【正文】 增值率） =（ 15000－ 11000）247。 11000=36%，適用 30%的稅率，應(yīng)納土地增值稅稅額 =（ 15000－ 11000） 30%=1200（萬(wàn)元）。 ：普通住宅增值率 =（ 10000－ 8000）247。 8000 100%=25%，則適用 30%的稅率，應(yīng)納稅額 =（ 10000－ 8000） 30%=600（萬(wàn)元）； 豪華住宅增值率 =（ 5000－ 3000）247。 3000 100%=67%，則適用 40%的稅率，應(yīng)納稅額 =（ 5000－ 3000） 40%－ 3000 5%=650（萬(wàn)元）。 合計(jì)應(yīng)納稅 1250萬(wàn)元，比混合核算多支出稅金 50萬(wàn)元。為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況？因?yàn)槠胀?biāo)準(zhǔn)住宅的增值率為 25%，應(yīng)繳納土地增值稅。為此，控制普通住宅的增值率（臨界點(diǎn) 20%）顯得十分重要。 ，適當(dāng)降低房?jī)r(jià)或者增加綠化等費(fèi)用，使普通住宅的增值率控制在 20%以內(nèi)。這樣做可以免繳土地增值稅，也降低了房?jī)r(jià)或提高了房屋質(zhì)量、改善了房屋的配套設(shè)施等，可以在競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)。 ? 假設(shè)普通住宅降價(jià) 450萬(wàn)元，則少繳營(yíng)業(yè)稅及附加450 %=（不考慮印花稅），普通住宅增值率 =〔 10000－ 450－（ 8000－ ）〕247。（ 8000－） 100%=%；如果增加開(kāi)發(fā)成本 450萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目金額增加 450 20%=90（萬(wàn)元），增值率 =（ 10000－ 450－ 8000－ 90）247。（ 8000+450+90） 100%=%，兩種情況下都免繳土地增值稅。豪華住宅增值率 =（ 5000－ 3000）247。 3000 100%=67%，適用40%的稅率，應(yīng)納稅額 =（ 5000－ 3000） 40%－3000 5%=650（萬(wàn)元），合計(jì)應(yīng)納稅 650萬(wàn)元，比混合核算節(jié)約土地增值稅 550萬(wàn)元（ 1200－ 650）。即使抵消降價(jià)或增加開(kāi)發(fā)成本因素（不考慮營(yíng)業(yè)稅等因素），也增加收益 100萬(wàn)元（ 550－ 450）。 ? 轉(zhuǎn)讓舊房的計(jì)算操作性增強(qiáng) ? 轉(zhuǎn)讓舊房可以扣除的項(xiàng)目主要有三項(xiàng)：取得土地使用權(quán)所支付的金額，舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。 ? 轉(zhuǎn)讓舊房的計(jì)算操作性增強(qiáng) ? 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，土地扣除項(xiàng)目和舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格扣除項(xiàng)目金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì) 5%計(jì)算。 ? 分類預(yù)征到期清算 ? 確定預(yù)征率，對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。 ? 分類預(yù)征到期清算 ? 工程項(xiàng)目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清算，多退少補(bǔ) ? 對(duì)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)項(xiàng)目，凡轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入與扣除項(xiàng)目金額配比的原則，對(duì)已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行土地增值稅的清算。 ? 嚴(yán)格土地增值稅征免規(guī)定 ? 一是因城市實(shí)施規(guī)劃和國(guó)家建設(shè)需要搬遷行為，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，才能免稅。 ? 因“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民 (指產(chǎn)生過(guò)量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害 )，而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過(guò)的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況 ? 因“國(guó)家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪?guó)務(wù)院、省級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況 ? 二是取消投資聯(lián)營(yíng)免稅政策 ? 以土地 (房地產(chǎn) )作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的 ? 或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的， ? ? 五、企業(yè)所得稅 填報(bào)時(shí)間： 年 月 日本期發(fā)生數(shù) 稅前扣除限額 納稅調(diào)增金額1 2 3123 職工福利費(fèi)456 業(yè)務(wù)招待費(fèi)　78 折舊、攤銷支出　910111213141516 其中：基本養(yǎng)老保險(xiǎn)17 失業(yè)保險(xiǎn)18 基本醫(yī)療保險(xiǎn)19 基本生育保險(xiǎn)20 工傷保險(xiǎn)21 補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)22 補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)232425 本期增提的各項(xiàng)準(zhǔn)備金26 其中：存貨跌價(jià)準(zhǔn)備27 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備28 無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備29 在建工程跌價(jià)準(zhǔn)備30 自營(yíng)證券跌價(jià)準(zhǔn)備3132333435 與收入無(wú)關(guān)的支出363738 1 、394041 * *經(jīng)辦人（簽章）： 呆賬準(zhǔn)備 其他準(zhǔn)備銷售傭金股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓凈損失財(cái)產(chǎn)損失壞帳準(zhǔn)備金其他納稅調(diào)增項(xiàng)目2 、3 、 