【正文】 20 / 20。部分城市政府把經(jīng)營 城市與建立居民住房保障機(jī)制對立起來，一切土地均實(shí)行招拍掛，職工在已經(jīng)獲得使用權(quán)的國有土地上進(jìn)行集資合作建房，也要繳納土地出讓金等稅費(fèi)，這是不符合國家的文件精神的。經(jīng)營城市 項(xiàng)目的運(yùn)作與建立社會住房保障機(jī)制是有機(jī)的統(tǒng)一。對于破產(chǎn)的企業(yè)，其土地拍賣收入，應(yīng)首先解決職工的醫(yī)療保險(xiǎn)和社會統(tǒng)籌部分；對于有生產(chǎn)能力的企業(yè)，可以采取土地置換的辦法，解決生產(chǎn)和辦公的場所。定向用于被征用土地后農(nóng)民的生活、患病、養(yǎng)老。三是建立農(nóng)民醫(yī)療保障機(jī)制和養(yǎng)老保障機(jī)制。二是建立被征用土地后農(nóng)民的最低生活保障機(jī)制。必須建立被征用土地農(nóng)民的住房保障機(jī)制。一是建立征地后農(nóng)民住房的保障機(jī)制。 建立經(jīng)營城市項(xiàng)目社會保障機(jī)制的主體是民政部門，經(jīng)營城市辦公室、財(cái) 政、土地、建設(shè)部門 是協(xié)助部門 。 （2）項(xiàng)目法人還債的渠道。例如，道路建成之后的營運(yùn)權(quán)、橋梁建成之后對來往車輛計(jì)征的過橋費(fèi)等；三是用土地出讓的凈收益還債。 （1）政府償還債務(wù)資金來源渠道。例如，城市公益性綠地的開發(fā)建設(shè)是政府投資的，所以說政府必須是償債的主體；而一些高速公路的開發(fā)建設(shè)，是一些民營企業(yè)承建的，項(xiàng)目建成之后，通過征收過路費(fèi)獲得商業(yè)利潤率，所以其償債主體必須是這些民營企業(yè)。 償債的主體是城市政府、項(xiàng)目的建設(shè)單位或業(yè)主。一是出售國有或集體企業(yè)；二是組建經(jīng)營城市信用社；三是建立經(jīng)營城市發(fā)展基金等。三是要為民間資金向民營資本轉(zhuǎn)變提供寬松的環(huán)境，保證民營資金“進(jìn)得來，留得住”，還要扶持其“長得大”。以市場機(jī)制來代替權(quán)力運(yùn)作，最大限度地縮小審批范圍。 （4）加快民間資金向民營資本轉(zhuǎn)變，通過民間資金進(jìn)行融資。六是發(fā)行股票。四是發(fā)行企業(yè)債券，能夠自負(fù)盈虧、自我發(fā)展并能獨(dú)立承擔(dān)經(jīng)營城市項(xiàng)目的企業(yè)， 可以申請單項(xiàng)的企業(yè)債券，以解決短期資金融通需要。三是建設(shè)單位或業(yè)主可利用政府信譽(yù)多渠道融資。一是業(yè)主或建設(shè)單位自行融資。2004 年，許昌市利用加拿大政府11300萬元貸款建設(shè)的許昌市第二水廠，利用日本協(xié)和基金提供的2830萬元資金開發(fā)建設(shè)了許昌污水管網(wǎng)環(huán)通工程。目前國際金融機(jī)構(gòu)和發(fā)達(dá)國家，對于我國正在大規(guī)模進(jìn)行的經(jīng)營城市項(xiàng)目給予了極大的關(guān)注，應(yīng)該不失時(shí)機(jī)地?cái)U(kuò)大吸引外資的規(guī)模：接受外國政府的贈款；通過國際金融組織貸款；吸引外商直接投資。目前，部分城市政府把由政府出資建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)營權(quán)出讓給外商，所得資金用于經(jīng)營 城市 項(xiàng)目 的開發(fā)建設(shè)。十三是要大膽探索TOT的融資方式。ABS融資方式，即資產(chǎn)證券化融資方式，是英文AssetBackedSecurities的縮寫，是指以目標(biāo)項(xiàng)目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以該項(xiàng)目資產(chǎn)的未來預(yù)期收益為保證，通過在國際市場上發(fā)行高檔債券來籌集資金的一種項(xiàng)目融資方式。經(jīng)營城市項(xiàng)目往往與旅游功能分不開的，例如城市景觀、環(huán)境建設(shè)和文化、體育設(shè)施建設(shè)等，可將其納入旅游服務(wù)價(jià)格中，作為融資的現(xiàn)金流。政策性收費(fèi)包括房地產(chǎn)開發(fā)繳納的城市建設(shè)配套費(fèi)、機(jī)動車道路建設(shè)費(fèi)、開發(fā)企業(yè)稅后上繳利潤、新增機(jī)動車輛增容費(fèi)等。政府可以通過發(fā)行市政建設(shè)債券，進(jìn)行融資。