【導讀】府規(guī)劃道路和綠化等約115畝。其中的政府規(guī)劃道路可根據項目整體。用地可以達到732畝。況下做了初步的投資及經濟效益測算。實現飛躍提供支持。區(qū)，距離長沙汽車北站約10公里。地塊呈不規(guī)則扇形，地形。用地，目前地塊拆遷已基本完成。道已開通，經芙蓉北路或東二環(huán)與市中心相連，交通比較方便。周邊市政、生活配套較單薄，將給項目居民生活帶來較大不便。項目地塊自然環(huán)境優(yōu)美，地勢高低起伏，有利于因地借勢打。項目區(qū)域整體形象較高端，有利于高品質產品的打造。生活不便，前期目標客戶群只能鎖定在有車一族；項目西邊的鐵路線帶來一定的噪音污染，降低居住品質。金霞海關保稅物流中心的規(guī)劃建設和火車北站的搬遷未來將。給區(qū)域內帶來消費客群支撐；市場風險，本項目南面芙蓉北路沿線未來可供開發(fā)面積比較。未來出臺的政府宏觀調控政策的影響，20xx年以來，全國各。個方面對房地產市場進行調控。宜，滾動式開發(fā)，總開發(fā)周期約為四年半，銷售周期約為四年。

　　

【正文】 方案二（容積率 ） 物業(yè)類型 產品類型 銷售單價 可售建筑面積 總銷售收入 別墅類產品 雙拼別墅 聯(lián)排別墅 洋房 小高層 社區(qū)商業(yè) 合計 方案三（容積率 ） 物業(yè)類型 產品類型 銷售單價 可售建筑面積 總銷售收入 別墅類產品 雙拼別墅 聯(lián)排別墅 洋房 小高層 社區(qū)商業(yè) 合計 【注：① 小高層產品的引入一方面主要根據項目地形特點，以保持原生態(tài)開發(fā)理念，平衡容積率，另一方面則是考慮 滿足“ 90/30%”政策 對本項目的 要求 。 ② 銷售價格是我司在當前可比項目價格基礎上結合市場需求及本案產品特點擬定?！? 假 設開發(fā) 綜合容積率在 — 之間選擇，在降低容積的同時居住品質及景觀得到最大化的提升，反之，在提高容積率的情況下，總銷售收入上升，投入成本也相應增加。下面我們將對以上三種容積率情況對其的投資利潤率進行對比分析。 本項目 地塊容積率以 、 0. 1. 0 三 種 方案分別進行測算，考察容積率與經濟效益之間的關系。測算結果如下： 中鐵 置業(yè)長沙 青竹湖項目可行性研究報告 24 附表 21：容積率變化與經濟效益對比測算（靜態(tài)） 方案一 方案二 方案三 備注 總建筑面積（萬㎡） 含 6000 ㎡公建 總成本（萬元） 銷售收入（萬元） 稅前利潤總額（萬元） 稅前利潤率（ %） % % % 稅后利潤總額（萬元） 含所得稅25%、土地增值稅 稅后利潤率（ %） % % % 項目經濟效益與容積率對比關系如下圖所示： 0 . 0 05 0 0 0 . 0 01 0 0 0 0 . 0 01 5 0 0 0 . 0 02 0 0 0 0 . 0 02 5 0 0 0 . 0 03 0 0 0 0 . 0 0容積率0 . 6 容積率0 . 8 容積率1 . 00 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %稅前利潤總額 稅前利潤率 如上表所示，經濟效益與容積率之間的敏感 性不 強。 、 、 三種容積率指標下投資回報率相差不大，而成本投入則相差較大。 中鐵 置業(yè)長沙 青竹湖項目可行性研究報告 25 容積率與開發(fā)環(huán)境分析 方案 第一種方案 （容積率 ） 第二種方案 （容積率 ） 第三種方案 （容積率 ） 產品類型 及 面積配比 別墅（雙 /聯(lián) /獨） % 別墅（雙 /聯(lián)） % 別墅（聯(lián) /雙） % 小高層 % 洋房 % 洋房 % 社區(qū)商業(yè) % 中高層 % 小高層 % 公建配套 % 社區(qū)商業(yè) % 社區(qū)商業(yè) % 公建配套 % 公建配套 % 方案 對比 優(yōu)點 ? 