保險(xiǎn)責(zé)任準(zhǔn)備金提轉(zhuǎn)差罰款支出企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表附表四廣告支出　業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)工資薪金支出工會(huì)經(jīng)費(fèi)職工教育經(jīng)費(fèi)利息支出本期轉(zhuǎn)回以前年度確認(rèn)的時(shí)間性差異法定代表人（簽章）：行次 項(xiàng)目 納稅調(diào)整增加項(xiàng)目明細(xì)表金額單位：元（列至角分）合計(jì) 各類社會(huì)保障性繳款上交總機(jī)構(gòu)管理費(fèi)住房公積金本期預(yù)售收入的預(yù)計(jì)利潤(rùn)（房地產(chǎn)業(yè)務(wù)填報(bào)） 填報(bào)時(shí)間： 年 月 日本期發(fā)生數(shù) 稅前扣除限額 納稅調(diào)增金額1 2 3123 職工福利費(fèi)456 業(yè)務(wù)招待費(fèi)　78 折舊、攤銷支出　910111213141516 其中：基本養(yǎng)老保險(xiǎn)17 失業(yè)保險(xiǎn)18 基本醫(yī)療保險(xiǎn)19 基本生育保險(xiǎn)20 工傷保險(xiǎn)21 補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)22 補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)232425 本期增提的各項(xiàng)準(zhǔn)備金26 其中：存貨跌價(jià)準(zhǔn)備27 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備28 無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備29 在建工程跌價(jià)準(zhǔn)備30 自營(yíng)證券跌價(jià)準(zhǔn)備3132333435 與收入無(wú)關(guān)的支出363738 1 、394041 * *經(jīng)辦人（簽章）： 呆賬準(zhǔn)備 其他準(zhǔn)備銷售傭金股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓凈損失財(cái)產(chǎn)損失壞帳準(zhǔn)備金其他納稅調(diào)增項(xiàng)目2 、3 、 保險(xiǎn)責(zé)任準(zhǔn)備金提轉(zhuǎn)差罰款支出企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表附表四廣告支出　業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)工資薪金支出工會(huì)經(jīng)費(fèi)職工教育經(jīng)費(fèi)利息支出本期轉(zhuǎn)回以前年度確認(rèn)的時(shí)間性差異法定代表人（簽章）：行次 項(xiàng)目 納稅調(diào)整增加項(xiàng)目明細(xì)表金額單位：元（列至角分）合計(jì) 各類社會(huì)保障性繳款上交總機(jī)構(gòu)管理費(fèi)住房公積金本期預(yù)售收入的預(yù)計(jì)利潤(rùn)（房地產(chǎn)業(yè)務(wù)填報(bào)） 納稅調(diào)整減少項(xiàng)目明細(xì)表行次 納稅調(diào)減金額1 工效掛鉤企業(yè)用“工資基金結(jié)余”發(fā)放的工資2 以前年度結(jié)轉(zhuǎn)在本年度扣除的廣告費(fèi)支出3 以前年度結(jié)轉(zhuǎn)在本年度扣除的股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓損失4 在應(yīng)付福利費(fèi)中列支的基本醫(yī)療保險(xiǎn)567 其中：壞帳準(zhǔn)備8 存貨跌價(jià)準(zhǔn)備9 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備10 無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備11 在建工程減值準(zhǔn)備12 自營(yíng)證券跌價(jià)準(zhǔn)備131415 其他準(zhǔn)備161718192021 經(jīng)辦人（簽章）： 法定代表人（簽章）：本期已轉(zhuǎn)銷售收入的預(yù)售收入的預(yù)計(jì)利潤(rùn)（房地產(chǎn)業(yè)務(wù)填報(bào)）在應(yīng)付福利費(fèi)中列支的補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)（可稅前扣除的部分）項(xiàng)目合計(jì)其他納稅調(diào)減項(xiàng)目1 、2 、3 、 填報(bào)時(shí)間： 年 月 日 金額單位:元(列至角分) 保險(xiǎn)責(zé)任準(zhǔn)備金提轉(zhuǎn)差 呆賬準(zhǔn)備企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表附表五以前年度進(jìn)行了納稅調(diào)整增加、在本年度發(fā)生了減提的各項(xiàng)準(zhǔn)備金 ? 以地?fù)Q房需確認(rèn)土地轉(zhuǎn)讓所得嗎 ? 我們是一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。 2023年 1月，我公司將2023年以 1000萬(wàn)元購(gòu)得的一塊土地投資給我市另外一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，分得商品房 。目前，商品房尚未出售，而我市地稅局即要求我公司按照目前商品房的市價(jià) 5000萬(wàn)元確定土地的價(jià)差所得 4000萬(wàn)元，繳納企業(yè)所得稅。請(qǐng)問(wèn)，以土地投資換取商品房是否要確認(rèn)土地的轉(zhuǎn)讓所得？ 凌云房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 朱寬 答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔 2023〕 31號(hào)）第五條第（一）項(xiàng)第 1目的規(guī)定，企業(yè)、單位應(yīng)在首次取得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購(gòu)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場(chǎng)公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。因此，你公司應(yīng)該確認(rèn)投資換取房產(chǎn)的土地的價(jià)差所得。 六、個(gè)人所得稅 （一）、外來(lái)施工單位和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅管 外省施工單位和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅管 省內(nèi)跨市、縣施工單位和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅管 （二）、《個(gè)人所得稅全員全額扣繳申報(bào)管理暫行辦法》國(guó)稅發(fā) [2023]205號(hào) 演講完畢，謝謝觀看！