【導(dǎo)讀】『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?amp;#183;做成功物業(yè)管理人！』。中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)。第一部分投資管理。第三章項目可行性研究報告編制指引11. 第四章項目立項評審決策指引19. 第一章項目設(shè)計管理制度21. 第二章規(guī)劃方案設(shè)計作業(yè)流程25. 第八章建筑單體方案評審指引38. 第十章施工圖審查基本要求44. 項目經(jīng)理部的組織管理52. 經(jīng)濟(jì)合同管理規(guī)定55. 對外合同及付款簽批的意見63. 材料設(shè)備采購規(guī)定78. 乙供采購指定品牌及限價操作指引83. 質(zhì)量保證資料檢查要求119. 項目預(yù)驗收檢查要點122. 附：重點監(jiān)管部位質(zhì)量監(jiān)管計劃表136. 現(xiàn)場變更簽證通知單157. 現(xiàn)場變更簽證費用審核單158. 設(shè)計變更統(tǒng)計臺帳162. 安全文明生產(chǎn)管理制度164. 施工現(xiàn)場安全風(fēng)險與環(huán)境因素識別指引168. 工程事故處理指引173. 第四章現(xiàn)場銷售工作規(guī)范195. 項目建議書的編制應(yīng)符合《項目建議書編制指引》的規(guī)定。計劃配套部在完成項目可行性研究報告后，報公司總經(jīng)理辦公會審查。行性研究報告，并為提交投資決策委員會審議做好資料準(zhǔn)備。技術(shù)部等相關(guān)部門有責(zé)任予以積極配合。

　　

【正文】 塊周邊市政道路等級、高峰時間交通流向流量與擁擠分析 4）用地范圍內(nèi)的規(guī)劃市政路現(xiàn)狀及其交通量調(diào)查 周邊土地與建筑 表達(dá)要求： 1）周邊土地利用現(xiàn)狀調(diào)查與未來規(guī)劃遠(yuǎn)景圖則確認(rèn)（確認(rèn)周邊土地正在或者將要發(fā)展的物業(yè)的性質(zhì)用途；確認(rèn)周邊市政設(shè)施的遠(yuǎn)景規(guī)劃情況是否有立交橋、 封閉快速路、道路拓寬、市政管線等工程設(shè)施的建設(shè)情況。） 2）周邊建筑調(diào)研（確認(rèn)建筑性質(zhì)、使用年限、改造變更用途的可能性；確認(rèn)周邊建筑物對本地塊的影響，包括：遮擋、噪音、污染、交通、服務(wù)等方面。） 3）周邊樓盤概況 可利用資源分析 表達(dá)要求： （重點為交通、配套資源分析） 1）可以方便享有的資源：步行 5 分鐘，半徑 400 米范圍內(nèi) 2）居民可以利用的資源：步行 510 分鐘，半徑 400800 米之間范圍內(nèi) 交通資源 表達(dá)要求： 在可達(dá)距離范圍內(nèi)的交通方式、站點、服務(wù)時間、連接區(qū)域、與重要城市 節(jié)點的交通時間。 城市配套服務(wù)資源 表達(dá)要求： 在可達(dá)距離范圍內(nèi)的城市商業(yè)服務(wù)配套資源的種類、規(guī)模、服務(wù)能力，以及缺欠配套項目明細(xì)。 景觀與生態(tài)資源 表達(dá)要求： 在可達(dá)距離范圍內(nèi)的城市公共綠地、自然景觀、河流山坡等，視覺可達(dá)的自然景觀， 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 41 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 以及利用方式。 用地原有構(gòu)筑物、建筑物狀況 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 42 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第六章 規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書編制要點 1 城市背景分析（詳見規(guī)劃設(shè)計指引） 1）城市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 2）主要銷售對象與需求人群分析 3）市場潛力與隱性商機(jī)分析 4）當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗與人文分析 5） 市民居住模式和出行方式分析 6）建筑文脈分析 2 項目用地概況（詳見規(guī)劃設(shè)計指引） 1）自然環(huán)境調(diào)查報告 ? 空氣質(zhì)量 ? 噪聲水平 ? 水文情況 ? 地形地貌分析 ? 基地內(nèi)市政設(shè)施 2）項目用地城市區(qū)位價值分析 ? 項目所處地段等級 ? 出行可達(dá)性分析 ? 周邊土地與建筑 3）可利用資源分析 ? 交通資源 ? 城市配套服務(wù) ? 