房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理之特點(diǎn)-資料下載頁
2025-04-12 03:22本頁面
【正文】 是短期效應(yīng)，以年度作為預(yù)算周期。對房地產(chǎn)項目來說，由于其開發(fā)的特殊性(即周期長達(dá)23年或以上, 不確定性因素多, 如設(shè)計變更、政策變化、進(jìn)度延緩等),編制預(yù)算不僅是對年度財務(wù)狀況做出的反映, 而且是對項目綜合情況做出的反映。 (1)做好匯總分解工作。一是總體構(gòu)成的分解。收入總體構(gòu)成的分解, 須與開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品類型、面積、擬銷售均價掛鉤, 然后分解、預(yù)測出各房型的銷售總價。開發(fā)成本總體構(gòu)成的分解, 需將土地、前期、基礎(chǔ)、建安、配套等成本項目根據(jù)工程逐步分解, 然后一一對應(yīng)到相關(guān)成本項目中, 最終預(yù)測總成本。如在編制滾動預(yù)算時, 有已結(jié)算或新增加工程項目, 應(yīng)及時補(bǔ)充、修訂成本預(yù)算依據(jù)。費(fèi)用、稅金等按國家相關(guān)政策和集團(tuán)公司財務(wù)制度等進(jìn)行費(fèi)用科目、稅金科目的分解, 然后測算費(fèi)用、稅金總價。二是構(gòu)成項目按年度、月份的分解。將總體構(gòu)成的各項科目按照工程進(jìn)度和預(yù)計付款方式以及工程總額控制點(diǎn)的要求等, 結(jié)合項目開發(fā)周期進(jìn)行各個年度、月份的分解, 將預(yù)算責(zé)任落實(shí)到各個單位直至各個項目。 (2)加強(qiáng)部門之間的合作。房地產(chǎn)項目預(yù)算涉及項目開發(fā)前期研發(fā)、營銷策劃、工程管理、等各個部門, 涉及項目開發(fā)經(jīng)營活動的方方面面和各個環(huán)節(jié), 因此, 房地產(chǎn)預(yù)算講究的是部門合作、共同努力, 而非財務(wù)或某個部門孤軍奮戰(zhàn)。應(yīng)在預(yù)算管理委員會的組織下, 各相關(guān)部門人員共同研究項目目前的狀態(tài)和可能發(fā)生的情況, 分工編制預(yù)算, 具體是: 營銷部負(fù)責(zé)收入預(yù)算和營銷策劃廣告等費(fèi)用預(yù)算。前期研發(fā)、工程、供應(yīng)等部門負(fù)責(zé)開發(fā)成本項目預(yù)算。人力成本、培訓(xùn)費(fèi)等由人力資源部負(fù)責(zé)預(yù)算。財務(wù)部負(fù)責(zé)稅費(fèi)及其他費(fèi)用等預(yù)算, 并擔(dān)負(fù)最后的匯總、分析任務(wù)。 (3)掌握好編制周期。房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)周期長、不確定因素多, 要注意預(yù)算在執(zhí)行過程中隨時出現(xiàn)的問題并及時加以解決。為緩解資金壓力, 保證各項目正常開展, 并保證后續(xù)項目開發(fā)的資金儲備, 預(yù)算編制工作一定要做深做細(xì), 考慮周全。在編制周期上應(yīng)按年、季、月, 甚至按周安排資金預(yù)算的編制、調(diào)整、分析和監(jiān)控, 保持資金鏈的正常運(yùn)行。 (4)注重現(xiàn)金流量預(yù)算的管理。預(yù)算管理一頭連著市場,一頭連著企業(yè)內(nèi)部, 而不同的市場環(huán)境和不同的企業(yè)規(guī)模與組織, 其預(yù)算管理的模式又是不同的。房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集程度很高的行業(yè), 資金緊張是整個行業(yè)的普遍現(xiàn)象,因此預(yù)算控制不僅是成本控制體系或多個項目的管理體系,而且是一個整合全部經(jīng)營活動的完整管理體系, 其聚焦點(diǎn)在目標(biāo)成本和現(xiàn)金流量的預(yù)算與管理上?！扒蓩D難為無米之炊”，合理、有效地控制現(xiàn)金流量才能保證企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定地發(fā)展。在方法上要求從粗到細(xì), 步步為營, 具體是: 從宏觀上做好項目投資進(jìn)度計劃、項目進(jìn)度計劃。