【導讀】聿荿袈螂莇荿薈羈莃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃衿肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃腿艿葿蚅膅蒈螇膈肁蕆袀羀荿薇蕿螃芅薆螞罿膁薅螄螂肇薄薄羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薂袀袈膄薁薀肄肀蝕螞袆莈蠆螅肂芄蚈袇裊芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁腿莁節(jié)薁羈芇芁蚃膇膃莀螆羀聿荿袈螂莇荿薈羈莃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃衿肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃腿艿葿蚅膅蒈螇膈肁蕆袀羀荿薇蕿螃芅薆螞罿膁薅螄螂肇薄薄羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薂袀袈膄薁薀肄肀蝕螞袆莈蠆螅肂芄蚈袇裊芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁腿莁節(jié)薁羈芇芁蚃膇膃莀螆羀聿荿袈螂莇荿薈羈莃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃衿肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃腿艿葿蚅膅蒈螇膈肁蕆袀羀荿薇蕿螃芅薆螞罿膁薅螄螂肇薄薄羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薂袀袈膄薁薀肄肀蝕螞袆莈蠆螅肂芄蚈袇裊芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁腿莁節(jié)薁羈芇芁蚃膇膃莀螆羀聿荿袈螂莇荿薈羈莃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂

　　

【正文】 店價 格和入住率等相關數(shù)據(jù)，周邊商用物業(yè)出售及出租價格，制作項 目周邊酒店及物業(yè)調(diào)查表。 三、 根據(jù)排房數(shù)據(jù)及周圍酒店價格數(shù)據(jù)，制作項目測算 表。 四、 根據(jù)上述綜合信息，制作項目評估表。 五、 開發(fā)經(jīng)理根據(jù)上述 4 項表格和數(shù)據(jù)，對項目初步?jīng)Q策，符合條件的物業(yè)上報部門總監(jiān)及分管副總經(jīng)理。 第三節(jié) 酒店運營部項目評估 一、 負責物業(yè)的周邊市場調(diào)查和評估，包括城市發(fā)展趨勢、物業(yè)周邊環(huán)境、同類酒店價格和出租率等。 二、 該物業(yè)開業(yè)物品配套預算、運營后的年收入、成本和費用預算等。 第四節(jié) 工程管理部項目評估 一、 對項目工程現(xiàn)狀進行評估，對該物業(yè)的裝修投入和工程配套預算。 二、 制定簡要裝修改造日程 。 直營店選址流程 第 20 頁 共 35 頁 第五節(jié) 公司總經(jīng)理最終確定項目 一、 現(xiàn)場查看物業(yè)具體情況。 二、 對項目的可行性報告進行審閱。 三、 可行性分析報告內(nèi)容以及 提綱 : 1. 開發(fā)部、運營部、銷售部、總經(jīng)辦等職能部門負責效益評價、可行性分析的審核和審定，以及分析報告結(jié)果的撰寫和確認等。 2. 各部門要求形成書面材料，并經(jīng)責任人簽字后報給使用材料的后續(xù)部門，最后匯總后報財務部可行性研究報告專管員。 3. 可行性分析報告數(shù)據(jù)采集分工協(xié)作流程： 序號 部 門 責任人 需提供材料 報送時間要求 1 開發(fā)部 開發(fā)總監(jiān) 項目概況，產(chǎn)權(quán)證等材料 報告出具前 2 天 租金及租期、市場分析 報告出具前 2 天 2 市場部 市場總監(jiān) 市場分析 報告出具前 2 天 運營期能耗測算 報告出具前 2 天 3 運營部 運營總監(jiān) 裝修投資外其他投資（如：物資配備等） 報告出具前 2 天 企業(yè)組織、勞動定員 報告出具前 2 天 市場分析 。