【正文】 來經濟，三來施工速度快，非常符合建筑工業(yè)化的潮流。 　　但到了80年代后期，隨著城市生活水平的提高，再加上商品混凝土、專業(yè)攪拌站、新工具等的普及，預制樓板的缺點就越來越暴露了。 　　首先是房間開間尺寸受到預制板模數(shù)的限制，只能是小開間，墻體很密集，建筑立面也因此不能花樣翻新。于是，大家把目光又移向了現(xiàn)澆樓板方式。 　　現(xiàn)澆樓板因為是現(xiàn)場澆筑，所以，只要力學分析允許，模板能夠定形的造型，它都能實現(xiàn)，甚至可以說只有想不到，而沒有做不到。另一方面，現(xiàn)澆樓板由于是整體澆筑，所以抗震性能也優(yōu)于預制樓板，在預制板樓體中常見的溫度縫等質量通病在現(xiàn)澆板樓中也能杜絕。商品混凝土、專業(yè)攪拌站、新式泵車的普及又促進了現(xiàn)澆樓板的普及，尤其是現(xiàn)澆樓板中。 　　僅從外觀上是能區(qū)分出現(xiàn)澆板與預制板的。由于施工工藝的問題，預制板樓房的地面、天花板等大面上不如現(xiàn)澆板平整。如果板縫之間的灌漿處理不好，在板的下方會有一道較明顯的水線?，F(xiàn)在，常用的預制板寬度上有880mm、1180mm兩種規(guī)格，所以，上面提到的痕跡多會按這個間隔平行分布。九、商鋪投資全攻略：四大類型商鋪各有賣點“為別人打工，還不如自己當老板”。持有這種想法的人在沈陽并不在少數(shù)，加之居民住宅價格持續(xù)漲幅較高，使得住宅的投資回報率大打折扣。于是，欲投資商鋪選擇自主創(chuàng)業(yè)的人一年比一年多。2005年，沈陽商鋪的供應面積較2004年會有大幅度增加。商鋪的類型和地點也更趨多樣化，不僅僅是局限于成熟商業(yè)中心。在投資者選擇的余地更大的情況下，消費者又該如何選擇適合自己的商鋪呢？（1）超市商鋪———商鋪中的一匹黑馬隨著沈陽商品住宅的大量開發(fā)、新興居住型區(qū)域的增多，大型超市也伴隨著居住區(qū)而誕生。沈陽市已有的各大超市不斷加開分店，外地超市紛紛涌入，為此超市商鋪將成為2005年商鋪項目中的一匹黑馬，必將以其低價位、低風險、易經營等優(yōu)勢吸引投資者視線。超市一般都是該居住區(qū)域內日常生活用品的集中選購地，大型超市擁有聚集人氣的先天優(yōu)勢；大型超市內的商鋪大多是分割型的，較獨立封閉的商鋪來說成本要低，經營靈活，因此風險也較低。從目前沈陽大型超市的商鋪銷售情況看，在超市開業(yè)時幾乎銷售一空，不存在閑置現(xiàn)象。超市商鋪是依賴于超市而產生的，因此超市經營的好壞直接影響超市商鋪的贏利狀況。因此選擇有實力的超市經營商或者在沈陽已經樹立起良好口碑的超市會起到事半功倍的作用。（2）商務區(qū)商鋪——2005年的新興貴族2005年，沈陽商業(yè)地產最精彩的一幕應該會在北站區(qū)域及五里河區(qū)域上演。這兩個區(qū)域內的商鋪可以稱得上是2005年沈陽商業(yè)地產市場上的新興貴族。在商鋪投資市場上，經驗豐富投資者的訣竅之一就是“看客買鋪”。在上海、北京等商業(yè)地產發(fā)展較成熟的城市，已出現(xiàn)了CBD商務規(guī)劃區(qū)鋪位熱銷趨勢。分析其原因，關鍵在于投資判定一家商鋪的價值，最重要的是看客流的消費能級，哪里的消費能力高，哪里的商鋪投資就越有價值。而沈陽的北站區(qū)域及五里河區(qū)域是金廊上的兩個黃金結點，目前該區(qū)域內商業(yè)氛圍尚未形成，其商鋪的總價或租金預計會比中街、太原街兩個中心商業(yè)街便宜。從城市的發(fā)展看，每個城市的CBD商務區(qū)規(guī)劃都非常有限，目前這兩個區(qū)域的高檔消費群體已經形成，因此特別適合一些現(xiàn)代商貿服務行業(yè)的業(yè)態(tài)入駐。