房地產(chǎn)開發(fā)過程中法律服務要點說明-資料下載頁
2025-04-12 03:28本頁面
【正文】 ；6）轉讓的項目如尚未辦理土地出讓手續(xù)或雖已辦理了出讓手續(xù)，轉讓時尚未付清出讓金的，應約定辦理出讓手續(xù)的具體責任人及有關費用，包括尚未付清的費用的承擔方式；7）項目轉讓時，項目未按出讓合同約定的期限和條件進行開發(fā)，轉讓合同應約定補辦政府主管部門認可手續(xù)及具體責任人；8）項目轉讓時，按出讓合同的土地使用年限已開始使用的，轉讓合同約定的土地使用年限應作相應扣除；9）房地產(chǎn)項目轉讓前已實行預（銷）售的，應約定轉讓雙方通知預購業(yè)主，并明確因此引起相應責任的處理方法；10）以轉讓項目公司股權方式轉讓的， 應約定：項目公司概況、股權轉讓比例、價格、支付方式，現(xiàn)有資產(chǎn)的認定，需出示原公司股東會決議并辦理工商變更登記手續(xù)等。（六）建設工程物資采購合同；審查對方資質(zhì)。雖然采購合同可以采用口頭形式，但在實踐中必須盡量采取書面形式，以免以后發(fā)生爭議。合同條款注意事項1）注意合同的格式，在采購合同中，大多是供方提供的格式合同，合同的條款都是固定的，這對供方是比較有利的，如果我們作為需方來簽訂此類格式合同，要注意對方提供的合同中有沒有免除或限制供方責任的條款，如果有，一定要求其說明清楚，盡量遵循公平原則協(xié)商確定雙方的權利與義務，以免產(chǎn)生被動局面。2）對于采購物資的品牌、型號、等級、單價、數(shù)量等都要詳細明確地規(guī)定，在標注產(chǎn)品的數(shù)量時，最好將產(chǎn)品的平米數(shù)和片數(shù)都標注清楚，方便驗貨時核對產(chǎn)品的數(shù)量。3）應對交貨期限、交貨方式、交貨地點加以明確規(guī)定。盡量規(guī)定由銷售方送貨，將運輸過程中的風險留給供貨方。4）應規(guī)定定金條款。待貨物交付后再付全款。5）明確違約責任。對采購物資的品牌、型號、等級、交貨地點、交貨期限、交貨方式的變動造成違約責任予以明確規(guī)定。（七）房地產(chǎn)銷售代理合同；前期審查。主要審查對方的信譽。在合同條款中，應注意以下幾方面1）明確委托銷售房產(chǎn)的位置、類型、面積。2）應對房地產(chǎn)銷售代理方式予以明確規(guī)定，寫明是一般代理、獨家代理還是包銷。3）明確代理銷售的期限以及銷售任務，即要寫明在多長時間內(nèi)銷售多少數(shù)額的房產(chǎn)。4）對代理銷售方在銷售期間所產(chǎn)生費用的負擔應明確規(guī)定。5）應明確規(guī)定傭金的支付方式和時間。6）除在代理合同里設獎勵條款外還應設定懲罰條款，使代理商更加明確自已的責任。7）應明確規(guī)定代理銷售方的廣告宣傳必須真實，我方有權對代理銷售方的廣告進行審查，并具體規(guī)定違約發(fā)布廣告應承擔的責任。（八）商品房預（銷）售合同；一般包括《認購書》，《房屋買賣合同》和《銷售代理協(xié)議》。前期審查應著重審查購買方的支付能力，對于某些特殊單位還應審查其是否具有購房資格。同時我方應取得國有土地使用證和預（銷）售商品房許可證，以免預（銷）售合同被宣布無效。在合同條款中應注意以下方面。1）應詳細規(guī)定預（銷）售房的位置、土地使用年限。2）規(guī)定預（銷）售房的面積時，應詳細說明建筑面積、土地面積、基底分攤、公用分攤等，同時應規(guī)定相應的誤差。3）應該考慮我方的實際履行能力規(guī)定房產(chǎn)交付時間。同時應規(guī)定遲延交付的免責事由。4）規(guī)定預（銷）售房的價款應說明每平方米的單價。同時規(guī)定價款的支付方式以及支付時間。還應規(guī)定購買方如逾期未能支付價款后利益的計算方式以及超過一定期限后我方有權出售該房產(chǎn)。5）應要求購買方支付一定的定金，并規(guī)定違約后定金的處理方式。6）應規(guī)定產(chǎn)權轉移的時間以及方式。7）應規(guī)定購買方購買后房產(chǎn)的使用性質(zhì)以及相關義務。8）應規(guī)定購買方在未取得房產(chǎn)產(chǎn)權前不得將房產(chǎn)抵押、轉讓，否則后果自負。9)房屋質(zhì)量容易產(chǎn)生糾紛,因此應對質(zhì)量情況、保質(zhì)期、附屬設備保質(zhì)期加以規(guī)定。10）應對房產(chǎn)的附隨設施的使用進行規(guī)定。以上為一般房地產(chǎn)開發(fā)過程中可能涉及的合同內(nèi)容，但結合我司和部門工作實際情況，還應當具體情況具體分析，通過在實際談判中的不同情況確定合同的內(nèi)容和條款，結合具體法律法規(guī)及政策規(guī)定，爭取把風險降到最低。 寧可累死在路上，也不能閑死在家里！寧可去碰壁，也不能面壁。是狼就要練好牙，是羊就要練好腿。什么是奮斗？奮斗就是每天很難，可一年一年卻越來越容易。不奮斗就是每天都很容易，可一年一年越來越難。能干的人，不在情緒上計較，只在做事上認真；無能的人！不在做事上認真，只在情緒上計較。拼一個春夏秋冬！贏一個無悔人生！早安！—————獻給所有努力的人.學習參考
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