景觀與生態(tài)資源 4）用地原有構(gòu)筑物、建筑物情況 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 43 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 3 項目開發(fā)目標(biāo)及經(jīng)營要求 開發(fā)目標(biāo) （如：項目初步定位、風(fēng)格主題、項目類型等） 1）客戶主流及檔次定位 2）產(chǎn)品構(gòu)成（高、中、低層比例） 3）戶型配置 4）分期開 發(fā)的安排 經(jīng)營要求（如：功能區(qū)域配置及劃分） 4 規(guī)劃設(shè)計指導(dǎo)原則及要求 指導(dǎo)原則 1）符合城市規(guī)劃原則 2）符合項目初步定位原則 3）生態(tài)與可持續(xù)發(fā)展原則 4）整體規(guī)劃原則（與項目周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)和融合） 5）尊重和利用當(dāng)?shù)厝宋?、歷史、地理的原則 6）經(jīng)濟(jì)性原則 7）有利于物業(yè)管理的原則 具體要求（分概念規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃） 規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求 住宅用地規(guī)劃要求 1）整個小區(qū)空間形態(tài)順應(yīng)主導(dǎo)風(fēng)向，充分考慮住宅群體通風(fēng)與防風(fēng)措施。 2）住宅組團(tuán)的組織范圍，組團(tuán)空間的層次要 求。 3）多層與小高層日照、間距滿足規(guī)范要求。 公建配套用地規(guī)劃設(shè)計要求 1）關(guān)于公建的配套設(shè)計和功能分配是整個規(guī)劃的核心與關(guān)鍵，商業(yè)街的規(guī)模與尺度應(yīng) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 44 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 體現(xiàn)出與眾不同，創(chuàng)造性的特色。公建配套發(fā)展應(yīng)與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。 2）公建配套的分類、面積指標(biāo)、設(shè)置位置。 道路用地與停車設(shè)施規(guī)劃要求 1）路網(wǎng)形式及出入口規(guī)劃 2）人車方式 3）停車位、各種停車方式的分配比例 4）步行系統(tǒng)規(guī)劃要求 景觀與環(huán)境規(guī)劃設(shè)計要求 1）對現(xiàn)有自然資源的保護(hù)與利用 2）與總體規(guī)劃、建筑風(fēng)格的協(xié)調(diào)統(tǒng)一 3）主 要景觀與次要景觀的合理劃分 成本控制要求 5 設(shè)計依據(jù) 由甲方提供或政府政策文件。 6 成果要求 成果類型及規(guī)格。 7 成果提交 時間、地點及聯(lián)系方式。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 45 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 46 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第七章 項目規(guī)劃方案評審指引 1 適用范圍 適用于規(guī)劃設(shè)計階段項目規(guī)劃設(shè)計方案的評審。 1）評價規(guī)劃設(shè)計方案是否滿足項目開發(fā)目標(biāo)的需要； 2）初步選擇規(guī)劃設(shè)計方案。 2 評審方式及要求 項目規(guī)劃方案評審采用會議評審的方式進(jìn)行，總工辦負(fù)責(zé)制定評審會議的計劃，明確評審會召開時間、參加人員、地點及議程安排。 評 審會一般由總工程師負(fù)責(zé)主持，并指定專業(yè)人員進(jìn)行記錄，總經(jīng)理辦公會成員至少三分之二以上人員參加，以及工程技術(shù)部相關(guān)人員、工程造價部相關(guān)人員及邀請的有關(guān)專家。 規(guī)劃方案評審會議計劃應(yīng)至少提前一周通知參加人員，會議評審資料應(yīng)至少提前一天發(fā)放給參加評審會議的人員。 