式是：年銷售收入方程：B.＝PQ 年總成本費(fèi)用方程：C.＝ 十Q 其中，， 為固定成本， 為變動成本，Q 為產(chǎn)銷量。當(dāng)實現(xiàn)盈虧平衡時，有 B.＝C.，即，由此可以推導(dǎo)出：盈虧平衡產(chǎn)量，盈虧平衡價格，盈虧平衡單位產(chǎn)品變動成本。（二）房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析，有臨界點分析和保本點分析兩種，兩者的主要差異在于平衡點的設(shè)置。臨界點分析，是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的極限值，以風(fēng)險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項目的風(fēng)險程度。保本點分析，是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達(dá)到利潤為零時的極限值，以風(fēng)險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項目的風(fēng)險程度。最低售價分析售價是房地產(chǎn)項目最主要的不確定性因素，能否實現(xiàn)預(yù)定的銷售價格，通常是房地產(chǎn)開發(fā)投資項目成敗的關(guān)鍵。最低售價是指開發(fā)項目的房屋售價下降到預(yù)定可接受最低盈利時的價格，房屋售價低于這一價格時，開發(fā)項目的盈利將不能滿足預(yù)定的要求。最低銷售價格與預(yù)測銷售價格之間差距越大，說明房地產(chǎn)項目抗市場風(fēng)險的能力越強(qiáng)?！颈卷椖繙y算結(jié)果】當(dāng)平均售價下降到 ％（均價 3223 元/平）時，本開發(fā)項目的稅前利潤為零。表明本項目抵抗售價變動風(fēng)險的能力較強(qiáng)。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241最低銷售數(shù)量分析最低銷售量也是房地產(chǎn)項目最主要的不確定性因素，能否在預(yù)定售價下銷售出理想的數(shù)量，通常是開發(fā)投資項目成敗的關(guān)鍵。最低銷售量是指在預(yù)定的房屋售價條件下，要達(dá)到預(yù)定的最低盈利，所必須達(dá)到的銷售量。最低銷售量與可供銷售數(shù)量之間的差距越大，說明房地產(chǎn)項目抗市場風(fēng)險的能力越強(qiáng)?！颈卷椖繙y算結(jié)果】當(dāng)最低銷售數(shù)量下降到 ％（銷售數(shù)量 88654 平方）時，本開發(fā)項目的稅前利潤為零。表明本項目抵抗銷售數(shù)量變動風(fēng)險的能力較強(qiáng)。最高土地取得價格最高土地取得價格是指開發(fā)項目銷售額和其它費(fèi)用不變條件下，保持滿足預(yù)期收益水平，所能承受的最高土地取得價格。土地取得價格超過這一價格時，開發(fā)項目將無法獲得足夠的收益。最高土地取得價格與實際估測的土地取得價格之間差距越大，開發(fā)項目承受土地取得價格風(fēng)險的能力越強(qiáng)。【本項目測算結(jié)果】當(dāng)最高土地價格上升了 390％（地價 585 萬元/畝）時，本開發(fā)項目的稅前利潤為零。表明本項目抵抗土地成本變動風(fēng)險的能力較強(qiáng)。最高工程費(fèi)用最高工程費(fèi)用是指在預(yù)定銷售額下，要滿足預(yù)期的開發(fā)項目收益要求，所能承受的最高工程費(fèi)用。最高工程費(fèi)用與預(yù)測可能的工程費(fèi)用之間差距越大，說明開發(fā)項目承受工程費(fèi)用增加風(fēng)險的能力越大?！颈卷椖繙y算結(jié)果】當(dāng)最高工程費(fèi)用上漲了 210％（建安工程費(fèi) 3242 元/平）時，本開發(fā)項目的稅前利潤為零。表明本項目抵抗工程費(fèi)變動風(fēng)險的能力較強(qiáng)。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241多因素臨界點組合多個風(fēng)險因素同時發(fā)生變化，引起開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的變化，達(dá)到臨界點，這時各因素變化值組合成為多因素臨界點組合。多因素臨界點組合的尋找可通過計算機(jī)完成。二、項目敏感性分析參見第七章《財務(wù)分析》 。三、項目風(fēng)險分析要想使本項目全面、圓滿地順利開發(fā)成功，我們不僅要考慮到商業(yè)市場具有的現(xiàn)實購買力區(qū)間，還要考慮到市場的培養(yǎng)區(qū)間，因此我們在本項目開發(fā)的戰(zhàn)略思維上，必須把握好開發(fā)節(jié)奏，讓市場開發(fā)量與市場需求量之間處于一種相對饑餓狀態(tài)，并保持開發(fā)增長速度與市場成長速度相對平衡，這樣才能確保我們的物業(yè)在眾多地產(chǎn)項目中取得生存的空間。為了充分利用融資渠道，從市場上獲取資金來進(jìn)行這一項目的開發(fā)，降低開發(fā)商的資金投入，最大程度減少開發(fā)風(fēng)險，配合開發(fā)節(jié)奏的銷售推廣一定要緊緊跟上。