【導(dǎo)讀】蝕肇葿薀羈膆膈莂襖膅芁薈螀膄莃莁蚆膃膃薆螞膂芅葿羈膂莇蚅袇膁蒀蕆螃膀腿蚃蠆艿節(jié)蒆羇羋莄蟻袃芇蒆蒄蝿芆芆蠆螅袃莈薂蟻袂蒀螈羀袁膀薀袆袀節(jié)螆螂衿蒞蕿蚈罿蕆莂羇羈膇薇袃羇荿莀衿羆蒁蚅螅羅膁蒈蟻羄芃蚄罿羃莆蒆裊肅蒈螞螁肂

　　

【正文】 b)建筑物內(nèi)的 公用核心筒、樓梯間、電梯間（井）、觀光井（梯）、提物井、室外樓梯等垂直移動空間及各種管道井、垃圾井道； c)建筑物內(nèi)公用的公共門廳、大廳、樓廳、過（走）道、走廊、檐廊、內(nèi)外廊、門廊、入口大堂、 疏散通道等平行移動空間； d)套與公共建筑空間之間分隔墻墻體面積的一半、外墻（包括山墻）水平投影面積的一半； e)地面以上為本 幢 服務(wù)的變（配）電室、消防控制室、水泵房、設(shè)備間、工具間、值班警衛(wèi)室等； f)凸出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的水箱間、電梯機(jī)房、樓梯間、風(fēng)機(jī)房、設(shè)備工具間等； g)架空層內(nèi) 為本幢服務(wù) 的大堂、值班警衛(wèi)室、門廳、設(shè)備間、電梯間、樓梯間等； h)地面以上 的消防避難層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、設(shè)備層內(nèi)， 層高在 、樓梯間、設(shè)備間等。 不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括： a)相關(guān)權(quán)利人合法協(xié)議 約定的不分?jǐn)偟墓步ㄖ臻g； b)建筑物底層、頂層或裙樓頂層架空用于公共通行、停車、綠化、休閑使用的公共建筑空間； c)建筑物屋面設(shè)置的人防報(bào)警（控制）室等建筑空間； d)建筑物內(nèi)某些層中設(shè)置的用于消防避難的公共建筑空間； e)建筑物內(nèi)設(shè)置的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層建筑空間； f)建筑物內(nèi)設(shè)置在 地面以上的層高在 建筑空間； g)建筑物地下用于人防、公共停車 的建筑空間； h)住宅區(qū)內(nèi)的消防通道，為小區(qū)內(nèi)多 幢 建筑服務(wù)的公共用房； i)為它 幢 建筑所有權(quán)人生活利用上不可缺少的共有部分； j)《東莞市土地使用權(quán) 出讓合同》、《東莞市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《東莞市建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中指標(biāo)單列的共有部分。 公 用 建筑面積處理的一般原則 公 用 建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算以 幢 為單位進(jìn)行，非本 幢 的公有建筑面積不在本 幢 分?jǐn)?，?幢 的共 用 建筑面積也不分?jǐn)偟狡渌?幢 去。 產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；無產(chǎn)權(quán)分割文件 34 或協(xié)議的，按相關(guān)房屋建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。 一 幢 建筑只有一個(gè)產(chǎn)權(quán)人時(shí)，如其不需分層或分戶提供產(chǎn)權(quán)登記面積時(shí)，則該 幢 建筑可取各層外墻或結(jié)構(gòu)外圍 水平投影面積之和計(jì)算該 幢 的建筑面積，不需進(jìn)行公用建筑面積的劃分與分?jǐn)傆?jì)算。 凡列為不分?jǐn)偟墓妹娣e，一律不參與分?jǐn)偲渌墓媒ㄖ娣e。 (問題： 不在本幢內(nèi)，但只為本幢服務(wù)的公共建筑面積，是否要分?jǐn)偨o本幢？ 建議： 按協(xié)議分?jǐn)傇摴步ㄖ娣e。 ) 多功能綜合樓，須按其使用功能和服務(wù)范圍進(jìn)行公用建筑面積的劃分與分?jǐn)傆?jì)算。 公用建筑面積分?jǐn)傆?jì)算后，各分戶的建筑面積之和應(yīng)等于相應(yīng)的 幢 、功能區(qū)、層的 總 建筑面積。 一 幢 房屋或其局部，在進(jìn)行變更測繪時(shí)，除非原測繪中 存在 明顯 錯誤，否則應(yīng)遵循相同的分?jǐn)傇瓌t。 應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的劃分及優(yōu)先級 應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的劃分及優(yōu)先級 a)整 幢 公共面積 。 指為整 幢 服務(wù) (包括不同功能區(qū) )的公用建筑空間的面積，該面積在整幢 范圍進(jìn)行分?jǐn)偂? b)功能區(qū)間公 用 面積 。 指僅為一 幢 建筑的某幾個(gè)功能區(qū)服務(wù)的公共建筑空間的面積，該面積在相關(guān)的功能區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偂? c)功能區(qū)公 用 面積 。 