【導讀】購房手冊——陷阱！子”里那些滿含“血淚”的控訴。差不多地球人都知道這事兒?！笆?amp;#183;一”來了，又是一次長假。以及去準備買房的日子。了一份小心，那么，這個專題就算沒白做了。要買房，有幾個問題您首先要想清楚，比如：自己住還是投資？我們還想提醒您:先看看購房中的陷阱。在見識開發(fā)商的以下“高招”之前，就當是為您“熱熱身”了。[陷阱一]以起價混淆視聽，制造低價誘惑。形成面積大的錯覺。品房與實際狀況不相符的。者的訂金，這是一種變相的預售行為，屬違法。產(chǎn)證的違約責任；房子的保修期限和范圍。應(yīng)要求中介公司出具收取定金的收據(jù)。當事人約定以交付定金作為訂立主合。收受定金的一方拒絕訂立主合同的應(yīng)當雙倍返還定金。虛假廣告，一房多售。件的，開發(fā)商不得銷售商品房也不得收取任何預訂款性質(zhì)的費用。條件退還定金給購房者。

　　

【正文】 質(zhì)量問題、手續(xù)不全、違反規(guī)劃等方面。 購房隱患一般是由于消費者對所購房屋的情況不甚了解就急于購買造成的。入住時，以前不明確的情況逐漸明晰，所有的不滿都在入住的時候爆發(fā)了。從實際案例中中發(fā)現(xiàn)，消費者在購買房屋的時候，所謂 “ 欺騙 ” 主要是被銷售人員的不實介紹所蒙蔽，比較集中在房屋使用率、綠化情況、物業(yè)管理費等方面。 購買房屋是一個復雜的過程，通過一種方法或一個合同從根本 上消除買房的隱患是不可能的。消費者購買房屋的過程，包括尋找房屋、調(diào)查項目背景、簽訂合同、交房驗收等很多階段，將這一過程簡化為一個合同，無論是從技術(shù)角度還是從法律角度來看都是脫離實際的。 一位正規(guī)的合同，應(yīng)該充分體現(xiàn)現(xiàn)行法律法規(guī)和社會交易習慣的要求。但即使有了這樣一份完備的合同，就能夠規(guī)范各方的交易行為和解決所有購房糾紛嗎？法律的制定往往具有滯后性，既然法律本身具有這樣的特點，那么依據(jù)法律而制定的合同，也就不可能超前地、有預見性地將各種問題全部囊括其中，從而達到一勞永逸解決問題的目的。此外，補充協(xié)議是雙方 簽訂的，購房者可以擬定，開發(fā)商也可以擬定，雙方從自己的立場上擬定的條款，未必會得到對方的認可。 購房人士使用合同，如同買菜時手里提著彈簧秤，合同是 10條或 100條，無非相當于彈簧秤是精確到克或是毫克，確實有用，但是彈簧秤卻不能從根本上解決市場的誠信問題。同理，細致的合同本身也不能解決房地產(chǎn)市場中問題的實質(zhì)。正是由于這個原因，所以我們不可能要求通過一份合同來解決所有人的問題，因為這份合同不可能涵蓋所有的問題。原則上，購房時已經(jīng)有了格式合同。但是這個格式合同是不全面、不完整的，所以有必要再就某些關(guān)注的問題特 別約定，形成補充協(xié)議。這個補充協(xié)議只要能夠把買房人關(guān)注的問題說清楚，能夠盡量地保護到自己的利益，就足夠了。 購房風險 “ 源 ” 于何處 消費者對于開發(fā)商的宣傳不做調(diào)查而且輕信，并且對于這種情況一般無法舉證，導致消費者在和開發(fā)商的糾紛中遭受損失。 購房風險很大程度上是由于商品房的 “ 非成品性 ” 造成的。我們買音響、電腦、汽車等商品，其價格也不低廉，但因為這些商品的成品化程度高，屬于工業(yè)化生產(chǎn)的定制性產(chǎn)品，因此我們在購買時往往不簽訂書面合同，購買風險也很低。