評審會議所需資料由總工辦負(fù)責(zé)準(zhǔn)備，包括： 1）項目可行性研究報告 2）項目開發(fā)計劃書 3）項目調(diào)研報告 4）規(guī)劃設(shè)計指引 5）規(guī)劃設(shè)計方案（至少三家設(shè)計單位提供） 6）規(guī)劃設(shè)計招標(biāo)文件 7）規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書 8）地形模塊（需要時） 9）周邊競爭 樓盤的材料設(shè)備資料，以及本項目的材料設(shè)備計劃 10）其它資料 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 47 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 3 評審議程及結(jié)論 由總工辦對《項目規(guī)劃設(shè)計指引》進(jìn)行講解，重點介紹項目背景、公司對項目規(guī)劃方案的方向性設(shè)想、存在的問題及項目操作難點等內(nèi)容。（此時投標(biāo)單位應(yīng)不在會場） 由各投標(biāo)單位分別介紹方案，并留出 20 分鐘左右的提問時間。 與會者就投標(biāo)方案發(fā)表意見，主持人應(yīng)注意控制討論范圍集中于《項目規(guī)劃設(shè)計方案簡評表》中所列的條款，以便形成具有傾向性的專業(yè)意見。 方案評定采用與會人員記名投票打分的方式進(jìn)行，《規(guī)劃設(shè)計方案簡評表》中 每一單項滿分為 10 分，由投票人分別就每一方案給出各項得分。 4 評審紀(jì)要 評審會結(jié)束后三天內(nèi)，總工辦應(yīng)做好規(guī)劃方案評審會紀(jì)要，總結(jié)分析對各規(guī)劃方案的評審意見及評分，一并報集團(tuán)公司審批。 規(guī)劃方案通過后，由總工辦負(fù)責(zé)發(fā)出通知，知會規(guī)劃設(shè)計單位。 未能通過集團(tuán)公司審批時，應(yīng)重新組織規(guī)劃方案設(shè)計和評審。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 48 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第八章 建筑單體方案評審指引 1 適用范圍 適用于建筑方案設(shè)計階段項目建筑方案的評審，確認(rèn)設(shè)計單位提交建筑方案是否符合公司要求，以及識別方案需要改進(jìn)的方面。 2 方案評審方式及要求 項目建筑方案評審采用會議評審的方式進(jìn)行，總工辦負(fù)責(zé)制訂評審會議計劃，明確評審會召開時間、參加人員、地點及議程安排。 評審會一般由總工程師負(fù)責(zé)主持，并指定專業(yè)人員進(jìn)行記錄，總經(jīng)理辦公會成員至少三分之二以上人員參加，以及工程技術(shù)部相關(guān)人員、工程造價部相關(guān)人員及邀請的有關(guān)專家。 建筑方案評審會議計劃應(yīng)至少提前一周通知參加人員，會議評審資料應(yīng)至少提前一天發(fā)放給參加評審會議的人員。 評審會議所需資料由總工辦負(fù)責(zé)準(zhǔn)備，包括： 1）項目可行性研究報告 2）規(guī)劃設(shè)計方 案及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 3）項目調(diào)研報告 4）建筑方案（建筑的平、立、剖面圖、建筑效果圖；經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)；設(shè)計說明書；用地紅線圖） 5）其它資料 3 評審控制要點 由總工辦對建筑方案設(shè)計背景進(jìn)行介紹，重點回顧規(guī)劃設(shè)計方案要點、公司對項目建筑方案的要求等。 由設(shè)計單位介紹建筑方案，并回答評委提問。 與會者就建筑方案發(fā)表意見，主持人應(yīng)注意控制討論范圍集中于建筑方案評審要點中所 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 49 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 列的條款，以利充分識別建筑方案完善的需要。 4 建筑方案評審控制點 檢查方案是否符合國家的現(xiàn)行規(guī)范、法規(guī)、法 律、標(biāo)準(zhǔn)。 與規(guī)劃設(shè)計是否一致，若不一致要說明其相對的優(yōu)缺點，以供評委評審。 是否符合美觀、實用及便于實施的原則。 流線設(shè)計 1）建筑單體入口與道路關(guān)系的合理性； 2）電梯廳與樓梯間位置的合理性； 3）人流、車流組織的是否順暢，是否相互干擾。 平面設(shè)計 1）每種戶型的類型、面積是否合理； 2）戶型設(shè)計能否適應(yīng)與市場需求； 3）平面設(shè)計是否經(jīng)濟(jì)合理； 4）是否符合現(xiàn)行的相關(guān)建筑規(guī)范幾法規(guī)（特別應(yīng)該重點審查消防、人防是否符合國家、地方的相關(guān)規(guī)定）。 立面設(shè)計 1）立面形式與整個城市 建筑、文化的大背景的關(guān)系； 2）立面的風(fēng)格； 3）立面形式的比例、尺度； 4）建筑外立面的細(xì)部設(shè)計； 5）立面形式與市場需求之間的關(guān)系。 