【正文】 日、 5 日幾次向?qū)Ψ酵对V要求處理，結(jié)果都被趕了出來。而地板和涂料這些看似不起眼的建材，往往是裝修中最容易帶來污染和造成問題的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在水槽放滿水并一次放空，檢查各接合部，不應(yīng)有滲漏現(xiàn)象。售樓書是房地產(chǎn)銷售中的重要工具。 最后，消費(fèi)者要注意銷售許可證的問題。 “ 零首期 ” 、 “ 首一成 ” 付款方式這無疑對(duì)不少人有誘惑力，但真正落實(shí)時(shí)，發(fā)展商是十 分計(jì)較資信狀況的。有些廣告則肆意夸張，或運(yùn)用模糊語言極力掩飾美化。如果再這樣下去，房地產(chǎn)網(wǎng)站不會(huì)有生命力。認(rèn)真計(jì)算可以保證購(gòu)房者能夠準(zhǔn)確把握自身的實(shí)力和購(gòu)房方向。從房屋戶型來說，應(yīng)根據(jù)家庭人口的數(shù)量、房屋使用的功能以及資金實(shí)力進(jìn)行選擇。 仔細(xì)考量物業(yè)管理費(fèi)用 物業(yè)管理費(fèi)是指物業(yè)管理公司因提供管理及服務(wù)向業(yè)主或使用人收取的費(fèi)用。必須的生活設(shè)施還需要一些初裝費(fèi)用，如開通管道煤氣、有線電視、寬帶網(wǎng)等。一直是房屋租賃熱點(diǎn)的中關(guān)村區(qū)域，雖然以往在高端租賃市場(chǎng)需求略有不足，但隨著今年中關(guān)村西區(qū)等區(qū)域建設(shè)力度的加強(qiáng)和一些新建的寫字樓的入駐，高檔住宅和公寓租賃的需求也穩(wěn)步上升。該地區(qū)一手公寓的價(jià)格在 800010000 元 /㎡左右，而二手公寓的均價(jià)為 50008000元 /㎡，約為一手公寓價(jià)格的 72%左右。即將建成的中央商務(wù)區(qū)不僅是北京的財(cái)富中心，更會(huì)是世界性經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)，引領(lǐng)整個(gè)北京市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，成為未來的貿(mào)易、金融、商業(yè)、會(huì)展、信息、交通中心。 【望京地區(qū)】 ■ 推薦指數(shù) ★★★★ ■ 適合人群追求穩(wěn)定租賃市場(chǎng)的投資者 望京在九十年代被規(guī)劃建成全國(guó)乃至亞洲最大的住宅小區(qū)。租賃人群大多以日、韓等外籍人士 ，以及部分在機(jī)場(chǎng)路沿線及燕莎附近上班的白領(lǐng)為主。 外企機(jī)構(gòu)、外資駐京辦事處不可以在商住兩用的公寓里進(jìn)行注冊(cè)，可以去找寫字樓。 租金租期不要把重點(diǎn)放在租金的高低上。 預(yù)售合同無效引起的糾紛 表現(xiàn)：這類糾紛通常表現(xiàn)為開發(fā)商與購(gòu)房人簽約后，卻不能按當(dāng)初所預(yù)料的那樣如期取得預(yù)售證，導(dǎo)致預(yù)售契約無法在房地產(chǎn)備案，導(dǎo)致合同無效，購(gòu)房人不能買到簽約中的房產(chǎn)。 價(jià)格糾紛，如加價(jià)出售房屋引起的糾紛等等 表現(xiàn)：一些開發(fā)商遇到房屋俏銷時(shí)，與購(gòu) 房人簽訂認(rèn)購(gòu)書后，在正式簽約時(shí)，會(huì)要求購(gòu)房人以高于認(rèn)購(gòu)價(jià)的單價(jià)購(gòu)房，并告之原因：房子漲價(jià)了。另外，購(gòu)房人 事先要對(duì)開發(fā)商的資質(zhì)、開發(fā)商實(shí)力等全面考察，謹(jǐn)防購(gòu)買了實(shí)力較差、難以把樓盤建設(shè)到足以交樓的開發(fā)商的房。 應(yīng)對(duì)招式：要求開發(fā)商把廣告或宣傳的內(nèi)容寫進(jìn)合同。