【正文】 大俠谷 云海谷 茶溪谷 ⑥ ⑦ ⑨ 藍(lán)色 :2022年出售 黑色 :2022年出售 黑色 :未出售 華僑城模式解析 54 深圳東部華僑城的前 5年開發(fā)主題園，在景區(qū)基本成型的時(shí)候開發(fā)可售物業(yè)，實(shí)現(xiàn)了地產(chǎn)與旅游主題園的聯(lián)動(dòng)開發(fā) 階段 Ⅰ 2022－ 06年基建整治期 Ⅱ 2022營業(yè)項(xiàng)目 區(qū)域啟動(dòng)期 Ⅲ 2022營業(yè)項(xiàng)目 培育發(fā)展期 Ⅳ 2022營業(yè)項(xiàng)目 快速發(fā)展期 Ⅳ 2022營業(yè)項(xiàng)目 深化發(fā)展期 旅游 景觀恢復(fù)和基 建期 茶溪谷 ： 三洲茶園、 濕地公園 大俠谷 ：瀑布、風(fēng)車 天禪 ：觀音蓮座 小鎮(zhèn) ：茵特垃根小鎮(zhèn) 云海谷 ： 18洞 公眾球場 大俠谷 ：云中部落 天禪 ：華興寺 小鎮(zhèn) ：茶翁古鎮(zhèn) 大俠谷 ：海洋之心 探索之旅 黎明樂園 大俠谷天街 小鎮(zhèn) ：海菲德小鎮(zhèn) 深化、舉辦各種文化節(jié)慶 住宅 － － 天麓 7區(qū) 天麓 9區(qū) 天麓 8區(qū) 酒 店 5星級(jí)茵特拉根酒店 森林礦泉及活力礦泉 SPA 大俠谷瀑布酒店 房車主題酒店 華興寺檀越酒店 分項(xiàng) 20222022年 2022 年 2022 年 2022年 2022 年 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 旅游開發(fā) 地產(chǎn)開發(fā) 景區(qū)開放 地產(chǎn)銷售 旅游開發(fā)不斷深化 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)、世聯(lián)顧問平臺(tái) 華僑城模式解析 55 東部華僑城的總投資 50億元，其中非住宅物業(yè)總投資 34億，占到總投資的70％ 成本構(gòu)成 規(guī)模 功能定位 開發(fā)期 非住宅 物業(yè) 景區(qū)恢復(fù) —— 主要恢復(fù)片區(qū)綠化景觀等 20222022年 茶溪谷 2平方公里 三洲茶園 /濕地公園 2022年 大峽谷 瀑布 /風(fēng)車 /云中部落 /天街 /探險(xiǎn)之旅 20222022年 云海谷 包括 18洞公眾球場，練習(xí)場等 2022年 茵特拉根小鎮(zhèn) 11萬平方米 五星級(jí)酒店 2022年 茶翁古鎮(zhèn) 1萬平方米 —— 2022年 天禪 12022平米 華興寺 /酒店 2022－ 2022年 礦泉 SPA 室內(nèi) SPA中心 /露天山泉 /山地小木屋 2022年 酒店 1000間客房 瀑布 /房車 /檀越主題酒店 2022年 合計(jì) —— 非住宅物業(yè)總投資 34億 土地成本 111萬平方米 —— 2022年 住宅 20萬平米 獨(dú)棟 /雙拼 /聯(lián)排 20222022年 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)、世聯(lián)顧問平臺(tái)、東部華僑城訪談 華僑城模式解析 56 東部華僑城從 2022年到 2022年間陸續(xù)開放了絕大多數(shù)配套項(xiàng)目，配套部分收入 4年增長了 6倍 ,預(yù)計(jì)未來 10年還將保持 5%的增長率 開放時(shí)間 2022 2022 2022 2022 … … 主題園 休閑 設(shè)施 酒店 三大主題園區(qū)（三街 .三鎮(zhèn) .三部落） 溫泉項(xiàng)目＋高爾夫項(xiàng)目＋輔助交通設(shè)施 七大主題酒店群（豪華酒店＋經(jīng)濟(jì)型酒店） 營運(yùn)收入 (億 ) 6 27 35 45 濕地公園 三洲公園 觀音蓮座 云中部落 華興寺 茶翁古鎮(zhèn) 海洋之心 ,探索之旅 黎明樂園 , 大峽谷天街 各類文化節(jié)慶 蘭花園 室外礦泉 SPA 18洞公眾高爾夫 66洞高爾夫練習(xí)場 會(huì)員高爾夫球場 室內(nèi)溫泉 SPA 茶溪谷新入口 新游覽交通設(shè)施 茵特拉根酒店 太陽能火車酒店 瀑布酒店西樓 咕咕鐘酒店 瀑布酒店 房車酒店 檀越酒店 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)平臺(tái)，專業(yè)人員訪談 華僑城模式解析 57 配套投入對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響4 . 52 . 