細(xì)化分解, 針對每一份合同單獨(dú)制定付款計劃, 并匯總制定出企業(yè)周、月、年度計劃。實(shí)行跟蹤管理，當(dāng)有其他原因?qū)е赂犊钣媱澴兏鼤r，及時調(diào)整預(yù)算并妥善處理有關(guān)事宜。 ： (1)要與實(shí)行現(xiàn)金收支兩條線管理相結(jié)合。預(yù)算控制以成本控制為基礎(chǔ)，現(xiàn)金流量控制為核心。只有通過控制現(xiàn)金流量才能確保收入項目資金的及時回籠及各項費(fèi)用的合理支出；只有嚴(yán)格實(shí)行現(xiàn)金收支兩條線管理，充分發(fā)揮企業(yè)內(nèi)部財務(wù)結(jié)算中心的功能，才能確保資金運(yùn)用權(quán)力的高度集中，形成資金合力，降低財務(wù)風(fēng)險，保證企業(yè)生產(chǎn)、建設(shè)、投資等資金的合理需求，提高資金使用效率。 (2)要同深化目標(biāo)成本管理相結(jié)合。全面預(yù)算管理直接涉及到企業(yè)的中心目標(biāo) ——利潤，因此，必須進(jìn)一步深化目標(biāo)成本管理，從實(shí)際情況出發(fā)，找準(zhǔn)影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵問題，瞄準(zhǔn)同行業(yè)的先進(jìn)水平，制定降低成本、扭虧增效的規(guī)劃、目標(biāo)和措施，積極依靠全員降成本和技術(shù)降成本，加強(qiáng)成本、費(fèi)用指標(biāo)的控制，以確保企業(yè)利潤目標(biāo)的完成。 (3)要同提高預(yù)算的控制和約束力相結(jié)合。預(yù)算管理的本質(zhì)要求是一切經(jīng)濟(jì)活動都圍繞企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)而開展，在預(yù)算執(zhí)行過程中落實(shí)經(jīng)營策略，強(qiáng)化企業(yè)管理。因此，必須圍繞實(shí)現(xiàn)企業(yè)預(yù)算，提高預(yù)算的控制力和約束力。預(yù)算一經(jīng)確定，在企業(yè)內(nèi)部即具有“法律效力”，企業(yè)各部門在房地產(chǎn)建設(shè)及銷售的各項活動中，要嚴(yán)格執(zhí)行，切實(shí)圍繞預(yù)算開展經(jīng)濟(jì)活動。企業(yè)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)按照預(yù)算的具體要求，按“以月保季，以季保年”的原則，編制季、月滾動預(yù)算，并建立每周資金調(diào)度會、每月預(yù)算執(zhí)行情況分析會等例會制度。按照預(yù)算方案跟蹤實(shí)施預(yù)算控制管理，重點(diǎn)圍繞資金管理和成本管理兩大主題，嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算政策，及時反映和監(jiān)督預(yù)算執(zhí)行情況，適時實(shí)施必要的制約手段，把企業(yè)管理的方法策略全部融會貫通于執(zhí)行預(yù)算的過程中，最終形成全員和全方位的預(yù)算管理局面。 總之，房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理是一個系統(tǒng)工程，是企業(yè)治理的重要組成內(nèi)容，是與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相配合的戰(zhàn)略保障體系。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的特點(diǎn)，形成適合本企業(yè)的全面預(yù)算管理制度，真正達(dá)到實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，整合企業(yè)資源，提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。最后，筆者想要強(qiáng)調(diào)的是，全面預(yù)算管理的組織和制度建設(shè)僅僅是基礎(chǔ)工作，關(guān)鍵是制度的執(zhí)行，最主要的工作是權(quán)責(zé)利的統(tǒng)一、約束機(jī)制和激勵機(jī)制的統(tǒng)一。8 / 8
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