房地產(chǎn)新政的實施效果及相關(guān)建議-資料下載頁
2025-06-23 18:17本頁面
【正文】 對土地市場的影響已初步顯現(xiàn)，目前地方政府的建設(shè)資金來源主要通過收入實現(xiàn)，若不制訂對保障性住房差異化信貸政策，這將勢必對保障性住房建設(shè)資金來源產(chǎn)生一定的影響。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)貸款賬戶監(jiān)管目前規(guī)范商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)貸款行為的主要文件有《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》、《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》及《項目融資業(yè)務(wù)指引》，特別是近期下達的《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》及《項目融資業(yè)務(wù)指引》，對固定資產(chǎn)貸款賬戶監(jiān)管、資金支付提出了明確規(guī)定。相關(guān)辦法對資金監(jiān)管主要系通過控制對其上游的支付實現(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個特定行業(yè)，上游施工企業(yè)往往較為弱勢，作為銀行金融機構(gòu)，相關(guān)法律規(guī)定僅能對資金劃出實施監(jiān)控，對劃出資金是否回流難以監(jiān)控。同時銀行對大型房地產(chǎn)企業(yè)也處于弱勢地位，不同銀行對同一大型房地產(chǎn)企業(yè)出于維護優(yōu)質(zhì)客戶考慮，在委托支付管理中要求也不盡相同，這極易導(dǎo)致商業(yè)銀行間的惡性競爭，不利于本輪調(diào)控的有效落實。制訂統(tǒng)一的監(jiān)管標準，對于防范商業(yè)銀行間的惡性競爭，從源頭上控制信貸資金的使用，可有效實現(xiàn)對地產(chǎn)商的監(jiān)控。（二）政策建議關(guān)于個人按揭貸款建議目前，民政系統(tǒng)（婚姻情況）、銀行征信系統(tǒng)、房產(chǎn)系統(tǒng)之間不能實現(xiàn)資源共享，且不能實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)。建議政府職能部門應(yīng)首先完善房產(chǎn)信息登記系統(tǒng)、民政婚姻系統(tǒng)建設(shè)，并及時更新信息數(shù)據(jù)，讓商業(yè)銀行在第一時間內(nèi)掌握申請人房產(chǎn)信息。建議民政婚姻系統(tǒng)、房產(chǎn)信息登記系統(tǒng)、銀行征信系統(tǒng)相互聯(lián)網(wǎng)，為判斷申請人房產(chǎn)套數(shù)提供依據(jù)。申請人家庭擁有房產(chǎn)的套數(shù)信息由各地房管局掌握，因涉及申請人信息隱私問題，各系統(tǒng)查詢方法可比照銀行征信系統(tǒng)執(zhí)行，制定查詢方法和制度規(guī)定，明確各關(guān)系方責任及違反查詢制度的罰則等。建議對非本地居民購房行為實行差異化管理，《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》主要是針對以投資投機為目的外地人購房現(xiàn)象，即異地炒房者。對異地在當?shù)貜氖聜€體經(jīng)營者，雖然未在當?shù)乩U納社保，若能夠提供多年在本地經(jīng)營的個體工商證明，建議視同當?shù)鼐用褶k理個人按揭業(yè)務(wù)。關(guān)于保障性住房差異化信貸政策支持“國十條”明確要求國有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極參與保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造。目前武漢市棚戶區(qū)改造項目主要由政府融資平臺完成，建議監(jiān)管部門在清理政府融資平臺不應(yīng)該一刀切。影響保障性住房、棚戶區(qū)改造項目建設(shè)進度的主要為資金問題。