指專為一 幢 建筑的某一個(gè)功能區(qū)服務(wù)的公共建筑空間的面積，該面積在該功能區(qū)內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偂? d)層間公用面積 。 指僅為某一功能區(qū)內(nèi)的兩層或兩層以上樓層服 務(wù)的公共建筑空間的面積，該面積在相關(guān)樓層范圍內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偂? e)層內(nèi)公共面積 。 指專為本層服務(wù)的公共建筑空間的面積 ,該面積在本層內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偂? f)由于功能設(shè)計(jì)不同，僅由同一層內(nèi)的多戶使用的公共建筑空間的面積，應(yīng)由相關(guān)多戶進(jìn)行分?jǐn)偂? 應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e優(yōu)先級按服務(wù)范圍由大到小、由整體到局部的順序依次遞減，即整 幢 公共面積優(yōu)先級最高，層內(nèi)公共面積優(yōu)先級最低。按照應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的優(yōu)先級高低，優(yōu)先級低的公用建筑面積須參與分?jǐn)們?yōu)先級高的公用建筑面積。 35 ．應(yīng)分?jǐn)偣裁娣e的劃分確認(rèn)原則： a)依據(jù)經(jīng)市政府規(guī)劃行政主管部門核準(zhǔn)備案的建筑施工圖，劃分公用部位的使用功能和服務(wù)范圍，其功能和名稱以設(shè)計(jì)圖紙的標(biāo)注為依據(jù)進(jìn)行確認(rèn)。 b)依據(jù)《東莞市土地使用權(quán)出讓合同》、《東莞市建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中計(jì)容積率、不計(jì)容積率、核增等建筑面積分項(xiàng)功能指標(biāo)，補(bǔ)充確定相關(guān)的核增、應(yīng)分?jǐn)?、不分?jǐn)偨ㄖ臻g內(nèi)容與范圍。 c)竣工測繪、現(xiàn)狀測繪、變更測繪時(shí)，現(xiàn)場復(fù)核并測量已使用建筑空間的實(shí)際使用功能，未使用的建筑空間或?qū)嵉責(zé)o法確認(rèn)功能的建筑空間，其功能以經(jīng)市政府行政主管部門核準(zhǔn)并備案的施工圖上標(biāo)注的功能為準(zhǔn)。 分 攤系數(shù)的計(jì)算方法 整體分?jǐn)偡椒?： 一幢單一功能的建筑，如其各戶對共有建筑面積的共用狀況基本一致，可采用共有建筑面積整體分?jǐn)偟姆椒ㄟM(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算，即： 分?jǐn)傁禂?shù) =應(yīng)公攤公用建筑面積 /專有建筑面積總和 分戶應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e =分戶專有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) ．多級分?jǐn)偡椒ǎ? 一幢建筑存在兩個(gè)以上的功能區(qū)，或存在為局部服務(wù)的公用建筑空間時(shí)，應(yīng)采用多級分?jǐn)偟姆椒?，按自上而下原則進(jìn)行共有建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算： （ 1）上一級分?jǐn)?——區(qū)（層）間分?jǐn)偅? 區(qū)間分?jǐn)傁禂?shù)＝區(qū)間應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e總和 /各區(qū)專有建筑面積總和 各區(qū)應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝各區(qū)專有建筑面積區(qū)間分?jǐn)傁禂?shù) （ 2）下一級分?jǐn)?——區(qū)（層）內(nèi)分?jǐn)偅? 區(qū)內(nèi)分?jǐn)傁禂?shù)＝ (區(qū)內(nèi)公用建筑面積＋區(qū)間應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e )/(功能區(qū)內(nèi)的各套（單元）專有建筑面積總和 ) 各套（單元）應(yīng)分?jǐn)偯娣e＝套（單元）專有建筑面積區(qū)內(nèi)分?jǐn)傁禂?shù) 分?jǐn)傇瓌t：在分?jǐn)傆?jì)算前，首先應(yīng)判斷該建筑是一幢還是多幢，依據(jù)以下四點(diǎn)判斷（以多塔樓的建筑物為例）： a)建筑規(guī)劃許可證中該建筑物是否同期規(guī)劃、同期建設(shè)； b)該建筑物的施工圖紙是 否為一整套圖紙； c) 該建筑物的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)是否為一個(gè)整體； d) 該建筑物的各塔樓是否沒有完全獨(dú)立的共有共用設(shè)備。 