【正文】 接受度越來越高，但從目前狀況來看，光大和招商兩家銀行所推出的固定利率房貸的利率水平還是高于目前浮動利率的房貸利率，影響了固定利率房貸的推廣。、國六條調(diào)控房市國務(wù)院總理溫家寶 17 日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展措施，會議指出，要認(rèn)真落實(shí)去年以來中央關(guān)于促 進(jìn)房地產(chǎn)市場 健康發(fā)展的部署，根據(jù)當(dāng)前存在的問題， 進(jìn)一步采取有針對性的措施：（一）切 實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié) 構(gòu)。重點(diǎn) 發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。各地都要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。（二） 進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信 貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求。科學(xué)確定房地 產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加 強(qiáng)土地使用 監(jiān)管，制止囤積土地行為。（三）合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減 緩被動性住房需求 過快增長。（四） 進(jìn)一步整頓和30規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強(qiáng)房地 產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。（五）加快城 鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè) ，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步 驟地解決低收入家庭的住房困 難。（六）完善房地 產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市 場信息透明度，全面、及時、準(zhǔn)確地發(fā)布市場供求信息， 堅持正確的輿論導(dǎo)向。分析：新政策基本是去年政策的延續(xù)和提升，今年以來，全國很多城市房價大幅度上漲，平均漲幅超過去年，有的城市的漲幅甚至達(dá)到 50％。就目前而言，已經(jīng)不僅僅是低收入者買房成了問題，而是很多中等收入的家庭面對高漲的房價也望而止步。而出臺的政策與 2022年相比，在完善稅收、制止囤積房源、控制拆遷速度、發(fā)展住房二級市場和租賃市場等流通環(huán)節(jié)，都有了一些新的進(jìn)展。而有些舉措則是去年政策的承接，如去年的調(diào)控政策是強(qiáng)調(diào)“改善”商品房結(jié)構(gòu)，而今年則要求“切實(shí)調(diào)整”，這說明中央政府要求各地政府要通過實(shí)際行動來改變目前市場上住房結(jié)構(gòu)不平衡的現(xiàn)狀。、九部委出臺《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》（以下簡稱《意見》），在保持宏觀調(diào)控政策連續(xù)性、穩(wěn)定性基礎(chǔ)上，針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的突出問題，適當(dāng)加大了調(diào)節(jié)力度。a、土地政策細(xì)化 精準(zhǔn)打擊囤地《意見》指出：要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含 經(jīng)濟(jì)適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供 應(yīng)總量的 70%。加大對閑置土地的處置力度。土地、規(guī)劃等有關(guān)部門要加 強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)用地的監(jiān)管。對超出合同約定動工開發(fā)日期滿 1 年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地 閑置費(fèi)，并 責(zé)令限期開工、竣工；滿 2 年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。31分析：首先在土地供應(yīng)時，統(tǒng)一的政府土地儲備及公開招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的政策已從 2022年起逐步執(zhí)行；此次更要求普通商品住房和廉租住房的年度供地量不得低于居住用地供應(yīng)總量的 70%，并且要限套型、限房價地招標(biāo)出讓，如此細(xì)化、明確的供地標(biāo)準(zhǔn)是對土地供應(yīng)過程中的再控制。而在供地后，政府也不會放松控制，一是對超過合同約定 1年未動工開發(fā)的，要“從高”征收土地閑置費(fèi)；超過 2年未動工開發(fā)的，要無償收回土地使用權(quán)，更需要引起注意的是，對雖按時動工但開發(fā)建設(shè)面積不足 1/3或已投資額不足1/4的要按閑置土地處置，這正是給予“變相”囤地的精準(zhǔn)的一擊。b、業(yè)稅調(diào)整 劍指短期炒房 《意見》指出：從 2022 年 6 月 1 日起， 對購買住房不足 5 年轉(zhuǎn)手交易的， 銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過 5 年（含 5 年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過 5 年（含 5 年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。分析：營業(yè)稅征收的這一變化對樓市的“殺傷力”還是比較強(qiáng)的，如果不想在轉(zhuǎn)讓時被課以營業(yè)稅，房屋所有人需要等待更長的時間才能出手，投機(jī)、投資行為由此定會受到抑制，并且間接地對人們形成心理影響。