【導(dǎo)讀】仍然按照市政府有關(guān)維修基金的規(guī)定執(zhí)行。市商品住宅維修基金管理辦法》的規(guī)定，在房屋出售合同中約定。金應(yīng)以業(yè)主大會(huì)的名義存入專(zhuān)戶銀行，設(shè)立專(zhuān)門(mén)帳戶，按幢立帳、按戶核算。會(huì)成立并選聘物業(yè)管理企業(yè)后，由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門(mén)移交給業(yè)主大會(huì)。屋質(zhì)量和公建配套設(shè)施等問(wèn)題，應(yīng)書(shū)面告知建設(shè)單位，并辦理交接手續(xù)。改，并承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。縣房地產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。源局將作進(jìn)一步的具體規(guī)定。本案中，保險(xiǎn)絲燒斷雖是家用電器使用不當(dāng)引起，但屬因室內(nèi)線路故障引起的停電事故，王先生女兒被砸傷后，物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)其余三個(gè)石桌面也已松動(dòng)才主動(dòng)予以拆除。由于王先生作為監(jiān)護(hù)人，沒(méi)有盡到監(jiān)護(hù)責(zé)任，也負(fù)有一定責(zé)任。院判令某物業(yè)公司承擔(dān)主要賠償責(zé)任。

　　

【正文】 搭建防盜門(mén)屬于占用共用部位的禁止行為。對(duì)于業(yè)主或使用人違反條例的規(guī)定，物業(yè)公司首先應(yīng)當(dāng)進(jìn)行勸阻和制止，告知業(yè)主或使用人其行為已違反了有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，督促其改正，并恢復(fù)原狀。如果業(yè)主或使用人仍然一意孤行，物業(yè)公司可依照《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條規(guī)定，及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)并報(bào)有關(guān)行政管理部門(mén)依法處理。 對(duì)本案中的個(gè)別業(yè)主違反《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定。物業(yè)公司應(yīng)按規(guī)定報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)處罰，經(jīng)處罰生效后由人民法院采取措施予以強(qiáng)行拆除。物業(yè)公司或業(yè)主委員會(huì)不是行 政執(zhí)法主體，也不是司法機(jī)關(guān)，故無(wú)權(quán)對(duì)違章安裝防盜門(mén)違法強(qiáng)行拆除。 3前期物業(yè)管理期間物業(yè)使用人應(yīng)遵守何種行為規(guī)范？ 【專(zhuān)案簡(jiǎn)介】 在前期物業(yè)管理階段，一商品房小區(qū)開(kāi)發(fā)商將未出售的房子租給了一批外來(lái)人員使用。雖然該群外來(lái)人員已獲公安部門(mén)發(fā)給的治安管理許可證，但還是給該小區(qū)居民的正常生活帶來(lái)不少麻煩。如在小區(qū)內(nèi)亂設(shè)攤賣(mài)蔬菜，弄的小區(qū)垃圾滿地。為此，小區(qū)的業(yè)主與開(kāi)發(fā)商交涉。開(kāi)發(fā)商則聲稱自己有住房處分權(quán)，自己的行為并無(wú)不妥。 【分析解答】 根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》四十二條的規(guī)定，新建商品住宅出售單位應(yīng)當(dāng) 在出售住宅前制訂住宅使用公約，作為與住宅買(mǎi)受人簽訂住宅轉(zhuǎn)讓合同的附件。故住宅使用公約隨著住宅轉(zhuǎn)讓合同的生效而生效。住宅使用公約在前期物業(yè)管理階段對(duì)全體業(yè)主、使用人都具有約束力。《條例》第五十四條規(guī)定，業(yè)主、使用人違反業(yè)主公約、住宅使用公約的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任；違反住宅使用公約的，相關(guān)的業(yè)主、使用人可以向人民法院提起民事訴訟。 開(kāi)發(fā)商或是小業(yè)主將其所有住宅出租時(shí)，應(yīng)告知并要求使用人遵守住宅使用公約和物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定。按《條例》第二十八條的規(guī)定，物業(yè)使用中禁止亂設(shè)攤、亂倒垃圾、雜物等，故在住宅使用公約中， 理應(yīng)明確規(guī)定“隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物以及亂設(shè)攤等”屬物業(yè)使用中的禁止行為。 