【正文】 雙方各持己見，相持不下。物業(yè)管理服務(wù)合同的主要內(nèi)容就是一方提供物業(yè)管理服務(wù)，一方支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。 3一小區(qū)業(yè)主和業(yè)委會(huì)在如何選聘了物業(yè)公司負(fù)責(zé)管理時(shí)產(chǎn)生了分歧，一種意見認(rèn)為，應(yīng)召開業(yè)主代表大會(huì)討論決定，另一種意見認(rèn)為，無需開大會(huì)決定，業(yè)委會(huì)有權(quán)決定選聘物業(yè)公司的事宜?！渡虾Ｊ芯幼∥飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定“住宅的共用部位、共用設(shè)備維修時(shí)，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合，因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其他業(yè)主、使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。樓上居民愛養(yǎng)花，把幾個(gè)花盆放在平臺(tái)（即樓下居民的屋頂）上。住宅使用公約在前期物業(yè)管理階段對(duì)全體業(yè)主、使用人都具有約束力。物業(yè)公司或業(yè)主委員會(huì)不是行 政執(zhí)法主體，也不是司法機(jī)關(guān)，故無權(quán)對(duì)違章安裝防盜門違法強(qiáng)行拆除。為制止這類在物業(yè)使用中的禁止行為，該小區(qū)召開了業(yè)主代表大會(huì)，通過限 16 期拆除違章搭建的決議。樓上居民就此向物業(yè)公司投訴。 【分析解答】 滬房地物（ 1997） 954 號(hào)文《關(guān)于〈上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例〉有關(guān)條文的應(yīng)用解釋》中規(guī)定，物業(yè)維修項(xiàng)目實(shí)行質(zhì)量保修制度，保修期一般為三個(gè)月。 【分析解答】 根據(jù)滬價(jià)房（ 1999）第 166號(hào)文《關(guān)于重申和補(bǔ)充本市住宅入住收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)的通知》的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司應(yīng)按所在區(qū)縣物價(jià)部門核定的建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，向準(zhǔn)備裝修居室的業(yè)主或使用人以及老住戶收取。 14 2可否在屋頂搭建養(yǎng)鴿 ? 【專案簡介】 某商品小區(qū)一業(yè)主有養(yǎng)鴿子的興趣愛好，在屋頂搭建鴿棚，放養(yǎng)信鴿。原告對(duì)此應(yīng)承擔(dān)物業(yè)管理上的責(zé)任，原告不賠償財(cái)產(chǎn)損失，被告就不支付物業(yè)管理費(fèi)。因此，這部分躍層的住戶根據(jù)住宅底層的業(yè)主不承擔(dān)電梯運(yùn)行費(fèi)的規(guī)定拒付電梯運(yùn)行費(fèi)。 2應(yīng)由誰來承擔(dān)過錯(cuò)責(zé)任？ 【專案簡介】 某小區(qū)內(nèi) 5 號(hào)樓因排污水管堵塞，污水從 2 樓 203室的地漏中倒灌出來。 12 2業(yè)主拒付物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用的理由是否成立？ 【專案簡介】 某小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)自 1996年起委托原告 DM物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理。 1999 年 5 月小區(qū)成立了業(yè)委會(huì)，續(xù)聘原物業(yè)公司提供管理服務(wù)。余某在規(guī)定時(shí)間內(nèi)恢復(fù)了承重墻，不料物業(yè)公司卻告知他承重墻的恢復(fù)不符合規(guī)定，余某很生氣，認(rèn)為物業(yè)公司是在存心整人。小區(qū)由此搞得烏煙瘴氣。該業(yè)主考慮到自己的房子新裝修好，借故阻撓物業(yè)公司進(jìn)來維修。此糾紛中的物業(yè)管 理公司在未經(jīng)小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的授權(quán)，作出關(guān)閉大門和開設(shè)酒吧的行為是不適當(dāng)?shù)模瑧?yīng)該加以糾正。同時(shí)將在被關(guān)閉的那扇大門附近的空地上開設(shè)酒吧，對(duì)外營業(yè)。 1新購住房發(fā)生的維修責(zé)任由誰承擔(dān)？ 【專案簡介】 陳先生年初購得一套商品房，因黃梅季節(jié)連日陰雨，該商品房部分墻面開始滲水，損壞了陳先生室 內(nèi)的部分裝修。業(yè)主向物業(yè)公司提出賠償要求。三方為此發(fā)生爭執(zhí)，無法協(xié)商解決。被告華某在裝潢 602 室房屋時(shí)，未經(jīng)物業(yè)公司同意擅自將 602 室陽臺(tái)處的排水口封死。 20xx 年 1 月 23日晚 9 時(shí)許，原告業(yè)主李某在所住大樓的電梯內(nèi)遭不法分子襲擊受傷。侯、陳夫婦認(rèn)為，被告不允許原告裝防盜設(shè)施的規(guī)定，造成了原告財(cái)物的失竊，于是將瑞星公司告到了法庭，要求其賠償失竊損失費(fèi) 50000元人民幣。此外，該物業(yè) 公司無法提供石桌的合格證、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等有效證明。事后，王先生找到某物業(yè)公司，認(rèn)為其應(yīng)就管理不善承擔(dān)責(zé)任。住宅共用設(shè)備屬人為損壞的，其維修、更新費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)?！薄拔飿I(yè)管理企業(yè)接到急修項(xiàng)目報(bào)修的，應(yīng)在 24 小時(shí)內(nèi)修理 。 《條例》施行后，經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)如何辦理備案手續(xù)？ 