【正文】 40006000元 /月，面積在 90120㎡的二居，租賃價(jià)格為 70009000元 /月。 集中的大型外資企業(yè)使得該地區(qū)的租賃需求及租賃人群比較穩(wěn)定。 【 CBD地區(qū)】 ■ 推薦指數(shù) ★★★★★ ■ 適合人群追求高額租賃回報(bào)的投資者 朝陽區(qū)的 CBD地區(qū)已經(jīng)成為北京最值得關(guān)注的黃金區(qū)域之一。一方面新增公寓項(xiàng)目較多，導(dǎo)致以往二手公寓所特有的地段優(yōu)勢(shì)和稀缺性逐漸淡化；另一方面周邊新開發(fā)的一手公寓的房型、戶型、環(huán)境、物業(yè)配套設(shè)施都明顯優(yōu)于那些早期開發(fā)的二手公寓。雖然部分配套設(shè)施完善 、品質(zhì)好的公寓項(xiàng)目在租金收益及出租率方面與前幾年相比變化不大，但由于亞運(yùn)村地區(qū)的公寓項(xiàng)目過于集中，使得大部分公寓的出租收益及出租率都有所下降。 在公寓租賃市場(chǎng)上，該區(qū)域面積在 90100㎡的二居公寓，其租賃價(jià)格約在 50006000 元 /月；面積為 130150㎡的三居公寓，其租賃價(jià)格約在 60008000元 /月。同比，即將舉行的 2020年北京奧運(yùn)會(huì)無疑是進(jìn)一步激活了亞運(yùn)村周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)，使 “ 亞運(yùn)商圈 ” 擴(kuò)大為 “ 亞奧商圈 ” 。因此，從自住和投資角度綜合分析，對(duì)于追求高品質(zhì)生活或高投資回報(bào)但資金實(shí)力略顯不足的購房者來說，相對(duì)于更高價(jià)位的一手公寓，二手公寓更顯得物美價(jià)廉。由于土地的 “ 稀、貴 ” ，該地區(qū)新開發(fā)的一手公寓除了追求一貫的 “ 高品質(zhì) ” 外，更多的以 “ 商住兩用 ” 的形式存在，價(jià)格定位較高。據(jù)資料顯示，該地區(qū)面積在 100平方米以上的二居室公寓，其月租金約在 50006000元左右，面積 120150平方米以上的三居室公寓，月租金為 65008000左右。 中關(guān)村地區(qū)新推出的一手高檔公寓項(xiàng)目的均價(jià)大多在 850011000元 /㎡左右，二手公寓的均價(jià)則大約在 6000元8000元 /㎡左右，相當(dāng)于 同地區(qū)一手公寓的 72%左右。 【中關(guān)村地區(qū)】 ■ 推薦指數(shù) ★★★★☆ ■ 適合人群追求高投資回報(bào)，但資金略微不足的投資者 海淀區(qū)地域廣博，憑借眾多的 “ 名校、名企、名勝古跡 ” 而被譽(yù)為北京的生態(tài)保護(hù)區(qū)和文化、高科技中心。點(diǎn)擊這里查看更多圖片資訊 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及人們居住要求的提高，公寓已經(jīng)成為新的投資熱點(diǎn)。另外，購置適當(dāng)?shù)募揖?、電器、裝飾也是新居預(yù)算所必須考慮的。 做好裝修及維修費(fèi)用預(yù)算 裝修費(fèi)用應(yīng)與首 期款一起考慮，仔細(xì)算計(jì)，同時(shí)應(yīng)提前考慮適當(dāng)?shù)姆课菥S修款項(xiàng)。購房者利用銀行貸款購房時(shí)，要考慮銀行利率的高低、銀行可借貸金額、首期付款金額、分期付款的期限、每月付款額度等因素。