項目風險與防范措施 報告出具前 2 天 4 總經(jīng)理辦公室 總經(jīng)理 下結(jié)論 2天內(nèi) 直營店選址后評估標準 第 21 頁 共 35 頁 第七章 直營店選址后評估標準 第一節(jié) 項目情況說明表 產(chǎn)權(quán)人 名稱 郵編地址 聯(lián)系人 電話傳真 轉(zhuǎn)租方 名稱 郵編地址 聯(lián)系人 電話傳真 房屋狀況 物業(yè)地址 出房數(shù) 房產(chǎn)證號 商業(yè)性質(zhì) □是 □否，解決方案： 圖紙 有□ 否□ 土地性質(zhì) 紅線圖 有□無□ 總面積 租用面積 平面圖 有□無□ 場地面積 我方面積 平面圖 有□無□ 拆遷規(guī)劃 規(guī)劃紅線圖 是否轉(zhuǎn)租 是□ 否□ 解決方案 是否抵押 是□ 否□ 解決方案 租期租金 單元租金 年租金 有否遞增 其他約定 租賃年限 免租期 交房日 起租日 付款方式 有否押金 其他約定 配套設施設備 水 噸 /月 原容量： ，管徑 DN 提供我方： 接入日期 費用 /負擔 電 — KVA 原容量： ，線 徑： 提供我方： 接入日期 費用 /負擔 煤 /天然氣 原容量： ，提供我方： 接入日期 費用 /負擔 有線電視 □有，□無 ,約定 : 接入日期 費用 /負擔 市政供暖 □有，□無 ,約定 : 接入日期 費用 /負擔 排污化糞池 □有，□無 ,有否場地 □有□無 進污水管網(wǎng) □是；□否，約定： 接入日期 廣告位 租賃區(qū)域所有廣告位歸我方使用：是□否□ 特殊約定 輔助用房 租用范圍所有輔房歸我方使用： 是□否□ 特殊約定 搭建：可□否□ 停車位 租用場地可做停車 場： 是□否□ 特殊約定 樓頂廣告位 均歸我方所有： 是□否□ 特殊約定 其他設施 消防許可證 消防水箱 消防水泵 消火栓 煙感 房屋安全 安全鑒定報告 □有 ,□無 /提供日期 : 需要結(jié)構(gòu)加固 □否 ,□是 /完工日期 : 我方只租賃整棟物業(yè)的標準層中段樓層 □是 □否 和業(yè)主協(xié)商的下水管走管方案： 和業(yè)主協(xié)商的透氣管伸出方案： 和業(yè)主協(xié)商的并入大樓排水系統(tǒng)方案： 空調(diào)室外機安裝位置 墻體任意位置掛放 □是□否 /約定 : 煙道 直營店選址后評估標準 第 22 頁 共 35 頁 電梯 □有 ,□無 /電梯井□有 ,□無 /井道位置□有且業(yè)主認可并配合 ,□無 隔油池 圖紙 總平面圖 租賃區(qū)域圖 建筑平面圖 立面圖 剖面圖 結(jié)構(gòu)圖 水系統(tǒng)圖 電系統(tǒng)圖 消防施工圖 施工配合 施工場地 □無 ,□有 /場地圖□有□無 ,提供日期 : 衛(wèi)生條件 工地廁所□有□無 施工用電 □無 ,□有 / KVA,位置 : 提供日期 施工用水 □無 ,□有 /管徑 DN ,用水量 噸 /月 ,位置 : 提供日期 其他 其他事項 直營店選址后評估標準 第 23 頁 共 35 頁 第二節(jié) 周邊酒店及物業(yè)調(diào)查表 一、 周邊情況調(diào)查表 銀行 醫(yī)院 交通 大型餐飲 超市 二、 競爭對手情況 酒店名稱 標準 門市價 執(zhí)行價 性價比 硬件 第三節(jié) 標準測算表 請見附件 直營店選址后評估標準 第 24 頁 共 35 頁 第四節(jié) 項目評估表 項目評估 標準 標準分 評估分 星級數(shù) 備注 位置 10 現(xiàn) 有位置 優(yōu)越，符合賓館選址需要 10 一般但符合賓館選址需要 5 不好，不符合選址要求 0 未來位置 1年內(nèi)，可以符合要求 5 13 年內(nèi)，可以符合要求 3 3 年以上 0 建筑物 20 結(jié)構(gòu) 適合改造 5 一般 3 不適合 0 形狀 適合改造 2 一般 1 不適合 0 狀況 新（ 5年以下） 3 一般（ 515 年） 2 舊（ 15年以上） 1 改造 容易 3 一般 2 難 0 能源 滿足賓館使用 7 需要增容并可以作到 5 不能適合 0 產(chǎn)權(quán) 10 產(chǎn)權(quán)清晰 清晰，證照齊全 5 不清晰，但可在期限內(nèi)作好 3 不清晰 0 性質(zhì)符合賓館要求 符合 5 需要變性且可在期限內(nèi)作好 3 不符合，不能變性 0 租金 5 低于該地區(qū)市場價 5 低于該地區(qū)市場價 3 高于該 地區(qū)市場價 2 高于該地區(qū)市場價 1 投資規(guī)模（以每平方的裝修投資計算分值） 10 1000 元以下 10 10001200 元 8 12001500 元 5 1500 元以上 0 投資收益 10 直營店選址后評估標準 第 25 頁 共 35 頁 非常贏利，回報率 30%以上 10 贏利，回報率 18%30% 8 一般贏利，回報率 12%17% 5 不贏利，回報率