【正文】 速度的因素；品牌和產(chǎn)品力是實(shí)現(xiàn)超越平臺(tái)價(jià)格的因素 致勝關(guān)鍵： 保利以低于四方區(qū)平臺(tái)價(jià)格進(jìn)入市場(chǎng)，尤其是以低于人們的普遍心理價(jià)位 6000元進(jìn)行宣傳，吸引了大量剛性需求的購(gòu)房者。 保利百合花園 ——品牌優(yōu)勢(shì)，以低于板塊平臺(tái)價(jià)位入市，形成旺銷 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息 位置 四方區(qū)金華支路，北鄰大沙路、南臨湖清路，緊鄰北嶺山森林公園 占地面積 建筑面積 容積率 3 產(chǎn)品類型 高層 面積 戶型區(qū)間 60120㎡ ，主力戶型為 7090㎡ 的兩居、三居室 項(xiàng)目銷售信息 產(chǎn)品類型 成交均價(jià)（元 / ㎡ ） 總價(jià)（萬(wàn)元） 銷售速度（套 /月） 高層 6000 5060 100 核心賣(mài)點(diǎn)：低價(jià)、品牌 典型樓盤(pán) 市北區(qū)和浮山后板塊離青島最繁華的市中心距離最近，因此成為早期城市外溢人口的首選，但是隨著土地供應(yīng)的稀缺，這一區(qū)域的價(jià)格上漲較快 項(xiàng)目名稱 1 竹韻山色 2 北國(guó)之春 3 青建橄欖城 4 海爾 ?東城國(guó)際 5 中房 ?福嶺嘉苑 6 新僑花園 7 錦繡華城 8 萬(wàn)達(dá) ?39克拉 市北與浮山后板塊 在售項(xiàng)目： 7個(gè) 尾盤(pán)： 1個(gè) 注：其中錦繡華城位于市南區(qū)與市北區(qū)交界，屬于市南區(qū)，但與市北區(qū)只差一個(gè)街區(qū)，因此放在這個(gè)板塊里做比較 價(jià)格平均在 65008000元，產(chǎn)品以高層為主，部分先靠近市南區(qū)的區(qū)位地段或洋房產(chǎn)品可以實(shí)現(xiàn) 10000元的價(jià)位 項(xiàng)目名稱 價(jià)格（ 元 / ㎡ ） 產(chǎn)品形式 總規(guī)模 （萬(wàn)平方米） 未來(lái)供應(yīng)量 （萬(wàn)平方米） 1 竹韻山色 多層 7300起，小高層 6300起 小高層、多層 18 14 2 北國(guó)之春 7000起價(jià)，現(xiàn)在價(jià)格在6900500 小高層 35 17 3 青建橄欖城 8000 高層 13 無(wú) 4 海爾 ?東城國(guó)際 高層 8700元 /、洋房 1000011000元 / 高層、情景洋房 43 無(wú) 5 中房 ?福嶺嘉苑 起價(jià) 6080 高層 6 新僑花園 起價(jià) 5800，均價(jià) 6500 高層 6 3 7 錦繡華城 900012022（帶 1200精裝） 多層洋房、小高層、高層 22 7 8 萬(wàn)達(dá) ?39克拉 均價(jià) 10500 高層公寓 17 5 市北與浮山后板塊 總價(jià)區(qū)間主要集中在 6080萬(wàn)，戶型主力區(qū)間位于 8090平米，總價(jià)、區(qū)位和產(chǎn)品形式對(duì)消化速度影響較大 項(xiàng)目名稱 主力戶型區(qū)間 （平方米） 總價(jià)區(qū)間 （萬(wàn)元） 1 竹韻山色 70一居； 90兩居 4465 2 北國(guó)之春 7890兩居， 101120三居 5278 3 青建橄欖城 55130， 90為主力 70 4 海爾 ?東城國(guó)際 高層 8090兩居，洋房 140150三居為主 75160 5 中房 ?福嶺嘉苑 90左右兩居 65 6 新僑花園 8090兩居為主約占 40%，110和 135三居約占 60% 6080 7 錦繡華城 60－ 150m178。 100以上 8 萬(wàn)達(dá) ?39克拉 40701居， 80120兩居或 3居（已售完） 4070 80120 中房 福嶺嘉苑 0 10 20 30 40 6000元 7000元 8000元 9000元 萬(wàn)達(dá) 39克拉 50 60 海爾 東城國(guó)際 新僑花園 銷售價(jià)格與銷售速度圖 銷售速度 單位：月 /套 銷售價(jià)格 單位：元 /平 70 80 90 100 50套 /月 竹韻山色 110 120 市北與浮山后板塊 錦繡 華城 ?