【正文】 情況三：戶型設(shè)計(jì)偷偷修改、裝修效果被走樣夸大，都常常讓買房者在不知不覺中掉入樓書的陷阱。其實(shí)你到實(shí)地一看，才知道樓書上綠化帶的寬度比例被開發(fā)商悄悄地放大了。 情況二：有些開發(fā)商在小區(qū)規(guī)劃、房屋面積上做手腳，讓買房者更加不易察覺。 情況一：趙小姐拿著一份注有 “ 現(xiàn)房 ” 的樓書來到某樓盤現(xiàn)場，讓她驚詫不已的是，樓書上最讓她心動(dòng)的 “ 緊挨一條清澈小河，河邊綠草茵茵垂柳拂面 ” 的美景其實(shí)是一條臟污不堪的臭水溝。因此，購房人對自己不懂的事項(xiàng)應(yīng)一一向銷售人員詳細(xì)了解，若自己看不懂平面圖可到展會(huì)服務(wù)區(qū)請專業(yè)人士代看、解釋。 特別提示：由于墨線圖、家具配置圖很少標(biāo)示比例尺及距離，因此很多銷售平面圖都有將家具尺寸縮小的問題， 使室內(nèi)空間看起來更寬敞。每戶都有二至三個(gè)管道區(qū)，由于管道間不好后移，因此管道間越靠邊越好。 采光及通風(fēng)：房屋的采光面越多越好，如果某屋只有一面采光，其他房屋采光很差，就算白天進(jìn)屋也要開燈。 景觀：除了平面圖外，通常代銷公司還會(huì)畫上全區(qū)配置圖，應(yīng)仔細(xì)了解小區(qū)內(nèi)外的道路交通情況，進(jìn)出小區(qū)是否方便，小區(qū)內(nèi)各棟建筑物的排列是否有序，是否有保安系統(tǒng)，垃圾是否集中處理等。一般坐北朝南的建筑物冬暖夏涼，方位最佳；東、西向房屋易東、西曬，使用空調(diào)也較耗電，北向房屋則較陰冷。 看預(yù)售平面圖時(shí)，下列事項(xiàng)應(yīng)詳細(xì)了解，其中前三項(xiàng)應(yīng)結(jié)合總平面規(guī)劃圖詳讀，后兩項(xiàng)應(yīng)持平 面圖細(xì)看。家具配置圖是代銷公司為使購房人更容易地了解室內(nèi)空間配置，在墨線圖上再添畫上家具擺設(shè)，以作為參考。 一般項(xiàng)目在展會(huì)上提供的平面圖可以分墨線圖及家具配置圖。在看懂平面規(guī)劃圖后， 應(yīng)仔細(xì)研究銷售平面示意圖。 眼睛睜大細(xì)觀平面圖 展會(huì)上很多項(xiàng)目會(huì)專門印制單頁平面圖。然而，我們在這里要提醒您的是，無論是樓書、沙盤還是平面圖，都會(huì)與樓盤的真正面目或多或少地有所偏差，因?yàn)樗鼈兌际菑陌l(fā)展商的 自身利益出發(fā)，是絕對理想化的、帶有虛夸成分甚至含有一定的誤導(dǎo)因素（當(dāng)然也不能排除某些實(shí)景照片的真實(shí)性）。在這里，智能與聰明大打了折扣，甚至根本就沒有，賣的只是概念。但現(xiàn)在 的智能化小區(qū)往往 “ 聰明 ” 在了一套自動(dòng)化保安控制系統(tǒng)或一套計(jì)算機(jī)局域網(wǎng)上，聰明未見多少，購房者腰包里的錢卻少了很多。 智能小區(qū) “ 特聰明 ” 隨著因特網(wǎng)的 “ 燕落尋常百姓家 ” 高科技、智能化成了一個(gè)什么都可往里裝的大筐，智能化住宅小區(qū)也成了這個(gè)筐里的 “ 嬌嬌者 ” 。更實(shí)際的是，種點(diǎn)草植點(diǎn)樹也往往是對 未來的承諾，現(xiàn)實(shí)中的卻是不毛之地。這里的小區(qū)是 “ １８萬平方米低密度多層花園式住宅 ” ，那里的樓盤是 “ ３９％超高綠化生態(tài)社區(qū) ” ?，F(xiàn)在有種說法叫做 “ 物不在精，有綠則美 ” ，綠色食品、綠色冰箱、綠色手機(jī)，什么東西都往綠色上靠。而 “ 最高價(jià) ” 則易使人想到還有個(gè)最低價(jià)，但最低與最高除去樓層朝向原因外幾乎相差無幾。起價(jià)說白了就是最差的房子價(jià)格，地產(chǎn)廣告往往打出起價(jià)價(jià)格，給人一種價(jià)格低的印象誘惑消費(fèi)者。