在高質量定位的前提下，此區(qū)域內的商鋪投資潛力較大，甚至在未來幾年會成為商鋪中的稀缺資源。在具體投資項目選擇上，一般來說，CBD商務區(qū)的商鋪客流消費能力相對較高。以商務樓白領、在沈陽的外籍人士為目標消費群的酒吧咖啡館，健身健美中心、美容美發(fā)廳、高級餐廳以及銀行證券、展覽展示廳都會是這些地方的主角。（3）社區(qū)商鋪——未來商鋪的“潛力股”沈陽的社區(qū)商鋪將成為潛力最大的商鋪類型之一，這在業(yè)界已形成了共識。社區(qū)商鋪經歷了從無到有的過程，而未來也必將經歷從有到整合、規(guī)范這樣一個過程。沈陽是人口密集型城市，有巨大的消費市場。目前各開發(fā)商都非常重視社區(qū)商鋪的開發(fā)。一般來說，一個新的社區(qū)只要項目定位準確，發(fā)展環(huán)境良好，隨著社區(qū)的成熟所帶來的商鋪價值提升毋庸置疑，但這并不代表商鋪的價格永遠增長。記者在走訪一些樓盤的商鋪時發(fā)現(xiàn)一個問題，面積靈活的商鋪少，大面積的商鋪多，很多缺乏規(guī)劃性。例如鐵西區(qū)興工街附近某樓盤，樓盤沿線的街道狹窄、行人稀少，而各開發(fā)商開發(fā)的樓盤又比較密集，在這樣的情況下，該樓盤推出的卻是清一色的兩層大面積商鋪，銷售情況慘淡。而在郊區(qū)一些價位較低的樓盤記者卻發(fā)現(xiàn)了相反的情況，很多樓盤商鋪是小面積商鋪為主、大面積為輔，大大降低了商鋪的總價，又豐富了社區(qū)的商業(yè)經營模式。因此，投資者在投資社區(qū)型商鋪時，不妨考察一下城邊或郊區(qū)的商鋪。另外還有一點值得投資者注意的是一些操作策劃能力很強的開發(fā)商在商鋪投資市場不成熟的階段，通過對項目的包裝宣傳，從而促成了銷售價格虛高。這樣商鋪就喪失了升值的空間。因此投資前進行詳細的考察，理性投資非常關鍵。（4）商業(yè)街商鋪——風險潛力并存商業(yè)街的“經典”旺鋪，可以說是很多投資者渴望而不可求的商鋪投資類型?？释且驗槠鋬?yōu)越的商業(yè)氛圍、穩(wěn)定的客流量決定了該類商鋪運營收益水平較高。不可求是因為其租金或單位面積價格成倍增長，高不可攀，在商業(yè)較發(fā)達的城市甚至會出現(xiàn)千金難求，一經推出即被投資者購租一空的局面。目前沈陽最成熟的商業(yè)街首推中街和太原街，就現(xiàn)在情況看，兩條商業(yè)街遠未達到千金難求的局面，特別是太原街在今明兩年都有大量的商鋪上市，投資者選擇余地較大。由于太原街正處于升級改造階段，因此在此區(qū)域投資商鋪，應對未來的規(guī)劃進行透徹了解。而在商業(yè)街改造升級階段投資商鋪也不失為一個有利時機。另外，商業(yè)街商鋪的投資回報率高，風險也會相應增加。商鋪投資專家認為，在目前的市場上，這類位置佳、地段好的所謂“經典旺鋪”，其價格已經被抬升到一個很高的價位區(qū)間，如果盲目入市，存在巨大的套牢風險。第九章 銀行按揭知識 什么是個人住房抵押貸款？個人住房抵押貸款是指銀行要求借款人以房地產商品為抵押物作為保證的貸款。個人住房抵押又可分為實物抵押和房地產權證抵押兩種。實物抵押，則意味著房地產所有權證（產權證）和使用權一起抵押給銀行，在抵押期間，房地產實物被銀行保管，一般不能使用。房地產權證抵押，只是將產權證作抵押，在抵押期間房地產依然可以使用、出租等。我國居民購房和個人住房公積金貸款，采用房地產權證抵押形式。在抵押期間，抵押人（借款人）仍享有房地產所有權、使用權，即可自己使用也可出租給他人。由于房地產產權證由抵押權人（銀行）保管，因此交換、轉讓、贈送等牽涉產權轉移的行為，須事先經銀行同意。什么是購房按揭？按揭是外來用語。