與其他費(fèi)用不同，購買商品房入住后需要繳納的物業(yè)管理費(fèi)是一直伴隨房子終身的，所以需要購房人在購買前了解清楚不同樓盤物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，做到心中有數(shù)。物業(yè)管理公司管理服務(wù)費(fèi)的高低直接與管理服務(wù)對(duì)象、內(nèi)容及其業(yè)務(wù)量有關(guān)，通常按照不同檔次根據(jù)住房的建筑面積以每平方米收取。建議購房者在計(jì)算個(gè)人住房貸款時(shí)，最好同時(shí)計(jì)算相關(guān)的稅費(fèi)支出。 算清購房時(shí)的各項(xiàng)稅費(fèi) 稅費(fèi)的繳納在購買房產(chǎn)時(shí)占有相當(dāng)?shù)谋戎?，其中比較重要 的幾個(gè)稅項(xiàng)有契稅、房地產(chǎn)交易費(fèi)等。它是指建筑物內(nèi)可使用面積與總建筑面積的比例，有效面積系數(shù)越大，可使用面積就越大。現(xiàn)在，人們一般喜歡要 “ 四大一小 ” 、雙衛(wèi)生間、雙陽臺(tái)的房間，因?yàn)檫@樣的房間更適合人們的居住，但具體選擇什么樣的房屋，首先應(yīng)確定房屋的總建筑面積要多大。 由于商品房的價(jià)格高達(dá)每平方米數(shù)千甚至數(shù)萬元，而房屋面積的大小又直接關(guān)系到房屋的售價(jià)，因此，每一平方米都要精打 細(xì)算。但房價(jià)的最終成因，還要回歸到市場(chǎng)的認(rèn)同度，所以購房消費(fèi)者可以根據(jù)實(shí)際購買力充分參照房價(jià)的成本和市場(chǎng)構(gòu)成因素最終決定適宜自己的房價(jià)水平。其實(shí)，房價(jià)的制定是有一定規(guī)律的，它受到市場(chǎng)和成本制約。 選擇適宜的房價(jià)和房屋面積 在對(duì)個(gè)人資產(chǎn)做完認(rèn)真估量后，就要開始挑選品質(zhì)好、價(jià)錢又不高的住宅了。通過仔細(xì)核查，審慎地計(jì)算出個(gè)人或家庭的凈資產(chǎn)，這才是可隨時(shí)支配的自由款項(xiàng)。以下幾方面是制訂購房預(yù)算時(shí)應(yīng)該考慮的主要內(nèi)容： 正確估量個(gè)人資產(chǎn)及家 庭可支配收入 買房要根據(jù)需要和支付能力綜合考慮，先考慮支付得起的樓宇，再考慮喜歡的樓宇，要計(jì)算一下家庭的平均月收入，包括利息收入及各種貨幣補(bǔ)貼。因此，購房者在決定購房前首先需要制訂詳細(xì)的購房預(yù)算，對(duì)投資進(jìn)行可行性分析，充分考慮自身及家庭收入水平、現(xiàn)有存款額、可獲得的貸款額度等各種資金來源及其他相關(guān)因素，從而正確估算自己的實(shí)際購買能力。 目前，在信息獲取上消費(fèi)者仍處于弱勢(shì)地位，特別是在網(wǎng)上信息沒有傳統(tǒng)媒體信息正規(guī)權(quán)威的情況下，消費(fèi)者切勿偏聽偏信，要認(rèn)真分析、思考，最好到樓盤現(xiàn)場(chǎng)或請(qǐng)教專業(yè)人士。由此造成另外一種尷尬境地，即使是自稱最權(quán)威的房地產(chǎn)網(wǎng)站也以侵權(quán)的形式摘用報(bào)刊上的房地 產(chǎn)信息，貴報(bào)房地產(chǎn)文章經(jīng)常被一些房地產(chǎn)網(wǎng)站擅自轉(zhuǎn)摘就是一個(gè)明顯的例子。 