【正文】 銀行貸款籌措，貸款總額控制在總投資的15%左右。二、具體籌措方案本項目總投資12000萬元，資金籌措方案如下：（一）資本金籌措本項目自籌資金總額為2000萬元，約占總投資的88%，主要通過以下渠道籌措：（二）申請銀行貸款2000萬元在建設期建設資金不足部分利用多種金融工具進行籌措，主要通過申請銀行貸款籌措。本項目擬申請銀行貸款2000萬元，約占總投資的12%。貸款期限3年期，含建設期1年，%，%。三、分年資金使用計劃本項目計劃建設期2年，其資金使用和籌措計劃按工程進度分2年逐步到位，以滿足建設用款要求。第一年 6500萬元第二年 5500萬元合 計 12000萬元第十一章 貸款償還能力分析一、基礎數(shù)據(jù)本項目建設期預計1年，建設期貸款本金共計2000萬元，貸款還款期按7年測算，含建設期1年。二、還款資金（一）資金來源本項目的還款資金來源主要為XXXXXX物流中心配套生活居住、商業(yè)服務用地、物流用地出讓的土地出讓收入扣除土地出讓金和手續(xù)費的凈額。為保證本項目的順利實施和貸款本息的償還，在土地出讓凈收益和土地成本回收不足以償還貸款本息的情況下，由區(qū)財政安排（城市維護建設費支出中的一部分）在還款期作為貸款本息償還的備付措施。其他資金：土地出讓金返還、報建規(guī)費返還、物流園區(qū)經(jīng)營管理收入等。（二）還款資金按保守測算，XXXXXX物流中心配套生活居住、商業(yè)服務用地和物流用地出讓總收入為10477萬元，扣除土地出讓金和手續(xù)費后，累計為7567萬元。（三）資金運用根據(jù)初步測算，在還款期，資金運用總額為7450萬元，具體為：用于償還貸款本金2000萬元項目還款期用于償還貸款利息（四）貸款償還能力分析貸款償還分析結果表明，XXX物流中心可出讓土地在設定時期內(nèi)按預期價格全部出讓后，本項目能夠保證按貸款條件償還貸款本息，項目具有償還能力。若本項目能爭取優(yōu)惠政策，返還部分土地出讓金則本，則項目具有較強的償債能力。第十二章 工程建設管理方案XXXXXX物流中心基礎設施項目對XXX區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展有強大的推進作用。加強全過程管理是加快建設速度，提高工程質(zhì)量和控制工程投資的必要手段。一、落實自籌資金項目在執(zhí)行過程中，必須具有嚴格的資金計劃，具備完善的資金管理制度，并憑借經(jīng)濟、行政和法律三種約束手段，把自籌資金落到實處。二、強化執(zhí)行階段的監(jiān)管工作業(yè)主根據(jù)項目的管理特點和要求，確定項目高質(zhì)量的管理人員，凡具備該資格的從業(yè)人員才有可能從事項目的管理工作。充分利用經(jīng)濟合同法規(guī)范各級項目責任人的權利和義務，有效避免各級責任人間的沖突和矛盾，加強各級責任人間的協(xié)調(diào)與配合，使“責、權、利”相對等、“借、用、還”相統(tǒng)一的原則得以充分體現(xiàn)。對貸款的引進、使用及償還等環(huán)節(jié)實施全過程有效監(jiān)控，促進貸款良性運作。 工程招標及采購工作是項目管理的核心環(huán)節(jié)，直接影響項目的投資、進度和質(zhì)量控制。需加強對項目招標采購的監(jiān)督管理。三、加強建設管理（一）項目建設管理主要內(nèi)容建設管理工作的重點是：做好工程質(zhì)量、工程進度和工程投資控制。建設單位或授權行使項目建設管理的公司，應做好項目的組織協(xié)調(diào)工作，確保項目按合同工期、投資、質(zhì)量完成。編制建設管理計劃及資金計劃、審查施工圖紙是否滿足設計文件和規(guī)范要求，以及投資方提出的一些特殊的功能和技術要求。采用公開招標確定工程承建商，簽訂施工合同。