【正文】 速度的因素；品牌和產(chǎn)品力是實現(xiàn)超越平臺價格的因素 致勝關(guān)鍵： 保利以低于四方區(qū)平臺價格進入市場，尤其是以低于人們的普遍心理價位 6000元進行宣傳，吸引了大量剛性需求的購房者。 保利百合花園 ——品牌優(yōu)勢，以低于板塊平臺價位入市，形成旺銷 項目基礎(chǔ)信息 位置 四方區(qū)金華支路，北鄰大沙路、南臨湖清路，緊鄰北嶺山森林公園 占地面積 建筑面積 容積率 3 產(chǎn)品類型 高層 面積 戶型區(qū)間 60120㎡ ，主力戶型為 7090㎡ 的兩居、三居室 項目銷售信息 產(chǎn)品類型 成交均價（元 / ㎡ ） 總價（萬元） 銷售速度（套 /月） 高層 6000 5060 100 核心賣點：低價、品牌 典型樓盤 市北區(qū)和浮山后板塊離青島最繁華的市中心距離最近，因此成為早期城市外溢人口的首選，但是隨著土地供應(yīng)的稀缺，這一區(qū)域的價格上漲較快 項目名稱 1 竹韻山色 2 北國之春 3 青建橄欖城 4 海爾 ?東城國際 5 中房 ?福嶺嘉苑 6 新僑花園 7 錦繡華城 8 萬達 ?39克拉 市北與浮山后板塊 在售項目： 7個 尾盤： 1個 注：其中錦繡華城位于市南區(qū)與市北區(qū)交界，屬于市南區(qū)，但與市北區(qū)只差一個街區(qū)，因此放在這個板塊里做比較 價格平均在 65008000元，產(chǎn)品以高層為主，部分先靠近市南區(qū)的區(qū)位地段或洋房產(chǎn)品可以實現(xiàn) 10000元的價位 項目名稱 價格（ 元 / ㎡ ） 產(chǎn)品形式 總規(guī)模 （萬平方米） 未來供應(yīng)量 （萬平方米） 1 竹韻山色 多層 7300起，小高層 6300起 小高層、多層 18 14 2 北國之春 7000起價，現(xiàn)在價格在6900500 小高層 35 17 3 青建橄欖城 8000 高層 13 無 4 海爾 ?東城國際 高層 8700元 /、洋房 1000011000元 / 高層、情景洋房 43 無 5 中房 ?福嶺嘉苑 起價 6080 高層 6 新僑花園 起價 5800，均價 6500 高層 6 3 7 錦繡華城 900012022（帶 1200精裝） 多層洋房、小高層、高層 22 7 8 萬達 ?39克拉 均價 10500 高層公寓 17 5 市北與浮山后板塊 總價區(qū)間主要集中在 6080萬，戶型主力區(qū)間位于 8090平米，總價、區(qū)位和產(chǎn)品形式對消化速度影響較大 項目名稱 主力戶型區(qū)間 （平方米） 總價區(qū)間 （萬元） 1 竹韻山色 70一居； 90兩居 4465 2 北國之春 7890兩居， 101120三居 5278 3 青建橄欖城 55130， 90為主力 70 4 海爾 ?東城國際 高層 8090兩居，洋房 140150三居為主 75160 5 中房 ?福嶺嘉苑 90左右兩居 65 6 新僑花園 8090兩居為主約占 40%，110和 135三居約占 60% 6080 7 錦繡華城 60－ 150m178。 100以上 8 萬達 ?39克拉 40701居， 80120兩居或 3居（已售完） 4070 80120 中房 福嶺嘉苑 0 10 20 30 40 6000元 7000元 8000元 9000元 萬達 39克拉 50 60 海爾 東城國際 新僑花園 銷售價格與銷售速度圖 銷售速度 單位：月 /套 銷售價格 單位：元 /平 70 80 90 100 50套 /月 竹韻山色 110 120 市北與浮山后板塊 錦繡 華城 ?板塊劃分： 城陽目前房地產(chǎn)市場大致分為三大區(qū)域：以天泰城、水青木華等為主的南部區(qū)域；以百福山莊、千禧國際村為主的嶗山西麓休閑度假區(qū)域；以寶龍、萬科、匯豪景苑等項目為代表的城區(qū)中心區(qū)域。 具有良好城市面貌和城市配套，以城陽本地客戶為主； 308國道區(qū)域 與市區(qū)距離較近，社區(qū)環(huán)境的打造和良好的配套是區(qū)域項目的亮點，以青島市內(nèi)和周邊產(chǎn)業(yè)人口為主； 以低密度別墅項目為主，形成別墅區(qū)意向，吸引城市中高端別墅客戶。 