2006年深圳樓市回顧報告－美聯(lián)-資料下載頁
2025-04-14 00:52本頁面
【正文】 、祈年、麗茲?卡爾頓及馬哥孛羅好日子），三個商業(yè)中心的成型（星河購物公園COCOPark、怡景中心城和晶島國際購物中心），以及中心區(qū)地下火車站的規(guī)劃等。這一系列利好又刺激了中心區(qū)人氣高漲，支撐了價格的上漲。 低調(diào)銷售 2006年寫字樓市場與2005年扎集上市不同的是，其上市較為分散。截止12月初，2006年寫字樓市場的新盤大概有十來個，但基本上是錯開上市。正是這一時間差，直接導(dǎo)致2006年寫字樓銷售新的流行色：悄悄地賣。雖然不是所有新盤是這樣，但半數(shù)以上的寫字樓在開盤時就已基本售罄，更有甚者還等不及開盤就已結(jié)束銷售。其中天利中央商務(wù)廣場、中國經(jīng)貿(mào)大廈及經(jīng)貿(mào)中心在開盤時就已基本售罄；而鵬基商務(wù)時空、敦煌大廈等壓根就來不及開盤即告售罄。這與住宅大張旗鼓的開盤，集中簽約，營造“搶購”盛況不同，寫字樓銷售顯得異常的低調(diào)。其主要原因是寫字樓中投資成份較高，并且涉及金額巨大，這在住宅市場受控，尤其是“限外”情況下，寫字樓銷售的低調(diào)就不難理解了；從另一個方面來講，深圳寫字樓的新增供給越來越少，而面對投資者對寫字樓市場投資熱情的高漲，高調(diào)銷售已然不必要。 價格補漲 美聯(lián)通過研究2006年寫字樓6月11月二手寫字樓的價格與租金發(fā)現(xiàn)：價格的上漲速度要快于租金的上漲速度。這主要的原因是：一方面，深圳長期以來，寫字樓市場不管是一手還是二手，其價格一直較低，與北京、上海，甚至南京等地的寫字樓市場價格無法同日而語，甚至出現(xiàn)本地一手寫字樓與住宅價格“倒掛”現(xiàn)象，所以目前寫字樓市場價格的上漲屬于正常的補漲；另一方面，由于住宅市場受控，部分客戶紛紛撤出住宅市場轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)，這必然會活躍寫字樓市場的投資氛圍，推高寫字樓價格；同時，人民幣升值利好，深圳經(jīng)濟發(fā)展的良好勢頭，也是寫字樓價格高企重要原因。不過，作為深圳寫字樓價格高地的中心區(qū)，情況就恰好相反，即價格上漲速度遠慢于租金的上漲速度。其根本原因是中心區(qū)寫字樓價格基數(shù)大，相應(yīng)的租金偏低。 HKer 通過研究美聯(lián)店鋪部2006年411月的成交數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，租賃成交單數(shù)不及買賣成交單數(shù)的三分之一。統(tǒng)計成交客源發(fā)現(xiàn)，租賃客戶全是大陸客戶，而買賣交易的買方除大陸客戶外，基本上都香港客戶，甚至香港客戶的占比在個別月份近九成（如下圖所示）。無疑，港客成為深圳商鋪市場的一支生力軍。港客如此大規(guī)模投資商鋪，一方面是因為商鋪市場不像住宅市場那樣容易受政策調(diào)控；另一方面人民幣升值，通過投資商鋪可以實現(xiàn)手中貨幣的保值增值，還可以賺取匯率差價。 （數(shù)據(jù)來源：美聯(lián)物業(yè)）2007年深圳樓市展望?宏觀經(jīng)濟持續(xù)向好 GDP增長會隨全球經(jīng)濟增長速度放緩、國家GDP降耗等而略有降低，但仍然會保持著快速增長勢頭；投資增速會延續(xù)06年下半年的下降走勢，但仍然會保持高比例增長速度，以鞏固此前的投資成果；鑒于出口退稅政策實施及07年新的出口稅則的實施，出口會減少，而中央鼓勵進口的政策背景下，進口會繼續(xù)增長，但仍然改變不了中國貿(mào)易順差過大的現(xiàn)狀；而人民幣升值速度在延續(xù)06年快速升值后，逐漸放緩升值步伐。 ?一手房漲幅減小 一手房結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求的局面仍將在短期內(nèi)持續(xù)。關(guān)內(nèi)物業(yè)價格仍堅挺，而關(guān)外價格將出現(xiàn)分化。隨著年底房地產(chǎn)信貸的加緊收縮、銀行再次加息、房地產(chǎn)稅制的深化改革、匯率調(diào)整加速等預(yù)期的兌現(xiàn)，這些因素將在一定程度上制約深圳一手房價格升幅。