【導(dǎo)讀】福田中心的商業(yè)區(qū)，位于深圳中心商務(wù)區(qū)，東起彩田路，西至新洲路，北臨深南大道，南接濱河大道，。該商業(yè)區(qū)正處于興建中，商業(yè)總面積將達(dá)到50萬平方米左右。規(guī)劃目標(biāo)為規(guī)劃期內(nèi)將福田中心商業(yè)區(qū)建設(shè)成為具有深圳特色，商業(yè)設(shè)施新穎獨(dú)特，滿足消費(fèi)者購物、餐飲、娛樂、休閑等多種需求的次市級(jí)商業(yè)區(qū)。其功能定位為重點(diǎn)發(fā)展購物中心、百貨店、專賣店等零售業(yè)態(tài)，提供與深圳商務(wù)中心和會(huì)展中心相匹配的零售、餐飲和娛樂服務(wù)。深圳的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目今年供應(yīng)量總供應(yīng)量將超過2005年，達(dá)到150萬平方米，而其中將近三分之一的份額被福田中心區(qū)內(nèi)項(xiàng)目占據(jù)。該區(qū)不僅有新商業(yè)項(xiàng)目COCOPark、怡景中心城、晶島國際購物中心三大SHOPPINGMALL將于年內(nèi)相繼營業(yè)，還有大中華國際交易廣場、金中環(huán)國際商務(wù)大廈、特美思大廈等項(xiàng)目的商業(yè)裙樓陸續(xù)投放市場。福田中心區(qū)的大中華交易廣場、金中環(huán)寫字樓、榮超國際商會(huì)中心等深圳CBD總部經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目目前成為關(guān)注焦點(diǎn)和投資熱點(diǎn)。

　　

【正文】 French Restaurant）、意粉屋約4700㎡（1200+600+800+1000+600）㎡10%4地塊兒童冒險(xiǎn)樂園(Jumpin Gym .)、運(yùn)動(dòng)家、音像專賣、個(gè)人護(hù)理（如The Body Shop等）深圳Teddy旗艦約5000㎡（1500+1200+300+500+1000）12%地面三層商業(yè)業(yè)態(tài)分布示意:34位置適合業(yè)態(tài)面積比例3地塊之地下空間時(shí)尚新概念餐廳（如家傳滬曉（上海概念餐廳）、時(shí)尚生活館（如自然美）約4700（3500+1000）㎡10%4地塊之地下空間玩家（Kingamp。Country、DIY專場、80巴士站專賣）、時(shí)尚休閑健身（紅蘿蔔健與美）約4800（3000+2000）㎡11%以上商業(yè)業(yè)態(tài)為初步定位的業(yè)態(tài)規(guī)劃，具體的業(yè)態(tài)比例需要招商工作跟進(jìn)時(shí)，才能最終確定。 超高層寫字樓l 目標(biāo)：空間不可復(fù)制的、人性化的、傳承文化的、智慧型的百年經(jīng)典寫字樓l 原則：公共空間氣勢(shì)恢宏、人性尺度、細(xì)部的精細(xì)化、細(xì)節(jié)的人文關(guān)懷a(bǔ)) 主要指標(biāo)概要：技術(shù)指標(biāo)具體要求大堂面積500800㎡大堂高度1520M（挑空34層）標(biāo)準(zhǔn)層單層面積（㎡）1800 2000㎡標(biāo)準(zhǔn)層層高要求（m）（凈高≥）柱距（經(jīng)濟(jì)柱距）空調(diào)VAV電梯數(shù)16部（含消防電梯）實(shí)用率≥70%b) 