城區(qū)中心區(qū)域 王沙路板塊 沿 308國道區(qū)域 流亭機場 城陽房地產(chǎn)住宅市場板塊劃分 資源：城市配套、良好城市風(fēng)貌 產(chǎn)品：小高層 代表項目：萬科魅力之城、匯豪景苑； 均價： 48005400 資源：自然生態(tài)資源良好 產(chǎn)品：獨棟、雙拼、多層 代表項目：香溪庭院、百福山莊； 價格：別墅 60008000元 /平 資源：交通便利、距離青島市區(qū)較近 產(chǎn)品：多層、小高層 代表項目：水清木華、天泰城 價格： 43005600元 /平 城陽板塊 城陽的銷售量主要集中在單價 30004000的產(chǎn)品，戶型面積集中在 80100㎡ 以及 100120㎡ 09年 3月城陽房地產(chǎn)成交（按價格分段） 3000以下 30004000 40005000 50006000 60007000 70008000 成交面積 13122㎡ 40069㎡ 28972㎡ 16068㎡ 6971㎡ 265㎡ 成交套數(shù) 143 套 403 套 260 套 140 套 38 套 1 套 09年 3月城陽房地產(chǎn)成交（按面積分段） 60㎡ 以下 6080㎡ 80100㎡ 100120㎡ 120150㎡ 150180㎡ 180㎡ 以上 成交面積 2318㎡ 7931㎡ 28014㎡ 27937㎡ 25704㎡ 5088㎡ 8476㎡ 成交套數(shù) 51 套 111 套 309 套 251 套 190 套 32 套 41 套 ?8090㎡ 的兩居和 100120㎡ 的 3居是城陽市場比較暢銷的產(chǎn)品； ?總價 3050萬的產(chǎn)品，是城陽區(qū)域前階段的主要成交產(chǎn)品； 城陽板塊 城陽目前可售樓盤的套數(shù)和面積都居于全市各區(qū)域首位，面積比達 % 套數(shù) 面積（萬 ㎡） 套數(shù)比 面積比 全市 39666 市南區(qū) 3583 % % 市北區(qū) 1473 % % 四方區(qū) 1770 % % 李滄區(qū) 1119 % % 嶗山區(qū) 3140 % % 城陽區(qū) 5557 % % 黃島區(qū) 4826 % % ?截止 2022年 4月青島市全市可售住宅套數(shù) 39666套，面積 352萬平米。 ?城陽區(qū)可售住宅套數(shù)為 5557套，占全市可售套數(shù)的 14%，居各區(qū)之首，是李滄數(shù)量的 5倍 ?城陽區(qū)目前可售面積約 51萬平米，占全市可售面積的 %。 城陽房地產(chǎn)市場供應(yīng)情況 住宅 辦公 商業(yè) 面積 966,701 ㎡ 67,047 ㎡ 583,299 ㎡ 套數(shù) 8305 套 571 套 8548 套 數(shù)據(jù)來源：青島房地產(chǎn)交易網(wǎng) 城陽板塊 ?城陽韓國客群 08年初已有向李滄方向蔓延的趨勢，但是由于 08年后半年金融海嘯影響，大量撤離暫時中斷了這種蔓延； ?城陽近三年進行大量的房地產(chǎn)開發(fā)，在 08年金融海嘯之后消化量減慢，導(dǎo)致有一定市場存量積壓； 萬科 魅力之城 ——高品牌價值，準確定位，成為城市標桿 典型樓盤 項目基礎(chǔ)信息 位臵 迎澤區(qū)并州路與橋東街交匯處往東 50米路南 占地面積 20萬平方米 建筑規(guī)模 38萬平方米 容積率 面積 主力戶型 8590㎡ 二居， 115118三居室 價格 小高層均價 53005400；期房 52005300 消化速度 90110/月 交通 緊鄰興陽路， 15分鐘車程可達機場； 1520分鐘可達李滄中心； 配套 社區(qū)幼兒園，社區(qū)對面世紀公園，東側(cè)緊 鄰新天地城市景觀帶 核心賣點：萬科的品牌價值，良好的周邊環(huán)境，多元化產(chǎn)品線 項目優(yōu)勢： ?區(qū)位：距離機場、李滄、城陽中心都比較近； ?環(huán)境：緊鄰青島新天地、世紀公園 ?品牌：萬科的品牌影響力 ?產(chǎn)品：針對不同客群定位產(chǎn)品，有機場空乘人員的螞蟻工房，針對市區(qū)客戶的 U5房，以及針對當?shù)乜蛻艉晚n國客戶的毛坯房。 部分明確來源客戶構(gòu)成 市內(nèi)四區(qū) 2030% 城陽本地 810 朝鮮族客戶 810% 省外客戶 57% 08年下半年銷售狀況也不好，二期小高層比一期價格降了近 1000， 3月份突然銷售狀況非常好， 4月份銷售情況不如 3月份 ； 6月份價格有可能上調(diào)，目前感覺房子不購買的，我們可能要控制節(jié)奏； 銷售經(jīng)理訪談 典型樓盤 卓越 蔚藍群島 ——依靠高資源價值，低價格吸引市區(qū)置業(yè)人群 項目優(yōu)勢： ?