一是房價(jià)。因?yàn)榉捎辛诉@點(diǎn)兒 “ 人情味 ” ，當(dāng)購房者一個(gè)孤立的個(gè)人與房產(chǎn)商這個(gè) “ 神通廣大 ” 的組織打官司時(shí)， “ 鹿死誰手 ” 不太好說。 ” 可見，售樓廣告不是 “ 吹牛不交稅 ” 的 事情，不負(fù)一點(diǎn)責(zé)任是不可能的。 ” 《合同法》規(guī)定： “ 當(dāng)事人訂立合同應(yīng)遵循平等、公平、自愿的原則。因 此，廣告的內(nèi)容不具法律約束力，換言之，法律站在我們這一邊。 “ 商業(yè)廣告等為要約邀請 ” 。買房者看了，并且信了，也就就此與開發(fā)商簽了期房合同，等到樓開始建了，購房人卻發(fā)現(xiàn)圖紙上的和工地上的不是一回事。但這要看誰用法律，在房地產(chǎn)商那里，法律似乎欠了他們的 “ 人情 ” ，倒向了他們。房地產(chǎn)廣告即為其中之一。 警惕房地產(chǎn)廣告陷阱 “ 花花 ” 樓市招數(shù)廣而告之 “ 好酒不怕巷子深 ” 的營銷理念，現(xiàn)在已被 “ 好酒也怕巷子深 ” 代替，幾乎任何產(chǎn)品沒有廣告也寸步難行。要明確自己最關(guān)注的是什么。在期房占主 導(dǎo)、新房子不斷涌現(xiàn)、新技術(shù)不斷得到應(yīng)用的今天，購房人購房時(shí)的心理狀態(tài)是十分重要的，就像手機(jī)和電腦，生產(chǎn)、銷售商永遠(yuǎn)說現(xiàn)在推銷的是最好的，但半年后又會(huì)有更好的。 所以，解決房地產(chǎn)領(lǐng)域中侵害消費(fèi)者權(quán)益的問題，不能簡單地要求消費(fèi)者提高警惕，因?yàn)檫@樣做的前提是假設(shè)消費(fèi)者永遠(yuǎn)面對著無窮而可怕的陰謀，誰能夠承受？必須要通過加強(qiáng)監(jiān)管、增加透明度、加大打擊強(qiáng)度與力度來解決問題。還有關(guān)于規(guī)劃的問題、關(guān)于公攤面積的問題等等，基本上房地產(chǎn)開發(fā)的每一個(gè)環(huán)節(jié)都是有政府部門監(jiān)管的，可是這些方面的數(shù)據(jù)、結(jié)論卻根本不向社會(huì)公眾開放，所以購房時(shí)，大家都會(huì)有一種朦朧的感覺，誰知道以后會(huì)怎么樣呢？全看運(yùn)氣。 從根本上解決問題，還要靠政府、靠法制。另外，也可以通過走訪法院等其他機(jī)構(gòu)來了解開發(fā)商的信用情況、是否涉及訴訟等等，然后，才針對自 身的風(fēng)險(xiǎn)起草談判提綱和銷售人員進(jìn)行協(xié)商，簽訂一個(gè)雙方都認(rèn)可的補(bǔ)充協(xié)議。因此，從政府和社會(huì)層面，建立良好的社會(huì)信用體系，培養(yǎng)公民的商業(yè)觀念、法律意識(shí)，對消除買房人的購房風(fēng)險(xiǎn)是有重要意義的。 另外，依法訂立的合同受法律保護(hù)、簽約人也必須遵守，這是每個(gè)人都知道的。正是基于期房的這種非成品性，加之部分購房人在購房時(shí)，對戶型、裝修等提出了具體的要求（即個(gè)性化要求），導(dǎo)致我們必須簽訂書面合同，而且越簽越細(xì)，但還是不能從根本上消除購房風(fēng)險(xiǎn)。我們買音響、電腦、汽車等商品，其價(jià)格也不低廉，但因?yàn)檫@些商品的成品化程度高，屬于工業(yè)化生產(chǎn)的定制性產(chǎn)品，因此我們在購買時(shí)往往不簽訂書面合同，購買風(fēng)險(xiǎn)也很低。 購房風(fēng)險(xiǎn) “ 源 ” 于何處 消費(fèi)者對于開發(fā)商的宣傳不做調(diào)查而且輕信，并且對于這種情況一般無法舉證，導(dǎo)致消費(fèi)者在和開發(fā)商的糾紛中遭受損失。