超高層寫字樓產(chǎn)品特點(diǎn)：標(biāo)準(zhǔn)層平面面積㎡2000面積區(qū)間㎡120125套數(shù)比例%40%面積區(qū)間㎡140160套數(shù)比例%20%面積區(qū)間㎡240250套數(shù)比例%15%面積區(qū)間㎡360375套數(shù)比例%25% 酒店關(guān)鍵詞：個(gè)性的、精品的、五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)a) 主要指標(biāo)概要：酒店產(chǎn)品指標(biāo)：技術(shù)指標(biāo)具體要求大堂面積8001000㎡大堂高度1520M客房數(shù)350400層高要求（m）（凈高≥）柱距開間電梯數(shù)68部（含消防電梯）實(shí)用率≥70%酒店配套指標(biāo)：技術(shù)指標(biāo)具體要求宴會(huì)廳約3000平方米會(huì)議室（設(shè)于頂層）23個(gè)，大約1500平方米減少1層酒店客房健身中心大約800平方米娛樂多功能廳34個(gè)，大約200平方米合 計(jì)約5500平方米b) 酒店產(chǎn)品特點(diǎn)：房型面積區(qū)間（㎡）套數(shù)比面積比層高（m)單房404515%%一房兩廳607035%%二房二（大)廳雙套房雙衛(wèi)生間809030%%三房三（大)廳11013015%%五房三廳設(shè)于頂層3003505%%6 公寓1) CBD商務(wù)港關(guān)鍵詞：類甲級(jí)百變商務(wù)空間a) 主要指標(biāo)概要：技術(shù)指標(biāo)具體要求大堂面積300500㎡大堂高度1015M（挑空23層）標(biāo)準(zhǔn)層單層面積（㎡）1500 1800㎡標(biāo)準(zhǔn)層層高要求（m）（凈高≥）柱距（經(jīng)濟(jì)柱距）空調(diào)VAV+分體空調(diào)電梯數(shù)4部（含消防電梯）實(shí)用率≥75%b) 產(chǎn)品特點(diǎn)：標(biāo)準(zhǔn)層平面面積㎡1800面積區(qū)間㎡100105套數(shù)比例%50%套數(shù)116 面積比%面積區(qū)間㎡120125套數(shù)比例%20%套數(shù)46 面積比%面積區(qū)間㎡200240套數(shù)比例%15%套數(shù)35 面積比%面積區(qū)間㎡400450套數(shù)比例%15%套數(shù)35 面積比%2) SOHO天地關(guān)鍵詞：高級(jí)酒店服務(wù)式精品公寓、宜商宜住a) 主要指標(biāo)概要：技術(shù)指標(biāo)具體要求大堂面積300500㎡大堂高度1015M（挑空23層）標(biāo)準(zhǔn)層單層面積（㎡）1500 1800㎡標(biāo)準(zhǔn)層層高要求（m）（凈高≥）柱距（經(jīng)濟(jì)柱距）空調(diào)分體空調(diào)電梯數(shù)4部（含消防電梯）實(shí)用率≥75%b) 產(chǎn)品特點(diǎn)：標(biāo)準(zhǔn)層平面面積㎡10001200單房面積區(qū)間㎡0套數(shù)比例%0%一房面積區(qū)間㎡4050套數(shù)比例%40%套數(shù)120面積比%二房一廳面積區(qū)間㎡5570套數(shù)比例%40%套數(shù)120面積比%三房二廳面積區(qū)間㎡8090套數(shù)比例%20%套數(shù)60面積比%3) 皇崗大廈酒店式公寓關(guān)鍵詞：精品的、五星級(jí)的、個(gè)性服務(wù)的a) 主要指標(biāo)概要：與皇崗大廈酒店同b) 產(chǎn)品特點(diǎn)：房型面積區(qū)間（㎡）套數(shù)比面積比層高（m)單房354020%%1房2廳556035%%2房2廳758030%%3房3廳（復(fù)式）10512015%%6五、 產(chǎn)品創(chuàng)新點(diǎn)玻璃百葉：玻璃幕墻：1. 