【導(dǎo)讀】圍內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)登記、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售、房屋征收與補(bǔ)償?shù)鹊姆课萁ㄖ娣e計(jì)算。委托方對(duì)提供的建筑施工圖及有關(guān)資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。托方應(yīng)提交經(jīng)主管部門批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)變更證明文件。筑面積計(jì)算的限差。具體要求見(jiàn)表2-1：。各級(jí)房屋建筑面積的精度適用范圍，如表2-2。房屋數(shù)據(jù)必須通過(guò)實(shí)地測(cè)繪進(jìn)行采集，現(xiàn)場(chǎng)采集時(shí)必須繪制房屋測(cè)量草圖。幢是一座獨(dú)立的，包括不同結(jié)構(gòu)和不同層次的房屋。建筑物處理，否則應(yīng)視為一幢建筑。的形式連成一片的房屋，其獨(dú)立的樓房和裙樓可分別分幢。地面建筑劃為多幢，地下室單獨(dú)劃為一幢。若地上各獨(dú)立幢對(duì)應(yīng)的地下部分規(guī)劃設(shè)計(jì)。分可歸入相應(yīng)的樓幢內(nèi)。室號(hào)等）的房屋或者特定空間。4獨(dú)立使用的地下室以層、間等有固定界限的部分為基本單元。5不被分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ糠郑勺鳛橐粋€(gè)基本單元。

　　

【正文】 計(jì)入電梯間建筑面積。 地下室 共有 建筑面積處理 1 為整幢服務(wù)的 地下出入口，列為本幢應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e；否則，計(jì)入地下室應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。 2 涉及地下室部分的 走廊、樓梯間、電梯間 共有建筑面積，應(yīng)列入地下室功能區(qū)或?qū)臃謹(jǐn)偂? 3 若地下室 全部或 部分區(qū)域用作商業(yè)、辦公等 且與地上屬于同一功能區(qū) ， 位于該區(qū)域內(nèi)僅與商業(yè)或辦公相通并使用的樓梯間、電梯間、扶梯、貨梯、觀光電梯、衛(wèi)生間、通風(fēng)井、煙道、管道井等， 與地上 商業(yè)或辦公部分 共同 進(jìn)行分?jǐn)偂? 4 當(dāng)?shù)叵峦＼噲?chǎng)中機(jī)動(dòng)車位經(jīng)主管部門批準(zhǔn)，準(zhǔn)予出售并可以擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)時(shí)，機(jī)動(dòng)車位面積可按各停車位實(shí)際占用面積的方式計(jì)算，也可按實(shí)際占用面積加 分?jǐn)偟墓灿?建筑面積的方式計(jì)算機(jī)動(dòng)車位的建筑面積。此時(shí)，下地下室車道面積、其它專門服務(wù)于車位的公共通道面積和公共用房面積均列為各車位應(yīng)分?jǐn)偟?共有 建筑面積。 5 地下室各層與地面連通的樓梯間、電梯井、前室等出入口，其在地面部分的共有建筑面積的分?jǐn)偡绞饺缦拢? a) 出入口設(shè)在該幢房屋主墻體外，其建筑面積計(jì)入地下室功能區(qū)共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偅? b) 出入口設(shè)在該幢房屋內(nèi)，且與該幢房屋地面以上部分沒(méi)有連通，其建筑面積計(jì)入地下室功能區(qū)共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂? 