采用公開招標確定工程監(jiān)理單位，簽訂監(jiān)理合同。審批承建商提交的施工組織設計、施工進度計劃、施工方案、施工質(zhì)量保證體系等技術文件，并檢查落實。檢查承建商執(zhí)行工程施工合同過程中的技術規(guī)范，作好投資、進度、質(zhì)量和合同管理工作。檢查工程所采用由投資方招標確定的供貨商提供的主要設備和關鍵材料是否符合設計圖紙和合同所規(guī)定的質(zhì)量標準，并作好其他材料的招標采購工作。作好資金管理，按進度作好結算工程提款工作，節(jié)約投資。根據(jù)工程進度情況，審核承建商進度及付款申請，簽發(fā)工程付款憑證、支付工程款。組織竣工驗收。組織工程審計。1審查接收承建商及監(jiān)理公司規(guī)整的技術業(yè)務資料，建立技術經(jīng)濟檔案。（二）加強項目投資管理項目的投資控制著重是在工程規(guī)劃設計和招投標階段，并在施工階段采取有效措施，隨時糾正發(fā)生的偏差，把工程造價控制在批準的造價限額以內(nèi)，以求在工程項目建設中取得較好的投資效益和社會效益。項目建設過程中，首先確定造價控制目標，制定工程費用支出計劃并付諸實施，在計劃執(zhí)行過程中對其進行跟蹤檢查，收集有關反映費用支出的數(shù)據(jù)，將實際費用支出額與計劃費用支出額進行比較，發(fā)現(xiàn)實際支出額與計劃支出額之間的偏差，并分析產(chǎn)生偏差的原因，采取有效措施加以控制，以保證造價控制目標的實現(xiàn)。項目建設資金應按貸款銀行要求開設專用帳戶，?？顚Ｓ?。制定每月單項工程用款計劃，確保建設資金足額、恰當、適時用于工程建設。（三）加強質(zhì)量管理工程質(zhì)量達到國家現(xiàn)行規(guī)范要求，并經(jīng)驗收合格。質(zhì)量管理內(nèi)容主要為以下幾個方面：審查監(jiān)理、施工單位的資格和質(zhì)量保證條件；組織和建立本項目的質(zhì)量控制體系，完善質(zhì)量保證體系；對工程質(zhì)量進行跟蹤、檢查、監(jiān)督、控制；質(zhì)量事故的報告和處置；督促、檢查工程建設是否符合設計圖紙要求；督促、檢查工程建設是否符合國家有關的規(guī)范要求；督促、檢查工程材料是否符合要求。（四）加強工程進度管理在施工承包合同、監(jiān)理合同中寫進有關工期、進度、進度違約金等條款，通過招標的優(yōu)惠條件鼓勵施工單位加快進度，控制對投資的投放速度，控制對物資的供應，建立相應的獎勵和懲罰措施等。依據(jù)規(guī)劃、控制和協(xié)調(diào)等管理職能手段，在工程的準備及實施的全過程中，對工程進度進行控制。根據(jù)目標工期編制合理的項目進度計劃，定期收集反映實際進度的有關數(shù)據(jù)，同時進行現(xiàn)場實地檢查。（五）加強合同管理合同管理是工程建設管理的重要內(nèi)容之一，是控制工程投資、進度質(zhì)量的基本依據(jù)。由于建設工程投入的資金數(shù)額大，施工面廣、管線復雜、施工周期長，使用的人力物力和涉及的單位多等原因，有必要將建設工程合同作為一個系統(tǒng)工程進行科學管理，從而提高工程項目的經(jīng)濟效益和社會效益。因此，工程實施過程中的每個項目，均要以合同形式確定雙方或多方的責、權、利，以保證工程項目和工作任務的實現(xiàn)。在項目建設管理過程中，制定具體的《合同管理辦法》，對合同管理的原則、范圍、主要內(nèi)容、合同管理的組織原則及職責、合同承辦人的職責、對合同的訂立、審查及履行的監(jiān)督檢查，都提出了具體要求，對合同的變更、轉(zhuǎn)讓、解除、糾紛等做出符合法律規(guī)定的程序要求和解決辦法，使合同管理有章可循。