光電玻璃 光電玻璃由低鐵玻璃、太陽能光電模塊、背面玻璃、特殊金屬導(dǎo)線、EVA膠等組成，它是用一片低鐵玻璃和背面玻璃通過EVA膠片的作用把太陽能光電模塊密封在兩片玻璃的中間，它是一種最新穎的建筑用高科技玻璃產(chǎn)品。采用低鐵玻璃覆蓋在太陽能光電模塊上，以確保有更好的光線透過率，產(chǎn)生更多的電能。經(jīng)過鋼化處理的低鐵玻璃具有更高的強(qiáng)度，可以承受更大的風(fēng)壓及較大的晝夜溫差變化。EVA的使用增強(qiáng)了太陽能光電模塊的安全性，同時(shí)也不會(huì)降低太陽能光電模塊的功效。（注：EVA是一種聚烯烴塑料）完整的太陽能光電玻璃系統(tǒng)是由光電玻璃、電路、充電控制器、電源轉(zhuǎn)換器、蓄電池等構(gòu)成。光電玻璃的優(yōu)點(diǎn)：1) 遮陽減少陽光的入射量，具有很好的遮陽效果。2) 環(huán)保 光電玻璃是一種具有入射光線減反射作用的新型高科技玻璃組合，它起到減少光污染的作用，同時(shí)，增加了光的吸收率，提高了太陽能光電模塊的作用，減少溫室效應(yīng)。3) 節(jié)能光電玻璃可以減少室外熱量的滲入，也可以減少室內(nèi)能量的向外輻射和傳導(dǎo)量，減少夏季冷氣的供應(yīng)和冬天暖氣的補(bǔ)充，起到節(jié)能的作用。4) 隔音光電玻璃是一種采用EVA膠片把太陽能光電模塊膠合在中間的建筑用玻璃產(chǎn)品，EVA膠片的應(yīng)用有效地降低了室外的噪音量，可以降低約30dB。同時(shí)光電玻璃自身在運(yùn)行、產(chǎn)生電能的過程中不產(chǎn)生任何噪音，是一種安靜的能量發(fā)生器。5) 結(jié)構(gòu)牢固光電玻璃是一種夾層玻璃，它不但具有利用光線產(chǎn)生電能的作用，同時(shí)具有建筑夾層玻璃破碎后不飛濺的優(yōu)點(diǎn)，是一種安全的建筑用玻璃產(chǎn)品，同時(shí)光電玻璃可以承受最大風(fēng)速：200km/h，工作溫度可經(jīng)受45℃至+95℃的變化。6) 美化建筑光電玻璃具有美化建筑裝飾效果?？梢哉娌Ａ粔筒Ａ炫锶坎捎霉怆姴ＡВ退{(lán)天白云相映；也可以在透明的玻璃幕墻或玻璃天棚中點(diǎn)綴穿插，構(gòu)成各種美麗的幾何圖案。具有良好的透光率光電玻璃具有良好的透光率（18%），而半透明型光電玻璃的透光率更可達(dá)30%，它克服了一般光電產(chǎn)品的不透明或極低透光率的弱點(diǎn)，使得光電玻璃產(chǎn)品大規(guī)模應(yīng)用于建筑玻璃幕墻和玻璃天棚成為現(xiàn)實(shí)。7) 產(chǎn)生電能光電玻璃最大的功能是利用太陽光產(chǎn)生電能，實(shí)現(xiàn)建筑物的多功能化、高科技化。其產(chǎn)生的電能不僅可以滿足自身的使用，還可以實(shí)現(xiàn)把剩余的電能供給電網(wǎng)銷售，從而為業(yè)主創(chuàng)造直接經(jīng)濟(jì)效益。8) 降低工作及管理成本光電玻璃是一種能夠產(chǎn)生電能的高科技玻璃產(chǎn)品，它是一種運(yùn)行平穩(wěn)、擁有最小維修限度（可以保證25年的有效發(fā)電期），減少了管理成本的支出。其次光電玻璃的應(yīng)用環(huán)境非常廣泛，無論是陽光燦爛、還是陰雨氣候，光電玻璃都可以正常地運(yùn)行產(chǎn)生電能，減少了工作中電費(fèi)的支出和外界電力供給波動(dòng)對(duì)工作的影響。