國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施效果及存在的問(wèn)題調(diào)研-資料下載頁(yè)
2025-03-25 12:32本頁(yè)面
【正文】 ，這是上海近三年以來(lái)推出的罕見(jiàn)大宗宅地。實(shí)際上，申城自2014年以來(lái)出讓的地塊中，僅有4宗地塊面積超過(guò)200畝。而從地塊本身來(lái)講，處于祝橋鎮(zhèn)核心位置。周邊有多個(gè)住宅小區(qū)，學(xué)校等教育設(shè)施較為齊全。距離地塊南側(cè)約500米有祝橋的大型綜合商業(yè)項(xiàng)目“新世界歡樂(lè)城”，目前已在招商中。地塊西側(cè)也規(guī)劃有大型商業(yè)綜合體。今后商業(yè)配套將更加完善，因此整體生活氛圍有望進(jìn)一步提升。并且這幅土地出讓面積超過(guò)14萬(wàn)平方米，對(duì)房企來(lái)講是很好的土地儲(chǔ)備，同時(shí)也可以有很好的施展空間。不過(guò)這幅地塊限制性條件也多，比如近期土地出讓上的“標(biāo)配”，5%保障房、15%住宅的自持用于出租的面積、60%的中小套型配比。此外還要求保障房也實(shí)現(xiàn)100%全裝修，之前土地拍賣中很少看到保障房也要全部實(shí)現(xiàn)裝修的要求。而開(kāi)工和竣工時(shí)間都有明確規(guī)定，壓縮“曬地”的可能性。這些限制性條件都加大了開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)難度。而從區(qū)域位置上來(lái)說(shuō)，祝橋沒(méi)有軌道交通支持。從全局來(lái)看，目前一線城市土地資源日益緊張，而開(kāi)發(fā)商則處于資金相對(duì)寬裕的歷史時(shí)期，上海的房?jī)r(jià)還沒(méi)有真正進(jìn)入過(guò)下降期，因此房企總體的拿地態(tài)度是積極的。但是，這并不意味著若干年后郊區(qū)的房?jī)r(jià)就會(huì)“一飛沖天”，還是要從屆時(shí)的實(shí)際出發(fā)。雖然區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)“高大上”，但粘性略顯不足，對(duì)人口的吸引力可能還不如低端加工業(yè)那么有效和直接，所以需求還需要時(shí)間培養(yǎng)。而軌道交通的匱乏也很難從外部導(dǎo)入人口。因此從這個(gè)價(jià)格來(lái)看，房企獲利空間被大幅壓縮。金地這幾年擴(kuò)張速度偏慢，拿地節(jié)奏偏慢是一大原因。今年一共才拿了3幅地，一線城市只有1幅。在其他房企快速發(fā)展同時(shí)，自己有被擠出優(yōu)秀梯隊(duì)的危險(xiǎn)。所以這次拿地上勢(shì)在必得的氣勢(shì)，這個(gè)價(jià)格略顯激進(jìn)，將對(duì)今后的產(chǎn)品打造上是相當(dāng)大的考驗(yàn)。 金地此次能夠成功拿地，首先是因?yàn)槟玫赜容^強(qiáng)烈，這和自身急于擴(kuò)大規(guī)模是有關(guān)系的。其次是資金相對(duì)充裕，今年上半年，金地銷售業(yè)績(jī)總體較好，跑贏大市，資金充裕利好土地市場(chǎng)擴(kuò)張。近年來(lái)，國(guó)家為了使得房地產(chǎn)市場(chǎng)達(dá)到平衡，出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策。理所當(dāng)然的，這些政策在一定程度上和一定時(shí)期內(nèi)為我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)降了溫，但缺乏長(zhǎng)期和顯著的作用。相反，這些調(diào)控政策在一定范圍內(nèi)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了不少的弊端。而且據(jù)目前看來(lái)，這些弊端要大于其所帶來(lái)的利，因此，我國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控政策還有相當(dāng)遠(yuǎn)的一段路要走。
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