一是經(jīng)營城市項(xiàng)目盡管不需要財(cái)政投資，但是我國經(jīng)營城市處在起步階段，從總量上仍然需要財(cái)政投入部分資金；二是與財(cái)政收入中有一部分是專項(xiàng)用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的，例如城市建設(shè)維護(hù)稅、土地使用稅等；三是在財(cái)政支出中應(yīng)該劃出一塊資金給國有專業(yè)投資公司，用于經(jīng)營城市項(xiàng)目的資本金或周轉(zhuǎn)金，發(fā)揮其啟動及滾雪球的作用。七是政府可以授權(quán)經(jīng)營城市融、投資公司委托信托投資公司發(fā)行經(jīng)營城市項(xiàng)目信托計(jì)劃，進(jìn)行融資。六是利用土地功能置換，以級差地租融資。 城市政府 要給予墊資企業(yè)出具貼息承諾書。墊資分為全額墊資和部分墊資。對城市道路、戶外廣告、路標(biāo)、路牌、公交站牌、汽車牌照、出租汽車營運(yùn)權(quán)、公交線路營運(yùn)權(quán)、候車亭等公用設(shè)施的冠名權(quán)、廣告發(fā)布權(quán)、清掃保潔權(quán)和城市道路紅線以內(nèi)設(shè)施、橋梁、過街天橋、廣場等的廣告經(jīng)營權(quán)取得的收入。因?yàn)橥恋爻鲎屖杖胪鶞笥诠嫘越ㄔO(shè)項(xiàng)目的支出，所以必須實(shí)現(xiàn)土地出讓收入運(yùn)作的一體化，即現(xiàn)存的土地出讓收入可以用于項(xiàng)目支出，而把項(xiàng)目沿線土地出讓取得的收入再專戶儲存，這并沒有改變土地出讓收入使用的性質(zhì)，既符合國家的有關(guān)政策，也加快了工程的建設(shè)進(jìn)度。這就產(chǎn)生了土地出讓收入使用方向的定向性，例如，開發(fā)一條道路的支出只能用道路沿線的可出讓土地的收入來支付。一是利用土地出讓收入；二是要實(shí)行土地出讓收入使用的一體化。公益性開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的融資主體是城市政府，經(jīng)營性項(xiàng)目的融資主體是業(yè)主。 為了保證工程質(zhì)量 ，承包人必須按照《建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理暫行辦法》第7條款的規(guī)定 ：全部或部分使用政府投資的建設(shè)項(xiàng)目，按工程造價(jià)結(jié)算總額5%左右比例預(yù)留保證金。 根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)和投標(biāo)法》第46條的規(guī)定 ，招標(biāo)文件要求中標(biāo)人提交履約保證金，中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)提交。其程序按《中華人民共和國招標(biāo)和投標(biāo)法》的規(guī)定 執(zhí)行。 （3）經(jīng)營城市項(xiàng)目招投標(biāo)工作的分工。四是邀請招標(biāo)，針對一些科學(xué)技術(shù)含量高項(xiàng)目必須有專門機(jī)構(gòu)才能完成，例如，城市雕塑規(guī)劃等，只有在大專院?；蚩蒲袡C(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。它是通過對報(bào)名單位嚴(yán)格的資質(zhì)、資格、業(yè)績、經(jīng)營情況初審，篩選出入圍的單位。二是分段招標(biāo)，對于一些特大型的項(xiàng)目，可以劃分出幾個(gè)標(biāo)段，分別進(jìn)行招標(biāo)。一是標(biāo)的物“捆綁”式招標(biāo)。招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)說載明招標(biāo)人的名稱和地址、招標(biāo)項(xiàng)目的性數(shù)量、實(shí)施地點(diǎn)和時(shí)間以及獲取招標(biāo)文件的辦法等。根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)和投標(biāo)法》第6條的規(guī)定，如招標(biāo)采取公開招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)發(fā)布招標(biāo)公告。 經(jīng)營城市項(xiàng)目招標(biāo)流程圖說明：①經(jīng)營城市辦公室委托市招標(biāo)管理部門對經(jīng)營城市項(xiàng)目進(jìn)行招標(biāo)；②招標(biāo)管理部門對建設(shè)單位進(jìn)行招標(biāo)；③建設(shè)單位委托招標(biāo)管理部門對施工單位進(jìn)行招標(biāo)；④項(xiàng)目建成之后，由經(jīng)營城市辦公室或項(xiàng)目建設(shè)單位委托招標(biāo)管理部門對管理單位進(jìn)行招標(biāo)；⑤招標(biāo)管理部門接受經(jīng)營 城市 辦公室或建設(shè)單位的委托，對管理單位進(jìn)行招標(biāo)。