【正文】 個獨(dú)有的功能作為項目的賣點，如家庭緊急呼叫系統(tǒng)等。第四部分 項目投資效益及風(fēng)險分析一、項目總投資估算項目基本數(shù)據(jù)項目名稱“水榭華庭”（暫定名）項目位置臨桂縣境內(nèi)，兩江國際機(jī)場高速公路入口處規(guī)劃總用地246，000㎡規(guī)劃建筑面積123，000㎡公建面積3,000㎡住宅面積120,000㎡容積率說明：本項目最終規(guī)劃方案現(xiàn)在尚未確定，以上數(shù)據(jù)均由“愛地時代”公司提供。項目投資成本項目開發(fā)成本表項目總投資（萬元）小 計土地成本 36603660項目建設(shè)成本前期工程費(fèi) 建筑工程費(fèi) 7380大配套 128 基礎(chǔ)設(shè)施 其他投資成本不可預(yù)測費(fèi) 監(jiān)理費(fèi) 合計說明：a、土地及拆遷成本本項目土地成本為土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。土地總投資額為：3660萬元。注：①以上數(shù)據(jù)由發(fā)展商提供；②由于項目地塊的拆遷費(fèi)用均由土地出讓方支付，故拆遷成本為零。b、項目前期工程費(fèi)，㎡。其中包括：、設(shè)計費(fèi)用400萬元、勘探費(fèi)用20萬元、營銷策劃費(fèi)用42萬元。注：①以上數(shù)據(jù)由發(fā)展商提供；②發(fā)展商指出以上所涉及“前期工程費(fèi)用”含“三通一平”費(fèi)用。c、建筑安裝費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)總投入7380萬元，單位成本為600元/㎡。建筑安裝工程費(fèi)=建筑面積單位成本 =123，000㎡600元/㎡=7380萬元注：①單位成本600元/㎡由發(fā)展商提供； ②公用建筑和各類別墅建筑單價均按600元/㎡計算；d、配套建設(shè)費(fèi)大配套建設(shè)費(fèi)總投入128萬元。注：以上數(shù)據(jù)由發(fā)展商提供； e、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。其中包括：排污排水系統(tǒng)建設(shè)費(fèi)500萬元、給水管300萬元、供電系統(tǒng)300萬元、綠化道路700萬元、智能化建設(shè)300萬元。注：以上數(shù)據(jù)由發(fā)展商提供； f、不可預(yù)測費(fèi)。注：發(fā)展商提供的不可預(yù)測費(fèi)比率為2%，按照（建筑安裝費(fèi)＋配套建設(shè)費(fèi)＋基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)）2%計算。g、工程監(jiān)理費(fèi)；。注：以上數(shù)據(jù)由發(fā)展商提供。開發(fā)費(fèi)用項目開發(fā)費(fèi)用表項 目總 投 資（萬元）銷售費(fèi)用 推廣銷售費(fèi)用 管理費(fèi)用 財務(wù)費(fèi)用營業(yè)稅 合 計 說明：a、管理費(fèi)用。注：以上數(shù)據(jù)由發(fā)展商提供。b、銷售代理費(fèi)用。注：銷售代理費(fèi)按照銷售收入1%計算得來。c、推廣銷售費(fèi)用。注：推廣銷售費(fèi)按銷售額的3%計算，其中包括售樓處、樣板房建設(shè)布置費(fèi)，媒體廣告費(fèi)用、推廣活動費(fèi)用等。d、財務(wù)費(fèi)用。注：以上數(shù)據(jù)是以貸款數(shù)額為3000萬元，%，貸款年限二年為條件所得：財務(wù)費(fèi)用=3000萬%2=e、營業(yè)稅費(fèi)。注：%計算所得。項目總投資項目總投資=項目投資成本+項目開發(fā)費(fèi)用+項目貸款 =++3000萬元=分?jǐn)傋≌ㄖ娣e上的單位成本=247。120000㎡ =㎡分?jǐn)偟娇偨ㄖ娣e上的單位成本=247。123000㎡ =㎡二、銷售收入及回報率銷售收入項目銷售收入統(tǒng)計表收入項目單價（元/㎡）可售面積（㎡） 收入（萬元）一期銷售（100%） 230040000 9200二期銷售（100%） 2500 40000 10000三期銷售（85%） 2700 40000 9180總銷售收入 283800萬元回報率項目方案的2年期稅后利潤為99,759,382元，%三、項目財務(wù)分析項目開發(fā)周期方案設(shè)計項目預(yù)期工作進(jìn)度表工作進(jìn)度日期前期準(zhǔn)備2002年4月1日至2004年6月30日建筑期2002年7月1日至2004年3月31日銷售期2002年10月1日至2004年3月31日注：①項目前期準(zhǔn)備階段共3個月，假設(shè)項目前期發(fā)生的費(fèi)用全部發(fā)生在此期間，項目的土地成本以及啟動資金也在此階段發(fā)生；②項目的建設(shè)期共計21個月，建設(shè)期內(nèi)發(fā)生的建設(shè)費(fèi)用及相關(guān)管理費(fèi)用在此階段平均攤分；③項目銷售期共18個月，項目銷售收入以及由此產(chǎn)生的管理費(fèi)用、代理費(fèi)用、推廣費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi)按照銷售進(jìn)度進(jìn)行計算。