他花費(fèi)了數(shù)千元在幾家報(bào)紙刊登了售房廣告，并在多家經(jīng)紀(jì)公司登記了售房信息。而只有理性投資，才能從根本上杜絕大幅貶值的損失降臨到自己頭上。 第五、盡可能避免在房地產(chǎn)泡沫鼎盛的 “ 牛市 ” 中購(gòu)買房地產(chǎn)，從根本上防止被 “ 套牢 ” 貶值的風(fēng)險(xiǎn)。銀行的態(tài)度比專家的話真實(shí)、準(zhǔn)確，可信度更高。如果一個(gè)能把樓蓋完的房地產(chǎn)商搞 “ 內(nèi)部認(rèn)購(gòu) ” ，因?yàn)槭掷m(xù)還沒辦完，所以便宜，您愿不愿嘗試一下呢？一個(gè)房子有預(yù)售許可證，土地使用證沒有辦下來，您敢不敢買呢？同時(shí)要學(xué)會(huì)買預(yù)期，比如知道哪有一條方便的路要建或哪里會(huì)與地鐵站相鄰，不是等房子建好了再買，而最好是在它動(dòng)工之前買。貴到一定程度，就要小心自己別在房地產(chǎn)上也被 “ 套牢 ” ！畢竟風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，永遠(yuǎn)的旺是不可能的。 一位正規(guī)的合同，應(yīng)該充分體現(xiàn)現(xiàn)行法律法規(guī)和社會(huì)交易習(xí)慣的要求。這個(gè)補(bǔ)充協(xié)議只要能夠把買房人關(guān)注的問題說清楚，能夠盡量地保護(hù)到自己的利益，就足夠了。但在房屋銷售和使用過程中，買賣雙方在很多細(xì)節(jié)上，也均有法 不責(zé)眾的心態(tài)，所以違法建設(shè)、違規(guī)銷售的情況就屢禁不絕；所以入住結(jié)算尾款時(shí)，不少的購(gòu)房人只要入住了，就拖著尾款不交。 還有一 些問題，比如一些樓盤中存在新蓋房屋侵害住戶采光權(quán)、綠地的情形，但是這些房屋確實(shí)按照法定程序得到了規(guī)劃許可證，你說這是什么問題？所以這就必須靠法制化發(fā)展來解決，這種深刻的問題，恐怕是消費(fèi)者光靠合同條款是解決不了的。雖然有“ 廣告法 ” 但廣而告之出來的 “ 好酒 ” 未必好，也成了令人頭痛的一個(gè)大問題。顯然，廣告只是一種訂立合同前的邀請(qǐng)，一般情況下不具有法律上的強(qiáng)制約束力。 濃裝艷抹 “ 總怡人 ” 房地產(chǎn)廣告打扮的是極其精美的，俊俏的臉上 “ 粉 ” 有多厚非專業(yè) “ 美容 ” 人士可能測(cè)不出來。房地產(chǎn)廣告也是非 “ 綠 ” 不語， “ 都市里的村莊 ” 、 “ 花園小區(qū) ” 、 “ 綠色住房 ” 撲面而來。開發(fā)商說的實(shí)在： “ 以前沒做過智能化，但現(xiàn)在不做不行，它是一個(gè)賣點(diǎn)，別的企業(yè)在搞，我們當(dāng)然不能放過 ” 。銷售平面圖是比較直觀的示意圖，多數(shù)不標(biāo)尺寸，但能為客戶提供平面布局、各功能間的區(qū)別、哪些內(nèi)墻可以拆、家具配置設(shè)計(jì)等。而室內(nèi)空間如陽臺(tái)，因需曬衣，也適合朝南。如將床、桌子、柜子的尺寸變小，而購(gòu)房人在完工交房后，才發(fā)現(xiàn)擺了床后，室內(nèi)空間就所剩無幾了。樓書上并沒有標(biāo)明綠化帶的具體寬度，買房者在開發(fā)商的誘導(dǎo)下產(chǎn)生了錯(cuò)覺，卻無根據(jù)指責(zé)開發(fā)商。像這樣在樓書上極盡渲染，把臭的說成香的，丑的說成美的情況，在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)已經(jīng)是見怪不怪的事情了。 格局與空間合理性：室內(nèi)格局要能完整區(qū)分公共區(qū)（如客廳、餐廳、公共衛(wèi)?。┘八矫軈^(qū)（臥房），而附屬建筑物與主建筑物的面積分配也要成正比。另外還有三維立體空間的透視圖。買房者一定要心態(tài)冷靜，不要被 “ 理想化了 ” 的美樓妙景沖昏頭腦，買房交訂前必須通過客觀的渠道，對(duì)樓盤及開發(fā)商的所有情況心中有數(shù)，經(jīng)過認(rèn)真研究反復(fù)比較后再謹(jǐn)慎出手，切莫片面地被樓書、沙盤和平面圖所迷惑。