但是隸屬于基本建設(shè)范疇的項(xiàng)目，只招收建設(shè)單位和業(yè)主。經(jīng)營城市項(xiàng)目招標(biāo)所招收的法人不是建筑商或施工 隊(duì)，由財(cái)政投資所建設(shè)的公益性項(xiàng)目招收的是建設(shè)單位，有盈利的公益建設(shè)項(xiàng)目招收的是業(yè)主或投資主體。規(guī)范有形建筑市場，推選建筑項(xiàng)目招投標(biāo)制度，是從源頭預(yù)防工程建設(shè)領(lǐng)域出現(xiàn)特大腐敗案件的有效措施，一方面通過招投標(biāo)運(yùn)作機(jī)制，加強(qiáng)對招投標(biāo)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督和制約，防止一些人在建筑項(xiàng)目招投標(biāo)公開程序掩蓋下，采取不公開的手段干擾招標(biāo)，出現(xiàn)串標(biāo)、假招標(biāo)等暗箱操作的行為；另一方面要防止個(gè)別建設(shè)單位避開有形建筑市場或肢解建筑工程私下發(fā)包的違紀(jì)行為。按照以上規(guī)定，經(jīng)營城市項(xiàng)目必須全部實(shí)行招標(biāo)。 經(jīng)營城市項(xiàng)目招投標(biāo)的主體，是城市基本建設(shè)招標(biāo)管理辦公室，參與部門是經(jīng)營城市辦公室，土地資源管理部門，財(cái)政部門，監(jiān)督部門是城市監(jiān)察局。 五、建立經(jīng)營城市項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)運(yùn)作機(jī)制 經(jīng)營城市項(xiàng)目的運(yùn)作機(jī)制包括：經(jīng)營項(xiàng)目招投標(biāo)運(yùn)作機(jī)制；融資機(jī)制和償債機(jī)制。在目前價(jià)格不能到位，通過建立補(bǔ)償機(jī)制，對具有合理利潤水平的價(jià)格與實(shí)際價(jià)格的之間的差額進(jìn)行補(bǔ)償。例如長沙市，為在湘江上建成兩座大橋，憑借政府的信譽(yù)，依靠經(jīng)濟(jì)合同，與香港李嘉誠興辦的長江基建公司簽訂協(xié)議，采用BOT的方式，由該公司、建設(shè)大橋，建成后由公司經(jīng)營收取商業(yè)利潤，按協(xié)議規(guī)定 50 年后歸長沙市政府。是指政府通過簽訂特許協(xié)議方式，通常由國有單位或政府部門承擔(dān)的為某一重大 項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、融資、經(jīng)營 、維修的責(zé)任，交給某個(gè)公司 或外國企業(yè)，在建成此項(xiàng)目后的協(xié)議期限內(nèi)，通過經(jīng)營該項(xiàng)目，獲得投資回報(bào)。 （1） 要建立特許權(quán)和授權(quán)的經(jīng)營制度。 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，由于投入資金量大，建設(shè)周期長、價(jià)格定得低，投資回報(bào)率低等特點(diǎn)，制約了以追求利潤最大化為目標(biāo)的國內(nèi)外資本進(jìn)入這一領(lǐng)域，使城市政府在力圖緩解城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的壓力和建設(shè)資金不足的矛盾中處于兩難境地，所以，必須建立經(jīng)營城市項(xiàng)目運(yùn)作的利益驅(qū)動機(jī)制和項(xiàng)目投資回報(bào)補(bǔ)償機(jī)制。 （5）土地收儲中心要承擔(dān)房屋拆遷的所有費(fèi)用。開發(fā)商不愿意購買生地，所以必須對土地 進(jìn)行整理，實(shí)行熟地出讓。由于拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)還沒有與市場接軌，即拆遷房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與市場上房屋出售價(jià)格有一定差距，盡管2001年國務(wù)院令第305 號公布了新的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，各地、市提高了拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)