目前北京的商品房銷售，絕大多數(shù)屬于期房，購房人在購房 時，往往面對的只是一塊地加設(shè)計圖紙。正是基于期房的這種非成品性，加之部分購房人在購房時，對戶型、裝修等提出了具體的要求（即個性化要求），導致我們必須簽訂書面合同，而且越簽越細，但還是不能從根本上消除購房風險。根據(jù)有關(guān)部門的規(guī)定，現(xiàn)房銷售是不需要以《商品房買賣合同》示范文本作為合同文本的，現(xiàn)實中的現(xiàn)房銷售合同，內(nèi)容要比《商品房買賣合同》簡化得多，風險也小得多，就恰恰說明了這一點。 另外，依法訂立的合同受法律保護、簽約人也必須遵守，這是每個人都知道的。但在房屋銷售和使用過程中，買賣雙方在很多細節(jié)上，也均有法 不責眾的心態(tài)，所以違法建設(shè)、違規(guī)銷售的情況就屢禁不絕；所以入住結(jié)算尾款時，不少的購房人只要入住了，就拖著尾款不交。因此，從政府和社會層面，建立良好的社會信用體系，培養(yǎng)公民的商業(yè)觀念、法律意識，對消除買房人的購房風險是有重要意義的。 如何消除購房風險？ 首先要做的不是坐在屋里簽訂合同，制作補充合同文本，而是要到房地產(chǎn)管理部門和工商行政管理部門調(diào)查、核實開發(fā)商和該房地產(chǎn)項目的有關(guān)證照、資質(zhì)及這些證照是否在有效期內(nèi)。另外，也可以通過走訪法院等其他機構(gòu)來了解開發(fā)商的信用情況、是否涉及訴訟等等，然后，才針對自 身的風險起草談判提綱和銷售人員進行協(xié)商，簽訂一個雙方都認可的補充協(xié)議。在整個購房過程中，購房風險在調(diào)查之后有的就已經(jīng)消除，其他的風險通過買賣合同對開發(fā)商的約束來消除。 從根本上解決問題，還要靠政府、靠法制。比如購房人想了解某個樓盤土地出讓金的交納情況，他能從政府部門問到嗎？基本不能。還有關(guān)于規(guī)劃的問題、關(guān)于公攤面積的問題等等，基本上房地產(chǎn)開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)都是有政府部門監(jiān)管的，可是這些方面的數(shù)據(jù)、結(jié)論卻根本不向社會公眾開放，所以購房時，大家都會有一種朦朧的感覺，誰知道以后會怎么樣呢？全看運氣。 還有一 些問題，比如一些樓盤中存在新蓋房屋侵害住戶采光權(quán)、綠地的情形，但是這些房屋確實按照法定程序得到了規(guī)劃許可證，你說這是什么問題？所以這就必須靠法制化發(fā)展來解決，這種深刻的問題，恐怕是消費者光靠合同條款是解決不了的。 所以，解決房地產(chǎn)領(lǐng)域中侵害消費者權(quán)益的問題，不能簡單地要求消費者提高警惕，因為這樣做的前提是假設(shè)消費者永遠面對著無窮而可怕的陰謀，誰能夠承受？必須要通過加強監(jiān)管、增加透明度、加大打擊強度與力度來解決問題。 從目前來看，為避免糾紛和受騙，最根本、最重要的因素是保持平和、務(wù)實的心態(tài)。在期房占主 導、新房子不斷涌現(xiàn)、新技術(shù)不斷得到應(yīng)用的今天，購房人購房時的心理狀態(tài)是十分重要的，就像手機和電腦，生產(chǎn)、銷售商永遠說現(xiàn)在推銷的是最好的，但半年后又會有更好的。不少購房投訴，之所以導致購房人不滿，一方面是開發(fā)商不能如實兌現(xiàn)承諾，另一方面是因為不少購房人購房時的期望值過高，偏離了所選房屋本身的實際價值。