建筑體量較小，總投入成本較少，開發(fā)周期較短，市場風險相對較小； ? 容積率低， 產品易營造； ? 物業(yè)形態(tài)比較容易迎合市場 中高端客戶需求 ； ? 雙拼別墅在長沙別墅市場價值的低估，產品迎合市場需求； ? 有利于提升項目整體價值 ? 增加 洋房產品 比例 ，有 利 于 擴 大 客戶 來源； ? 洋房作為 高端 別墅 產品 的補充，有利于 提升 項目 綜合品質 ； ? 單位土地成本較低； ? 可使銷售收入達到最大值（測算結果）； 不足 ? 土建成本偏高。 ? 產品種類多，社區(qū)不純粹； ? 建筑密度較大，對生態(tài)環(huán)境破壞較大，同時增大平整土地成本。 ? 項目建筑體量大，開發(fā)周期較長，市場風險較大； ? 對原生態(tài)環(huán)境破壞較大，平整土地成本較大； ? 項目品質難以提升 ，不利于價值最大化 ； ? 項目 在三環(huán)以外，對無車族 來說 吸引力小，客戶市場小。 新業(yè)觀點： 結合地塊特征、 容積率及各方因素，容積率下降到 對地塊品質及價格提升作用較大，從中鐵集團的 經濟效益及投入產出比考慮， 結合 開發(fā)環(huán)境和市場風險等多項 因素， 我司建議本地塊容積控制在 左右 ， 適宜采取第一種組合模式，以達到資源優(yōu)化整合的目的 ， 即： 別墅（獨棟 、雙拼、聯(lián)排 ） +小高層住宅 +少量 商業(yè)配套 容積率指標建議及結論： 綜合以上所述，我司建議將容積率指標控制在 為宜，結論如下： 中鐵 置業(yè)長沙 青竹湖項目可行性研究報告 26 ? 降低開發(fā)成本： 低容積率，可以最大限度的降低場地開發(fā)成本的投入。 ? 縮短開發(fā)周期： 降低容積率，減少總建筑面積，按照長沙高端市場單個高端樓盤的正常銷售速度（每年 4— 8 萬平方米）來預計，可直接縮短有效開發(fā)周期，從而規(guī)避因開發(fā)周期過長而存在的市場風險。 ? 提升產品價值： 低容積率、 低密度 開發(fā)有利于提升項目整居住品質，提升產品價值，實現投入產出利益最大化。 二、 項目產品組合建議 各項面積指標 本項目綜合容積率在為 的情況下，總建筑面積約 平方米，其指標如下： 長沙青竹湖項目經濟技術指標 項目 單位 指標 備注 用地面積 ㎡ 參考報批文本 畝 容積率 建筑面積 ㎡ 物業(yè) 類型 別墅類產品 ㎡ 可售比例： % 小高層 產品 ㎡ 可售比例： % 社區(qū) 商業(yè) ㎡ 10000 可售比例： % 會所 ㎡ 3000 公建配套 幼兒園 ㎡ 3000 總體住宅類產品可售面積配比接近 7： 3，加少量社區(qū)配套商業(yè)及公建，項目整體產品開發(fā)配比盡量迎合地塊開發(fā)政策。 別墅類產品建議 物業(yè)類型 產品建議 面積建議 可售建筑面積 別墅 產品配比 總配比 別墅類產品 雙拼別墅 280320 ㎡ % % 聯(lián)排別墅 220280 ㎡ % % 獨棟別墅 330380 ㎡ % % 合計 % % 中鐵 置業(yè)長沙 青竹湖項目可行性研究報告 27 以市場上熱銷的高端產品面積區(qū)間為依據，結合項目地塊條件進行高端別墅配比?？傮w原則以中小型的高端產品為主，憑借綜合的高性價比搶占高端市場份額。 小高層產品建議 小高層產品主要以 滿足 “ 90/30%” 政策 進行規(guī)劃 ， 在以后的具體產品 設計 過程中，主要通過 產品創(chuàng)新和 贈送附加面積來得以實現。