但是這個(gè)格式合同是不全面、不完整的，所以有必要再就某些關(guān)注的問題特 別約定，形成補(bǔ)充協(xié)議。正是由于這個(gè)原因，所以我們不可能要求通過一份合同來解決所有人的問題，因?yàn)檫@份合同不可能涵蓋所有的問題。 購房人士使用合同，如同買菜時(shí)手里提著彈簧秤，合同是 10條或 100條，無非相當(dāng)于彈簧秤是精確到克或是毫克，確實(shí)有用，但是彈簧秤卻不能從根本上解決市場的誠信問題。但即使有了這樣一份完備的合同，就能夠規(guī)范各方的交易行為和解決所有購房糾紛嗎？法律的制定往往具有滯后性，既然法律本身具有這樣的特點(diǎn)，那么依據(jù)法律而制定的合同，也就不可能超前地、有預(yù)見性地將各種問題全部囊括其中，從而達(dá)到一勞永逸解決問題的目的。消費(fèi)者購買房屋的過程，包括尋找房屋、調(diào)查項(xiàng)目背景、簽訂合同、交房驗(yàn)收等很多階段，將這一過程簡化為一個(gè)合同，無論是從技術(shù)角度還是從法律角度來看都是脫離實(shí)際的。從實(shí)際案例中中發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者在購買房屋的時(shí)候，所謂 “ 欺騙 ” 主要是被銷售人員的不實(shí)介紹所蒙蔽，比較集中在房屋使用率、綠化情況、物業(yè)管理費(fèi)等方面。 購房隱患一般是由于消費(fèi)者對所購房屋的情況不甚了解就急于購買造成的。所以，想和買房自住的朋友講一句，滿足自己的需求就是最好的房子，買房前定好自己的目標(biāo)，多比多看，入住后則不比較、不計(jì)較，心理上的平衡比任何物質(zhì)上的享受都重要。 第７招：滿足需求就好 因?yàn)槿藗兊膹谋娦睦?、跟風(fēng)習(xí)慣，會(huì)使某個(gè)樓盤或某個(gè)地區(qū)人氣越來越旺，價(jià)格也就順勢越賣越貴。因?yàn)?，買了房子不等于您可以免費(fèi)享用社區(qū)所有設(shè)施和服務(wù)。因此，買房人選擇買房時(shí)，如果是 “ 不求最好，只求最廉 ” 的話，買同一地區(qū)品質(zhì)差不多的房子中價(jià)格最低的，相對抗跌力要更強(qiáng)一些。 第５招：選最便宜的買 不同的商人，有不同的營銷手法，貴的房子并不一定就是好房子。 第４招：學(xué)會(huì) “ 抓機(jī)會(huì) ” 要在房地產(chǎn)市場上賺錢，同其它市場一樣，有時(shí)也要善于 “ 抓機(jī)會(huì) ” 。 第３招：買漲不買落 房地產(chǎn)投資和其他投資一樣，不要認(rèn)為自己能摸到市場的價(jià)格底線。某類房子增多代表著市場的需求，更反映著政府的政策導(dǎo)向。 第２招：參考平均價(jià) 經(jīng)常聽一些人講平均價(jià)格下跌，是因?yàn)槟愁惙孔釉龆?，并不說明房屋價(jià)格真的降了。普通買房人看市場的方法很簡單，那就是看銀行對買房貸 款的態(tài)度，銀行手松，說明市場看好；銀行手緊，說明市場風(fēng)險(xiǎn)加大。 第１招：銀行是風(fēng)向標(biāo) 近一年媒體經(jīng)常在爭論房地產(chǎn)市場是否存在 “ 泡沫 ” ，房價(jià)是高是低？這個(gè)問題還是留著經(jīng)濟(jì)學(xué)家們?nèi)ビ懻摵昧恕? 如何能保證買房投資穩(wěn)賺不賠專家教你七招撒手锏 由于房地產(chǎn)市場受著各種因素的影響，因此同其它投資一樣，沒有任何人能保證買房投資穩(wěn)賺不賠。例如， 1996年以前，香港、臺(tái)灣、日本房價(jià)飆升，泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象嚴(yán)重，在后來的幾年中，房地產(chǎn)價(jià)格縮水幅度高達(dá) 60％ 70%，教訓(xùn)慘痛。 