房地產(chǎn)開發(fā)過程中法律服務(wù)要點(diǎn)說明-資料下載頁
2025-04-12 03:28本頁面
【正文】 ；6）轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目如尚未辦理土地出讓手續(xù)或雖已辦理了出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓時(shí)尚未付清出讓金的，應(yīng)約定辦理出讓手續(xù)的具體責(zé)任人及有關(guān)費(fèi)用，包括尚未付清的費(fèi)用的承擔(dān)方式；7）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，項(xiàng)目未按出讓合同約定的期限和條件進(jìn)行開發(fā)，轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)約定補(bǔ)辦政府主管部門認(rèn)可手續(xù)及具體責(zé)任人；8）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，按出讓合同的土地使用年限已開始使用的，轉(zhuǎn)讓合同約定的土地使用年限應(yīng)作相應(yīng)扣除；9）房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓前已實(shí)行預(yù)（銷）售的，應(yīng)約定轉(zhuǎn)讓雙方通知預(yù)購業(yè)主，并明確因此引起相應(yīng)責(zé)任的處理方法；10）以轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓的， 應(yīng)約定：項(xiàng)目公司概況、股權(quán)轉(zhuǎn)讓比例、價(jià)格、支付方式，現(xiàn)有資產(chǎn)的認(rèn)定，需出示原公司股東會(huì)決議并辦理工商變更登記手續(xù)等。（六）建設(shè)工程物資采購合同；審查對(duì)方資質(zhì)。雖然采購合同可以采用口頭形式，但在實(shí)踐中必須盡量采取書面形式，以免以后發(fā)生爭(zhēng)議。合同條款注意事項(xiàng)1）注意合同的格式，在采購合同中，大多是供方提供的格式合同，合同的條款都是固定的，這對(duì)供方是比較有利的，如果我們作為需方來簽訂此類格式合同，要注意對(duì)方提供的合同中有沒有免除或限制供方責(zé)任的條款，如果有，一定要求其說明清楚，盡量遵循公平原則協(xié)商確定雙方的權(quán)利與義務(wù)，以免產(chǎn)生被動(dòng)局面。2）對(duì)于采購物資的品牌、型號(hào)、等級(jí)、單價(jià)、數(shù)量等都要詳細(xì)明確地規(guī)定，在標(biāo)注產(chǎn)品的數(shù)量時(shí)，最好將產(chǎn)品的平米數(shù)和片數(shù)都標(biāo)注清楚，方便驗(yàn)貨時(shí)核對(duì)產(chǎn)品的數(shù)量。3）應(yīng)對(duì)交貨期限、交貨方式、交貨地點(diǎn)加以明確規(guī)定。盡量規(guī)定由銷售方送貨，將運(yùn)輸過程中的風(fēng)險(xiǎn)留給供貨方。4）應(yīng)規(guī)定定金條款。待貨物交付后再付全款。5）明確違約責(zé)任。對(duì)采購物資的品牌、型號(hào)、等級(jí)、交貨地點(diǎn)、交貨期限、交貨方式的變動(dòng)造成違約責(zé)任予以明確規(guī)定。（七）房地產(chǎn)銷售代理合同；前期審查。主要審查對(duì)方的信譽(yù)。在合同條款中，應(yīng)注意以下幾方面1）明確委托銷售房產(chǎn)的位置、類型、面積。2）應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)銷售代理方式予以明確規(guī)定，寫明是一般代理、獨(dú)家代理還是包銷。3）明確代理銷售的期限以及銷售任務(wù)，即要寫明在多長時(shí)間內(nèi)銷售多少數(shù)額的房產(chǎn)。4）對(duì)代理銷售方在銷售期間所產(chǎn)生費(fèi)用的負(fù)擔(dān)應(yīng)明確規(guī)定。5）應(yīng)明確規(guī)定傭金的支付方式和時(shí)間。6）除在代理合同里設(shè)獎(jiǎng)勵(lì)條款外還應(yīng)設(shè)定懲罰條款，使代理商更加明確自已的責(zé)任。7）應(yīng)明確規(guī)定代理銷售方的廣告宣傳必須真實(shí)，我方有權(quán)對(duì)代理銷售方的廣告進(jìn)行審查，并具體規(guī)定違約發(fā)布廣告應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。（八）商品房預(yù)（銷）售合同；一般包括《認(rèn)購書》，《房屋買賣合同》和《銷售代理協(xié)議》。前期審查應(yīng)著重審查購買方的支付能力，對(duì)于某些特殊單位還應(yīng)審查其是否具有購房資格。同時(shí)我方應(yīng)取得國有土地使用證和預(yù)（銷）售商品房許可證，以免預(yù)（銷）售合同被宣布無效。在合同條款中應(yīng)注意以下方面。1）應(yīng)詳細(xì)規(guī)定預(yù)（銷）售房的位置、土地使用年限。2）規(guī)定預(yù)（銷）售房的面積時(shí)，應(yīng)詳細(xì)說明建筑面積、土地面積、基底分?jǐn)?、公用分?jǐn)偟?，同時(shí)應(yīng)規(guī)定相應(yīng)的誤差。3）應(yīng)該考慮我方的實(shí)際履行能力規(guī)定房產(chǎn)交付時(shí)間。同時(shí)應(yīng)規(guī)定遲延交付的免責(zé)事由。4）規(guī)定預(yù)（銷）售房的價(jià)款應(yīng)說明每平方米的單價(jià)。同時(shí)規(guī)定價(jià)款的支付方式以及支付時(shí)間。還應(yīng)規(guī)定購買方如逾期未能支付價(jià)款后利益的計(jì)算方式以及超過一定期限后我方有權(quán)出售該房產(chǎn)。5）應(yīng)要求購買方支付一定的定金，并規(guī)定違約后定金的處理方式。6）應(yīng)規(guī)定產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間以及方式。7）應(yīng)規(guī)定購買方購買后房產(chǎn)的使用性質(zhì)以及相關(guān)義務(wù)。8）應(yīng)規(guī)定購買方在未取得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)前不得將房產(chǎn)抵押、轉(zhuǎn)讓，否則后果自負(fù)。9)房屋質(zhì)量容易產(chǎn)生糾紛,因此應(yīng)對(duì)質(zhì)量情況、保質(zhì)期、附屬設(shè)備保質(zhì)期加以規(guī)定。10）應(yīng)對(duì)房產(chǎn)的附隨設(shè)施的使用進(jìn)行規(guī)定。以上為一般房地產(chǎn)開發(fā)過程中可能涉及的合同內(nèi)容，但結(jié)合我司和部門工作實(shí)際情況，還應(yīng)當(dāng)具體情況具體分析，通過在實(shí)際談判中的不同情況確定合同的內(nèi)容和條款，結(jié)合具體法律法規(guī)及政策規(guī)定，爭(zhēng)取把風(fēng)險(xiǎn)降到最低。 寧可累死在路上，也不能閑死在家里！寧可去碰壁，也不能面壁。是狼就要練好牙，是羊就要練好腿。什么是奮斗？奮斗就是每天很難，可一年一年卻越來越容易。不奮斗就是每天都很容易，可一年一年越來越難。能干的人，不在情緒上計(jì)較，只在做事上認(rèn)真；無能的人！不在做事上認(rèn)真，只在情緒上計(jì)較。拼一個(gè)春夏秋冬！贏一個(gè)無悔人生！早安！—————獻(xiàn)給所有努力的人.學(xué)習(xí)參考
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