而如何更有效地推廣，還與本案整體規(guī)劃，商業(yè)組團(tuán)的經(jīng)營運(yùn)作以及開發(fā)步驟密切相關(guān)。市場風(fēng)險：市場風(fēng)險一般來自于三個方面：一是市場供需實際情況與預(yù)測值發(fā)生偏離。二是項目產(chǎn)品市場競爭力或者競爭對手情況發(fā)生重大變化。三是項目產(chǎn)品和主要原材料的實際價格與預(yù)測價格發(fā)生較大偏離。技術(shù)風(fēng)險：項目采用技術(shù)（包括引進(jìn)技術(shù)）的先進(jìn)性、可靠性、適用性和可得性與預(yù)測方案發(fā)生重大變化，導(dǎo)致生產(chǎn)能力利用率降低、生產(chǎn)成本增加，產(chǎn)品質(zhì)量達(dá)不到預(yù)期要求等。工程風(fēng)險：工程地質(zhì)條件、水文地質(zhì)條件與預(yù)測發(fā)生重大變化，導(dǎo)致工程量增加、投資增加、工期拖長。外部協(xié)作條件風(fēng)險：交通運(yùn)輸、供水、供電等主要外部協(xié)作配套條件發(fā)生重大變化，給項目建設(shè)和運(yùn)營帶來困難。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241社會風(fēng)險：預(yù)測的社會條件、社會環(huán)境發(fā)生變化，給項目建設(shè)和運(yùn)營帶來損失。購買力風(fēng)險：本地塊所開發(fā)的物業(yè)體量在銅陵而言十分龐大，銷售面積超 15 平方米，總銷售額達(dá) 8 個億，接近08 年銅陵市社會消費(fèi)品總額的 11 個百分點。如果在銷售期間出現(xiàn)購買力不足，則可能直接導(dǎo)致在項目開發(fā)前期出現(xiàn)資金缺口，形成資金斷鏈，導(dǎo)致地塊開發(fā)、項目形象受到嚴(yán)重的損害。因此，在規(guī)避這一風(fēng)險方面，我們必須依靠：第一，準(zhǔn)確的市場判斷，科學(xué)的開發(fā)投入，廣泛的品牌商家引入，有效的市場推廣及合理的銷售政策，力爭 A、B 地塊推出實現(xiàn)銷售開門紅，迅速實資金回籠，從而解決后續(xù)開發(fā)的資金問題；第二，開發(fā)進(jìn)度上的把握、政府關(guān)系的協(xié)調(diào)，力爭在開發(fā)與銷售上能盡快、順利的完成。經(jīng)營風(fēng)險：經(jīng)營的發(fā)展性和可持續(xù)性是投資者產(chǎn)生投資行為的最大動力和催化劑。因此，一旦在項目商業(yè)部分定位上不能給予投資者明確的投資前景，或者項目的定位讓投資者感受到較大的經(jīng)營風(fēng)險，即會導(dǎo)致投資熱情的嚴(yán)重減退，在銷售上則表現(xiàn)為銷售急劇下滑，甚至是銷售停滯。為了規(guī)避這一風(fēng)險，我們在商業(yè)部分的規(guī)劃和定位上就必須貼合市場需求及發(fā)展。按照學(xué)術(shù)界經(jīng)典的商業(yè)定位原理，我們同樣可以這樣操作：第一，做大商業(yè)部分的規(guī)模和影響力，通過豐富的業(yè)種、繁多的服務(wù)類型，建立商業(yè)部分在銅陵市民心中“第一”的形象定位；第二，在業(yè)種的篩選和引入上，考慮周邊的市場競爭，從市場補(bǔ)缺和市場引導(dǎo)的角度，建立商業(yè)部分的獨特功能和鮮明形象。8 資金風(fēng)險：資金是保證項目順利開發(fā)完成的第一條件，完整的資金鏈不僅能讓項目按原有計劃依次投放，也能使市場持續(xù)性的接受信息從而建立最完整的形象識別。但是，如果資金一旦出現(xiàn)缺口，那么工程進(jìn)度、推廣進(jìn)度及銷售進(jìn)度都會受到影響，嚴(yán)重的甚至影響到整個項目的開發(fā)。市場資源風(fēng)險：銅陵目前中高端客戶資源非常有限，而眾多的競爭對手會逐漸消化和分流大量的有效客戶群體。同時，還有些具備市場發(fā)展?jié)摿Φ奈飿I(yè)由于長期銷售不暢，開發(fā)商對其盈利的期望值十分低，因此在價格上這類物業(yè)可能會進(jìn)一步消化掉能馬上轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實客戶的潛在群體。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241政策風(fēng)險：第一， 人權(quán)觀念的改變。隨著新憲法的修改，人權(quán)問題已經(jīng)從道德觀念的約束轉(zhuǎn)向了法律的約束，而且憲法已經(jīng)明確提出“個人私有財產(chǎn)神圣不可侵犯” ，這一切都說明國家的權(quán)力部門將逐漸提升對于普通市民的維權(quán)力度。因此在地塊開發(fā)和后期推廣上，我們必須要嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，不能有虛假宣傳、虛假承諾，更不能出現(xiàn)其他更為重大的糾紛。我們的工作一定要做到實處，說到了的，我們就必須做到；沒有說到的，我們也可以先想到。第二， 國家發(fā)展重心的轉(zhuǎn)移。溫家寶總理系列舉措表明，