要明確自己最關(guān)注的是什么。 房子是一種涉及面極廣、涉及專業(yè)較多的大額消費品，選房子實際上是綜合了多項指標后的一種選擇，比如您計劃購買一套平均分 80分的房子，您給選中的房子打分，戶型、朝向是 90分，景觀是 65分 ，區(qū)位是 75分，價格是 70分，開發(fā)商資信是 80分 ?? 只要您最關(guān)注的幾項指標得分較高、其他指標沒有過低的、而總體綜合分又能達到 80分，那就是一套可以購買的房子，十全十美只是理想的產(chǎn)物。 警惕房地產(chǎn)廣告陷阱 “ 花花 ” 樓市招數(shù)廣而告之 “ 好酒不怕巷子深 ” 的營銷理念，現(xiàn)在已被 “ 好酒也怕巷子深 ” 代替，幾乎任何產(chǎn)品沒有廣告也寸步難行。雖然有“ 廣告法 ” 但廣而告之出來的 “ 好酒 ” 未必好，也成了令人頭痛的一個大問題。房地產(chǎn)廣告即為其中之一。 法律帶了 “ 人情味 ” 法律的條條框框本是鐵面無私的，人們多這么認 為。但這要看誰用法律，在房地產(chǎn)商那里，法律似乎欠了他們的 “ 人情 ” ，倒向了他們。如，某房地產(chǎn)廣告將位于市郊的房 “ 搬 ” 到市區(qū)；將擬通的公交線路落到 “ 實 ” 處；將綠化帶 “ 擴 ”成花園 ?? ，并承諾與購房者依法簽訂合同并公證。買房者看了，并且信了，也就就此與開發(fā)商簽了期房合同，等到樓開始建了，購房人卻發(fā)現(xiàn)圖紙上的和工地上的不是一回事。開發(fā)商的解釋是：根據(jù)《合同法》１８條規(guī)定： “ 要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示 ” 。 “ 商業(yè)廣告等為要約邀請 ” 。顯然，廣告只是一種訂立合同前的邀請，一般情況下不具有法律上的強制約束力。因 此，廣告的內(nèi)容不具法律約束力，換言之，法律站在我們這一邊。當然，法律并沒把 “ 人情 ” 全給房地產(chǎn)商，《中華人民共和國廣告法》以及《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行條例》等明確規(guī)定：廣告應(yīng)當真實合法；廣告不得含有虛假的內(nèi)容，不得欺騙和誤導消費者；《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》也明確規(guī)定， “ 經(jīng)營者應(yīng)當向消費者提供有關(guān)商品或者服務(wù)的真實信息，不得作引人誤解的宣傳。 ” 《合同法》規(guī)定： “ 當事人訂立合同應(yīng)遵循平等、公平、自愿的原則。在合同的訂立、履行過程中，當事人應(yīng)當講誠實，守信用，相互協(xié)作配合。 ” 可見，售樓廣告不是 “ 吹牛不交稅 ” 的 事情，不負一點責任是不可能的。但房地產(chǎn)商的解釋也不無道理。因為法律有了這點兒 “ 人情味 ” ，當購房者一個孤立的個人與房產(chǎn)商這個 “ 神通廣大 ” 的組織打官司時， “ 鹿死誰手 ” 不太好說。 濃裝艷抹 “ 總怡人 ” 房地產(chǎn)廣告打扮的是極其精美的，俊俏的臉上 “ 粉 ” 有多厚非專業(yè) “ 美容 ” 人士可能測不出來。一是房價?，F(xiàn)在房價有起價、均價、最高限價之分。起價說白了就是最差的房子價格，地產(chǎn)廣告往往打出起價價格，給人一種價格低的印象誘惑消費者。