張奕（某房地產(chǎn)網(wǎng)站市場(chǎng)部經(jīng)理）： “ 第四傳媒 ” 最突出的特點(diǎn)是平等和開放，然而正是開放性的優(yōu)點(diǎn)也帶來另一個(gè)弊端，即房地產(chǎn)網(wǎng)站上不少人發(fā)布的信息有虛假的成份或帶有濃厚的個(gè)人偏見。比如，你買了一套 “ 無敵海景 ” 的房子，那么其中不確定的因素是：未來周圍會(huì)怎么樣？地產(chǎn)商在宣傳上只能說以后也會(huì)看到海景或 知而不言，這時(shí)消費(fèi)者要主動(dòng)到國土規(guī)劃部門就填?；蛭磥戆l(fā)展情況進(jìn)行查詢。這些不正確的宣傳廣告往往與實(shí)際合同上的內(nèi)容 “ 貨不對(duì)板 ” ，理論上來說，消費(fèi)者完全有理由向法院控告地產(chǎn)商。軟性文字廣告美輪美奐的語言為 “ 硬 ” 廣告作巧妙的補(bǔ)充。 從我的觀察來看，媒體宣傳樓盤的確多少都有水分。一些較有名氣的中介機(jī)構(gòu)把樓價(jià)炒高賣或壓低售出，再把爛攤子留給地產(chǎn)商的例子俯拾即是。 “ 投資回報(bào)可觀 ” 在寫字樓和商鋪銷售時(shí)常出現(xiàn)這種樂觀分析，值得注意的是這種分析的依據(jù)往往是理論性的狀況。 中介常采用的做法有以下幾種： “ 元起價(jià) ” 不少樓盤的起價(jià)都是由中介機(jī)構(gòu)定出來的，實(shí)際情況往往是：起價(jià)房往往是最差的房子，誰都不可能去買。正是由這種功利性的目的所決定，中介在信息提供方面有兩個(gè)特點(diǎn)：羅列與誘惑。 中介機(jī)構(gòu)生存的手段是為地產(chǎn)商推銷樓盤。通常，開發(fā)商會(huì)把銷售（預(yù)售）許可證正本或復(fù)印件展示出來，不過，消費(fèi)者最好到國土規(guī)劃局將其號(hào)碼核對(duì)一下，確定無誤后再做決斷。某些在樓盤內(nèi)的樣板房則請(qǐng)專業(yè)人員采用 “ 經(jīng)典 ” 設(shè)計(jì)手法掩飾了不少缺陷，這些都屬于誘導(dǎo)性的信息傳達(dá)。 其次，消費(fèi)者要理性對(duì)待樣板房。因此看售樓書時(shí)，重要的是看基本數(shù)據(jù)與真實(shí)情況是否吻合。不少顧客 在比較、挑選多個(gè)樓盤過程中，一個(gè)詳細(xì)、精致的售樓書很可能在看房后做決定時(shí)起到重要作用，不過，在看售樓書時(shí)，切勿被一些浮華、渲染性的詞語所迷惑，不少人會(huì)有這樣的感覺，單憑看樓書哪一個(gè)樓盤都不錯(cuò)，入住其中舒適無比。 陳芳（某房地產(chǎn)研究中心研究員）： 我前不久寫過關(guān)于售樓書問題的文章，在這方面，深圳無疑應(yīng)借鑒香港的做法。如何彈去信息泡沫并鑒別信息真?zhèn)纬蔀閺V大消費(fèi)者迫切的希望。 購房避過信息陷阱 購房者對(duì)購房的判定是基于自身所獲取的 綜合信息，從目前實(shí)際情況來看，購房信息主要來源于五個(gè)方面：地產(chǎn)商、中介機(jī)構(gòu)、新聞媒體和房地產(chǎn)網(wǎng)站。下水管道不可使用塑料軟管。用一個(gè)金屬小錘輕輕敲打墻地磚的四角與中間，不應(yīng)有空洞的聲音。 ■ 驗(yàn)收精裝房技巧 業(yè)主如果確定購買的精裝修房，可以按下述過程作一個(gè)簡(jiǎn)單的 驗(yàn)收： 看地板有無明顯的縫隙和不平整，地板與踢腳板接合部是否密合；涂料（墻面）應(yīng)表面平整，陰陽角平直，黏結(jié)牢固，不可有裂紋、刷紋。 精裝修商品房博得了眾多工作繁忙無暇顧及裝修的業(yè)主的青睞，因?yàn)?