【正文】 70、180總銷售單位　　16檔6檔銷售率　　30%35%商業(yè)區(qū)域主力行業(yè)超市、早點、小賣鋪等 租賃價格（月/元/平方）600以上投資年回報率10%成本收回年限2030年 、康居人家項目名稱康 居 人 家項目位置磁湖南岸石料山路段樓盤類別三棟小高層、兩棟多層銷售電話07146338160/3622486交通狀況15路公交開發(fā)商黃石市雄俊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商雄俊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司門面布局臨街，各棟樓底層層高，主打廣告高的是品質(zhì)，低的是價位促銷手段價 格 最高價：5000元/平米 均價2950元/平米 最低價：1700元/平米位置差價3300元/平米折扣系數(shù)面積區(qū)間2030平方3050平方50100平方100以上開間， 　進深， 　面積（平方） 　總銷售單位22檔35檔6檔　銷售率70%99%75%　商業(yè)區(qū)域主力行業(yè)裝飾材料業(yè)、美容業(yè)、餐飲業(yè)等租賃價格（月/元/平方）　30元投資年回報率　10%成本收回年限10年、財富廣場　 財富廣場位于上窯商貿(mào)區(qū)的核心地段，東臨新建路，南接湖濱路，西靠公安東路，北至財富路，四面臨街?？傉嫉?5000平方米，總建筑面積為65000平米，其中商鋪25000平米，并配套建設(shè)3000平米的小區(qū)花園。 其商鋪建筑占地13000平米，由400余上下兩層的獨立商鋪，首創(chuàng)獨立產(chǎn)權(quán)式街區(qū)商鋪，16條縱橫交錯的商業(yè)步行街組成。商鋪一層層高4米，二層層高3—，門面開間3—，—7米，單個商鋪面積35—60平米。 價格方面，沿街商鋪為15800元/平米，內(nèi)側(cè)商鋪15100—15400元/平米，買一層送一層，并隔好衛(wèi)生間。前期內(nèi)部認(rèn)購12套左右，月租價格為70元/平方。商鋪集日雜副食市場、干貨市場、服裝、家用電器等為一體。 財富廣場商業(yè)主要賣點為商業(yè)集中管理，人口集中度高，且門面進深合理，開間大，買一送一，按客戶要求隔好。此項目離上窯商貿(mào)區(qū)很近，可提升此區(qū)的升值空間。但其周邊的住宅人群消費力不強，且上窯商貿(mào)區(qū)的地位已不如從前，商鋪也無明顯的銷售策略，多少影響投資者的決策。 、美爾雅生活小區(qū) 美爾雅生活小區(qū)為兩棟7層的多層，底部為臨街商鋪。門面面積為20—40平方，，共20檔。其采取對外租賃的形式，現(xiàn)月租金為1200元/月，主力行業(yè)為美爾雅菜場，伊家人超市，美島等，早期整體被私人買斷。此地段門面檔數(shù)較少，處于居民生活購物必經(jīng)之地，與對面伊家人超市旁門面形成商業(yè)圈。但此處租賃商戶沒有經(jīng)營特色，在商業(yè)租賃定位上，業(yè)主沒有達成統(tǒng)一經(jīng)營理念，未發(fā)揮此商業(yè)圈的最大優(yōu)勢。、重點競爭對手——金谷名都金谷名都由頤陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，總規(guī)劃為2棟高層、1棟多層、3棟小高層。，其中地下停車場為5788平米，中商平價超市入駐，面積達9841平米，將于9月9日正式開盤。 其門面共4393平米，分兩層，可分層出售。，二樓層高4米，目前門面面積未分割，可由客戶根據(jù)自己需求自行分割，但以大面積需求為先。門面具體價格暫未確定，暫不對外出售，但大體價格在6000元/平米左右。區(qū)域主要街道門面情況、水機路共18檔門面，進深7米，平均租金19元/平方，銷售均價2100元/平米左右，面積區(qū)間為20—60平米。商鋪經(jīng)營項目為副食品，超市，汽配，汽修等。、沿湖路 共10檔門面，，平均租金35元/平米，均價3000元/平米左右，面積區(qū)間20—120平米。經(jīng)營項目為藥店、酒店、超市、移動公司及副食品行業(yè)等。、教院路 共32檔門面，已開業(yè)6檔。，進深3—5米，開間8米，租賃價格為25元/平方，面積多為30平方。經(jīng)營項目有食品店、游戲機店、機械公司、酒店、廢品站等。、花園路—摩擦 共29檔門面，其中摩擦樓下門面18檔，開間3米，進深18米，門面面積中34%的為160平方左右，66%為54平方。租賃價格為25元/平方，銷售價格為4000元/平方。