5341287024681012142 0 0 7 年1 月 2 0 0 8 年1 月 2 0 0 9 年1 月 2 0 1 0 年1 月銷售單價(jià)（萬元）萬科東海岸四期 天麓深圳東部華僑城的前 5年開發(fā)主題園，在景區(qū)基本成型的時(shí)候開發(fā)住宅物業(yè)，實(shí)現(xiàn)了地產(chǎn)與旅游主題園的聯(lián)動(dòng)開發(fā) 華僑城模式解析 主題園 ：濕地公園，瀑布，風(fēng)車，茵特拉根小鎮(zhèn) 休閑 ：室外礦泉 SPA，高爾夫練習(xí)場 酒店 ：茵特拉根主題酒店 主題園 ：云中部落，華興寺，茶翁古鎮(zhèn) 休閑 ：會(huì)員高爾夫球場，室內(nèi)溫泉 SPA 主題園 ： 海洋之心 探索之旅 黎明樂園大俠谷天街 ，海菲德小鎮(zhèn) 酒店 ：瀑布酒店，房車酒店，檀越酒店 各類文化節(jié)慶 區(qū)域啟動(dòng)區(qū) ?核心項(xiàng)目開發(fā)樹立區(qū)域形象 ?5星主題酒店和 36洞山地高爾夫立形象，培育資源價(jià)值 培育研發(fā)區(qū) ?完善組團(tuán)開發(fā)，強(qiáng)化文化項(xiàng)目開發(fā)，細(xì)分客戶 ?依托山海價(jià)值開發(fā)高端地產(chǎn)開發(fā)回現(xiàn)，平衡前期投入 快速發(fā)展區(qū) ?強(qiáng)化節(jié)慶旅游項(xiàng)目，留客旺夜，提升旅游收入和區(qū)域價(jià)值 ?依托山湖景及區(qū)域價(jià)值開發(fā)高端地產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)和旅游雙盈利 截至 2022年 3月底，共售出 58 東部華僑城由于投資周期長，后期開發(fā)的產(chǎn)品溢價(jià)能力強(qiáng)，出現(xiàn)投資回報(bào)率相當(dāng)高，但在投資開發(fā)期的回現(xiàn)能力較差 華僑城模式解析 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)、世聯(lián)顧問平臺(tái)、東部華僑城訪談 1 3 . 26 . 86 . 86 . 81 0 . 34 3 . 91 0 . 31 7 . 12 3 . 93 0 . 72 . 4 26 . 4 73 0 . 7 9 1 0 0 5 00501001502022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年所得稅后現(xiàn)金流 累計(jì)稅后現(xiàn)金流 累計(jì)稅前現(xiàn)金流（不考慮清算）現(xiàn)金流 (億 ) 時(shí)間 稅前 IRR=25% 稅后 IRR=18% 利潤率＝ 37％ 時(shí)間 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 收入 － － － － 住宅成本 － － － － － 主題園、酒店成本 － － － － 土地成本 － － － － － － － － 增值稅 － － － － － 所得稅 － － － － － 所得稅后現(xiàn)金流 － － － － － 累計(jì)稅后現(xiàn)金流 － － － － － － － － 東部華僑城稅后現(xiàn)金流模擬圖（單位：億元） 投資回收期＝ 利潤主要來源于項(xiàng)目開發(fā)后期產(chǎn)生的銷售收入，以及未來的營運(yùn)收入，在融資條件下，后置的利潤導(dǎo)致了項(xiàng)目較低的復(fù)合增長率 時(shí)間 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 收入 － － － － 住宅成本 － － － － － 主題園、酒店成本 － － － － 土地成本 － － － － 增值稅 － － － － － 應(yīng)稅收入 － － － － － 所得稅 － － － － － 稅后利潤 累計(jì)稅后利潤 5 . 54 2 . 5 26 7 . 21 2 . 4 90 0 0 006 . 71 9 . 1 92 4 . 6 80204060802022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年稅后利潤 累計(jì)稅后利潤復(fù)合增長率＝ 50％（ 20倍 P/E） 返利系數(shù)＝ 東部華僑城稅后利潤模擬圖（單位：億元） 利潤 (億 ) 時(shí)間 華僑城模式解析 60 華僑城集團(tuán)在深圳成功開發(fā)西部華僑城后，在全國迅速鋪開以主題園＋地產(chǎn)為盈利模式的項(xiàng)目，大幅度提升住宅物業(yè)開發(fā)比例 住宅建筑面積： 80萬方 商業(yè)中心： 23萬方 辦公區(qū)： 27萬方 非住宅物業(yè)：住宅物業(yè)＝ 1： 上海華僑城 項(xiàng)目建設(shè)用地約為 3167畝 其中旅游發(fā)展用地約 居住開發(fā)用地約 住宅用地：旅游開發(fā)用地＝ 1： 1 武漢華僑城 項(xiàng)目 總建面： 83萬方 住宅物業(yè)： 50萬方 非住宅物業(yè)： 30萬方 非住宅物業(yè)：住宅物業(yè)＝ 1： 北京華僑城 華僑城模式解析 61 華僑城模式解析 華僑城以旅游＋地產(chǎn)的模式，通過區(qū)域運(yùn)營，成片綜合開發(fā)，以大型配套實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)項(xiàng)目的高溢價(jià) ?