如某小區(qū)標價 “ 每平米２３００元起 ” 但你實地一問，回答一定是這個檔次的賣完了，現(xiàn)在是每平米４６ ００元。而 “ 最高價 ” 則易使人想到還有個最低價，但最低與最高除去樓層朝向原因外幾乎相差無幾。二是綠化。現(xiàn)在有種說法叫做 “ 物不在精，有綠則美 ” ，綠色食品、綠色冰箱、綠色手機，什么東西都往綠色上靠。房地產(chǎn)廣告也是非 “ 綠 ” 不語， “ 都市里的村莊 ” 、 “ 花園小區(qū) ” 、 “ 綠色住房 ” 撲面而來。這里的小區(qū)是 “ １８萬平方米低密度多層花園式住宅 ” ，那里的樓盤是 “ ３９％超高綠化生態(tài)社區(qū) ” 。究竟什么叫綠色健康家園？難道就是開發(fā)商種點樹，植點草嗎？實際它的內(nèi)涵深得很，有節(jié)能、節(jié)水、廢物再利用等高科技含量。更實際的是，種點草植點樹也往往是對 未來的承諾，現(xiàn)實中的卻是不毛之地。三是所有你關(guān)心的都像海綿里的水，位置、教育、購物、醫(yī)療、物業(yè)、水、電、暖 ??你就使勁擠吧。 智能小區(qū) “ 特聰明 ” 隨著因特網(wǎng)的 “ 燕落尋常百姓家 ” 高科技、智能化成了一個什么都可往里裝的大筐，智能化住宅小區(qū)也成了這個筐里的 “ 嬌嬌者 ” 。按業(yè)內(nèi)專家的定義，智能化住宅小區(qū)是利用現(xiàn)代化４Ｃ（計算機、通訊及網(wǎng)絡(luò)、自控、ＩＣ卡）技術(shù)，通過有效的傳輸網(wǎng)絡(luò)，用多元化信息服務(wù)與管理，為住宅小區(qū)的服務(wù)與管理提供高技術(shù)的智能化手段，以實現(xiàn)快捷高效的超值服務(wù)與管理，提供安全舒適的家居環(huán)境。但現(xiàn)在 的智能化小區(qū)往往 “ 聰明 ” 在了一套自動化保安控制系統(tǒng)或一套計算機局域網(wǎng)上，聰明未見多少，購房者腰包里的錢卻少了很多。開發(fā)商說的實在： “ 以前沒做過智能化，但現(xiàn)在不做不行，它是一個賣點，別的企業(yè)在搞，我們當然不能放過 ” 。在這里，智能與聰明大打了折扣，甚至根本就沒有，賣的只是概念。 警惕：展會看房 “ 三陷阱 ” 房展會上，看上去那么美的樓書、沙盤和平面圖往往會引起人們買房的沖動和欲望。然而，我們在這里要提醒您的是，無論是樓書、沙盤還是平面圖，都會與樓盤的真正面目或多或少地有所偏差，因為它們都是從發(fā)展商的 自身利益出發(fā)，是絕對理想化的、帶有虛夸成分甚至含有一定的誤導因素（當然也不能排除某些實景照片的真實性）。買房者一定要心態(tài)冷靜，不要被 “ 理想化了 ” 的美樓妙景沖昏頭腦，買房交訂前必須通過客觀的渠道，對樓盤及開發(fā)商的所有情況心中有數(shù)，經(jīng)過認真研究反復比較后再謹慎出手，切莫片面地被樓書、沙盤和平面圖所迷惑。 眼睛睜大細觀平面圖 展會上很多項目會專門印制單頁平面圖。購房人應(yīng)首先根據(jù)小區(qū)平面規(guī)劃圖，確定小區(qū)的環(huán)境布局是否理想，是否有足夠的綠化率與車位，樓與樓之間的間距是否夠大，是否影響采光。在看懂平面規(guī)劃圖后， 應(yīng)仔細研究銷售平面示意圖。銷售平面圖是比較直觀的示意圖，多數(shù)不標尺寸，但能為客戶提供平面布局、各功能間的區(qū)別、哪些內(nèi)墻可以拆、家具配置設(shè)計等。 