威海市房屋建筑面積計(jì)算細(xì)則（征求意見(jiàn)稿） 25 c) 出入口設(shè)在該幢房屋內(nèi)，且與該幢房屋地面以上部分連通，其建 筑面積計(jì)入幢共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂? 商場(chǎng)、辦公樓等分層測(cè)算建筑面積處理 商場(chǎng)的一層臨街商鋪，按照建筑施工圖， 與商場(chǎng)內(nèi)部不相通的，不分?jǐn)?商場(chǎng)內(nèi)部的樓梯、電梯及走廊 等共有建筑 面積。 2 如果扶梯占用空間、電梯間有通道、門廳與首層室外相通，則其通道、門廳計(jì)入功能區(qū)間共用面積或功能區(qū)內(nèi)共用面積，否則僅扶梯占用空間、電梯間計(jì)入功能區(qū)間共用面積或功能區(qū)內(nèi)共用面積。 3 如果扶梯占用空間有明確權(quán)屬界線的 ， 按權(quán)屬界線范圍計(jì)算扶梯占用空間的面積，否則按設(shè)計(jì)消防設(shè)施范圍計(jì)算扶梯占用空間面積 。 無(wú)消防設(shè)施的應(yīng)留出用于 扶梯回轉(zhuǎn)上下的共用過(guò)道。 4 對(duì)于內(nèi)部設(shè)有扶梯的商場(chǎng)、辦公樓等，如需進(jìn)行分層或分戶建筑面積計(jì)算，必須在主出入口層留出連接扶梯與公共出入口的公共過(guò)道，在其它層留出用于扶梯回轉(zhuǎn)上下的公共過(guò)道，否則 不能 分層或分戶計(jì)算建筑面積 （圖 51）。 圖 51 商場(chǎng)扶梯、公共過(guò)道圖示 5 原設(shè)計(jì)為整體商場(chǎng)，后分割成若干商鋪或鋪位 的，本層分割后所形成的過(guò)道面積，應(yīng)由本層或相關(guān) 戶（室） 進(jìn)行分?jǐn)偂? 走廊（檐廊）、通廊、過(guò)道的 建筑面積處理 1 當(dāng)首層的各 戶（室） 均向走廊（檐廊）開(kāi)門時(shí)，走廊（檐廊）列為首層各商鋪的應(yīng)分?jǐn)偣灿忻娣e。其他情形首層的走廊（檐廊），應(yīng)依據(jù)與幢或功能區(qū)的水平、垂直通道的連通情況，列為幢或功能區(qū)應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e。 威海市房屋建筑面積計(jì)算細(xì)則（征求意見(jiàn)稿） 26 2 當(dāng)屋頂（或裙房頂層）銜接房屋與房屋之間的走廊，當(dāng)裙樓連成一體，且不能將塔樓和相應(yīng)裙樓劃分成多幢的，應(yīng)列為分?jǐn)偣灿忻娣e；兩幢獨(dú)立建筑物之間的架空通廊，應(yīng)列為不分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e。 門 廊、門斗、雨蓬（有柱）的 建筑面積處理 1 為獨(dú)立戶（室）設(shè)置的門廊、門斗、雨蓬，計(jì)入戶（室）的套內(nèi)建筑面積。 2 公共大門口或樓梯口設(shè)置的門廊、門斗、雨蓬，應(yīng)列為應(yīng)分?jǐn)偣灿忻娣e。 門廳、大堂、中庭的 建筑面積處理 1 戶（室）獨(dú)立使用的門廳、大堂、中庭，應(yīng)計(jì)入該戶（室）的套內(nèi)建筑面積；公共門廳、大堂、中庭，應(yīng)按其服務(wù)范圍，列為幢或相應(yīng)功能區(qū)的共有面積。 2 酒店設(shè)置在大堂內(nèi)所形成的獨(dú)立使用空間，包括酒店的接待室、行李間、工作室等，應(yīng)計(jì)入酒店建筑面積；大堂為酒店、辦公、住宅等服務(wù)的公共過(guò)道、休息場(chǎng)所等，應(yīng)按其服務(wù)范圍，應(yīng)列入幢或相應(yīng)功能區(qū)的共有面積。 3 大堂內(nèi)屬經(jīng)營(yíng)性的咖啡廳、茶室、商店等，應(yīng)列為戶（室）建筑面積，參與共有建筑面積的分?jǐn)偂? 配套房 屋 的 建筑面積處理 1 配套房 屋 指在住宅一層 、半地下室或 地下室配套建設(shè)的儲(chǔ)藏室、自行車庫(kù)等 。 