36 房屋建筑面積測繪計(jì)算中幢的劃分 地面以上有裙樓（含架空層）相連通的建筑視為一幢。同一幢建筑中的不同建筑塔樓視為一座。 由出地面的計(jì)容積率的半地下室相連通的建筑亦視為一幢。 地面以上相互獨(dú)立，但地面以下互相連通，共用一個(gè)大地下室的建筑視為多幢建筑。 公用 建筑面積分?jǐn)傆?jì)算細(xì)則 地下室 中用作人防、公共停車庫用途部分的建筑面積，均計(jì)為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 若地下室有部分區(qū)域用作商業(yè)、辦公等其它用途，則該部分應(yīng)列為專有面積，位于該區(qū)域內(nèi)僅與商業(yè)或辦公等相通并使用的走廊、樓梯間、電梯間、扶梯、貨梯、觀光電梯、衛(wèi)生間、通風(fēng)井、煙道、管道井等，均在地下室商業(yè)或辦公等部分進(jìn)行分?jǐn)偂? 當(dāng)?shù)叵峦＼噲鲋袡C(jī)動車位經(jīng)市政府行政主管部門批準(zhǔn)，準(zhǔn)予出售并可以擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)時(shí)，機(jī)動車位面積可按各停車位實(shí)際占用面積的方式計(jì)算，也可按實(shí)際占用面積加分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的方式計(jì)算機(jī)動 車位的建筑面積。此時(shí)，下地下室車道面積、其它專門服務(wù)于車位的公共通道面積 和公共用房面積均列為各車位應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 半地下室 平地建筑的樓層，當(dāng)其符合半 地 下室定義時(shí)，即視為半地下層。在室外地面以上部分的高度不大于 ，其層數(shù)不計(jì)入地面以上層數(shù)，面積亦不計(jì)入地面以上面積中；在室外地面以上部分的高度大于 ，其層數(shù)計(jì)入地面以上層數(shù)，面積計(jì)入地面以上建筑面積中，此時(shí)，位于該半地下層中的樓（電）梯間、住宅大堂等公用建筑面積，其計(jì)算方法與分?jǐn)傄?guī)則均 與地面架空層中相應(yīng)的公共面積計(jì)算方法與分?jǐn)傇瓌t一致。 坡地建筑的樓層，當(dāng)有一面以上（含一面）位于地面以上，且該面為該層的主出入口之一時(shí)，則該層視為半地下層。其面積計(jì)算方式是： a).半地下層如僅用作公共停車、公共設(shè)備用房、人防用途時(shí)，則該半地下層的層數(shù)不計(jì)入地面以上層數(shù)，建筑面積亦不計(jì)入地面以上建筑面積中；但當(dāng)住宅等的入戶大堂位于該層時(shí)，大堂及其樓（電）梯間等公用建筑面積應(yīng)作為應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e相應(yīng)扣除，并在其地面以上相應(yīng)的服務(wù)范圍內(nèi)分?jǐn)偂? b).半地下層如全部或部分用于商業(yè)、辦公等計(jì)容積率用途，且商業(yè)、 辦公等部分的出入口、外墻位于地面以上，則該半地下層層數(shù)計(jì)入地面以上層數(shù)，面積計(jì)入地面以上建筑面積中。其中商業(yè)等用途部分的面積 計(jì)為專有面積，停車及設(shè)備用房部分的面積計(jì)為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，商業(yè)、辦公部分所含的樓 （電）梯間、住宅大堂等公用建 37 筑面積的計(jì)算方法與分?jǐn)傄?guī)定與地面以上公共面積的計(jì)算方法與分?jǐn)傇瓌t相同。 c).如半地下層停車及設(shè)備用房部分較大，為地面多幢共用，且該部分基本位于地面以下，與半地下商業(yè)、辦公等區(qū)域有明確的分界線時(shí)，可將兩部分劃分開來，停車及設(shè)備用房區(qū)域計(jì)為地下室，列為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，商 業(yè)或辦公區(qū)域則作為半地下室按上（ b）點(diǎn)相應(yīng)計(jì)算建筑面積。 獨(dú)立別墅、聯(lián)排式別墅中為各戶專用的、層高等于或大于 ，當(dāng)其在室外地面以上部分的高度大于 ，或作為坡地建筑有一面以上（含一面）位于地面以上時(shí)，無論其作何使用，其層數(shù)均計(jì)入地面以上層數(shù)，建筑面積均計(jì)入各戶建筑面積中。 非專用樓梯、電梯及梯間 供整幢、或樓（電）梯通過的各功能區(qū)或?qū)庸餐褂玫臉牵姡┨?，或進(jìn)口和出口處都是公共空間的樓（電）梯，視為非專用梯。 位于建筑結(jié)構(gòu)內(nèi)部（外墻以內(nèi)）的非專用梯為室內(nèi)非專用梯，位于建筑結(jié)構(gòu)外部（外墻以外）的非專用梯為室外非專用梯。 一幢房屋的非專用樓梯或電梯，當(dāng)各層梯間平面結(jié)構(gòu)相同時(shí) ， 其服務(wù)范圍為整幢