板塊劃分： 城陽(yáng)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)大致分為三大區(qū)域：以天泰城、水青木華等為主的南部區(qū)域；以百福山莊、千禧國(guó)際村為主的嶗山西麓休閑度假區(qū)域；以寶龍、萬(wàn)科、匯豪景苑等項(xiàng)目為代表的城區(qū)中心區(qū)域。 具有良好城市面貌和城市配套，以城陽(yáng)本地客戶為主； 308國(guó)道區(qū)域 與市區(qū)距離較近，社區(qū)環(huán)境的打造和良好的配套是區(qū)域項(xiàng)目的亮點(diǎn)，以青島市內(nèi)和周邊產(chǎn)業(yè)人口為主； 以低密度別墅項(xiàng)目為主，形成別墅區(qū)意向，吸引城市中高端別墅客戶。 城區(qū)中心區(qū)域 王沙路板塊 沿 308國(guó)道區(qū)域 流亭機(jī)場(chǎng) 城陽(yáng)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)板塊劃分 資源：城市配套、良好城市風(fēng)貌 產(chǎn)品：小高層 代表項(xiàng)目：萬(wàn)科魅力之城、匯豪景苑； 均價(jià)： 48005400 資源：自然生態(tài)資源良好 產(chǎn)品：獨(dú)棟、雙拼、多層 代表項(xiàng)目：香溪庭院、百福山莊； 價(jià)格：別墅 60008000元 /平 資源：交通便利、距離青島市區(qū)較近 產(chǎn)品：多層、小高層 代表項(xiàng)目：水清木華、天泰城 價(jià)格： 43005600元 /平 城陽(yáng)板塊 城陽(yáng)的銷售量主要集中在單價(jià) 30004000的產(chǎn)品，戶型面積集中在 80100㎡ 以及 100120㎡ 09年 3月城陽(yáng)房地產(chǎn)成交（按價(jià)格分段） 3000以下 30004000 40005000 50006000 60007000 70008000 成交面積 13122㎡ 40069㎡ 28972㎡ 16068㎡ 6971㎡ 265㎡ 成交套數(shù) 143 套 403 套 260 套 140 套 38 套 1 套 09年 3月城陽(yáng)房地產(chǎn)成交（按面積分段） 60㎡ 以下 6080㎡ 80100㎡ 100120㎡ 120150㎡ 150180㎡ 180㎡ 以上 成交面積 2318㎡ 7931㎡ 28014㎡ 27937㎡ 25704㎡ 5088㎡ 8476㎡ 成交套數(shù) 51 套 111 套 309 套 251 套 190 套 32 套 41 套 ?8090㎡ 的兩居和 100120㎡ 的 3居是城陽(yáng)市場(chǎng)比較暢銷的產(chǎn)品； ?總價(jià) 3050萬(wàn)的產(chǎn)品，是城陽(yáng)區(qū)域前階段的主要成交產(chǎn)品； 城陽(yáng)板塊 城陽(yáng)目前可售樓盤(pán)的套數(shù)和面積都居于全市各區(qū)域首位，面積比達(dá) % 套數(shù) 面積（萬(wàn) ㎡） 套數(shù)比 面積比 全市 39666 市南區(qū) 3583 % % 市北區(qū) 1473 % % 四方區(qū) 1770 % % 李滄區(qū) 1119 % % 嶗山區(qū) 3140 % % 城陽(yáng)區(qū) 5557 % % 黃島區(qū) 4826 % % ?截止 2022年 4月青島市全市可售住宅套數(shù) 39666套，面積 352萬(wàn)平米。 ?城陽(yáng)區(qū)可售住宅套數(shù)為 5557套，占全市可售套數(shù)的 14%，居各區(qū)之首，是李滄數(shù)量的 5倍 ?城陽(yáng)區(qū)目前可售面積約 51萬(wàn)平米，占全市可售面積的 %。 城陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)情況 住宅 辦公 商業(yè) 面積 966,701 ㎡ 67,047 ㎡ 583,299 ㎡ 套數(shù) 8305 套 571 套 8548 套 數(shù)據(jù)來(lái)源：青島房地產(chǎn)交易網(wǎng) 城陽(yáng)板塊 ?城陽(yáng)韓國(guó)客群 08年初已有向李滄方向蔓延的趨勢(shì)，但是由于 08年后半年金融海嘯影響，大量撤離暫時(shí)中斷了這種蔓延； ?