2 配套房 屋 ，層高 在 ，計(jì)算建筑面積 ； 層高 在 以下的 ，不予計(jì)算 建筑面積 。 3 配套房 屋共 有建筑面積 包括 配套房 屋 所在 層 的 樓梯間， 電梯井 ，走廊 ，管道井等 共有 部位的建筑面積 4 配套房 屋 位于一層， 所在層 既有車庫(kù)，又有配套房 屋 的 ，分?jǐn)?由車庫(kù)是否 開(kāi)門與公共過(guò)道相連決定。車庫(kù)沒(méi)有開(kāi)門與公共過(guò)道相連的，單獨(dú)計(jì)算車庫(kù)面積。車庫(kù)開(kāi)門與公共過(guò)道相連的，車庫(kù)和配套房 屋 按 同一 比例進(jìn)行分?jǐn)偂? 5 配套房屋位于地下，且 配套房屋區(qū)域的樓梯、電梯及走廊 與地下車庫(kù)（車位）相通的， 配套房屋按照套內(nèi)建筑面積計(jì)算。威海市房屋建筑面積計(jì)算細(xì)則（征求意見(jiàn)稿） 27 6 變更測(cè) 繪 一般規(guī)定 變更測(cè)繪指一 幢 建筑，在完成第一次房屋建筑面積測(cè)繪之后，因建筑的改建或擴(kuò)建、建筑功能的改變、建筑內(nèi)部空間劃分修改、一戶或多戶專有面積的權(quán)屬界線變更、或建筑的相關(guān)屬性更改而重新進(jìn)行的房屋建筑面積測(cè)繪。 變更測(cè) 繪 內(nèi)容包括 房屋的新建、改建、翻（擴(kuò)）建、房屋建筑結(jié)構(gòu) 或 層數(shù)的變化；房屋的損壞與滅失，包括全部拆除或部分拆除、倒塌和燒毀；地名、門牌號(hào)的更改。 變更測(cè) 繪 應(yīng)具有完整、合法的變更資料和依據(jù) 。 對(duì)原已登記發(fā)證確認(rèn)的權(quán)界位置和面積等合法數(shù)據(jù)和附圖 ， 除登記面積來(lái)源不明、明顯違規(guī)或確系計(jì)算錯(cuò)誤的，一般情況下應(yīng)維持原來(lái)的面積計(jì)算成果。 因變更測(cè)量引起非變更部分分?jǐn)偯娣e變化的，若其變化值在 ％ 范圍內(nèi)的，非變更部分的建筑面積維持原狀；若其變化較大的，需整 幢 重新測(cè)繪。 變更測(cè)繪的一般原則 1 變更測(cè)繪適用于 已竣工且已進(jìn)行過(guò)房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算的建筑。 2 一般情況下，變更測(cè)繪應(yīng)采用原計(jì)算規(guī)則，但由變更引起的新產(chǎn)生的、屬于變更范圍內(nèi)部分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，按現(xiàn)行規(guī)范進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算；如所有產(chǎn)權(quán)人書(shū)面同意，在不涉及其它產(chǎn)權(quán)人時(shí)，也可全部按現(xiàn)行規(guī)范進(jìn)行。 變更測(cè)繪的處理方法 因房屋共用建筑面積的范圍、功能變化導(dǎo)致整 幢 共用建筑面積變化的，需重新進(jìn)行測(cè)量計(jì)算。 一 幢 房屋增加部分建筑空間，且增加部分不能成為獨(dú)立的一 幢 ，而是成為原有建筑的一部分，與原有建筑共享全部或部分公共空間時(shí)，整個(gè)建筑或相應(yīng) 的功能區(qū)應(yīng)重新分?jǐn)傆?jì)算，新增部分的房屋邊長(zhǎng)等應(yīng)按現(xiàn)狀進(jìn)行測(cè)繪采集，對(duì)原有建筑部分，如現(xiàn)狀無(wú)明顯改變且原測(cè)繪無(wú)明顯錯(cuò)誤，可采用原測(cè)繪報(bào)告中的相關(guān)數(shù)據(jù)。 當(dāng)一 幢 房屋只需計(jì)算和提供整 幢 建筑面積時(shí)（不分戶），且新增加部分的建筑空間借用原建筑外墻，新增加部分面積按原建筑外墻外邊線和新加的外墻的外邊線威海市房屋建筑面積計(jì)算細(xì)則（征求意見(jiàn)稿） 28 范圍計(jì)算。