9) 高能量密度只有3%的最大限度效率偏差光電玻璃幕墻產(chǎn)生的是獨(dú)立的電力資源，它不依靠其它電力或熱量的支持，僅僅需要光線即可自行產(chǎn)生電能。 光電能源取之不盡、用之不竭，清潔無污染。與其它能源相比富有競爭力2. 主動(dòng)式內(nèi)循環(huán)雙層呼吸LOW—E玻璃幕墻 世界先進(jìn)的主動(dòng)式內(nèi)循環(huán)雙層呼吸幕墻配VAV變風(fēng)量全空氣空調(diào)系統(tǒng)，具備幾家的隔聲、阻塵、節(jié)能、恒溫、新風(fēng)換氣效果，同時(shí)節(jié)約能源約30%.置于雙層幕墻空腔內(nèi)部寬50MM的真空鋁合金百葉簾在遮陽的同時(shí)不會(huì)阻擋人的視線。先進(jìn)的智能遮陽控制系統(tǒng)既能根據(jù)精確的陽光跟蹤器、濕度感應(yīng)器傳輸?shù)臄?shù)據(jù)自動(dòng)控制全樓所有遮陽百葉升降及角度變化，達(dá)到最佳的節(jié)能效果。每個(gè)辦公空間的獨(dú)立百葉調(diào)控功能，亦可滿足各自的使用要求。建筑外皮雙層設(shè)計(jì)手法同樣增加了該高層建筑的綠色性，外層是固定的單層玻璃，而內(nèi)層是可調(diào)節(jié)的雙層LowE中空玻璃，兩層之間是165毫米厚的中空部分，室外的新鮮空氣可進(jìn)入到此空間，當(dāng)內(nèi)層可調(diào)節(jié)玻璃窗打開時(shí)，室內(nèi)不新鮮的空氣也進(jìn)入到這一中空部分，完成空氣交換。在中空部分還附設(shè)了可通過室內(nèi)調(diào)節(jié)角度的百頁窗簾，炎熱季節(jié)通過它可以阻擋陽光的直射，寒冷季節(jié)又可以反射更多的陽光到室內(nèi)。種種自然通風(fēng)，采光方法，以及智能控制技術(shù)等在法蘭克福商業(yè)銀行總部大廈中的綜合應(yīng)用，使得該建筑自然通風(fēng)量達(dá)60%，這在高層建筑中是非常難得的，大廈也成為歐洲最節(jié)能的高層建筑之一，使用第一年的耗電量僅為185 kwh/m．幕墻構(gòu)造：外層幕墻是1 700mm2 900mm，厚10mm的單層鋼化玻璃，內(nèi)側(cè)幕墻是可斜開和平開的大小為800mm2 300mm的窗扇。玻璃的導(dǎo)熱系統(tǒng)U=，兩層幕墻之間約有30cm的空氣緩沖層。3. 雙層幕墻的設(shè)計(jì)：由于這種雙層幕墻沒有現(xiàn)成資料，在設(shè)計(jì)過程中為確定雙層幕墻的基本構(gòu)造，如通風(fēng)形式、進(jìn)風(fēng)口大小、開窗形式、遮陽中間空氣層寬度等技術(shù)數(shù)據(jù)，首先做出1∶7的模型，委托亞琛大學(xué)專家進(jìn)行了大量的實(shí)驗(yàn)。在此基礎(chǔ)上完成了幕墻設(shè)計(jì)。在項(xiàng)目招投標(biāo)確定了幕墻實(shí)施公司以后，由幕墻公司再做出1：1單元實(shí)物模型，并對(duì)其進(jìn)行通風(fēng)、熱功、聲學(xué)等詳細(xì)測(cè)試。測(cè)試結(jié)果表明1∶1實(shí)物模型的指標(biāo)全部達(dá)到并部分超過原設(shè)計(jì)指標(biāo)。具體測(cè)試結(jié)果如下：隔聲：雙層玻璃幕墻單元之間隔斷49dB雙層幕墻實(shí)測(cè)隔音數(shù)值Rw：一般玻璃幕墻　雙層玻璃幕墻/窗戶關(guān)閉狀態(tài)　　30dB　　43dB/窗戶內(nèi)傾斜開　　10dB　　22dB/窗戶向內(nèi)平開　　6dB　　17dB/保溫：雙層玻璃幕墻的保溫系統(tǒng) Uw=k /隔熱：總能量穿透率 g=44% /放下遮陽板傾斜角度，在45176。