【正文】 定點(diǎn)選址到交付使用的全過(guò)程，由征地與拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、供水、排水、供電、通訊、道路、綠化、房屋建設(shè)等多項(xiàng)內(nèi)容組成。也有其它尺寸的異型粘土磚，如空心磚等。5框架結(jié)構(gòu)住宅　　框架結(jié)構(gòu)住宅，是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、 蛭石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅。5鋼混結(jié)構(gòu)住宅　　這類住宅的結(jié)構(gòu)材料是鋼筋混凝土，即鋼筋、水泥、粗細(xì)骨料（碎石）、水等的混合體。 公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地等。4道路用地半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1／3，且不超過(guò)1／2者4地下室結(jié)構(gòu)墻主要承受側(cè)向力或地震作用，并保持結(jié)構(gòu)整體穩(wěn)定的承重墻，又稱剪力墻、抗震墻等。走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。3平臺(tái)2格局指一戶房屋之屋型方正或?qū)儆陂L(zhǎng)型、不方正、異形。:隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無(wú)余。1進(jìn)深規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。1開間1人口毛密度人口毛密度=小區(qū)內(nèi)居住人數(shù)/小區(qū)內(nèi)占地面積（公頃）。面積分?jǐn)傁禂?shù)。建筑覆蓋率建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。+分?jǐn)偟霉媒ㄖ?duì)面積?；酌娣e 房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。公共面積 公共面積指建筑物主體內(nèi)，戶行以外使用的面積，室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺(tái)、內(nèi)外廊、門廳、電梯及機(jī)房、門斗、有柱雨蓬、突出層面的圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等，公共面積其產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬建筑物內(nèi)參與分?jǐn)傇摴裁娣e的所有業(yè)主共同擁有，物業(yè)管理部門統(tǒng)一管理。兩書是指《商品房質(zhì)量保證書》﹑《商品房使用說(shuō)明書》.房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)包括地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等。配建設(shè)施是指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無(wú)法回收前期投資，更無(wú)力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一些無(wú)房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。購(gòu)買期房也就是購(gòu)房者購(gòu)買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。廉租房的來(lái)源主要是騰退的舊公房等。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公房也稱公有住房，國(guó)有住宅。這種房屋一般沒有申報(bào)商品房計(jì)劃，是單位自建或者參加聯(lián)建，又是自己使用的住宅和其他建筑物。但差價(jià)應(yīng)由所在單位承擔(dān)，或由家庭成員各自單位協(xié)商承擔(dān)。1安居房安居房是指：“直接以成本價(jià)向中低收入家庭出售而建設(shè)的住房“。內(nèi)銷商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)實(shí)行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過(guò)政府計(jì)劃主管部門審批，建成后用于在境內(nèi)范圍（目前不包括香港特別行政區(qū)、澳門和臺(tái)灣）出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，是土地使用者經(jīng)過(guò)開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場(chǎng)。現(xiàn)在頒發(fā)的《房地產(chǎn)證》是由原《房屋所有權(quán)證》、《國(guó)有土地使用權(quán)證》合二為一，統(tǒng)一制作成單一的《房地產(chǎn)證》，由一個(gè)部門統(tǒng)一頒發(fā)。產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。