市場經(jīng)濟必須嚴格按照合同辦事，在工程建設招標、材料供應招標、監(jiān)理招標中應按照合同法和工程建設有關管理制度和規(guī)章與中標單位簽訂完善的合同條款，并嚴格按照合同進行管理，以保證項目經(jīng)營管理活動的順利進行，提高工程管理水平，實現(xiàn)項目工程投資、進度、質(zhì)量、環(huán)保等目標，取得良好的社會和經(jīng)濟效益。（六）加強協(xié)調(diào)管理協(xié)調(diào)工作是項目管理的重點，也是保證工程順利實施的關鍵，在整個工程實施過程中，建設項目組織與外部各關聯(lián)單位之間，建設項目組織內(nèi)部各單位、各部門之間，專業(yè)與專業(yè)間、環(huán)節(jié)與環(huán)節(jié)間，以及建設項目與周圍環(huán)境、其它市政建設工程間存在著相互聯(lián)系、相互制約的關系和矛盾，特別是工期緊迫，需進行多頭、平行作業(yè)的情況下尤為突出。因此，要取得一個建設項目的成功，就必須通過積極有效的組織協(xié)調(diào)、排除障礙、解決矛盾，以保證實現(xiàn)建設項目的各項預期目標。（七）加強安全安全、文明、施工管理本項目為大型物流基地基礎設施建設項目，工程范圍在城市近郊人口比較稠密地區(qū)，工程內(nèi)容涉及大量道路管網(wǎng)施工，工期跨度較大，施工安全管理的好壞將直接影響到該項目的經(jīng)濟和社會效益。首先，監(jiān)督和要求施工單位建立健全工程項目安全生產(chǎn)制度。必須建立有符合該項目特點的安全生產(chǎn)制度，參與項目的管理、監(jiān)理、施工及相關人員都必須認真執(zhí)行制度的規(guī)定和要求。工程項目安全生產(chǎn)制度要符合國家、地方、相關行業(yè)及單位的有關安全生產(chǎn)政策、法規(guī)、條例、規(guī)范和標準。做好安全檢查。對安全檢查結果必須認真對待，需要整改的必須限定時間，落實整改方案和責任人。第十三章 工程建設期一、建設期XXXXXX物流中心基礎設施建設工程主要內(nèi)容為道路建設、雨污管網(wǎng)工程、供水、供電等市政配套工程建設、綠化等公共設施建設和征地拆遷安置工程。項目建設實施計劃視工作順序及資金組織情況，預計建設工期2年。二、建設進度安排表24 施工進度計劃表建設內(nèi)容2013201320142014前期工作農(nóng)遷房建設拆遷安置道路管網(wǎng)其他配套工程第十五章 風險分析及對策一、 工程建設資金籌措XXXXXX物流中心基礎設施亟待加強，需要盡快實施，但是整個園區(qū)4萬平方米規(guī)劃范圍的基礎設施建設投資較大，資金籌措要在較短時間內(nèi)落實有一定難度。對策和措施：分期建設、分批拆遷，首先解決道路工程用地范圍內(nèi)的拆遷安置，以減輕資金壓力。采取多種渠道加大投入，并積極爭取省、市、區(qū)物流建設資金的支持。積極招商引資。二、 投資估算的風險雖然本報告對項目的投資進行了估算，但是主要工程的工程量、拆遷安置量、補償標準等與設計和實際都可能產(chǎn)生一定的偏差，同時今后政策、法律、市場等因素的變化可能對估算投資產(chǎn)生影響，最終可能影響本項目的投資和正常實施。對策：業(yè)主在實施過程中應對規(guī)劃建設方案進行優(yōu)化，合理安排工程建設內(nèi)容和工程量，重點建設主干道路和管網(wǎng)，對支路減少投入。并采用多種安置方式相結合，減少投資。如發(fā)現(xiàn)對估算投資產(chǎn)生重大影響的變化，及時對估算投資進行調(diào)整，并調(diào)整融資策略，確保項目正常實施。三、資金周轉(zhuǎn)風險本項目拆遷安置和工程建設投資所需資金量大，周期短，建設資金大部分要從銀行借款解決，如在實施過程中遭遇意外的困難而使項目建設延期，或土地出讓量不能按計劃出讓、土地出讓價格不如預期等等，將使資金籌措方案中滾動投入部分無法實現(xiàn)，則項目可能出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難。