城陽(yáng)近三年進(jìn)行大量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在 08年金融海嘯之后消化量減慢，導(dǎo)致有一定市場(chǎng)存量積壓； 萬(wàn)科 魅力之城 ——高品牌價(jià)值，準(zhǔn)確定位，成為城市標(biāo)桿 典型樓盤(pán) 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息 位臵 迎澤區(qū)并州路與橋東街交匯處往東 50米路南 占地面積 20萬(wàn)平方米 建筑規(guī)模 38萬(wàn)平方米 容積率 面積 主力戶型 8590㎡ 二居， 115118三居室 價(jià)格 小高層均價(jià) 53005400；期房 52005300 消化速度 90110/月 交通 緊鄰興陽(yáng)路， 15分鐘車程可達(dá)機(jī)場(chǎng)； 1520分鐘可達(dá)李滄中心； 配套 社區(qū)幼兒園，社區(qū)對(duì)面世紀(jì)公園，東側(cè)緊 鄰新天地城市景觀帶 核心賣(mài)點(diǎn)：萬(wàn)科的品牌價(jià)值，良好的周邊環(huán)境，多元化產(chǎn)品線 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： ?區(qū)位：距離機(jī)場(chǎng)、李滄、城陽(yáng)中心都比較近； ?環(huán)境：緊鄰青島新天地、世紀(jì)公園 ?品牌：萬(wàn)科的品牌影響力 ?產(chǎn)品：針對(duì)不同客群定位產(chǎn)品，有機(jī)場(chǎng)空乘人員的螞蟻工房，針對(duì)市區(qū)客戶的 U5房，以及針對(duì)當(dāng)?shù)乜蛻艉晚n國(guó)客戶的毛坯房。 部分明確來(lái)源客戶構(gòu)成 市內(nèi)四區(qū) 2030% 城陽(yáng)本地 810 朝鮮族客戶 810% 省外客戶 57% 08年下半年銷售狀況也不好，二期小高層比一期價(jià)格降了近 1000， 3月份突然銷售狀況非常好， 4月份銷售情況不如 3月份 ； 6月份價(jià)格有可能上調(diào)，目前感覺(jué)房子不購(gòu)買(mǎi)的，我們可能要控制節(jié)奏； 銷售經(jīng)理訪談 典型樓盤(pán) 卓越 蔚藍(lán)群島 ——依靠高資源價(jià)值，低價(jià)格吸引市區(qū)置業(yè)人群 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： ?低成本：地塊屬于鹽堿地，取地成本低； ?資源環(huán)境：當(dāng)?shù)啬赣H河白沙河的入海口 ?大規(guī)模： 50萬(wàn)人，大規(guī)模社區(qū)； ?自補(bǔ)配套：幼兒園、小學(xué)、醫(yī)院、高級(jí)酒店 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息 位臵 城陽(yáng)區(qū)雙元路南段 白沙河入?？? 占地面積 總占地面積 1340畝（ 100萬(wàn)平米） 建筑規(guī)模 總建筑面積 160萬(wàn)平米 ，住宅 140萬(wàn)平米， I期建面 30萬(wàn) 容積率 面積 高層 90150㎡ ；洋房 77200㎡ 價(jià)格 多層 5000起；高層 4000起 消化速度 4月份 120130套 /月 交通 自己運(yùn)營(yíng)內(nèi)部巴士； 配套 計(jì)劃引入師大附中、附小，全社區(qū) 3個(gè)幼兒園，二期和三期分別引入小學(xué)、中學(xué)； 我們 2月份買(mǎi)的小高層，當(dāng)時(shí)搞活動(dòng) 3800/㎡ ，省下錢(qián)可以自己買(mǎi)個(gè)車，家住市區(qū)，來(lái)回也挺方便的； 市區(qū)成交客戶 核心賣(mài)點(diǎn)：利用自身資源，生態(tài)湖景水景打造，大規(guī)模社區(qū)開(kāi)發(fā)自建配套，低價(jià) 四方區(qū) 李滄區(qū) 市北區(qū) 市南區(qū) 嶗山區(qū) 通過(guò)板塊分析，我們可以發(fā)現(xiàn)青島市客戶已經(jīng)形成郊區(qū)化置業(yè)流向，李滄區(qū)成為同時(shí)承接剛性需求和改善性需求郊區(qū)化的優(yōu)選區(qū)域 藍(lán)色箭頭：剛性需求流向 黃色箭頭：改善型需求流向 李滄東部ＣＬＤ 城陽(yáng)市中心 青銀高速 308國(guó)道 重慶路 四流路 ?