華僑城大盤系盈利模式 ?“超前規(guī)劃、成片綜合開發(fā)”成為華僑城最大的特色和核心競爭力，也是低價(jià)拿地和贏得政府支持的關(guān)鍵 ?以旅游的名義拿地和持續(xù)盈利，以地產(chǎn)開發(fā)快速回籠資金和補(bǔ)貼旅游，保障資金、獲取利潤 ?憑借強(qiáng)大的資本優(yōu)勢和創(chuàng)造性實(shí)踐創(chuàng)下多個(gè)“中國第一”，保持行業(yè)領(lǐng)先地位，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品更新 ?現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)表現(xiàn) ?項(xiàng)目從開發(fā)再到住宅物業(yè)的一期銷售經(jīng)歷了 5年時(shí)間，但由于后期配套對(duì)物業(yè)價(jià)格拉動(dòng)比較大，內(nèi)部收益率為 18％ . ?項(xiàng)目后期住宅部分銷售單價(jià)最高高達(dá) 19萬 /平米，均價(jià)高達(dá) 8萬，導(dǎo)致投資回報(bào)率高達(dá) 159％，接近證券分析師計(jì)算的銷售利潤率 ?類似項(xiàng)目 ?芙蓉古城、中坤旅游地產(chǎn)模式 ?北京星河灣 ?深圳華潤綜合體 ?廣州碧桂園鳳凰城 ?深圳東部華僑城 ?中體奧林匹克 ?北京萬達(dá)廣場 ?深圳萬科城 ?世紀(jì)金源世紀(jì)城 ?魯能三亞灣新城 63 奧林匹克花園大盤系 ?上海奧林匹克花園 ?北京奧林匹克花園 ?長沙奧林匹克花園 ?松原奧林匹克花園 ?桂林奧林匹克花園 ?太原奧林匹克花園 ?…… 上海 〃 奧林 匹克花園 因此，我們將重點(diǎn)分析： 漢正街 ?作為控股型項(xiàng)目 ,公司直接參與開發(fā) ?數(shù)據(jù)較易獲得 ?在一線城市 ,較高的全國知名度 城市 〃 項(xiàng)目名稱 城市 〃 項(xiàng)目名稱 城市 〃 項(xiàng)目名稱 城市 〃 項(xiàng)目名稱 順德 〃 碧桂園 五邑 〃 碧桂園 長沙 〃 威尼斯 鶴山 〃 碧桂園 武漢 〃 碧桂園 廣州 〃 鳳凰 城 深圳 〃 東部華僑城 深圳 〃 西部華僑城 北京 〃 華僑城 成都 〃 華僑城 中體奧林匹克花園模式解析 上海 〃 奧林匹克花園 北京 〃 奧林匹克花園 長沙 〃 奧林匹克花園 松原 〃 奧林匹克花園 桂林 〃 奧林匹克花園 太原 〃 奧林匹克花園 中體奧林匹克花園集團(tuán)以推廣奧林匹克品牌文化，發(fā)展全民健身事業(yè)為依托，形成體育產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)也相結(jié)合的開發(fā)模式 奧林匹克花園品牌系列不是以絕對(duì)控股為主，而是以合作方式發(fā)展，具體的品牌擴(kuò)展模式有下面幾種： A1 控股型模式 A2 控股型模式 B 參股型模式 / 加盟型模式 C 示范型模式 D 融資型模式 ?項(xiàng)目管理集團(tuán)將作為項(xiàng)目公司的主要運(yùn)作者，直接參與開發(fā)的全過程； ?A1模式項(xiàng)目作為奧林匹克花園的“樣板產(chǎn)品”，起著“排頭兵”的作用 ?集中在特大型城市和省會(huì)城市；代表項(xiàng)目 :北京 ,上海 ,天津奧林匹克花園 ?通過品牌和資源優(yōu)勢獲取低價(jià)土地 ?管理集團(tuán)出資并控股組建項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)土地開發(fā)，通過出讓土地的方式參股項(xiàng)目公司，協(xié)助合作方建設(shè)。 ?集中在大型城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，代表項(xiàng)目有沈陽、常州奧林匹克花園 等。 ?利用房地產(chǎn)業(yè)基金、房地產(chǎn)信托，發(fā)展 D模式，即由管理公司尋找、選擇投資者，由管理集團(tuán)全權(quán)負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)作，而投資者享受固定收益或半固定收益。 ?通過承諾政府建設(shè)公共設(shè)施而以補(bǔ)償用地方式獲得項(xiàng)目用地。項(xiàng)目公司以地方政府支持和土地抵押貸款等方式獲得開發(fā)資金，通過快速滾動(dòng)式的開發(fā)完成項(xiàng)目的建設(shè) 。 ?集中在中型