c、收緊信貸關(guān) 為樓市擠泡沫 《意見》指出：對項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到 35％等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款……對空置 3 年以上的商品房，商 業(yè)銀行不得接受其作 為貸款的抵押物。從 2022年 6 月 1 日起，個人住房按揭 貸款首付款比例不得低于 30％……對購買自住住房且套型建筑面積 90 平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例 20％的規(guī)定。分析：提高首付比例后，購房者的需求被抑制或推遲，所以個貸余額的下降趨勢仍將延續(xù)。雖然短期內(nèi)個人住房信貸受到影響，但從長期來看，銀行資產(chǎn)質(zhì)量能得到提升，銀行板塊個股不會因?yàn)楸敬握{(diào)控而受到打擊。d、調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu) 中小戶型將大增 《意見》指出：自 2022 年 6 月 1 日起，凡新 審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90 平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必 須 達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上……2022 年各地房屋拆遷規(guī)模原則上控制在 2022 年的水平以內(nèi)。分析：《意見》中的第一條是站在政府層面去把握供應(yīng)結(jié)構(gòu)，限期各地明確并落實(shí)自己的住房建設(shè)規(guī)劃；第二條則從市場層面提出更高的要求，開發(fā)建設(shè)總面積中 70%以上必32須是 90平方米以下的住房，對市場供應(yīng)的影響力度會比較大，可以預(yù)期，這條措施執(zhí)行后，未來市場內(nèi)中小戶型的商品房供應(yīng)會大增，大戶型則可能‘奇貨可居’，甚至可能造成房價上的分化現(xiàn)象。當(dāng)然，這樣政府從增加普通商品房供應(yīng)角度來調(diào)控的目的就達(dá)到了。e、力推廉租住房 加強(qiáng)保障體系建設(shè)《意見》指出：加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)。2022 年年底前，各地都要安排一定規(guī)模的廉租住房開工建設(shè)。規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì) 適用住房。 積極發(fā)展住房二 級市場和房屋租賃市場。引導(dǎo)居民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價位、中小套型住房供應(yīng)。分析：今年的政府調(diào)控相比去年也會出現(xiàn)一些變化，其中之一就是加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，在關(guān)注多數(shù)人的同時更加關(guān)注少數(shù)人，即在未來一段時間內(nèi)集中注意力解決困難群體、特困群體的住房問題。、 土地新政2022 年 8 月 1 日，國土資源部公布 《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用 權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》，文件中明確：城市 規(guī)劃、房 產(chǎn)、建設(shè)部門確定的中低價位、中小套型普通商品住房的套型結(jié)構(gòu)比例、房屋 銷售價格限制、 銷售 對象等規(guī)劃條件和建設(shè)條件，將作為土地出讓方案的重要內(nèi)容，而且在國有土地出讓合同中予以 約定，并明確 違約責(zé)任。分析：目前的土地拍賣主要遵循“價高者得”原則，所以致使土地價格在拍賣中高升，而開發(fā)商的利潤率卻不受土地成本上漲影響，從而推升了房價。而 ，則直接影響了開發(fā)商的高利潤率。目前中小套型普通商品住房將要占到城市住宅開發(fā)總量的70%，如國土部門直接限制房屋售價，那多數(shù)開發(fā)項(xiàng)目利潤率將下降。但是由于售價限制程度和各城市涉及面積還不明確，因此對企業(yè)的影響尚無法預(yù)料。引人關(guān)注的是，在《國有土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓規(guī)范》中，還增加了用地預(yù)申請環(huán)節(jié)。國土資源部土地利用管理司主要負(fù)責(zé)人表示，有條件的地方，市、縣國土部門可建立用地預(yù)申請制度。單位和個人對列入招標(biāo)拍賣掛牌出讓計劃內(nèi)的具體地塊有使用意向的，可提出用地預(yù)申請，并承諾愿意支付的土地價格。市、縣國土部門應(yīng)適時組織實(shí)施招標(biāo)拍賣掛33牌出讓活動，預(yù)申請單位和個人應(yīng)參加競投或競買，且報價不低于其承諾的土地價格。隨著 2022年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度空前加大，觀望氣氛在全國范圍內(nèi)蔓延，許多市相繼出現(xiàn)土地流拍。用地預(yù)申請制度的啟動，將有效減少流拍，規(guī)范了土地拍賣市場。、 二手房新政7 月 26 日，國家稅務(wù)總局發(fā)布 《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān) 問題的通知》，從 8 月 1 日開始，個人轉(zhuǎn)讓住房應(yīng)繳納的個人所得稅應(yīng)與 轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的營業(yè)稅、契稅、土地增值稅等稅收一并辦理；地方稅務(wù)機(jī)關(guān)暫沒有條件在房地產(chǎn)交易場所設(shè)置稅收征收窗口的，應(yīng)委托契稅征收部門一并征收個人所得稅等稅收。分析：以前，征收個稅時，是根據(jù)住宅的實(shí)際成交價格來征收的，但是由于往往納稅人申報的住宅成交價格明顯低于市場價格，從而減少了其交納的個人所得稅。而剛出臺的：其中，扣除項(xiàng)目在原有的購買、出售稅費(fèi)基礎(chǔ)上又新增實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等，將所有購房支出費(fèi)用進(jìn)行扣除，真正做到是對售房盈利部分征收個人所得稅，且對于地方稅務(wù)機(jī)關(guān)暫沒有條件在房地產(chǎn)交易場所設(shè)置稅收征收窗口的，應(yīng)委托契稅征收部門一并征收個人所得稅等稅收。