第二章 房地產(chǎn)基本知識(shí)房地產(chǎn)房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，指土地及土地上的建筑物、附著物。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例?！斗康禺a(chǎn)證》作用《房地產(chǎn)證》是權(quán)利人依法管理、經(jīng)營(yíng)、使用和處分房地產(chǎn)的憑證，是合法擁有房地產(chǎn)的憑證。即一般指商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)也包括房屋的交換、抵押、典當(dāng)?shù)攘魍ㄐ问?。外銷商品房是指房開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過(guò)實(shí)行土地批租形式，報(bào)政府計(jì)劃主管部門列入正式項(xiàng)目計(jì)劃，建成后用于向境內(nèi)、外出售的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物?，F(xiàn)階段安居房按成本價(jià)向中低收入家庭無(wú)房、危房戶和住房困難戶出售。中低收入家庭的標(biāo)準(zhǔn)和住房困難的標(biāo)準(zhǔn)，由市房改辦規(guī)定。1使用權(quán)房使用權(quán)房是指房屋只有使用權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)，俗稱使用權(quán)房。它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國(guó)家所有。1私房公有住房通過(guò)住宅消費(fèi)市場(chǎng)出售給個(gè)人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有廉租房1期房而在成都市通常對(duì)期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。2二手房一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房?！盃€尾”的情況一般不會(huì)發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時(shí)候的，而是隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，一步步顯現(xiàn)。第三章 建筑學(xué)基本知識(shí)建筑面積 房屋的建筑面積是指建筑物各層外墻（或外柱）外圍以內(nèi)水平投影面積之和。銷售面積容積率 規(guī)定地塊上全部建筑面積與地塊面積之比。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。1三通一平 指地皮在發(fā)展基礎(chǔ)上達(dá)到通水、通電、通路、場(chǎng)地平整的標(biāo)準(zhǔn)。住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。層高2凈高2夾層在一個(gè)樓層內(nèi)，局部增設(shè)的樓層。2私密性指私生活之隱私性（動(dòng)靜分區(qū)，棟距要寬）。平臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。4小區(qū)布局形式行列式、圍合式、組團(tuán)式。地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1／2者。4公共服務(wù)設(shè)施用地 道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場(chǎng)地。5建筑線這種結(jié)構(gòu)的住宅具有抗震性能好、整體性強(qiáng)、抗腐蝕能力強(qiáng)、經(jīng)久耐用等優(yōu)點(diǎn)，并且房間的開間、進(jìn)深相對(duì)較大，空間分割較自由。適合大規(guī)模工業(yè)化施工、效率較高，工程質(zhì)量較好?！盎臁敝傅氖怯射摻?、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配件，包括樓板、過(guò)梁、樓梯、陽(yáng)臺(tái)、挑檐，這些配件與磚做的承重墻相結(jié)合，可以稱為磚混結(jié)構(gòu)式住宅。土地開發(fā)是將“生地”（不具備使用條件的土地）開發(fā)成可供使用的土地。工業(yè)物業(yè)開發(fā)是指將資金投入到工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉(cāng)庫(kù)及其他項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。1均價(jià)基價(jià)1起價(jià)房產(chǎn)廣告中常表“元／平方米起售”，以較低的起價(jià)來(lái)引起消費(fèi)者的注意。房地產(chǎn)綜合開發(fā)的基本方式（1）新區(qū)開發(fā)一般是指在新城區(qū)或衛(wèi)星城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)。2房地產(chǎn)綜合開發(fā)的特點(diǎn)（1）建設(shè)周期長(zhǎng)一個(gè)房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目從立項(xiàng)審批、規(guī)劃許可、吸勞拆遷、七通一平、勘察設(shè)計(jì)、組織施工到竣工驗(yàn)收，交付使用短則幾年，甚至長(zhǎng)達(dá)近十年。