項目銷售周期方案設(shè)計a、一期銷售進(jìn)度表銷售階段時間安排 銷售進(jìn)度 內(nèi)部認(rèn)購期 30% 公開發(fā)售期 20% 強(qiáng)銷期 30% 跟進(jìn)期20%注：①項目銷售準(zhǔn)備階段工作包括售樓處裝修、樣板房設(shè)計裝修、部分園林設(shè)計布置、工地現(xiàn)場包裝、銷售資料準(zhǔn)備、相關(guān)證件申請、人員培訓(xùn)等各項工作；②初步假定各銷售期內(nèi)每月銷售額平均分配，下同。b、二期銷售進(jìn)度安排銷售階段時間安排 銷售進(jìn)度 內(nèi)部認(rèn)購期— 30% 公開發(fā)售期 50% 強(qiáng)銷期 跟進(jìn)期—20%c、三期銷售進(jìn)度安排銷售階段時間安排 銷售進(jìn)度 內(nèi)部認(rèn)購期 30% 公開發(fā)售期 50% 強(qiáng)銷期. 跟進(jìn)期5%注：項目銷售額按95%的銷售率計算，假設(shè)未售房全部集中在第三期，所以三期的銷售率為85%。項目開發(fā)周期間的現(xiàn)金流量 見附表內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率是計算項目贏利能力的一種分析方法，內(nèi)部收益率是指項目在建設(shè)經(jīng)營期內(nèi)凈現(xiàn)值等于0時的貼現(xiàn)率。經(jīng)電腦計算，本項目定位方案2年期現(xiàn)金流的稅后IRR值（內(nèi)部收益率）%。凈現(xiàn)值(NPV)凈現(xiàn)值（NPV）是按設(shè)定的貼現(xiàn)率，將項目計算期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)初期的現(xiàn)值之和。它是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于0的項目是可以考慮的。貼現(xiàn)率是計算凈現(xiàn)值的主要參數(shù)，其大小取決于銀行利率的高低、項目性質(zhì)、經(jīng)營風(fēng)險程度、項目目標(biāo)及要求，行內(nèi)一般選擇等于或略大于銀行同期貸款利率作為貼現(xiàn)率，%。經(jīng)計算，本項目定位方案2年期現(xiàn)金流凈現(xiàn)值為91,794,715＞0，項目可行。五、項目風(fēng)險分析1. 項目敏感性分析影響本項目經(jīng)濟(jì)效益的主要風(fēng)險因素為銷售價格及投資成本。針對資金的評價指標(biāo)，分別算出當(dāng)上述兩因素以5%為單位增加或減少至20%時，對項目回報率的影響為：項目敏感性分析表（單位：萬元）變動比例回報率售價變化+20% %+15% %+10%%+5% %5%%10% %15% %20% %建筑成本變化+20% %+15% %+10% %+5% %5% %10% %15% %20% % 從上表可以看出，相對而言項目對售價的敏感程度要明顯高于項目對建筑成本的敏感程度。保本點分析保本點分析表（單位：萬元）項目變化情況稅后利潤回報率售價不變成本上升99%666,185 %售價不變成本上升100%—339,835 —%售價下降39%成本不變 —608,840 —%售價下降38%成本不變 1,977,596 %售價下降16%成本上升16%3,265,852 % 由上表結(jié)果可知，本項目經(jīng)濟(jì)效益對售價及成本的變化有極強(qiáng)抗風(fēng)險能力，當(dāng)成本上升99%時，項目仍可保本，當(dāng)項目售價下降38%時。而如能保證項目成本不上漲27%，并且售價下降27%時，項目均可盈利。附 錄臨桂縣工程投資估算匯總表項目總建面積 ㎡序號項目總投資（萬元）單位成本（元/㎡）備注一土地轉(zhuǎn)讓 3660 二前期工程費(fèi) 含三通一平1規(guī)劃報建 502設(shè)計費(fèi) 4003勘探費(fèi) 204策劃費(fèi) 42三建筑工程費(fèi) 600含土建四 大配套 128 水電站五基礎(chǔ)設(shè)施 1排水排污 5002給水管 3003供電系統(tǒng) 3004綠化道路 7005智能化 300六不可預(yù)測費(fèi) （三+四+五）2%七 監(jiān)理費(fèi) 八 廣告費(fèi) 九銷售費(fèi)用 300按銷售額3億1%十管理費(fèi)用 十一財務(wù)費(fèi)用3000萬元%2十二營業(yè)稅 1680 3億%＋% 總 計 67