情況下，g=14% /放下遮陽板傾斜角度，在30176。情況下，g=8%　，全年有70%的時(shí)間可以完全放棄采暖和空調(diào)機(jī)械通風(fēng)?！? 雙層玻璃幕墻與大樓整體能源系統(tǒng)的配合：大樓能源系統(tǒng)采用了大樓自己的分組式高效燃?xì)忮仩t，能源使用效率達(dá)89%，如果使用杜塞爾多夫市的遠(yuǎn)程熱力和中心發(fā)電站的能源，由于沿途損失等因素，能源使用效率只有76%。 4. 新風(fēng)系統(tǒng)：在完全封閉窗戶的情況下也能呼吸到室外空氣；5. 浮法玻璃：光學(xué)性能優(yōu)越，表現(xiàn)在玻璃白度高，透光率高，充入惰性氣體隔溫雙層玻璃為您大大的降低能耗，比普通的玻璃窗可提高室溫35℃，并且有使玻璃防霧抗霜、隔音等功能；6. 窗框斷橋技術(shù)：指在窗框中間添加惰性材料，隔斷熱傳導(dǎo)和音頻傳導(dǎo)。這些措施能夠有效地起到隔熱、防噪和防太陽輻射的作用。7. 鋁包木門窗其與實(shí)木門窗的差別在于實(shí)木的外側(cè)另扣一層經(jīng)過特殊處理的鋁型材，其門窗特點(diǎn)敦實(shí)厚重，經(jīng)久耐用。 “內(nèi)木”結(jié)構(gòu)與室內(nèi)裝飾的自然風(fēng)格和諧一致，充溢著大自然的韻味；而“外鋁”結(jié)構(gòu)，使其更加堅(jiān)固耐久，顏色豐富，展現(xiàn)鋁合金的特殊之處。獨(dú)一無二的玻璃內(nèi)鋁條一次性可折彎技術(shù)，處于門窗行業(yè)中首家。 應(yīng)用：北京萬達(dá)廣場、法蘭克福商業(yè)銀行總部大廈B. 照明：1. 高效照明節(jié)電產(chǎn)品1) TT5熒光燈T8熒光燈管與傳統(tǒng)的T12熒光燈相比，節(jié)電量可達(dá)10％。T5管徑小，普遍采用稀土三基色熒光粉發(fā)光材料，并涂敷保護(hù)膜，光效明顯提高。如28瓦T5熒光燈管光效約比T12熒光燈提高40％，比T8熒光燈提高18％。目前T8熒光燈管已普遍推廣應(yīng)用，T5管也逐步擴(kuò)大市場，并已有更為先進(jìn)的TT2超細(xì)管徑的新一代產(chǎn)品。 2) 緊湊型熒光燈（CFL）緊湊型熒光燈比普通白熾燈能效高、壽命長，在家庭及其它場所的室內(nèi)照明中能夠配合多種燈具，安裝簡便。有H型、U型、能與更多的裝飾性燈具通用。大功率緊湊型熒光燈，可在工廠照明，室外道路照明中推廣應(yīng)用。 3) 高壓鈉燈高壓鈉燈和金屬鹵化物燈是目前高壓氣體放電燈（HID）中主要的高效照明產(chǎn)品。高壓鈉燈的特點(diǎn)是壽命長（24000小時(shí)）、光效高（100120lm/W）、透霧性強(qiáng)，在相同照度下，較高壓汞燈節(jié)電37％。 4) 金屬鹵化物燈金屬鹵化物燈是一種在高壓汞燈的基礎(chǔ)上在放電管內(nèi)添加金屬鹵化物，使金屬原子或分子參與放電而發(fā)光的高壓氣體放電燈，特點(diǎn)是壽命長（800020000小時(shí)）、光效高（7595lm/W）、顯色性好，用它替代高壓汞燈，在相同照度條件下，可節(jié)電30％。 5) 半導(dǎo)體發(fā)光二極管（LED）半導(dǎo)體發(fā)光二極管是一種固體光源，能在較低的直流電壓下工作，光的轉(zhuǎn)換效率高，發(fā)光面很小，其發(fā)光色彩效果遠(yuǎn)超過彩色白熾燈，壽命達(dá)510萬小時(shí)。目前光效已超過30流明/瓦，實(shí)驗(yàn)室已開發(fā)出100流明/瓦的產(chǎn)品。LED光源已經(jīng)廣泛使用在儀器儀表指示光源、汽車高位剎車燈、交通信號(hào)燈和大面積顯示屏。乃當(dāng)今