對(duì)本案的小區(qū)問(wèn)題的處理，物業(yè)公司應(yīng)先與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系，要求開(kāi)發(fā)商必須將《條例》中 17 禁止的物業(yè)使用行為及住宅使用公約告知其出租房屋的外來(lái)人口，并督促其遵守《條例》的規(guī)定及住宅使用公約。 如果該批外來(lái)人口在上述情況下，依然不聽(tīng)勸阻，則物業(yè)公司、相關(guān)業(yè)主或使用人可以以其違反住宅使用公約向法院提請(qǐng)?jiān)V訟，要求排除妨礙，要求使用人承擔(dān)民事責(zé)任。也可向有關(guān)行政管理部門(mén)反映，由相關(guān)行政管理部門(mén)依照法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。 3某舊里樓上樓下的 兩戶居民素有積怨。樓上居民愛(ài)養(yǎng)花，把幾個(gè)花盆放在平臺(tái)（即樓下居民的屋頂）上。樓下居民以該花盆影響其屋頂正常排水，造成屋頂長(zhǎng)期積水，并滲水到其墻面為由，堅(jiān)決要求樓上把花盆移走。樓上居民不肯，兩家遂爭(zhēng)執(zhí)到物業(yè)公司尋求解決。 【分析解答】 如果在平臺(tái)或屋頂搭建建筑物、構(gòu)筑物，則屬《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的物業(yè)使用中的禁止行為。在平臺(tái)放置花盆不屬于物業(yè)使用中應(yīng)禁止的行為，但在平臺(tái)上放置花盆應(yīng)以不影響相鄰業(yè)主（使用人）對(duì)物業(yè)的正常使用為原則。 在處理上述案例時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)把握花盆的放置是否妨礙相鄰方對(duì)物業(yè)的正常 使用。在現(xiàn)場(chǎng)勘查后，如確實(shí)發(fā)現(xiàn)花盆的放置影響平臺(tái)的正常排水，或者花盆底部滲水至樓下業(yè)主（使用人）墻面時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)勸阻樓上居民將花盆移走。 平臺(tái)屬于共用部位?！渡虾Ｊ芯幼∥飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定“住宅的共用部位、共用設(shè)備維修時(shí)，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合，因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其他業(yè)主、使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。”所以，根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，一旦平臺(tái)發(fā)生任何修理，樓上居民應(yīng)主動(dòng)將花盆移去以保證維修工作的正常開(kāi)展。 3某公司租用了一套位于商業(yè)街上的舊公房用作街面店鋪，因其 左右店鋪都把招牌或廣告刷在二樓居民陽(yáng)臺(tái)的外墻上，該公司欲如法效仿。但二樓業(yè)主不同意，于是公司就與該業(yè)主協(xié)商，提出為其免費(fèi)安裝一部空調(diào)機(jī)作為補(bǔ)償，而該業(yè)主堅(jiān)持公司每月向其支付 500元作為租賃外墻的條件，否則將以排除妨礙為理由訴至法院。 【分析解答】 外墻屬共用部位，不是二樓該業(yè)主的自用部位，該業(yè)主無(wú)權(quán)將其出租。根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會(huì)的同意，收取的費(fèi)用應(yīng)納入物業(yè)管理維修基金。若該公司需利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施，且須支付相關(guān)費(fèi) 用的，則收取的費(fèi)用也不應(yīng)歸其個(gè)人所有，而是應(yīng)當(dāng)納入維 18 修基金。若該公司在陽(yáng)臺(tái)外墻上設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施影響了二樓居民的正常生活，可通過(guò)協(xié)商或訴訟來(lái)解決。 3一小區(qū)業(yè)主和業(yè)委會(huì)在如何選聘了物業(yè)公司負(fù)責(zé)管理時(shí)產(chǎn)生了分歧，一種意見(jiàn)認(rèn)為，應(yīng)召開(kāi)業(yè)主代表大會(huì)討論決定，另一種意見(jiàn)認(rèn)為，無(wú)需開(kāi)大會(huì)決定，業(yè)委會(huì)有權(quán)決定選聘物業(yè)公司的事宜。 【分析解答】 根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條的規(guī)定，選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同，是業(yè)委會(huì)的職責(zé)之一。