【導讀】福田中心的商業(yè)區(qū)，位于深圳中心商務區(qū)，東起彩田路，西至新洲路，北臨深南大道，南接濱河大道，。該商業(yè)區(qū)正處于興建中，商業(yè)總面積將達到50萬平方米左右。規(guī)劃目標為規(guī)劃期內將福田中心商業(yè)區(qū)建設成為具有深圳特色，商業(yè)設施新穎獨特，滿足消費者購物、餐飲、娛樂、休閑等多種需求的次市級商業(yè)區(qū)。其功能定位為重點發(fā)展購物中心、百貨店、專賣店等零售業(yè)態(tài)，提供與深圳商務中心和會展中心相匹配的零售、餐飲和娛樂服務。深圳的商業(yè)地產項目今年供應量總供應量將超過2005年，達到150萬平方米，而其中將近三分之一的份額被福田中心區(qū)內項目占據(jù)。該區(qū)不僅有新商業(yè)項目COCOPark、怡景中心城、晶島國際購物中心三大SHOPPINGMALL將于年內相繼營業(yè)，還有大中華國際交易廣場、金中環(huán)國際商務大廈、特美思大廈等項目的商業(yè)裙樓陸續(xù)投放市場。福田中心區(qū)的大中華交易廣場、金中環(huán)寫字樓、榮超國際商會中心等深圳CBD總部經濟項目目前成為關注焦點和投資熱點。

　　

【正文】 French Restaurant）、意粉屋約4700㎡（1200+600+800+1000+600）㎡10%4地塊兒童冒險樂園(Jumpin Gym .)、運動家、音像專賣、個人護理（如The Body Shop等）深圳Teddy旗艦約5000㎡（1500+1200+300+500+1000）12%地面三層商業(yè)業(yè)態(tài)分布示意:34位置適合業(yè)態(tài)面積比例3地塊之地下空間時尚新概念餐廳（如家傳滬曉（上海概念餐廳）、時尚生活館（如自然美）約4700（3500+1000）㎡10%4地塊之地下空間玩家（Kingamp。Country、DIY專場、80巴士站專賣）、時尚休閑健身（紅蘿蔔健與美）約4800（3000+2000）㎡11%以上商業(yè)業(yè)態(tài)為初步定位的業(yè)態(tài)規(guī)劃，具體的業(yè)態(tài)比例需要招商工作跟進時，才能最終確定。 超高層寫字樓l 目標：空間不可復制的、人性化的、傳承文化的、智慧型的百年經典寫字樓l 原則：公共空間氣勢恢宏、人性尺度、細部的精細化、細節(jié)的人文關懷a) 主要指標概要：技術指標具體要求大堂面積500800㎡大堂高度1520M（挑空34層）標準層單層面積（㎡）1800 2000㎡標準層層高要求（m）（凈高≥）柱距（經濟柱距）空調VAV電梯數(shù)16部（含消防電梯）實用率≥70%b) 超高層寫字樓產品特點：標準層平面面積㎡2000面積區(qū)間㎡120125套數(shù)比例%40%面積區(qū)間㎡140160套數(shù)比例%20%面積區(qū)間㎡240250套數(shù)比例%15%面積區(qū)間㎡360375套數(shù)比例%25% 酒店關鍵詞：個性的、精品的、五星級標準服務a) 主要指標概要：酒店產品指標：技術指標具體要求大堂面積8001000㎡大堂高度1520M客房數(shù)350400層高要求（m）（凈高≥）柱距開間電梯數(shù)68部（含消防電梯）實用率≥70%酒店配套指標：技術指標具體要求宴會廳約3000平方米會議室（設于頂層）23個，大約1500平方米減少1層酒店客房健身中心大約800平方米娛樂多功能廳34個，大約200平方米合 計約5500平方米b) 