剖面設(shè)計 1）高層建筑的地下室的層高的確定； 2）多層建筑若底層架空，其層高的確定； 3）標(biāo)準(zhǔn)層的層高確定； 4）頂層的層高的確定及其利用。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 50 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 結(jié)構(gòu)設(shè)計 重點審查建筑方案在結(jié)構(gòu)設(shè)計上是否可行、經(jīng)濟(jì)、合理。 新技術(shù)、新材料的運用 是否利用已經(jīng)經(jīng)過驗證較成熟又經(jīng)濟(jì)實用的新技術(shù)、新材料。 5 評審結(jié)論 指定記錄人在會后三天內(nèi)應(yīng)做好建筑方案評審會紀(jì)要，總結(jié) 分析對建筑方案的評審意見。 總工辦經(jīng)辦設(shè)計人員，將評審意見以《設(shè)計修改通知單》的形式通知設(shè)計單位。 設(shè)計單位在修改后經(jīng)總工程師認(rèn)可后，報總經(jīng)理辦公會審批。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 51 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第九章 景觀設(shè)計任務(wù)書編制要點 1 項目概況（引用規(guī)劃設(shè)計指引內(nèi)容） 1）項目背景資料 2）項目基本定位 3）項目環(huán)境資料 2 設(shè)計范圍、內(nèi)容及深度 設(shè)計范圍 根據(jù)總體規(guī)劃和開發(fā)要求確定設(shè)計范圍。 設(shè)計內(nèi)容 詳細(xì)景觀范圍，如主題公園、組團(tuán)綠地等。 設(shè)計深度 根據(jù)開發(fā)要求確定設(shè)計深度（概念設(shè)計 、方案設(shè)計、擴(kuò)初設(shè)計、設(shè)施圖設(shè)計）。 3 設(shè)計要求 總體構(gòu)思要求 僅提供方向性設(shè)想，應(yīng)要求景觀設(shè)計師就下述各項作細(xì)致說明： 1）對項目的各地塊開發(fā)價值、開發(fā)內(nèi)容安排計劃、規(guī)劃風(fēng)格進(jìn)行總體分析、提出項目需要處理的重要問題及操作難點。 2）提出總體設(shè)計構(gòu)想、設(shè)計要點、土地評估（根據(jù)自然地形、地貌分析土地規(guī)劃用途，選擇適宜建造的范圍）。 3）與總體規(guī)劃設(shè)計關(guān)系的構(gòu)思（對景觀系統(tǒng)與自然景觀或城市景觀的呼應(yīng)關(guān)系、步行系統(tǒng)與景觀帶的結(jié)合方式的傾向意見、應(yīng)用依據(jù)，對其主題和氣氛的要求）。 設(shè)計細(xì)則（具體景點設(shè) 計要求）。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 52 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 4 設(shè)計依據(jù) 由甲方提供或政府政策文件。 5 設(shè)計不同階段成果內(nèi)容和要求 概念方案設(shè)計階段（設(shè)計說明及成果圖冊） 1）總體景觀規(guī)劃彩色平面圖 2）功能空間內(nèi)主題景點的平面布置及概念效果草圖 3）功能空間內(nèi)主要硬、軟景觀設(shè)施的平面布置及概念效果草圖 4）主要接點及普遍共性空間的景觀平面及概念效果草圖 初步設(shè)計階段（方案設(shè)計說明及成果圖冊三套，電子文本一套） 各種硬質(zhì)景觀及其功能設(shè)施的平面布置圖 1）各種園路的詳細(xì)布置圖 2）各種廣場鋪裝的詳細(xì)平面布置圖 3）各種水體的詳細(xì) 平面布置圖 4）植栽的平面布置草圖（結(jié)合硬質(zhì)景觀僅要求到喬木、灌木、花草的區(qū)塊設(shè)計） 5）各種小品、雕塑、亭臺及功能設(shè)施的詳細(xì)平面布置圖 6）照明系統(tǒng)的詳細(xì)平面布置圖 各種硬質(zhì)景觀及其功能設(shè)施的平、立、剖面圖及效果圖 1）各種道路、廣場的布置形式圖及效果圖 2）各種水體及其駁岸的平、立、剖面及效果圖 3）各種小品、雕塑的平、立、剖面及效果圖 4）各類景觀建筑的平、立、剖面及效果圖 5）各種功能設(shè)施的設(shè)計圖和效果圖 6）地形標(biāo)高設(shè)計平、立、剖面及效果圖 擴(kuò)初設(shè)計階段（圖紙 3 套，電子文本一套） 1）所有園林硬質(zhì)景觀及其功能設(shè)施的基本定位 2）照明系統(tǒng)定位及大樣圖 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 53 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 3）環(huán)境地形標(biāo)高設(shè)計圖 4）所有園林硬質(zhì)景觀的平、立、剖面及