在政策面，解決中低收入者的住房問題，依然是地產(chǎn)調(diào)控的重點。在06年，深圳已位居全國房價漲幅前列，07年發(fā)展商定價將繼續(xù)拉高，以搭乘08年奧運的東風(fēng)。地方利益與中央利益的較量仍將繼續(xù)。 ?二手樓價漲租金基本停滯 根據(jù)美聯(lián)藍籌物業(yè)統(tǒng)計，2006 年1－11 月美聯(lián)三級市場成交均價除了2 月份之外，其余各月的成交均價同比均有20％以上的漲幅，其中7月以及10 月的成交均價同比漲幅接近40％。 元/平方米，％。盡管房價上漲兇猛，但是租金水平卻停滯不前。價格的過快上漲方面炒家有一定責(zé)任，另外交易環(huán)節(jié)的稅費也增加了成本。而租金持續(xù)平穩(wěn)說明了普通居民的承受能力有限，其收入情況并沒有隨著房價上漲而增加。預(yù)計07年成交價格仍將上浮，而租金基本不會變化太明顯。 ?中介繼續(xù)整合 深圳的三級市場目前可以說是春秋時期，存在數(shù)百家中介機構(gòu)在爭搶這個巨大的蛋糕。隨著宏觀調(diào)控的進一步深入，2006 年年中的市場上出現(xiàn)了較為濃厚的觀望氣息，成交量直線下滑，很多小型中介機構(gòu)的門面上出現(xiàn)了“轉(zhuǎn)讓”二字，經(jīng)過了多年的自由競爭之后，正如東周列國到戰(zhàn)國七雄的轉(zhuǎn)變，深圳的二手市場開始出現(xiàn)了加速整合的趨勢，“大魚吃小魚”已經(jīng)成為了普遍的現(xiàn)象。很多大型中介抓住了這個市場契機，開始謹慎擴張，憑借雄厚的資金實力收購、兼并一些小型中介，盡可能的搶占市場份額。從國土局所公布的二手房每日成交前十名可以看到，除了國土資源與房產(chǎn)局之外，每日全市的成交前十名除了順序之外，排名前列的幾個中介公司基本上沒有什么變化。特別是在深圳關(guān)內(nèi)，十余家大型中介基本上占據(jù)了市場上超過八成的份額。由此可以預(yù)見，在未來的幾年內(nèi)，隨著調(diào)控的進一步深入，特別是針對中介資金監(jiān)管相關(guān)條例的出臺，深圳中介行業(yè)將進一步加速整合，可能會出現(xiàn)由少數(shù)大型中介占據(jù)絕大多數(shù)的市場份額的情況。 ?0708年商鋪一手市場將集中放量 美聯(lián)物業(yè)市場研究部通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)：商鋪的批準(zhǔn)預(yù)售并不等于市場的現(xiàn)實供應(yīng)，住宅底商尤其如此。據(jù)此推測，去年批準(zhǔn)預(yù)售的住宅底商，將在07年后面市。鑒于這兩年商鋪市場的行情持續(xù)看漲，不排除開發(fā)商有意捂盤，待價而沽。外界盛傳“2008年是樓市的一道坎”，在近幾年預(yù)售的住宅，其底商將在今明兩年扎堆面市。所以住宅底商的競相提價就在所難免。 ? 商鋪價格仍將漲勢依舊 目前關(guān)外住宅底商均價基本在兩萬以上，關(guān)內(nèi)則基本在三萬以上。在今年樓市“越調(diào)越漲”，股市全線飄紅的情況下，樓市與股市的“翹翹板”規(guī)律徹底失效。股市牛氣并沒有影響投資者對樓市的熱情，說明投資者仍然看好樓市，會繼續(xù)加大對樓市的投資。在住宅市場遭受“宏調(diào)打壓”的情況下，商業(yè)地產(chǎn)必將成為投資者投資樓市的又一熱土。 ? 宏調(diào)大棒或?qū)⒅敝干啼伿袌? 06年已有政策明確表示今后大型的商業(yè)項目要聽證就是一個信號，意味著政府在打壓住宅投資客取得一定成效后，就會著手對商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控，從而實現(xiàn)對整個房地產(chǎn)市場的調(diào)控。雖然目前部分城市房價依然“越調(diào)越漲”，但也有部分城市的房價已實現(xiàn)連續(xù)下降，說明今年的樓市調(diào)控也取得一定效果，不排除07年后宏調(diào)將轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。
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