酒店產品特點：房型面積區(qū)間（㎡）套數(shù)比面積比層高（m)單房404515%%一房兩廳607035%%二房二（大)廳雙套房雙衛(wèi)生間809030%%三房三（大)廳11013015%%五房三廳設于頂層3003505%%6 公寓1) CBD商務港關鍵詞：類甲級百變商務空間a) 主要指標概要：技術指標具體要求大堂面積300500㎡大堂高度1015M（挑空23層）標準層單層面積（㎡）1500 1800㎡標準層層高要求（m）（凈高≥）柱距（經濟柱距）空調VAV+分體空調電梯數(shù)4部（含消防電梯）實用率≥75%b) 產品特點：標準層平面面積㎡1800面積區(qū)間㎡100105套數(shù)比例%50%套數(shù)116 面積比%面積區(qū)間㎡120125套數(shù)比例%20%套數(shù)46 面積比%面積區(qū)間㎡200240套數(shù)比例%15%套數(shù)35 面積比%面積區(qū)間㎡400450套數(shù)比例%15%套數(shù)35 面積比%2) SOHO天地關鍵詞：高級酒店服務式精品公寓、宜商宜住a) 主要指標概要：技術指標具體要求大堂面積300500㎡大堂高度1015M（挑空23層）標準層單層面積（㎡）1500 1800㎡標準層層高要求（m）（凈高≥）柱距（經濟柱距）空調分體空調電梯數(shù)4部（含消防電梯）實用率≥75%b) 產品特點：標準層平面面積㎡10001200單房面積區(qū)間㎡0套數(shù)比例%0%一房面積區(qū)間㎡4050套數(shù)比例%40%套數(shù)120面積比%二房一廳面積區(qū)間㎡5570套數(shù)比例%40%套數(shù)120面積比%三房二廳面積區(qū)間㎡8090套數(shù)比例%20%套數(shù)60面積比%3) 皇崗大廈酒店式公寓關鍵詞：精品的、五星級的、個性服務的a) 主要指標概要：與皇崗大廈酒店同b) 產品特點：房型面積區(qū)間（㎡）套數(shù)比面積比層高（m)單房354020%%1房2廳556035%%2房2廳758030%%3房3廳（復式）10512015%%6五、 產品創(chuàng)新點玻璃百葉：玻璃幕墻：1. 光電玻璃 光電玻璃由低鐵玻璃、太陽能光電模塊、背面玻璃、特殊金屬導線、EVA膠等組成，它是用一片低鐵玻璃和背面玻璃通過EVA膠片的作用把太陽能光電模塊密封在兩片玻璃的中間，它是一種最新穎的建筑用高科技玻璃產品。采用低鐵玻璃覆蓋在太陽能光電模塊上，以確保有更好的光線透過率，產生更多的電能。經過鋼化處理的低鐵玻璃具有更高的強度，可以承受更大的風壓及較大的晝夜溫差變化。EVA的使用增強了太陽能光電模塊的安全性，同時也不會降低太陽能光電模塊的功效。（注：EVA是一種聚烯烴塑料）完整的太陽能光電玻璃系統(tǒng)是由光電玻璃、電路、充電控制器、電源轉換器、蓄電池等構成。光電玻璃的優(yōu)點：1) 遮陽減少陽光的入射量，具有很好的遮陽效果。2) 環(huán)保 光電玻璃是一種具有入射光線減反射作用的新型高科技玻璃組合，它起到減少光污染的作用，同時，增加了光的吸收率，提高了太陽能光電模塊的作用，減少溫室效應。3) 節(jié)能光電玻璃可以減少室外熱量的滲入，也可以減少室內能量的向外輻射和傳導量，減少夏季冷氣的供應和冬天暖氣的補充，起到節(jié)能的作用。4) 隔音光電玻璃是一種采用EVA膠片把太陽能光電模塊膠合在中間的建筑用玻璃產品，EVA膠片的應用有效地降低了室外的噪音量，可以降低約30dB。同時光電玻璃自身在運行、產生電能的過程中不產生任何噪音，是一種安靜的能量發(fā)生器。