對策：充分考慮項目建設的特點，對拆遷安置和工程建設進行周密的安排，保證按期完工，爭取政府在土地出讓計劃上給予政策傾斜，使配置土地按期出讓。與各銀行保持良好的合作關系，拓展各種融資渠道，在資金出現(xiàn)困難時，爭取政府城建資金支持，確保建設順利完成。四、籌資風險本項目建設所需要的建設資金，除了業(yè)主的自有資金投入部分外，主要來源于銀行借款。一旦產(chǎn)業(yè)政策和銀行的信貸政策進行調(diào)整，可能給本項目的資金籌措和償還貸款本息帶來風險。對策：針對籌資風險，首先是加強管理，保證按計劃進行建設和完工，節(jié)約投資；XXX物流中心配置用地出讓成本回收優(yōu)先用于本項目償還貸款；XXX區(qū)政府在安排城維費支出時，要考慮本項目建設配套資金和還款資金的需要；必要時開辟新的融資渠道。結 論根據(jù)XXX《關于XXX國民經(jīng)濟發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要》，已將現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)確立為今后五年急需培育和積極扶植的四大戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)之一。XXX物流中心依托XXX新都物流中心功能分區(qū)公路貨物集散區(qū)倉儲配送區(qū)商務信息服務區(qū)市場配送區(qū)的五大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)和區(qū)位、交通資源，發(fā)展公路貨物集散基地；依托XXX地區(qū)大市場聚集的特點，發(fā)展集商流、物流、信息流和資金流一體化的流通中心；把XXXXXX物流中心建設成為XXX乃至西南地區(qū)最具活力和效益的現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)區(qū)，承擔XXX北部區(qū)域的公路貨物集散（含公鐵聯(lián)運）、倉儲配送、商務信息服務、商業(yè)流通功能為一體的區(qū)域性綜合型XXX物流中心。XXXXXX物流中心是XXX現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展框架體系的重要組成部分，項目集倉儲配送、商務信息服務、商業(yè)流通為一體，建成后公路貨運處理能力將大大提高。對落實四川省、XXX的物流發(fā)展規(guī)劃，改善區(qū)域投資環(huán)境、增強產(chǎn)業(yè)吸納力，促進產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整和升級，提高城市綜合競爭力等意義顯著，項目基礎設施建設十分必要和緊迫。項目建成后，將提供倉儲配送、加工包裝、展示交易、信息發(fā)布等現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)及相關服務業(yè)，吸納和輻射XXX及周邊地區(qū)500公里的貨流、人流，社會效益和經(jīng)濟效益顯著。項目總投資估算12億元，按12%的比例，建設期需貸款15000萬元。還款資金來源為物流園區(qū)土地出讓收入（扣除土地出讓金）。經(jīng)測算，如果按10年還款期，中心全部土地出讓收入可以滿足還款需要。還款保證率為106%，項目具有償還貸款能力。綜上，XXXXXX物流中心基礎設施建設項目的建設條件已基本具備，項目建設是必要的，也是可行的。70