經(jīng)營項目有餐飲、往吧、干洗店、診所等。 摩擦對面門面11檔，，進深9米，月租金為20—25元/平方。經(jīng)營項目主要為診所和餐飲業(yè)。、花園路—花園廣廈 門面17檔，層高5米，進深8米，面積47%為52平方，18%為81平方，41%為27平方。月租金20元/平方，主要經(jīng)營副食、文具店、藥店、五金店等。層高6米，客戶自主選擇隔斷，利用空間較大。但兩層統(tǒng)一出售價格一般報價較高，在吸引客戶方面，與門面本身價值出現(xiàn)矛盾?？稻尤思业拈T面采取此種方式出售，大面積用戶選擇客戶較多，用做副食超市、美容等行業(yè)。項目DASWOT分析（1）DA分析防御：金谷名都的攻擊。金谷名都商業(yè)是本項目商業(yè)最大最有力的競爭對手，因其持有中商平價鄂東旗艦店這柄利劍，具有很大的威脅，本項目需防御該項目的攻擊，做好差異化戰(zhàn)略。周邊低價商業(yè)惡劣競爭攻擊。周邊棗子山路、花園路、沿湖路、水機路等路段云集了眾多低價商鋪，對本項目商業(yè)部分的商鋪部分具有一定的沖擊力，在運作過程中應(yīng)注意防御這些低價商業(yè)的惡劣競爭。攻擊：商業(yè)層次。本項目商業(yè)形成后，本區(qū)域內(nèi)除金谷名都之外沒有其他項目商業(yè)能比，在運作中規(guī)避與金谷名都的競爭同時可以攻擊其他商業(yè)業(yè)態(tài)的層次和品質(zhì)。地段。本項目位于牧羊湖腹地中心地帶，具有一定的步行商業(yè)街的氣質(zhì)，可以攻擊周邊的零散商業(yè)的地段。在攻擊金谷名都時可以攻擊其面臨鐵路、前臨快車道、無廣場等方面。（2）SWOT分析優(yōu)勢：地段。本項目位于牧羊湖腹地中心地帶，具有得天獨厚的優(yōu)勢。規(guī)模。除沿湖路的金谷名都之外，本項目商業(yè)是區(qū)域規(guī)模最大的商業(yè)。市場。本區(qū)域尚無成型的大型配套商業(yè)，但是市場需要一定的商業(yè)配套。劣勢：交通。本項目周邊交通網(wǎng)只有14路車通過，外部沿湖大道有多路車通過但是到達本項目比較不方便。這一特征導(dǎo)致外來客戶少，商業(yè)只能作為區(qū)域內(nèi)部配套。半邊街。沿藝校路的改造還需要較長的周期，目前項目只形成了半邊街的形態(tài)，對于商業(yè)有一定的影響。機會：區(qū)域商業(yè)需求。本區(qū)域無成熟的大型商業(yè)配套與區(qū)域市場相吻合，隨著房地產(chǎn)開發(fā)進程的加快，區(qū)域的商業(yè)需求要求商業(yè)配套與區(qū)域相適應(yīng)成為一個良好的機會。威脅：磁湖南岸板塊開發(fā)。磁湖南岸板塊的開發(fā)，760畝的盤量，肯定會形成較大規(guī)模的商業(yè)配套，嚴(yán)重威脅本項目商業(yè)的操作空間。但是該項目到目前尚無啟動跡象，值得密切關(guān)注。項目定位建議鑒于本項目核心商業(yè)尚未形成，調(diào)整幅度可根據(jù)商家需要情況進行調(diào)整，具有較好的操作空間，建議在定位時參考相關(guān)商家意見。根據(jù)本區(qū)域無大中型配套商業(yè)的狀況，因此建議在定位時定位于大中型配套型商業(yè)。最好的定位是主題式+配套型商業(yè)。產(chǎn)品定位應(yīng)偏重與差異化和回報率，爭取高回報，避免與金谷名都的直接競爭。產(chǎn)品定位適合選擇超市、百貨等配套型或大中型綜合商業(yè)或?qū)I(yè)商業(yè)等類別。由于項目停車位較少和交通不太便捷，定位建議主要考慮區(qū)域內(nèi)部消費?？紤]區(qū)域內(nèi)部消費潛力和競爭狀況，本項目不適合做高檔商業(yè)。形象定位中注意定位與項目本身的檔次相結(jié)合，消費水準(zhǔn)也應(yīng)符合項目人群。形象定位應(yīng)與項目周邊小商業(yè)形成一定的差異化，最好能成為引領(lǐng)區(qū)域商業(yè)的核心代表作。形象定位必須與長龍地產(chǎn)的發(fā)展理念相結(jié)合。形象定位必須超越項目區(qū)域周邊同類型或同檔次商業(yè)。價格定位應(yīng)與回報率相結(jié)合，能夠說服購買者。價格定位必須與公司項目價值和利潤目標(biāo)相吻合，保證產(chǎn)品產(chǎn)生預(yù)期的效益。價格定位應(yīng)考慮與市場價格、租金等當(dāng)面的結(jié)合。價格定位應(yīng)與項目品質(zhì)和消費人群、投資人群結(jié)合考慮。如引進大型知名商家，在租金定位上可以適當(dāng)優(yōu)惠并考慮其他合