這實(shí)際意義上意味著，以前的自愿交納個人所得稅改為強(qiáng)制征收個人所得稅，且與房產(chǎn)過戶和房產(chǎn)證辦理掛鉤。對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售 1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額34的具體關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金。且對于個人轉(zhuǎn)讓自用 5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。國家這次通過稅收的手段對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，是對投機(jī)性和投資性購房等房地產(chǎn)交易行為的打擊，對于普通居民存在著優(yōu)惠政策。，顯示了國家加大對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的決心，解決了目前二手房市場存在的一些比較突出的問題，對于二手房市場健康的發(fā)展鋪平了道路。、2022 年 8月 19日，央行上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各 中國人民銀行決定，自 2022 年 8 月 19 日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民 幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個百分點(diǎn)，由 現(xiàn)行的 %提高到 %；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個百分點(diǎn)，由 現(xiàn)行的 %提高到 %；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整，長期利率上調(diào)幅度大于短期利率上 調(diào)幅度。分析：此次加息已是自 2022年 10月以來央行的第四次加息，是在國六條的基礎(chǔ)上提出的。從國六條出臺后的整體房地產(chǎn)形勢來看，對各區(qū)域的房地產(chǎn)市場影響并不明顯，這是由于國六條還沒有被落實(shí)到各地方市場，對區(qū)域市場來說僅是一個預(yù)兆，而具體的實(shí)施情況還有一定時間，因此區(qū)域房地產(chǎn)市場仍處于 2022年后的回暖狀態(tài)。在此基礎(chǔ)上，央行欲通過加息率先控制市場。但從加息后的市場反映情況來看， 個百分點(diǎn)對客戶購房的激情影響不大。消費(fèi)者對加息現(xiàn)象已屢見不鮮，利率的杠桿作用在一次次加息中被逐漸削弱。反而加息增加了開發(fā)商成本，有可能導(dǎo)致房價的繼續(xù)攀升。由此來看，通過加息來控制房地產(chǎn)市場是得不償失的做法，要想真正調(diào)整市場，還有待于從其他方面出發(fā)，國六條的細(xì)則出臺之時必將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大的波瀾。35第二部分：房地產(chǎn)市場分析一、蘇州房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及走勢市場結(jié)構(gòu) 市場總體格局主要由古城區(qū)、園區(qū)、新區(qū)、相城區(qū)、城南片區(qū)（吳中區(qū)、滄浪新城）等五個區(qū)域市場組成；其中：古城區(qū)包括平江區(qū)、滄浪區(qū)和金閶區(qū)；分析：作為蘇州東大門的工業(yè)園區(qū)憑借其地理位置和穩(wěn)定良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，其房地產(chǎn)發(fā)展迅速，全國多家知名房產(chǎn)開 發(fā)商都已 進(jìn)軍園區(qū)，市 場競爭異常激烈，此區(qū)域的房產(chǎn)發(fā)展是重點(diǎn)也是亮點(diǎn)。36蘇州房地產(chǎn)市場供應(yīng)分析 蘇州在售商品房供應(yīng)量商品房 住宅區(qū)域套數(shù)建筑面積(萬平米)套數(shù)建筑面積(萬平米)市區(qū) 10915 7294 園區(qū) 6146 4771 新區(qū) 5731 3207 吳中區(qū) 7750 4814 相城區(qū) 4276 1696 合計 36334 26838 ? 蘇州市區(qū)目前可售商品房源共計 34818套，總建筑面積約 380萬平米，其中住宅可售房源共計 21782套，總建筑面積約 。? 目前園區(qū)和吳中區(qū)是供應(yīng)量比較大的區(qū)域。由于園區(qū)可開發(fā)地塊存量較大，后市將繼續(xù)保持較大的供應(yīng)量。吳中區(qū)近兩年供應(yīng)量增長明顯，已經(jīng)與園區(qū)并駕齊驅(qū)。分析： 今年上半年市區(qū)商品住宅供應(yīng)量基本保持在 290 萬平米左右，隨著 傳統(tǒng)銷售旺季的到來及在建項(xiàng)目進(jìn)度的推進(jìn)，后市供應(yīng)量將有所增長 。在市 場去化并沒有顯著提升的情況下，后市競爭將十分激烈；37且從上表我們也可以看出，目前工 業(yè)園區(qū)依舊保持著比較 高的市場供應(yīng)量，但 總供應(yīng)套數(shù)不是太多，比吳中區(qū)少了大約 1500 套，而兩區(qū)域供 應(yīng)面 積差不多，可見園區(qū)商品房市場定位高端，戶型面積做得較大。蘇州房地產(chǎn)市場需求分析2022 年 16 月蘇州市區(qū)商品住宅房成交走 勢 今年上半年政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策逐步加強(qiáng)，特別是 5－6 月份國六條以及其細(xì)則的出臺，對于樓市產(chǎn)生了重要的影響。5 月收關(guān)的幾天成交量大幅度上升，5 月 30日的住2022年 1－ 6月 蘇 州 市 商 品 住 宅 房 成 交 走 勢（ 套 數(shù) ）1847 169931384525 5430312301000202230004000500060001月 2月 3月 4月 5月 6月2022年 1－ 6月 蘇 州 市 商 品 住 宅 成 交 走 勢（ 均 價 ） 44004600480050005200