5) 結構牢固光電玻璃是一種夾層玻璃，它不但具有利用光線產生電能的作用，同時具有建筑夾層玻璃破碎后不飛濺的優(yōu)點，是一種安全的建筑用玻璃產品，同時光電玻璃可以承受最大風速：200km/h，工作溫度可經受45℃至+95℃的變化。6) 美化建筑光電玻璃具有美化建筑裝飾效果。可以整面玻璃幕墻和玻璃天棚全部采用光電玻璃，和藍天白云相映；也可以在透明的玻璃幕墻或玻璃天棚中點綴穿插，構成各種美麗的幾何圖案。具有良好的透光率光電玻璃具有良好的透光率（18%），而半透明型光電玻璃的透光率更可達30%，它克服了一般光電產品的不透明或極低透光率的弱點，使得光電玻璃產品大規(guī)模應用于建筑玻璃幕墻和玻璃天棚成為現(xiàn)實。7) 產生電能光電玻璃最大的功能是利用太陽光產生電能，實現(xiàn)建筑物的多功能化、高科技化。其產生的電能不僅可以滿足自身的使用，還可以實現(xiàn)把剩余的電能供給電網銷售，從而為業(yè)主創(chuàng)造直接經濟效益。8) 降低工作及管理成本光電玻璃是一種能夠產生電能的高科技玻璃產品，它是一種運行平穩(wěn)、擁有最小維修限度（可以保證25年的有效發(fā)電期），減少了管理成本的支出。其次光電玻璃的應用環(huán)境非常廣泛，無論是陽光燦爛、還是陰雨氣候，光電玻璃都可以正常地運行產生電能，減少了工作中電費的支出和外界電力供給波動對工作的影響。9) 高能量密度只有3%的最大限度效率偏差光電玻璃幕墻產生的是獨立的電力資源，它不依靠其它電力或熱量的支持，僅僅需要光線即可自行產生電能。 光電能源取之不盡、用之不竭，清潔無污染。與其它能源相比富有競爭力2. 主動式內循環(huán)雙層呼吸LOW—E玻璃幕墻 世界先進的主動式內循環(huán)雙層呼吸幕墻配VAV變風量全空氣空調系統(tǒng)，具備幾家的隔聲、阻塵、節(jié)能、恒溫、新風換氣效果，同時節(jié)約能源約30%.置于雙層幕墻空腔內部寬50MM的真空鋁合金百葉簾在遮陽的同時不會阻擋人的視線。先進的智能遮陽控制系統(tǒng)既能根據(jù)精確的陽光跟蹤器、濕度感應器傳輸?shù)臄?shù)據(jù)自動控制全樓所有遮陽百葉升降及角度變化，達到最佳的節(jié)能效果。每個辦公空間的獨立百葉調控功能，亦可滿足各自的使用要求。建筑外皮雙層設計手法同樣增加了該高層建筑的綠色性，外層是固定的單層玻璃，而內層是可調節(jié)的雙層LowE中空玻璃，兩層之間是165毫米厚的中空部分，室外的新鮮空氣可進入到此空間，當內層可調節(jié)玻璃窗打開時，室內不新鮮的空氣也進入到這一中空部分，完成空氣交換。在中空部分還附設了可通過室內調節(jié)角度的百頁窗簾，炎熱季節(jié)通過它可以阻擋陽光的直射，寒冷季節(jié)又可以反射更多的陽光到室內。種種自然通風，采光方法，以及智能控制技術等在法蘭克福商業(yè)銀行總部大廈中的綜合應用，使得該建筑自然通風量達60%，這在高層建筑中是非常難得的，大廈也成為歐洲最節(jié)能的高層建筑之一，使用第一年的耗電量僅為185 kwh/m．幕墻構造：外層幕墻是1 700mm2 900mm，厚10mm的單層鋼化玻璃，內側幕墻是可斜開和平開的大小為800mm2 300mm的窗扇。玻璃的導熱系統(tǒng)U=，兩層幕墻之間約有30cm的空氣緩沖層。3. 雙層幕墻的設計：由于這種雙層幕墻沒有現(xiàn)成資料，在設計過程中為確定雙層幕墻的基本構造，如通風形式、進風口大小、開窗形式、遮陽中間空氣層寬度等技術數(shù)據(jù)，首先做出1∶7的模型，委托亞琛大學專家進行了大量的實驗。在此基礎上完成了幕墻設計。