目前我國內地有兩種解釋，一種是購房人向銀行借款購房，在還清借款本息前，房屋的所有權不歸購房借款人所有，購房借款人只擁有該房產的使用權。當所借款的本息全部還清后，由銀行和購房人一起去房地產登記機構，辦理產權轉移，這時房地產產權（即所有權）才真正歸購房人所有。另一種將按揭視作抵押貸款。由于沒有統(tǒng)一的解釋，因此，我國內地應規(guī)范稱房地產抵押貸款，而不簡稱按揭。個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款有什么不同？個人住房公積金貸款是繳存公積金的職工才享有的一種貸款權利。只要是公積金繳存的職工，按公積金貸款的有關規(guī)定，即可申請公積金貸款，其利率較低。個人住房商業(yè)性貸款，是我國公民因購買商品房而向銀行貸款。目前某些區(qū)正在試行，由房地產擔保企業(yè)為居民購房貸款向銀行提供擔保。由于我國鼓勵居民購買住房，因此個人住房商業(yè)性貸款利率雖比個人住房公積金貸款利率高一些，但比一般商業(yè)貸款利率要低。 個人住房公積金貸款需提供哪些材料和證明？n 借款人和配偶及符合條件參與計算貸款額度的直系血親的戶口簿、身份證的原件和復印件。借款人與配偶不屬于同一戶口簿的還要提供婚姻證明。n 借款人與售房單位簽訂的《商品房預售合同》（期房），或《商品房買賣合同》（現(xiàn)房）。n 已向售房單位交付20%或30%以上預付款的收據(jù)。n 借款人和符合條件參與計算貸款額度人員的單位和個人住房公積金帳號及有關經辦行的確認證明資料。n 提供向售房單位索要的：1) 《商品房預售許可證》（期房）或《商品房注冊登記證》（現(xiàn)房）的復印件；2) 售房單位的營業(yè)執(zhí)照復印件；3) 售房單位向房地產登記機構辦理過的房屋所有權初始登記復印件。怎樣計算個人住房公積金貸款可貸額度？n 可貸款額度=（借款人和配偶及其參與計算貸款額度人員計算住房公積金月工資基數(shù)之和）35%12個月貸款年限（最高年限為二十年）。n 最高額度，由市公積金管理中心和建設銀行濟南市分行每年年初公布。2007年定為30萬元。在辦理個人住房公積金貸款業(yè)務時，貸款銀行按照上述兩條確定您的實際貸款額度。個人住房商業(yè)性貸款需提供哪些材料和證明？n 借款人和配偶的戶口簿、身份證的原件和復印件。借款人與配偶不屬同一戶口簿的還要求提供婚姻證明。n 借款人與售房單位簽訂的《商品房預售合同》（期房）或《商品房買賣合同》（現(xiàn)房）。n 已向售房單位交付20%或30%以上預付款的收據(jù)。n 提供向售房單位索要的：1) 《商品房預售許可證》（期房）或《商品房注冊登記證》（現(xiàn)房）的復印件；2) 售房單位的營業(yè)執(zhí)照復印件；3) 售房單位向房地產登記機構辦理過的房屋所有權初始登記復印件。什么叫組合貸款？如何辦理？如果職工購房申請住房公積金貸款額度不能滿足需要，同時又不到所購房價70%，可以再申請個人住房商業(yè)性貸款，兩項貸款總額不超過所購房價的70%，這叫組合貸款。其申請辦法和上面所提兩種貸款方式一樣，分別提送兩種貸款所需材料，但重復的只送一種。組合貸款只有公積金繳存的職工才可以申請。借款人如何與貸款銀行簽訂合同？n 借款人、貸款銀行和售房單位（保證方，保證期至借款人將房地產權證交貸款銀行收押止）三方簽訂個人住房公積金貸款或個人住房商業(yè)性貸款的借款合同。n 借款人、貸款銀行簽訂住房抵押合同。n 某些地區(qū)試行的住房貸款擔保辦法，由借款人、貸款銀行、房地產擔保企業(yè)三方簽訂的住房抵押貸款合同。如何辦理借款合同公證？個人住房抵押貸款的借款合同和抵押合同必須辦理公證。