三是所有你關(guān)心的都像海綿里的水，位置、教育、購(gòu)物、醫(yī)療、物業(yè)、水、電、暖 ??你就使勁擠吧。如某小區(qū)標(biāo)價(jià) “ 每平米２３００元起 ” 但你實(shí)地一問，回答一定是這個(gè)檔次的賣完了，現(xiàn)在是每平米４６ ００元。在合同的訂立、履行過程中，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)講誠(chéng)實(shí)，守信用，相互協(xié)作配合。如，某房地產(chǎn)廣告將位于市郊的房 “ 搬 ” 到市區(qū)；將擬通的公交線路落到 “ 實(shí) ” 處；將綠化帶 “ 擴(kuò) ”成花園 ?? ，并承諾與購(gòu)房者依法簽訂合同并公證。不少購(gòu)房投訴，之所以導(dǎo)致購(gòu)房人不滿，一方面是開發(fā)商不能如實(shí)兌現(xiàn)承諾，另一方面是因?yàn)椴簧儋?gòu)房人購(gòu)房時(shí)的期望值過高，偏離了所選房屋本身的實(shí)際價(jià)值。在整個(gè)購(gòu)房過程中，購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)在調(diào)查之后有的就已經(jīng)消除，其他的風(fēng)險(xiǎn)通過買賣合同對(duì)開發(fā)商的約束來消除。目前北京的商品房銷售，絕大多數(shù)屬于期房，購(gòu)房人在購(gòu)房 時(shí)，往往面對(duì)的只是一塊地加設(shè)計(jì)圖紙。同理，細(xì)致的合同本身也不能解決房地產(chǎn)市場(chǎng)中問題的實(shí)質(zhì)。入住時(shí)，以前不明確的情況逐漸明晰，所有的不滿都在入住的時(shí)候爆發(fā)了。 第６招：算算養(yǎng)房成本 “ 買房子就是買生活 ” 的口號(hào)已宣傳了好多年，更有一些專家主張買小社區(qū)，認(rèn)為小社區(qū)更可彰顯個(gè)性，但我認(rèn)為買房就是買房，社區(qū)越大，使用和維護(hù)成本越低。便宜房子增多，受影響首當(dāng)其沖的一定是高價(jià)房。媒體上幾乎天天都有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的文章，筆者想從另一個(gè)角度進(jìn)行分析。因?yàn)槊總€(gè)家庭都可能有意外急用，必須留足 “ 應(yīng)急款 ” ；月供款最好是自己月收入的 50%以內(nèi)，千萬不能 “ 滿打滿算 ” 不留余地；不要貪戀 “ 大戶型 ” 或者頭腦發(fā)熱購(gòu)買 “ 豪宅 ” 攀比 “ 充胖子 ” 。在專業(yè)人士眼中，房?jī)r(jià)的構(gòu)成公式如下： 房?jī)r(jià) =土地成本（包括土地出讓金、拆遷、安置成本） +公關(guān)成本 +建筑成本 +監(jiān)理成本 +策劃費(fèi)用 +銷售成本（含巨額廣告費(fèi)、人力） +開發(fā)商利潤(rùn) +稅收 +銀行巨額貸款利息 +財(cái)務(wù)費(fèi)用 +人力開支 +其他損耗 +?? 而在普通購(gòu)房人眼中，這個(gè)公式卻要簡(jiǎn)單得多：房?jī)r(jià) =土地成本 +建筑成本 +開發(fā)商利潤(rùn) +稅收 顯然， “ 普通人 ” 眼中的房?jī)r(jià)成本公式是不完整的，成本是 “ 失真 ” 的。 五招防范投資貶值成本公式揭露房?jī)r(jià) “ 隱性成本 ” ■ 一買一賣，貶值 % 42歲的王先生經(jīng)營(yíng)汽車配件，生意不 錯(cuò)。 質(zhì)量、裝修標(biāo)準(zhǔn)與約定標(biāo)準(zhǔn)不符 表現(xiàn)：在收樓時(shí)，發(fā)現(xiàn)本來約定的質(zhì)量、裝修標(biāo)準(zhǔn)與合同中約定不同，有些裝修中該用品牌產(chǎn)品被換成其他牌子。