“ 交了錢，帶著自己的衣物就能入住。普通消費(fèi)者很難判斷地板是國產(chǎn)的還是進(jìn)口的。但對(duì)于裝修中最關(guān)鍵的地板、涂料、電線等卻 未做詳細(xì)說明。 ★ 藥方：很多樓盤承諾廚房、衛(wèi)生間和地面精裝修。 ■ 陷阱十 國產(chǎn)地板充進(jìn)口 ★ 案例：某樓盤業(yè)主劉先生買的房提前入住，于是劉先生興沖沖地去驗(yàn)房，當(dāng)時(shí)裝修工人正在做最后收尾工作。 ★ 藥方：燃?xì)饩呖神R虎不得，既然是假貨，出了事都沒人管。 6 月 30日，廠家上門維修人員發(fā)現(xiàn)，油煙機(jī)和燃?xì)庠疃际羌倜?“ 方太 ” 的產(chǎn)品，而使用這種假冒的灶具是十分危險(xiǎn)的。章女士購買某樓盤精裝修房屋時(shí)與開發(fā)商約定，廚房安裝的是 “ 方太牌 ” 燃?xì)庠詈陀蜔煓C(jī)。 ■ 陷阱九 假冒廚具進(jìn)新居 ★ 案例：業(yè)主青睞精裝修，一是想省心，二來開發(fā)商通過招投標(biāo)選購裝 修材料，大宗從廠家購買肯定是物美價(jià)廉。 。在相同貸款金額、利率和貸款年限的條件下， “ 本金還款法 ” 的利息總額要少于 “ 本息還款法 ” ； 、本金 比例不一樣。等額本息還款法是借款人每月以相等的金額償還貸款本息。 ★ 藥方：買房真是得處處小心，好不容易和售樓小姐打完交道，誰想到銀行還侵犯了業(yè)主的知情權(quán)。要不是親戚提醒，劉先生還以為貸款就是這樣辦的，又氣憤又心疼的劉先生忍不住把自己的貸款合同拿出來又仔細(xì)翻了好幾遍，發(fā)現(xiàn)合同里的確有兩種貸款方法可供自己選擇，但是空白處已經(jīng)被銀行事先填上了等額本息還款法，根本就沒有自己考慮的余地。 “ 在簽合同的時(shí)候，銀行工作人員根本沒有提及還有另外一種還款方法。誰知道就在本月即第一次還貸后，劉先生卻知道了一件讓他大為驚訝的事 他的一位親戚和自己貸款額度相差無幾、年限相同，但是總體還貸利息卻相差近 ！ 原因只是他們采用了不同的還貸方式。如果銷售小姐說你要的戶型或是樓盤已經(jīng)賣出去了，那么請(qǐng)她們出示一下相關(guān)證據(jù)，因?yàn)榻?jīng)常會(huì)出現(xiàn)比你晚來卻以低價(jià)買下好房子的情況。這時(shí)，購房人往往會(huì)后悔遲來一步、心存不甘，于是售樓小姐會(huì)馬上向你推介其他戶型（通常會(huì)比較差）；或者是告訴你，好房子也許還可以爭(zhēng)取到，過兩天有可能有人要退，不過很多人都在排隊(duì)搶，你想要就得加價(jià)了。因此銷售人員會(huì) 用盡渾身解數(shù)，引導(dǎo)買房人購房；在上崗之前，公司也會(huì)進(jìn)行銷售技巧的培訓(xùn)。因?yàn)槭聼o巨細(xì)，她都能幫你想到，甚至是今后的子女就學(xué)、如何養(yǎng)老她都能為你算計(jì)到?？墒?，當(dāng)王女士再來付大訂的時(shí)候，無意間經(jīng)過一位正在咨詢的小伙子身邊，只聽另外一位售樓小姐也是一臉的誠意，壓低了甜美聲音勸道， “ 我們的房子中午 12點(diǎn)以后就要漲價(jià)了，主管不讓我們對(duì)外說 ??”剎那間，王女士明白了一切。 ■ 陷阱六 笑臉背后騙客戶 ★ 案例：王女士到廣告宣傳正熱的某小戶型售樓部咨詢，售樓小姐熱情介紹說房子很好賣，并指著身后的銷售圖表告訴她要買就趕快買，并故意壓低聲音告訴她 “ 因?yàn)橘u得特火，老板已經(jīng)決定中午 12點(diǎn)以后每平方米漲 200元，主管不讓我們對(duì)外說，您要現(xiàn)在下訂還能按原價(jià)，比較合適。