1) 提供辦理公證的材料n 借款人和配偶的戶口簿及身份證原件和復印件，配偶不屬同一戶口簿的還需提供婚姻證明。對于個人住房公積金貸款的借款人其參與計算貸款額度的人員也應提供他們的戶口簿和身份證；n 經房產交易部門簽證后的預售合同（期房）或售房合同（現(xiàn)房）。n 公證費由貸款銀行負擔。2) 辦理委托公證。借款人委托貸款銀行辦理公證的，或貸款銀行委托借款人辦理公證的均需按公證處的規(guī)定辦理。1如何辦理房地產抵押登記？房地產一經抵押，必須辦理抵押登記。當您接到公證處公證后的借款合同、住房抵押合同文本后，可向所購房屋的所在區(qū)、縣房地產登記處辦理房地產抵押登記，并攜帶以下資料：n 銀行蓋章的“授權委托書”和“房地產其他權利登記申請書”；n 經公證處公證后的借款合同、住房抵押合同。房地產抵押登記部門如同意登記，將從受理登記之日起的十日內出具登記證明或收件收據(jù)證明（指期房）。n 抵押登記費用由借款人負擔。n 當您辦完上述手續(xù)，銀行將貸款劃到您所購住房的售房單位。1如何辦理償還貸款？ 貸款期限在1年（含1年）內的，實行到期本息一次性清償?shù)倪€款方式。貸款期限在1年以上的，借款人在借款期內每月以相等月均還款額或者遞減還款額償還銀行貸款本金和利息。借款人可選擇委托代扣或到銀行分行聯(lián)網儲蓄所還款兩種方式，按月償還貸款本金和利息；如借款人采用委托代扣方式償還貸款本金和利息，應在與貸款銀行簽訂《借款合同》的同時，與貸款銀行簽訂《代扣還款委托書》，并指定用于扣款帳戶類型（儲蓄存折、儲蓄卡或信用卡）的帳號，保證每月在扣款日開始前將不低于其月還款額的款項存在其指定的扣款帳戶中，就可足不出戶自行還款。1還清貸款后如何注銷抵押登記手續(xù)？與貸款銀行結清全部貸款本息和相關費用后，憑銀行出具的結清憑證領取住房抵押證明，到原房地產登記處辦理住房抵押注銷手續(xù)。1按揭貸款流程圖 借款人必須是具有完全民事行為能力的中國公民及在中國有合法居留權的境外公民； 借款人有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款的能力； 有貸款銀行認可的資產進行抵押和符合貸款銀行規(guī)定條件的保證人為其擔保； 已繳納不低于所購房屋總價30%房款或在抵押銀行有不低于所購住房總價30%的存款； 貸款銀行規(guī)定的其他條件。 借 款 人 借款人填寫《個人住房貸款申請表》； 借款人提交下列資料：身份證明（身份證、戶口本或其他有效居留證件）、經濟收入證明、購房合同、保證人同意擔保的書面意見、已交房款收據(jù)或貸款銀行存款單（復印件）； 貸款銀行對借款人的申請進行評估、審查。 貸款銀行 借款合同由借款人和貸款銀行雙方簽訂。簽訂借款合同 借款人以所購房屋作為抵押物，借款人與貸款銀行雙方簽訂抵押合同； 借款人須到房地產登記抵押機關辦理抵押登記手續(xù)、設定抵押權； 抵押權設定后，所有有關抵押物權屬的證明文件均由貸款銀行保管并承擔保管責任。 抵押登記 貸款銀行 借款人須到貸款銀行指定的保險公司辦理抵押物在抵押期間的財產保險； 保險合同中要明確借款人的貸款行為是該保險的第一受益人； 保險期限不得短于申請借款期限，投保金額不低于貸款的本息之和。財產保險 貸款銀行由開發(fā)商為借款人提供貸款擔保，開發(fā)商、貸款銀行和借款人三方共同簽訂保證合同。貸款擔保借款合同生效采用專項提款方式，即貸款銀行按合同約定的時間將貸款直接轉入開發(fā)商在貸款銀行的帳戶。發(fā)放貸款1貸款期如遇到利息調整，如何處理？根據(jù)人民銀行的規(guī)定，貸款期間如遇到國家調整利率，貸款期限在1年以內（含一年）的，實行合同利率，不分段計算；對一年期以上的貸款，于下一年初開始，按相應期限檔次利率進行調整。1如借款人逾期還