【分析解答】 經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)自選舉產(chǎn)生之日起的 30 日內(nèi)，持業(yè)主大會(huì)的會(huì)議記錄和決議、業(yè)主委員會(huì)成員名單和基本情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約等材料，向區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門備案。 在前期物業(yè)管理期間，按規(guī)定設(shè)立的維修資金由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門代為監(jiān)管；業(yè)主大會(huì)成立并選聘物業(yè)管理企業(yè)后，由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門移交給業(yè)主大會(huì)。 建設(shè)單位委托物業(yè)管理企業(yè)為物業(yè)提供管理和服務(wù)、物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，雙方應(yīng)辦理何種法定手續(xù)？ 【分析解答】 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量和公建配套設(shè)施等問題，應(yīng)書面告知建設(shè)單位，并辦理交接手續(xù)。凡符合《條例》規(guī)定產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)，由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門出具業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章刻制證明?！? 本案中，保險(xiǎn)絲燒斷雖是家用電器使用不當(dāng)引起，但屬因室內(nèi)線路故障引起的停電事故，屬于規(guī)定的物業(yè)急修項(xiàng)目。 關(guān)于本案維修費(fèi)用的支出，應(yīng)對(duì)水管倒灌原因進(jìn)行分析后確定。而物業(yè)公司則認(rèn)為這完全是王先生監(jiān)護(hù)不當(dāng)造成的，與物 業(yè)公司的管理沒有關(guān)系。根據(jù)建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住 5 宅小區(qū)管理辦法》的規(guī)定，小區(qū)管理是支隊(duì)小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治。 【分析解答】 法院在作了 細(xì)致慎密的調(diào)查取證，并經(jīng)過庭審后認(rèn)定：原告侯、陳夫婦的住房雖然在1998 年 12 月 27 日發(fā)生了入室盜竊事件，原告的財(cái)產(chǎn)權(quán)受到了侵害，但侵權(quán)人并非被告瑞星公司，而是入室盜竊的罪犯。同年 4 月 25 日 原告訴至法院，要求物業(yè)公司承擔(dān)未盡到保安職責(zé)的民事賠償責(zé)任并解除物業(yè)管理合同。一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水從樓頂落水管道接口處流進(jìn) 602室陽臺(tái)， 因該陽臺(tái)排水口已封死，積水無法排出，沿 602 室周圍墻角深入 502 室，致使原告王某裝潢的地板等物受損。 【分析解答】 依據(jù)《上海市家庭居室裝飾裝修管理暫行規(guī)定》第二十五條“因進(jìn)行家庭居室裝飾裝修過程中或者裝飾裝修后使用不當(dāng)而造成相鄰居民住房的管道堵塞、滲漏水、停電、物品毀壞等，應(yīng)由裝飾裝修的委托人負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償；如 屬被委托人的責(zé)任，由委托人直接追究被委托人的責(zé)任，并由被委托人承擔(dān)修復(fù)和賠償”的有關(guān)規(guī)定，孫某應(yīng)向張某提出賠償要求。 【分析解答】 《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十條規(guī)定：“物業(yè)公司在業(yè)主、使用人使用房屋前，應(yīng)將住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施使用、維護(hù)的方法、要求、注意事項(xiàng)以及法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主、使用人。陳先生為此多次向物業(yè)公司反映，物業(yè)公司亦兩次派人前來維修?！睂?shí)際上，物業(yè)公司是將該酒吧承包給小區(qū)內(nèi)的一個(gè)業(yè)主經(jīng)營。 承包酒吧的業(yè)主所提出的理由也站不腳。數(shù)天后，因排水管道嚴(yán)重堵塞，污水從 2樓業(yè)主的房間中倒灌出來，給其造成嚴(yán)重?fù)p失。小區(qū)業(yè)主向物業(yè) 公司反映，而物業(yè)公司由于每月有 400元“租金”收益而對(duì)此睜眼閉眼。 【分析解答】 根據(jù)滬房地資（ 20xx） 256 號(hào)文《關(guān)于恢復(fù)被損房屋承重結(jié)構(gòu)若干問題的批復(fù)》的規(guī)定，損壞房屋承重結(jié)構(gòu)恢復(fù)原狀需符合以下條件：一是不得降低原構(gòu)件的強(qiáng)度；二是不得低于原構(gòu)件的用料標(biāo)準(zhǔn)；三是恢復(fù)原有構(gòu)件的形狀；四是修復(fù)部位的構(gòu)造 措施要符合有關(guān)技術(shù)規(guī)定。 5月起，物業(yè)公司要求夏某另付物業(yè)管理費(fèi)和保安、保潔費(fèi)，理由是小區(qū)由物業(yè)公司提統(tǒng)一服 務(wù)。 99 年 2 月，新的業(yè)主委員會(huì)將合同延期至 20xx 年 11 月底。因 203 室系業(yè)主新購住房，亦未裝修，房屋內(nèi)暫時(shí)無人居住，所以導(dǎo)致 203 室內(nèi)大幅漫水，并從樓地面滲漏到底樓 103 室的屋頂，使得 103 室業(yè)主精心裝修的室內(nèi)屋頂嚴(yán)重受損。 【分析解答】 根據(jù)滬房地物 [1997]954 號(hào)文《關(guān)于〈上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例〉有關(guān)條文的應(yīng)用解釋》中的規(guī)定，住宅底層的業(yè)主不承擔(dān)電梯