在當?shù)卣畱?yīng)加大該部分財政支持力度的同時，建議政府相關(guān)部門出臺對保障性住房專項信貸支持政策，該政策應(yīng)區(qū)別于現(xiàn)有的土地儲備貸款、一般商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)貸款。如可嘗試涉及棚戶區(qū)改造的項目不納入本次政府融平臺清理范圍（本次清理要求政府融資平臺貸款提供強擔保，該類貸款往往在拆遷階段難以獲得有效擔保）；再如建議對保障性住房建設(shè)項目商業(yè)銀行可提供中央和地方后續(xù)到位預(yù)算資金的搭橋貸款（銀監(jiān)會近日以“銀監(jiān)發(fā)〔2010〕35號”明確規(guī)定，禁止銀行業(yè)金融機構(gòu)以企業(yè)應(yīng)收財政資金或補助為由，向借款人發(fā)放財政性質(zhì)資金搭橋貸款，財政性質(zhì)資金包括發(fā)改委安排的中央預(yù)算內(nèi)投資資金）等，使本輪調(diào)整在有效控制投機性房地產(chǎn)行為的同時，確保中央下達的保障性住房建設(shè)任務(wù)的有效落實，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)貸的政策建議房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)算支付相對于其他一般固定資產(chǎn)貸款又有其特別的規(guī)定，比如要求取得監(jiān)理方鑒證確認。在項目定標后，對項目所需材料、人工、施工單位的分包工程等已基本確定。監(jiān)管機構(gòu)可結(jié)合上述行業(yè)特點制訂相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)貸款支付管理辦法，防范房地產(chǎn)開發(fā)貸款資金的挪用。在信貸資金管理方面，可將開發(fā)商、施工單位及工程監(jiān)理方三方簽證作為結(jié)算辦理委托支付的重要憑證，簽證上需明確本期結(jié)算金額、已累計結(jié)算金額，并附施工方結(jié)算申請。對結(jié)算申請中的人工費要求由銀行代發(fā)（一方面可以保障建筑工人個人利益，另一方面也可以增加銀行綜合效益）、對于材料款（含設(shè)備款），要求有明確的上游，并由銀行直接支付到材料款（含設(shè)備款）供應(yīng)單位，確保銀行信貸資金嚴格按照項目建設(shè)進度用于項目建設(shè)。在商品房預(yù)售款管理方面，可參照宜昌市政府2009年12月29日頒布的《宜昌市城區(qū)商品房預(yù)售資金使用管理辦法》（2010年2月1日起執(zhí)行），制訂相關(guān)管理辦法，確保預(yù)售款用于對應(yīng)項目建設(shè)。該辦法主要內(nèi)容為：由宜昌市房產(chǎn)管理部門、開發(fā)商與監(jiān)管銀行三方簽訂《商品房預(yù)售資金使用管理協(xié)議書》，要求開發(fā)商在商業(yè)銀行開立商品房預(yù)售資金專用賬戶（商品房預(yù)售資金使用范圍：包括購置必需的建筑材料、設(shè)備，支付項目主體及配套設(shè)施建設(shè)施工進度款、法定稅費、預(yù)售項目抵押貸款本息、必要的管理費用），約定購房人將購房款直接存入專用賬戶，開發(fā)商不得直接收取購房款。開發(fā)商使用商品房預(yù)售資金專用賬戶，應(yīng)當于每月初編制用款計劃，分別報監(jiān)管銀行和宜昌市房產(chǎn)管理部門備案。用款計劃應(yīng)當附有工程監(jiān)理機構(gòu)出具的工程進度證明，首次用款計劃備案后，下次用款計劃應(yīng)當附有上次用款計劃的執(zhí)行情況說明。宜昌市房產(chǎn)管理部門建立商品房預(yù)售資金監(jiān)管信息系統(tǒng)，并將商品房預(yù)售資金的交存和使用等情況記入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信檔案；對預(yù)售資金專用賬戶及其資金實行動態(tài)，通過宜昌房地產(chǎn)網(wǎng)等媒體向社會公示。通過以上操作，較好的監(jiān)控了開發(fā)商信貸資金及商品房預(yù)售資金的使用，防范開發(fā)商將一個項目資金挪用到其他項目，同時也有利于商業(yè)銀行信貸風險監(jiān)控。
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