（4）牽涉面廣房地產(chǎn)綜合開發(fā)要涉及到征地、動(dòng)遷、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)、施工、道路、供電、供水、排污、電訊、商業(yè)、文教、衛(wèi)生、環(huán)衛(wèi)、公安、銀行等方方面面，各個(gè)部門，如某一環(huán)節(jié)處理不當(dāng)，就會(huì)影響整個(gè)開發(fā)工程的正常進(jìn)行。2行政劃撥土地使用權(quán)行政劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者通過(guò)各種方式依法無(wú)償取得土地使用權(quán)。無(wú)償收回劃撥土地使用權(quán)時(shí)，對(duì)其地上建筑物和其他附著物，政府根據(jù)實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。土地買賣是土地所有權(quán)的權(quán)屬轉(zhuǎn)移，一旦買賣成交，賣方就切斷了與土地有關(guān)的一切聯(lián)系。2土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓的方式包括贈(zèng)于、出售、交換。 拍賣出讓土地使用權(quán)：是指在指定時(shí)間、公開場(chǎng)，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競(jìng)投者按規(guī)定的方式應(yīng)價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為。土地所有權(quán)含有法律意義上的所有權(quán)和經(jīng)濟(jì)意義上的所有權(quán)雙重含義。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主要指建筑地塊和房屋的流通過(guò)程及售后管理，其實(shí)質(zhì)是營(yíng)銷策略的研究和實(shí)施。抵押權(quán)是指土地使用權(quán)獲得者在其有效的使用期限內(nèi)有以土地作抵押獲取銀行貸款或其他擔(dān)保的權(quán)利。符合上列條件的，經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，發(fā)給《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》。房地產(chǎn)登記的權(quán)利人名稱是如何確定的？房地產(chǎn)登記的權(quán)利人名稱根據(jù)如下辦法確定：企業(yè)法人——為該企業(yè)法人的法定名稱；國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位——為該機(jī)關(guān)、單位的法定名稱或政府確認(rèn)的名稱；非法人組織——該組織依法登記的名稱或政府確認(rèn)的名稱；個(gè)人——為合法身份證上的姓名；共有人——為各權(quán)利人的名稱或姓名。第二節(jié) 初始登記類什么是房地產(chǎn)權(quán)初始登記？指對(duì)未經(jīng)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及建筑物、附著物的所有權(quán)進(jìn)行登記。第三節(jié) 轉(zhuǎn)移登記類什么是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓？房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是合法擁有土地使用及土地上建筑物、附著物所有權(quán)的自然人、法人和其他組織，通過(guò)買賣、交換、贈(zèng)與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其他公用設(shè)施是否一起轉(zhuǎn)讓？房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓人對(duì)同宗土地上的道路綠地、休憩地、空余地、電梯、樓梯、連廊、走廊、天臺(tái)或者其他公用設(shè)施所擁有的權(quán)益同時(shí)轉(zhuǎn)移。申請(qǐng)抵押登記應(yīng)提交什么文件？1）《房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)書》；2）房地產(chǎn)權(quán)利證書；3）主合同和抵押合同；4）身份證明。計(jì)算全部建筑面積有哪些？（按國(guó)家規(guī)定共15條）1) 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計(jì)算。4) 樓梯間、電梯（觀光梯）井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。8) 與房屋相連有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱外圍水平投影面積計(jì)算。