但是，業(yè)主委員會(huì)在選聘物業(yè)公 司時(shí)，應(yīng)廣泛聽(tīng)取小區(qū)的意見(jiàn)，至于是否需要召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)討論由業(yè)主委員會(huì)決定。 另外，根據(jù)滬高法民一 [20xx]6 號(hào)文件中的相關(guān)規(guī)定，占小區(qū)半數(shù)以上業(yè)主或業(yè)主代表否決業(yè)主委員會(huì)的決定的，該業(yè)主委員會(huì)的決定不發(fā)生效力。 3某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)在與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同的三個(gè)月后，感到物業(yè)公司未按合同約定提供物業(yè)管理服務(wù)，且小區(qū)業(yè)主對(duì)此反映強(qiáng)烈。一天，業(yè)主委員會(huì)在小區(qū)張貼告示，要求業(yè)主和使用人拒付物業(yè)管理費(fèi)。 【分析解答】 物業(yè)管理服務(wù)是一種基于合同而產(chǎn)生的行為，物業(yè)管理服務(wù)合同中明確了物業(yè) 公司和業(yè)主委員會(huì)雙方的權(quán)利與義務(wù)。在實(shí)際操作中，物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)可依據(jù)滬房地物（ 1997）986 號(hào)文《關(guān)于印發(fā)物業(yè)管理服務(wù)合同、前期物業(yè)管理服務(wù)合同示范文本的通知》的有關(guān)規(guī)定，參照訂立《物業(yè)管理服務(wù)合同》，對(duì)雙方需履行的義務(wù)作出明確約定。物業(yè)管理服務(wù)合同的主要內(nèi)容就是一方提供物業(yè)管理服務(wù)，一方支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。 本案中，依據(jù)《民法通則》的規(guī)定，物業(yè)公司若未按合同約定提供物業(yè)管理服務(wù)的，即為未完全履行合同，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；而業(yè)主委員會(huì)若在沒(méi)有確切的事實(shí)依據(jù)的情況下，主張業(yè)主和使用人拒付物業(yè)管理費(fèi)， 也是不履行合同規(guī)定的義務(wù)的行為，也應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)此類(lèi)問(wèn)題，滬高法民一 [20xx]6 號(hào)文件作出了進(jìn)一步的明確：物業(yè)管理企業(yè)未履行服務(wù)、管理職能或履行服務(wù)、管理職能不符合約定的，業(yè)主可行使抗辯權(quán)。如果物業(yè)管理費(fèi)用是分不同項(xiàng)目收取的，則業(yè)主僅能就物業(yè)管理企業(yè)未盡職責(zé)部分的費(fèi)用行使抗辯權(quán)。但物業(yè)管理企業(yè)拒收部分物業(yè)管理費(fèi)的除外。 19 3季來(lái)臨， P 小區(qū)的物業(yè)公司按規(guī)定打算清洗屋頂水箱，并向小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)提出依據(jù)物價(jià)局的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取有關(guān)費(fèi)用開(kāi)支。但業(yè)主委員會(huì)主任還是感到物業(yè)公司的收費(fèi)太高，為節(jié)省開(kāi)支，他決定 自行在外找?guī)酌麩o(wú)任何健康證明的民工來(lái)清洗水箱。物業(yè)公司得知后表示反對(duì)。雙方各持己見(jiàn)，相持不下。 【分析解答】 清洗水箱是物業(yè)管理中共用設(shè)備管理服務(wù)的一項(xiàng)具體作業(yè)行為，是基于《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第十九條中“物業(yè)管理服務(wù)合同中當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定下列服務(wù)事項(xiàng)：（一）住宅公共部位、公用設(shè)備的使用管理、維修和更新；”的規(guī)定及雙方合同約定而產(chǎn)生的。 本案中業(yè)主委員會(huì)已將其物業(yè)的專(zhuān)業(yè)管理委托給物業(yè)公司，按規(guī)定不能違約另請(qǐng)民工來(lái)清洗水箱；再者，根據(jù)《上海市生活飲用水二次供水衛(wèi)生管理辦法》的規(guī)定，水箱的清洗消毒人員應(yīng)取得衛(wèi) 生行政部門(mén)核發(fā)的健康合格證，沒(méi)有健康合格證的，不能清洗水箱。