低成本：地塊屬于鹽堿地，取地成本低； ?資源環(huán)境：當?shù)啬赣H河白沙河的入?？? ?大規(guī)模： 50萬人，大規(guī)模社區(qū)； ?自補配套：幼兒園、小學(xué)、醫(yī)院、高級酒店 項目基礎(chǔ)信息 位臵 城陽區(qū)雙元路南段 白沙河入?？? 占地面積 總占地面積 1340畝（ 100萬平米） 建筑規(guī)模 總建筑面積 160萬平米 ，住宅 140萬平米， I期建面 30萬 容積率 面積 高層 90150㎡ ；洋房 77200㎡ 價格 多層 5000起；高層 4000起 消化速度 4月份 120130套 /月 交通 自己運營內(nèi)部巴士； 配套 計劃引入師大附中、附小，全社區(qū) 3個幼兒園，二期和三期分別引入小學(xué)、中學(xué)； 我們 2月份買的小高層，當時搞活動 3800/㎡ ，省下錢可以自己買個車，家住市區(qū)，來回也挺方便的； 市區(qū)成交客戶 核心賣點：利用自身資源，生態(tài)湖景水景打造，大規(guī)模社區(qū)開發(fā)自建配套，低價 四方區(qū) 李滄區(qū) 市北區(qū) 市南區(qū) 嶗山區(qū) 通過板塊分析，我們可以發(fā)現(xiàn)青島市客戶已經(jīng)形成郊區(qū)化置業(yè)流向，李滄區(qū)成為同時承接剛性需求和改善性需求郊區(qū)化的優(yōu)選區(qū)域 藍色箭頭：剛性需求流向 黃色箭頭：改善型需求流向 李滄東部ＣＬＤ 城陽市中心 青銀高速 308國道 重慶路 四流路 ?隨著市區(qū)房價的攀升和城市改造的推動，城市居民逐步郊區(qū)化臵業(yè)，臵業(yè)人口從青島市區(qū)沿膠州灣從南向逐步向四方、李滄、包括城陽的郊區(qū)蔓延。 ?被動郊區(qū)化、以剛性需求為主的客戶群體主要沿四流路和重慶路向四方和李滄區(qū)域蔓延。本區(qū)域?qū)儆谇鄭u舊城，人口密度較高，公共交通發(fā)達，城市配套較好。 ?主動郊區(qū)化、以改善型需求為主的客戶群早期向泛浮山后發(fā)展，但由于浮山后區(qū)域土地和樓盤供應(yīng)減少、產(chǎn)品打造水平一般，現(xiàn)在已出現(xiàn)沿青銀高速向李滄東部和城陽市擴展的明顯趨勢。本區(qū)域?qū)儆诔鞘行聟^(qū)，大盤產(chǎn)品力較強，開發(fā)商品牌優(yōu)勢明顯。 項目優(yōu)劣與可行性建議 92 O—— 機會 地塊 1 SWOT分析 S—— 優(yōu)勢 W—— 劣勢 T—— 威脅 ?毗鄰青銀高速與 308國道，通達性較好 ?有一定山體景觀和湖水景觀資源 ?地塊內(nèi)建筑物較少，拆遷相對容易 ?周邊城市配套一般 ?項目進入性目前較差 ?周邊分布有強大的競爭樓盤，綠城、偉東、天泰三個大盤，都在 100萬平米以上。其中綠城是全國性的品牌開發(fā)商，后兩者是青島當?shù)赜杏绊懥Φ钠放崎_發(fā)商。三個項目已經(jīng)形成了品牌效應(yīng)和項目口碑，吸引了主動郊區(qū)化的客戶，對本項目未來的客戶形成截流和分流。 ?由于競爭對手都是大盤，本項目難以與這些項目形成差異化 ?沿青銀高速區(qū)域作為中高端改善性居住片區(qū)，認知已經(jīng)形成 地塊 1 項目可行性分析 項目可行的條件 —— 1. 本項目周邊競爭項目由品牌開發(fā)商操作，項目規(guī)模體量龐大，產(chǎn)品力強于市場一般水平，區(qū)域?qū)⒃谳^長階段將面臨激烈競爭。本項目的操作將對開發(fā)水平和營銷水平要求很高。 2. 如果可以用較低的取地成本，在地價上形成成本優(yōu)勢，未來有可能形成價格上的競爭優(yōu)勢，在區(qū)域競爭中勝出。 ?決策關(guān)鍵點： 地價 是否足夠低？低到可以跟競爭對手相比形成競爭優(yōu)勢 地塊 2 SWOT分析 S—— 優(yōu)勢 W—— 劣勢 O—— 機會 T—— 威脅 ?有較好的山體景觀和河景資源 ?離城市中心距離相對較近 ?目前通達性一般，需要繞道 308才能從市區(qū)進入本項目，未來如果區(qū)域內(nèi)部合川路通往嶗山區(qū)打通，將會大大提升本項目的交通可達性 ?地塊內(nèi)有部分建筑物 ?合川路是否打通目前處于不確定狀態(tài)。如果長期合川路不能打通，本項目與市區(qū)的聯(lián)系將受到影