當(dāng)新增加部分的建筑空間沒(méi)有借用原建筑外墻時(shí)，新增部分的全部墻體計(jì)入新增部分的建筑面積；新墻與舊墻之間的伸縮縫在與室內(nèi)相通時(shí)計(jì)入新增部分的建筑面積。 一 幢 房屋中應(yīng)分?jǐn)偟?共 用建筑面積的范圍 （面積）、功能發(fā)生變化時(shí)，與該共 用建筑面積相關(guān)的各戶的分?jǐn)?共 用建筑面積需重新計(jì)算。 對(duì)于已登記發(fā)證房屋，因套內(nèi)建筑面積或 共 用建筑面積變化而使整 幢 或該功能區(qū)的共用建筑面積分?jǐn)偘l(fā)生變化的，若各套房屋建筑面積的變化在允許值范圍內(nèi)的，維持原登記面積；否則， 應(yīng) 重新進(jìn)行整 幢 或該功能區(qū)的共有建筑面積計(jì)算，已登記房屋應(yīng)進(jìn)行面積變更登記。 對(duì)不涉及 共用 建筑面積的房屋分戶產(chǎn)權(quán)界變更測(cè)繪，如一戶分割成兩戶或兩戶合并為一戶，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)實(shí)地完成施工后方可提出測(cè)繪申請(qǐng)，測(cè)繪人員現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)并分戶計(jì)算。 對(duì) 已進(jìn)行過(guò)測(cè)繪的房屋或已取得房 屋所有權(quán)證 的房屋，在對(duì)其進(jìn)行分割測(cè)繪時(shí)，可只對(duì)各分戶的套內(nèi)建筑面積進(jìn)行實(shí)測(cè)，取原測(cè)繪面積或產(chǎn)權(quán)證面積與各分戶套內(nèi)建筑面積和的差值作為各分戶應(yīng)分?jǐn)偟?共 用建筑面積，按各分戶套內(nèi)建筑面積進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。 變更測(cè)繪中，因一戶分割為多戶新產(chǎn)生的 共 用建筑面積，應(yīng)由原一戶的專有面積范圍內(nèi)的新分割各戶進(jìn)行分?jǐn)?，或按相關(guān)權(quán)利人共同簽署的關(guān)于 共 用建筑面積的合法分割協(xié)議或文件進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。 原 設(shè)計(jì)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)為 非 封閉陽(yáng)臺(tái)，現(xiàn)狀測(cè)繪時(shí)發(fā)現(xiàn)系由業(yè)主入住后將陽(yáng)臺(tái)自行封閉的，可按原設(shè) 計(jì)的 非 封閉陽(yáng)臺(tái)計(jì)算建筑面積。 房屋因加層新建房屋、且原房屋已辦理了 房屋登記 的，新建部分不參與原建筑物共用建筑面積的分?jǐn)?，只?duì)新增部分按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行面積測(cè)算，并在測(cè)量報(bào)告中予以說(shuō)明；原房屋還未辦理 房屋登記 的，應(yīng)將新增部分連同底下各層一起重新測(cè)繪與分?jǐn)傆?jì)算。 威海市房屋建筑面積計(jì)算細(xì)則（征求意見(jiàn)稿） 29 7 附則 本細(xì)則施行 前 已辦理 房屋產(chǎn)權(quán)登記 的 ， 維持原房產(chǎn)面積測(cè)算及共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?，原?jì)算方法有誤除外。 本細(xì)則由 威海 市 住房保障和 房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋 。 本細(xì)則 自發(fā)布之日起施行 。