隨著市區(qū)房?jī)r(jià)的攀升和城市改造的推動(dòng)，城市居民逐步郊區(qū)化臵業(yè)，臵業(yè)人口從青島市區(qū)沿膠州灣從南向逐步向四方、李滄、包括城陽(yáng)的郊區(qū)蔓延。 ?被動(dòng)郊區(qū)化、以剛性需求為主的客戶群體主要沿四流路和重慶路向四方和李滄區(qū)域蔓延。本區(qū)域?qū)儆谇鄭u舊城，人口密度較高，公共交通發(fā)達(dá)，城市配套較好。 ?主動(dòng)郊區(qū)化、以改善型需求為主的客戶群早期向泛浮山后發(fā)展，但由于浮山后區(qū)域土地和樓盤(pán)供應(yīng)減少、產(chǎn)品打造水平一般，現(xiàn)在已出現(xiàn)沿青銀高速向李滄東部和城陽(yáng)市擴(kuò)展的明顯趨勢(shì)。本區(qū)域?qū)儆诔鞘行聟^(qū)，大盤(pán)產(chǎn)品力較強(qiáng)，開(kāi)發(fā)商品牌優(yōu)勢(shì)明顯。 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣與可行性建議 92 O—— 機(jī)會(huì) 地塊 1 SWOT分析 S—— 優(yōu)勢(shì) W—— 劣勢(shì) T—— 威脅 ?毗鄰青銀高速與 308國(guó)道，通達(dá)性較好 ?有一定山體景觀和湖水景觀資源 ?地塊內(nèi)建筑物較少，拆遷相對(duì)容易 ?周邊城市配套一般 ?項(xiàng)目進(jìn)入性目前較差 ?周邊分布有強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，綠城、偉東、天泰三個(gè)大盤(pán)，都在 100萬(wàn)平米以上。其中綠城是全國(guó)性的品牌開(kāi)發(fā)商，后兩者是青島當(dāng)?shù)赜杏绊懥Φ钠放崎_(kāi)發(fā)商。三個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)形成了品牌效應(yīng)和項(xiàng)目口碑，吸引了主動(dòng)郊區(qū)化的客戶，對(duì)本項(xiàng)目未來(lái)的客戶形成截流和分流。 ?由于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手都是大盤(pán)，本項(xiàng)目難以與這些項(xiàng)目形成差異化 ?沿青銀高速區(qū)域作為中高端改善性居住片區(qū)，認(rèn)知已經(jīng)形成 地塊 1 項(xiàng)目可行性分析 項(xiàng)目可行的條件 —— 1. 本項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目由品牌開(kāi)發(fā)商操作，項(xiàng)目規(guī)模體量龐大，產(chǎn)品力強(qiáng)于市場(chǎng)一般水平，區(qū)域?qū)⒃谳^長(zhǎng)階段將面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)。本項(xiàng)目的操作將對(duì)開(kāi)發(fā)水平和營(yíng)銷水平要求很高。 2. 如果可以用較低的取地成本，在地價(jià)上形成成本優(yōu)勢(shì)，未來(lái)有可能形成價(jià)格上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中勝出。 ?決策關(guān)鍵點(diǎn)： 地價(jià) 是否足夠低？低到可以跟競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 地塊 2 SWOT分析 S—— 優(yōu)勢(shì) W—— 劣勢(shì) O—— 機(jī)會(huì) T—— 威脅 ?有較好的山體景觀和河景資源 ?離城市中心距離相對(duì)較近 ?目前通達(dá)性一般，需要繞道 308才能從市區(qū)進(jìn)入本項(xiàng)目，未來(lái)如果區(qū)域內(nèi)部合川路通往嶗山區(qū)打通，將會(huì)大大提升本項(xiàng)目的交通可達(dá)性 ?地塊內(nèi)有部分建筑物 ?合川路是否打通目前處于不確定狀態(tài)。如果長(zhǎng)期合川路不能打通，本項(xiàng)目與市區(qū)的聯(lián)系將受到影