小區(qū)業(yè)主 聯(lián)名將規(guī)劃委員會(huì)告上法庭，最后，開發(fā)商不得不將規(guī)劃改回 1999年以前的規(guī)劃。這里不能不提大西洋新城， 2020年，就在其前期業(yè)主熱烈期盼該小區(qū)的中心湖早日完成之時(shí)，才發(fā)現(xiàn)開發(fā)商的規(guī)劃已經(jīng)改變，原定的湖被兩棟樓所代替。為此，支先生和其他業(yè)主準(zhǔn)備將開發(fā)商告上法庭。 ■ 陷阱五： 規(guī)劃變更悄無聲息 ★ 案例： 2020年，支先生在某苑 4 號(hào)樓購買了一套住宅，為了享受到更多的綠地、風(fēng)景，他放棄了北方人最看重的南向戶型，選擇了朝北的 住宅，因?yàn)閺倪@個(gè)方向望出去，南湖公園成片的綠地都盡收眼底。 ★ 藥方：俗話說 “ 買的沒有賣的精 ” ，為了避免掉入陷阱，購房者最小心的就是合同，但最容易出問題的也是合同，作為外行人的購房者，似乎永遠(yuǎn)也勝不過對(duì)房地產(chǎn) “ 門兒清 ” 的開發(fā)商。 4 月 1 日，王先生和其他準(zhǔn)備退房的業(yè)主們一起來到售樓處集體退房，并于 4 月中旬正式簽署了退房協(xié)議，補(bǔ)償款只有律師費(fèi)、抵 押登記款、已還銀行本息，沒有違約金。 2020年 1 月 31日，王先生再次接到通知說要到 3 月 1 日才能交房。按照合同約定，王先生應(yīng)該在 12月 31日辦理入住手續(xù)。方便的話，對(duì)整個(gè)過程錄音、錄影，盡量讓銷售主管、經(jīng)理級(jí)別的人物做出承諾。 如果怕開發(fā)商翻臉不認(rèn)賬，一定要從踏入售樓處的第一天起，就注意搜集各方面的證據(jù)，如樓書、復(fù)印的銷售資料等。 至于車程，一定要考慮白天交通擁堵的情況，半夜 20 分鐘車程，白天你可能得花上兩個(gè)小時(shí)?？墒沁@些話是不是都能落實(shí)，還真是一個(gè)大問題，而且開發(fā)商營盤常變，兵也常換，有時(shí)讓你有理無據(jù)、投訴無門。 ”“ 您的車位費(fèi)就是這個(gè)數(shù)字了，以后肯定不會(huì)漲的！ ”“ 貸八成 30年，沒問題！ ”“ 我們的水質(zhì)可以達(dá)到礦泉水的標(biāo)準(zhǔn)。 ■ 陷阱三 虛假 承諾花言巧語 ★ 案例： “ 您入住的時(shí)候，兩氣肯定已經(jīng)通了。樣板間非常容易使購房者受到誘導(dǎo)，即便為了省心咬牙買下樣板間，今后的電費(fèi)也將讓你心顫。比如，為了證明采光良好，東向房，銷售人員會(huì)約你 8 點(diǎn)到 10點(diǎn)看房，南向中午看，西、北向下午 3 點(diǎn)以后看等。另外，由專門的設(shè)計(jì)師提供的設(shè)計(jì)也有效地掩蓋了房屋的缺陷。 即使判斷廣告基本可信，購房者也要保留好所有的樓書、廣告，以備不時(shí)之需。七是模糊規(guī)劃。六是模糊規(guī)定。五是模糊出處。四是模糊概念。三是模糊圖片。二是模糊數(shù)字。 ★ 藥方： 中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)提醒，虛假廣告常見的有七種情形：一是模糊時(shí)間。優(yōu)越的位置和令人心動(dòng)的每平方米 4480元起價(jià)，開發(fā)商的美好的諾言，使王先生很快做出了決定，購買了 xx苑的期房。在見識(shí)開發(fā)商的以下“高招” 之前，就當(dāng)是為您“熱熱身”了。 涂料市場(chǎng) “ 綠色