在項目招投標確定了幕墻實施公司以后，由幕墻公司再做出1：1單元實物模型，并對其進行通風、熱功、聲學等詳細測試。測試結果表明1∶1實物模型的指標全部達到并部分超過原設計指標。具體測試結果如下：隔聲：雙層玻璃幕墻單元之間隔斷49dB雙層幕墻實測隔音數(shù)值Rw：一般玻璃幕墻　雙層玻璃幕墻/窗戶關閉狀態(tài)　　30dB　　43dB/窗戶內傾斜開　　10dB　　22dB/窗戶向內平開　　6dB　　17dB/保溫：雙層玻璃幕墻的保溫系統(tǒng) Uw=k /隔熱：總能量穿透率 g=44% /放下遮陽板傾斜角度，在45176。情況下，g=14% /放下遮陽板傾斜角度，在30176。情況下，g=8%　，全年有70%的時間可以完全放棄采暖和空調機械通風?！? 雙層玻璃幕墻與大樓整體能源系統(tǒng)的配合：大樓能源系統(tǒng)采用了大樓自己的分組式高效燃氣鍋爐，能源使用效率達89%，如果使用杜塞爾多夫市的遠程熱力和中心發(fā)電站的能源，由于沿途損失等因素，能源使用效率只有76%。 4. 新風系統(tǒng)：在完全封閉窗戶的情況下也能呼吸到室外空氣；5. 浮法玻璃：光學性能優(yōu)越，表現(xiàn)在玻璃白度高，透光率高，充入惰性氣體隔溫雙層玻璃為您大大的降低能耗，比普通的玻璃窗可提高室溫35℃，并且有使玻璃防霧抗霜、隔音等功能；6. 窗框斷橋技術：指在窗框中間添加惰性材料，隔斷熱傳導和音頻傳導。這些措施能夠有效地起到隔熱、防噪和防太陽輻射的作用。7. 鋁包木門窗其與實木門窗的差別在于實木的外側另扣一層經過特殊處理的鋁型材，其門窗特點敦實厚重，經久耐用。 “內木”結構與室內裝飾的自然風格和諧一致，充溢著大自然的韻味；而“外鋁”結構，使其更加堅固耐久，顏色豐富，展現(xiàn)鋁合金的特殊之處。獨一無二的玻璃內鋁條一次性可折彎技術，處于門窗行業(yè)中首家。 應用：北京萬達廣場、法蘭克福商業(yè)銀行總部大廈B. 照明：1. 高效照明節(jié)電產品1) TT5熒光燈T8熒光燈管與傳統(tǒng)的T12熒光燈相比，節(jié)電量可達10％。T5管徑小，普遍采用稀土三基色熒光粉發(fā)光材料，并涂敷保護膜，光效明顯提高。如28瓦T5熒光燈管光效約比T12熒光燈提高40％，比T8熒光燈提高18％。目前T8熒光燈管已普遍推廣應用，T5管也逐步擴大市場，并已有更為先進的TT2超細管徑的新一代產品。 2) 緊湊型熒光燈（CFL）緊湊型熒光燈比普通白熾燈能效高、壽命長，在家庭及其它場所的室內照明中能夠配合多種燈具，安裝簡便。有H型、U型、能與更多的裝飾性燈具通用。大功率緊湊型熒光燈，可在工廠照明，室外道路照明中推廣應用。 3) 高壓鈉燈高壓鈉燈和金屬鹵化物燈是目前高壓氣體放電燈（HID）中主要的高效照明產品。高壓鈉燈的特點是壽命長（24000小時）、光效高（100120lm/W）、透霧性強，在相同照度下，較高壓汞燈節(jié)電37％。 4) 金屬鹵化物燈金屬鹵化物燈是一種在高壓汞燈的基礎上在放電管內添加金屬鹵化物，使金屬原子或分子參與放電而發(fā)光的高壓氣體放電燈，特點是壽命長（800020000小時）、光效高（7595lm/W）、顯色性好，用它替代高壓汞燈，在相同照度條件下，可節(jié)電30％。 5) 半導體發(fā)光二極管（LED）半導體發(fā)光二極管是一種固體光源，能在較低的直流電壓下工作，光的轉換效率高，發(fā)光面很小，其發(fā)光色彩效果遠超過彩色白熾燈，壽命達510萬小時。目前光效已超過30流明/瓦，實驗室已開發(fā)出100流明/瓦的產品。LED光源已經廣泛使用在儀器儀表指示光源、汽車高位剎車燈、交通信號燈和大面積顯示屏。乃當今