一般項目在展會上提供的平面圖可以分墨線圖及家具配置圖。墨線圖是根據(jù)建筑設(shè)計圖按比例制定的，除了不標定詳細尺寸與材料明細外，與建筑設(shè)計圖的效果是一樣的。家具配置圖是代銷公司為使購房人更容易地了解室內(nèi)空間配置，在墨線圖上再添畫上家具擺設(shè)，以作為參考。另外還有三維立體空間的透視圖。 看預售平面圖時，下列事項應(yīng)詳細了解，其中前三項應(yīng)結(jié)合總平面規(guī)劃圖詳讀，后兩項應(yīng)持平 面圖細看。 方位：目前預售平面圖上未標明南、北向，購房人可向現(xiàn)場銷售人員詢問。一般坐北朝南的建筑物冬暖夏涼，方位最佳；東、西向房屋易東、西曬，使用空調(diào)也較耗電，北向房屋則較陰冷。而室內(nèi)空間如陽臺，因需曬衣，也適合朝南。 景觀：除了平面圖外，通常代銷公司還會畫上全區(qū)配置圖，應(yīng)仔細了解小區(qū)內(nèi)外的道路交通情況，進出小區(qū)是否方便，小區(qū)內(nèi)各棟建筑物的排列是否有序，是否有保安系統(tǒng)，垃圾是否集中處理等。 棟距：兩棟樓之間的距離最好超過８米，窗戶不是面對面地整齊排列，否則家中的一舉一動在對屋都可以看得一清二楚， 私密性太差。 采光及通風：房屋的采光面越多越好，如果某屋只有一面采光，其他房屋采光很差，就算白天進屋也要開燈。 格局與空間合理性：室內(nèi)格局要能完整區(qū)分公共區(qū)（如客廳、餐廳、公共衛(wèi)?。┘八矫軈^(qū)（臥房），而附屬建筑物與主建筑物的面積分配也要成正比。每戶都有二至三個管道區(qū)，由于管道間不好后移，因此管道間越靠邊越好。廚房的空間是否可容納雙排柜，以及是否預留冰箱、排油煙機的空間，都可能影響日后使用的便利性。 特別提示：由于墨線圖、家具配置圖很少標示比例尺及距離，因此很多銷售平面圖都有將家具尺寸縮小的問題， 使室內(nèi)空間看起來更寬敞。如將床、桌子、柜子的尺寸變小，而購房人在完工交房后，才發(fā)現(xiàn)擺了床后，室內(nèi)空間就所剩無幾了。因此，購房人對自己不懂的事項應(yīng)一一向銷售人員詳細了解，若自己看不懂平面圖可到展會服務(wù)區(qū)請專業(yè)人士代看、解釋。 頭腦冷靜智看樓書 應(yīng)該說，所有的房子看上去都沒有樓書上 “ 說 ” 的那么美。 情況一：趙小姐拿著一份注有 “ 現(xiàn)房 ” 的樓書來到某樓盤現(xiàn)場，讓她驚詫不已的是，樓書上最讓她心動的 “ 緊挨一條清澈小河，河邊綠草茵茵垂柳拂面 ” 的美景其實是一條臟污不堪的臭水溝。像這樣在樓書上極盡渲染，把臭的說成香的，丑的說成美的情況，在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)已經(jīng)是見怪不怪的事情了。 情況二：有些開發(fā)商在小區(qū)規(guī)劃、房屋面積上做手腳，讓買房者更加不易察覺。在某項目的樓書中，整個小區(qū)規(guī)劃科學、美觀，特別是臨馬路的一面，有一條寬寬的綠化隔離帶。其實你到實地一看，才知道樓書上綠化帶的寬度比例被開發(fā)商悄悄地放大了。樓書上并沒有標明綠化帶的具體寬度，買房者在開發(fā)商的誘導下產(chǎn)生了錯覺，卻無根據(jù)指責開發(fā)商。 情況三：戶型設(shè)計偷偷修改、裝修效果被走樣夸大，都常常讓買房者在不知不覺中掉入樓書的陷阱。房地產(chǎn)開發(fā)商在項目還未開工