12) 有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當(dāng)幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離已有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)或?qū)嶋H測(cè)量數(shù)據(jù)時(shí)，按幕墻外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；在建筑施工圖報(bào)建時(shí)，還沒有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)的，幕墻框架突出主題結(jié)構(gòu)距離一律按150毫米計(jì)算，竣工后計(jì)算面積時(shí)仍采用150毫米的數(shù)據(jù)。計(jì)算一半的建筑面積有哪些？1）有蓋無(wú)柱的外走廊、檐廊、按頂蓋水平投影面積一半計(jì)算面積。5）建筑物間有頂蓋的無(wú)柱架空通廊，按其投影面積的一半計(jì)算。4）構(gòu)筑物、如獨(dú)立煙囪、煙道、油罐、貯油（水）池、地下人防干道、支線等。哪些公用面積不能分?jǐn)?？不能分?jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層作為公共使用的機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、公共開放空間、城市公共通道；沿街的裙樓作為公共開放使用的建筑面積、消防避難層；為多棟建筑物使用的配電房；公民防護(hù)地下室以及地下車庫(kù)、地下設(shè)備用房等。高層：指樓層超過(guò)七層的樓宇，安裝有電梯。）躍層：概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高比普通住宅高，可在局部分出夾層，安排臥室、書房等，用樓梯聯(lián)系上下，（夾層在底層的投影面積只占底層面積的一部分，夾層和底層之間有視線上的交流和空間上的流通。公寓供短期居住而帶有小型廚房、廁所的建筑物。現(xiàn)在常說(shuō)的“別墅”，實(shí)際上涵蓋了國(guó)外的兩種物業(yè)類型：一種是HOUSE，一種是Villa。有的依山傍水，景觀宜人，使住戶能享受大自然之美，有心曠神怡之感；別墅內(nèi)部設(shè)計(jì)得體，廳大房多，裝修精致高雅，廚衛(wèi)設(shè)備齊全，通風(fēng)采光良好；別墅還有附屬的汽車間、門房間、花棚等；社區(qū)型的別墅大都是整體開發(fā)建造的，整個(gè)別墅區(qū)有數(shù)十幢獨(dú)立獨(dú)戶別墅住宅，區(qū)內(nèi)公共設(shè)施完備，有中心花園，水池綠地，還設(shè)有健身房、文化娛樂場(chǎng)所以及購(gòu)物場(chǎng)所等?！咎卣鳌克矫苄詮?qiáng)，市場(chǎng)價(jià)格較高，定位多為高端品質(zhì)?！咎卣鳌勘容^注重項(xiàng)目選址，盡量余地、余綠、余水，交通比較方便。在歐洲原始意義上的Townhouse是指在城區(qū)聯(lián)排而建的市民城區(qū)住宅，這種住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上表現(xiàn)為大進(jìn)深小面寬，層數(shù)一般在3層至5層，而立面式樣則體現(xiàn)為新舊混雜，各式各樣。目前，在美國(guó)比較流行的2PAC別墅是一種雙拼別墅。1疊拼別墅它是Townhouse的疊拼式的一種延伸，是在綜合情景洋房公寓與聯(lián)排別墅特點(diǎn)的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，由多層的復(fù)式住宅上下疊加在一起組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園，一般為四層帶閣樓建筑，這種開間與聯(lián)排別墅相比，獨(dú)立面造型可豐富一些，同時(shí)一定程度上克服了聯(lián)排別墅窄進(jìn)深的缺點(diǎn)。1空中別墅空中別墅發(fā)源于美國(guó)，稱為“penthouse”即“空中閣樓”，原指位于城市中心地帶，高層頂端的豪宅?！咎卣鳌浚?，與普通別墅相比，具有地理位置好、視野開闊、通透等優(yōu)勢(shì)，給人高高在上、飽覽都市風(fēng)景的感覺，顯示了強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。其中，人們對(duì)安靜、空氣、綠化這三要素最為關(guān)心，并列為舒適性的基礎(chǔ)要素。居住區(qū)的飲用水也應(yīng)符合標(biāo)準(zhǔn)，尤其是水池二次供水的情況下，室外公共環(huán)境要清潔衛(wèi)生。 我國(guó)從1997年初開始制《小康住宅電氣設(shè)計(jì)（標(biāo)準(zhǔn)）導(dǎo)則》，“導(dǎo)則”中規(guī)定了小康住宅小區(qū)電氣設(shè)計(jì)在總體上滿足以的要求： 1. 高度的安全性 2. 舒適的通訊方式 3. 綜合的信息服務(wù) 4. 家庭智能化系統(tǒng) 并將智能化系統(tǒng)分為初、中、高三級(jí)。智能化家居包括家庭智能中心系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇對(duì)講系統(tǒng)、自動(dòng)抄表系統(tǒng)、IC卡停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、小區(qū)Internet系統(tǒng)、公共電視系統(tǒng)等。智能化的組成部分很多，但專家們認(rèn)為，一個(gè)真正意義的智能化小區(qū)必須具備以下素質(zhì)：網(wǎng)絡(luò)高速接入功能，即Internet網(wǎng)高速通道；家居辦公符合在家辦公的需求；家居娛樂包括