一般這種情況下，購(gòu)房人會(huì)勝訴。 公用面積分?jǐn)傄鸬募m紛 表現(xiàn)：雖然目前有關(guān)政策規(guī)定業(yè)主可以聘請(qǐng)有資質(zhì)的測(cè)繪公司對(duì)樓盤面積重新測(cè)量，但作為個(gè)體，由于委托費(fèi)用較高，至今沒有業(yè)主對(duì)面積重新測(cè)量的事例。 因?yàn)樵诔鲎馇埃蟮闹薪楣緯?huì)對(duì)承租公司的背景等進(jìn)行核實(shí)、確認(rèn)，所以大型中介公司所提供的客戶比較可靠、安全。還有項(xiàng)目本身屬于國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)或產(chǎn)業(yè)園的區(qū)域，國(guó)家重要扶持的企業(yè)園區(qū)。隨著政府針對(duì)該地區(qū)的改善配套、交通利好信息的出臺(tái)，二手公寓所具備的地段好、社區(qū)成熟等優(yōu)勢(shì)日益突出，而租賃市場(chǎng)穩(wěn)定以及選擇余地大也使得二手公寓具有了較高的性價(jià)比。 “ 睡城 ” 望京被四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)所漸漸激活的同時(shí)也重新使得該地區(qū)成為樓市的亮點(diǎn)。面積在 150180㎡的三居，其租賃價(jià)格為 1202015000元 /月。 隨著亞運(yùn)村的向北擴(kuò)延以及交通環(huán)境的改善，亞奧地區(qū)的投資優(yōu)勢(shì)越來越不明顯。而該地區(qū)的二手公寓均價(jià)高的原因，除了其特有的地段優(yōu)勢(shì)外，項(xiàng)目的建筑年代較近以及整體品質(zhì)高也是影響價(jià)格的主要因素。面對(duì)紛繁復(fù)雜的投資市場(chǎng)，怎樣從中挑選品質(zhì)精良、投資回報(bào)率高的公寓？本期我們邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)專家對(duì)本市目前最熱的四大公寓投資熱點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行了詳細(xì)的市場(chǎng) 分析，希望能對(duì)您投資置業(yè)有所幫助。 細(xì)致估計(jì)還款能力 國(guó)內(nèi)目前住房銀行貸款和公積金貸款陸續(xù)展開，這對(duì)于部分人來說購(gòu)房就要考慮貸款償還這一問題。有效面積系數(shù)的大小，意味著購(gòu)房者花同樣的錢，買到房子的使用面積可能差別很大。這主要取決于商品房的土地成本、開發(fā)建造成本以及利潤(rùn)、稅費(fèi)、銷售等相關(guān)費(fèi)用。在充分考慮自己需求的同時(shí)研究市場(chǎng)行情，以便最終確定所要購(gòu)買的房屋類型、面積和價(jià)位。 消費(fèi)者要對(duì)拼命打概念牌的樓盤多幾份警覺，時(shí)刻保持清醒的頭腦，認(rèn)真去探究一些信息之后所隱藏的內(nèi)容。 直言（筆名，資深地產(chǎn)人士）： 這應(yīng)該說是一個(gè)敏感的話題，我很早以前就在深圳有關(guān)機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)工作，現(xiàn)在下海成立房地產(chǎn)公司，經(jīng)歷了房地產(chǎn)的幾次沉浮。因此其目的很直接：把樓盡快賣出去。一些裝修房?jī)H僅在樓書上標(biāo)明所用材料是 “ 優(yōu)質(zhì) ” 、 “ 豪華 ” 、 “ 精美 ” 、 “ 名牌 ” ，這些詞所代表的程度是一個(gè)層面而非一個(gè)具體的實(shí)在點(diǎn)，就萬事大吉了，這就過于含混，消費(fèi)者要讓地產(chǎn)商真正界定裝飾材料（用品）的 品牌，以免以后生事端時(shí)說不清、道不明。 豐富多彩的信息看上去確實(shí)很美，但更多的消費(fèi)者卻陷入了一種無奈，龐雜的信息使人真假難料、或明或隱的語言描述更增添了困惑。 ” 但是隨著這兩年精裝修房的不斷交房，業(yè)主發(fā)現(xiàn) “ 精裝修 ” 可能成為又一個(gè)與開發(fā)商的矛盾，本來想省心省力的業(yè)主如果不想湊合，很可能還要二次裝修。一個(gè)客廳地板的包裝引起了劉先生的注意：買房時(shí)合同上明明寫著地板是進(jìn)口高級(jí)品牌，可是，這包裝上寫的卻是地道的國(guó)產(chǎn)貨?？墒窍M(fèi)者章女士卻遇到了 “ 貍貓換太子 ” 的事。其實(shí)，兩種還款方式各有利弊，以下是兩種還貸方式比較： 。 ■ 陷阱八 還款方式單一化 ★ 案例：劉先生上個(gè)月剛買了新房，并辦完了住房貸款手續(xù)，每月還貸額近 2020元。 ★ 藥方：銷售小姐都非常熱情，在你沒有交納訂金前，你有時(shí)簡(jiǎn)直會(huì)認(rèn)為她是你的親人。 ★ 藥方：開發(fā)商變更了規(guī)劃，卻沒有通知業(yè)主，這種情形在近年來的房地產(chǎn)投訴中，愈演愈烈。 3 月 1 日到了，但交房的日期再次延遲，開發(fā)商給業(yè)主的答復(fù)是 “4 月 31日 ” ，而且對(duì)延期交房并沒有任何解釋和歉意。另外，開發(fā)商的測(cè)算方式是不是走了高速？每天幾十元的高速過路費(fèi)，你是否可以承受？這些都需算計(jì)清楚。另外，在購(gòu)買一個(gè)樓盤之前，一定要仔細(xì)考察周邊環(huán)境，了解政策導(dǎo)向以及市政長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，不要聽信銷售人員的一面之詞，比如售樓小姐說 “ 旁邊那個(gè)工廠馬上就要搬了 ” 等類似的話。把政府規(guī)劃中不可能或還沒有實(shí)現(xiàn)的文化、教育、科研、綠化、交通、環(huán)保等項(xiàng)目，當(dāng)做與自身房地產(chǎn)相聯(lián)系的組成部分進(jìn)行宣傳。在許多廣告中都會(huì)配發(fā)一些圖片以增加直接的視覺效果，但卻不標(biāo)明出現(xiàn)在廣告中的是建筑設(shè)計(jì)效果圖還是模型照片。 廣告欺詐眼花繚亂看清十大陷阱降低購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn) ■ 陷阱一 廣告欺詐眼花繚亂 ★ 案例： 1999年的春季房展會(huì)上，在裝飾華麗的諸多展臺(tái)和讓人眼花繚亂的樓書中，王先生發(fā)現(xiàn)了位于東三環(huán)南路的項(xiàng)目 xx苑。 精裝修優(yōu)勢(shì)不少陷阱也多 如何規(guī)避隱性風(fēng)險(xiǎn)最關(guān)鍵 房產(chǎn)證須驗(yàn)明正身 《房地產(chǎn)證》制假使假陷阱多 檢查房屋質(zhì)量三環(huán)節(jié) 如何應(yīng)對(duì)期房 “ 面積誤差 ” 買房警惕十大陷阱 延期交房不承責(zé)面積誤差設(shè)陷阱 買房警惕十大陷阱： 房屋質(zhì)量問題多；認(rèn)購(gòu)訂金難退還；虛假宣傳誤導(dǎo)人；面積誤差設(shè)陷阱；延期交房不承責(zé)；一房多賣；重復(fù)收費(fèi)、多收費(fèi)；產(chǎn)權(quán)證難以辦理；配套設(shè)施不到位；物業(yè)管理滯后。5 大經(jīng)典案例識(shí)破買房陷阱 對(duì)策 [應(yīng)對(duì) ] 徹底認(rèn)清抵押房 合同設(shè)下埋伏 開發(fā)商違約責(zé)任只字未提 消費(fèi)者買下新房并預(yù)付了定購(gòu)金，開發(fā)商卻把房子轉(zhuǎn)賣給他人。 付定金要注意最高限額 [陷阱 ]單方擴(kuò)大解約權(quán) 開發(fā)商 “ 定金 ” 設(shè)套騙取購(gòu)房 者錢財(cái) 律師： “ 開發(fā)商在沒有《商品房銷售許可證》的情況下，收取消費(fèi)者的訂金，這是一種變相的預(yù)售行為，屬違法。 選購(gòu)精裝房當(dāng)心四大陷阱 擠擠 “ 水樓書 ” 的水分