【正文】 的履約保證金，作為項目資本金，定向用于工程建設(shè)，確保項目的順利實施。 為了保證工程質(zhì)量 ，承包人必須按照《建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理暫行辦法》第7條款的規(guī)定 ：全部或部分使用政府投資的建設(shè)項目，按工程造價結(jié)算總額5%左右比例預留保證金。 (1)科學界定融資主體。公益性開發(fā)建設(shè)項目的融資主體是城市政府，經(jīng)營性項目的融資主體是業(yè)主。 （2）城市政府的融資渠道。一是利用土地出讓收入；二是要實行土地出讓收入使用的一體化。建設(shè)某一個項目的費用，只能用該項目涉及到的有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)出讓取得的收入來支付。這就產(chǎn)生了土地出讓收入使用方向的定向性，例如，開發(fā)一條道路的支出只能用道路沿線的可出讓土地的收入來支付。這是不科學的。因為土地出讓收入往往滯后于公益性建設(shè)項目的支出，所以必須實現(xiàn)土地出讓收入運作的一體化，即現(xiàn)存的土地出讓收入可以用于項目支出，而把項目沿線土地出讓取得的收入再專戶儲存，這并沒有改變土地出讓收入使用的性質(zhì)，既符合國家的有關(guān)政策，也加快了工程的建設(shè)進度。三是利用出讓城市無形資產(chǎn)取得的收入。對城市道路、戶外廣告、路標、路牌、公交站牌、汽車牌照、出租汽車營運權(quán)、公交線路營運權(quán)、候車亭等公用設(shè)施的冠名權(quán)、廣告發(fā)布權(quán)、清掃保潔權(quán)和城市道路紅線以內(nèi)設(shè)施、橋梁、過街天橋、廣場等的廣告經(jīng)營權(quán)取得的收入。四是鼓勵業(yè)主或承建單位墊資。墊資分為全額墊資和部分墊資。對于全額墊資的，城市政府要根據(jù)項目的建設(shè)周期，按照同期銀行的貸款利率給予貼息；對于部分墊資的，城市政府也要參照銀行活期貸款利率給予一定的貼息。 城市政府 要給予墊資企業(yè)出具貼息承諾書。五是利用政府的信譽，由土地收儲中心擔保進行銀行貸款。六是利用土地功能置換，以級差地租融資。許昌市為了解決市委、市政府辦公場地的東遷的建設(shè)資金，把辦公場地進行公開拍賣，收回的資金全部用于新辦公場地的開發(fā)建設(shè)，解決了市委、市政府辦公場地遷移資金不足的問題。七是政府可以授權(quán)經(jīng)營城市融、投資公司委托信托投資公司發(fā)行經(jīng)營城市項目信托計劃，進行融資。八是財政投資。一是經(jīng)營城市項目盡管不需要財政投資，但是我國經(jīng)營城市處在起步階段，從總量上仍然需要財政投入部分資金；二是與財政收入中有一部分是專項用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的，例如城市建設(shè)維護稅、土地使用稅等；三是在財政支出中應(yīng)該劃出一塊資金給國有專業(yè)投資公司，用于經(jīng)營城市項目的資本金或周轉(zhuǎn)金，發(fā)揮其啟動及滾雪球的作用。九是發(fā)行市政工程建設(shè)債券。政府可以通過發(fā)行市政建設(shè)債券，進行融資。十是政策性收費。政策性收費包括房地產(chǎn)開發(fā)繳納的城市建設(shè)配套費、機動車道路建設(shè)費、開發(fā)企業(yè)稅后上繳利潤、新增機動車輛增容費等。十一是服務(wù)性收費。經(jīng)營城市項目往往與旅游功能分不開的，例如城市景觀、環(huán)境建設(shè)和文化、體育設(shè)施建設(shè)等，可將其納入旅游服務(wù)價格中，作為融資的現(xiàn)金流。十二是要積極探索ABS融資方式。ABS融資方式，即資產(chǎn)證券化融資方式，是英文AssetBackedSecurities的縮寫，是指以目標項目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以該項目資產(chǎn)的未來預期收益為保證，通過在國際市場上發(fā)行高檔債券來籌集資金的一種項目融資方式。所謂資產(chǎn)證券化，是將一個非流通的產(chǎn)生現(xiàn)金流量的資產(chǎn)組合，轉(zhuǎn)換成可以銷售給投資者的ABS。十三是要大膽探索TOT的融資方式。TOT是英文Transfer（轉(zhuǎn)讓）—0perate（經(jīng)營）—Transfer（轉(zhuǎn)讓）的縮寫，也是一種融資方式。目前，部分城市政府把由政府出資建設(shè)項目的經(jīng)營權(quán)出讓給外商，所得資金用于經(jīng)營 城市 項目 的開發(fā)建設(shè)。十四是利用外資。目前國際金融機構(gòu)和發(fā)達國家，對于我國正在大規(guī)模進行的經(jīng)營城市項目給予了極大的關(guān)注，應(yīng)該不失時機地擴大吸引外資的規(guī)模：接受外國政府的贈款；通過國際金融組織貸款；吸引外商直接投資。主要通過中外合資、合作、獨資企業(yè)共同開發(fā)建設(shè)的經(jīng)營城市項目。2004 年，許昌市利用加拿大政府11300萬元貸款建設(shè)的許昌市第二水廠，利用日本協(xié)和基金提供的2830萬元資金開發(fā)建設(shè)了許昌污水管網(wǎng)環(huán)通工程。 （3）業(yè)主或承建單位的融資渠道。一是業(yè)主或建設(shè)單位自行融資。二是城市政府注入部分資金。三是建設(shè)單位或業(yè)主可利用政府信譽多渠道融資。如建設(shè)單位或業(yè)主確需貸款時，可由土地收儲交易中心用項目周邊收儲的土地作抵押但保，或利用財政與建設(shè)單位簽訂還款協(xié)議書，向銀行貸款。四是發(fā)行企業(yè)債券，能夠自負盈虧、自我發(fā)展并能獨立承擔經(jīng)營城市項目的企業(yè)， 可以申請單項的企業(yè)債券，以解決短期資金融通需要。五是承建單位依托政府或相關(guān)職能部門，爭取上級的政策性資金或?qū)ｍ椡顿Y。六是發(fā)行股票。如上海市原水股份有限公司利用發(fā)行股票開發(fā)建設(shè)了臨江引水工程；沈陽市特種環(huán)保設(shè)備制造股份有限公司通過發(fā)行股票，加快了污水處理設(shè)施建設(shè)的步伐。 （4）加快民間資金向民營資本轉(zhuǎn)變，通過民間資金進行融資。一是要精簡行政審批項目的程序。以市場機制來代替權(quán)力運作，最大限度地縮小審批范圍。二是要規(guī)范審批行為，最大限度地挖掘民間資金向民營資本的轉(zhuǎn)變。三是要為民間資金向民營資本轉(zhuǎn)變提供寬松的環(huán)境，保證民營資金“進得來，留得住”，還要扶持其“長得大”。 （5）開辟多元化的融資渠道。一是出售國有或集體企業(yè)；二是組建經(jīng)營城市信用社；三是建立經(jīng)營城市發(fā)展基金等。一個項目可以開辟多種融資歷渠道，例如，許昌市第二水廠日供水15 萬噸項目建設(shè)的資金來源 渠道為：中央財政預算內(nèi)資金4500萬元；地方財政預算內(nèi)資金6800萬元；加拿大政府貸款11300萬元；承建單位自籌3500萬元。 償債的主體是城市政府、項目的建設(shè)單位或業(yè)主。之所以出現(xiàn)三個償債主體，是因為投資主體不同而產(chǎn)生的。例如，城市公益性綠地的開發(fā)建設(shè)是政府投資的，所以說政府必須是償債的主體；而一些高速公路的開發(fā)建設(shè)，是一些民營企業(yè)承建的，項目建成之后，通過征收過路費獲得商業(yè)利潤率，所以其償債主體必須是這些民營企業(yè)。有一些項目的償債主體是多元化，例如一些高速公路的償債主體達2 個以上。 （1）政府償還債務(wù)資金來源渠道。一是用財政收入；二是用項目建成后的經(jīng)營性收入償還債務(wù)。例如，道路建成之后的營運權(quán)、橋梁建成之后對來往車輛計征的過橋費等；三是用土地出讓的凈收益還債。例如，道路經(jīng)過整治之后，其沿邊的土地必然要升值，可以用升值部分償還債務(wù)。 （2）項目法人還債的渠道。法人承建的經(jīng)營城市項目，可以用經(jīng)營 性收入逐年償還債務(wù)。 建立經(jīng)營城市項目社會保障機制的主體是民政部門，經(jīng)營城市辦公室、財 政、土地、建設(shè)部門 是協(xié)助部門 。 （1）建立土地被征用后農(nóng)民的保障機制。一是建立征地后農(nóng)民住房的保障機制。部分經(jīng)營城市項目不但涉及到農(nóng)民的耕地被征用，而且整個村莊要搬遷，如果按照本地區(qū)《城市房屋拆遷管理條例》給予補償，大部分農(nóng)民將變成無家可歸者。必須建立被征用土地農(nóng)民的住房保障機制。部分城市政府采用了“拆遷補償費不計發(fā)給農(nóng)民，而由政府安置住房的辦法”，其房屋面積以本地區(qū)上年底商品住宅的平均面積為準，結(jié)構(gòu)以磚混結(jié)構(gòu)為準。二是建立被征用土地后農(nóng)民的最低生活保障機制。部分城市按照城市最低收入家庭的補貼標準進行補貼。三是建立農(nóng)民醫(yī)療保障機制和養(yǎng)老保障機制。要從被征用土地拍賣收入中劃出一塊來，建立被征用土地的社會保障基金。定向用于被征用土地后農(nóng)民的生活、患病、養(yǎng)老。 （2）建立被征用土地后，工礦、企業(yè)的保障機制。對于破產(chǎn)的企業(yè)，其土地拍賣收入，應(yīng)首先解決職工的醫(yī)療保險和社會統(tǒng)籌部分；對于有生產(chǎn)能力的企業(yè)，可以采取土地置換的辦法，解決生產(chǎn)和辦公的場所。 （3）要建立城鎮(zhèn)居民住房保障機制。經(jīng)營城市 項目的運作與建立社會住房保障機制是有機的統(tǒng)一。國務(wù)院提出：建立以高收入家庭為對象的商品房供應(yīng)體系，以中低收入家庭住房困難為對象的經(jīng)濟適用住房供應(yīng)體系 ，以最低收入住房困難家庭為對象的廉租住房供應(yīng)體系；在國發(fā)[1994]43 號文件、國發(fā)[1998]23 號文件、國發(fā)[2003]18 號文件中強調(diào)，要鼓勵大中型企業(yè)利用已經(jīng)獲得使用權(quán)的國有土地上建設(shè)經(jīng)濟適用住房或組織集資合作建房。部分城市政府把經(jīng)營 城市與建立居民住房保障機制對立起來，一切土地均實行招拍掛，職工在已經(jīng)獲得使用權(quán)的國有土地上進行集資合作建房，也要繳納土地出讓金等稅費，這是不符合國家的文件精神的。各級職能部門要從政策上加以引導，支持和鼓勵國有大中型企業(yè)，在已經(jīng)獲得使用權(quán)的國有土地上進行集資合作建房。20 / 2