第四、建議盡量不要購買 “ 期房 ” 、 “ 準(zhǔn)現(xiàn)房 ” （即使有 “ 標(biāo)準(zhǔn)樣板間 ” ），以免遭遇 “ 貨不對板 ” 的尷尬和扯皮。 第三，擠壓 “ 價(jià)格泡沫 ” 的良策之一，就是 購買合適的、 “ 性價(jià)比 ” 比較高的二手房。方法是：走訪調(diào)查該物業(yè)附近項(xiàng)目的房價(jià)、租金水平，至少走訪 10戶，記錄數(shù)據(jù)，計(jì)算一個(gè)平均值，再據(jù)此計(jì)算出你想購買的物業(yè)的投資回收周期（理想的應(yīng)在 715年）、年投資回報(bào)率（應(yīng)在 7％ ~20%之間） 第二，量入為出，有足夠的 “ 閑錢 ” 才去買房。 第一，凡是那種含有太多太高 “ 泡沫 ” （即隱性成本）的房產(chǎn)，建議堅(jiān)決規(guī)避 。 ■ 理性投資，五招防范貶值 其實(shí)，房產(chǎn)貶值與否，是由購買價(jià)格決定的。他們忽略了許多高昂的 “ 隱性成本 ” 的客觀存在，所以購買房產(chǎn)時(shí)對房價(jià)沒有一個(gè)準(zhǔn)確的、接近真實(shí)的評估，導(dǎo)致未來對轉(zhuǎn)手出售價(jià)格的期望值較高，認(rèn)為最不濟(jì)也可以 “ 保本 ” 脫手（最壞搭進(jìn)裝修款）。 ■ 成本轉(zhuǎn)嫁，縮水成必然 為什么地段、環(huán)境、交通、配套、戶型、裝修都不錯(cuò)的新房，這么快就貶值如此之多？要弄清楚這個(gè)問題，就必須先了解商品房價(jià)格的構(gòu)成要素。最后，王先生終于忍痛以 98萬元的價(jià)格將總價(jià) 128萬元的新房 “ 打發(fā) ”了出去。他決定賣出新房變現(xiàn)應(yīng)急。 2020年 8 月，他購買了一套位于北京 CBD地區(qū)的高檔公寓， 150平方米，單價(jià) 8000元 /平方米，總價(jià) 120萬元。這樣，開發(fā)商改變原來的規(guī)劃就要對購房人進(jìn)行賠償。 違反約定隨意增添設(shè)施 表現(xiàn)：入住后本來應(yīng)是綠地的地方建起建筑物，不但影響環(huán)境且可能遮擋了業(yè)主家的陽光。實(shí)際上收樓時(shí)購房人往往發(fā)現(xiàn)樓盤品質(zhì)很一般。 應(yīng)對招式：約定開發(fā)商雙倍返還品牌差價(jià)。如可以退房等。 房屋的坐落、結(jié)構(gòu)變樣 表現(xiàn)：入住時(shí)發(fā)現(xiàn)簽約寫明的樓盤名稱變成另外一個(gè)，或樓房結(jié)構(gòu)有變化。這樣，延遲交樓的損失對開發(fā)商來講就很令其心疼。 預(yù)售方延期交房 表現(xiàn)：開發(fā)商拖延交房，并對購房人采取回避、推托等方法，購房人一時(shí)既無法收樓，也無法取得違約金。否則，只能申請仲裁或打官司。 應(yīng)對招式：根據(jù)認(rèn)購書中的約定，要求開發(fā)商按原價(jià)賣房。購房人可以據(jù)此要求開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。因此，公攤面積問題業(yè)主吃 “ 啞巴虧 ” 的可能性仍很大。如約定開發(fā)商雙倍返還定金等，并約定該條款在預(yù)售契約無效時(shí)仍然有效。而往往遇到這種情況，開發(fā)商只是退還購房人交納的首付款而不支付利息。在又一個(gè)消 費(fèi)者權(quán)益保護(hù)日到來之前，本文就購房人與開發(fā)商糾紛頻率較高的八個(gè)方面進(jìn)行“ 支招 ” 防范。 購房學(xué)會(huì)應(yīng)對八大陷阱 隨著本市房地產(chǎn)市場逐步規(guī)范，近來購房人因開發(fā)商 “ 設(shè)局 ” 而掉入陷阱的情況較以前有所減少。 品牌中介要選有品牌的大型中介公司。因?yàn)?承租公司的規(guī)模、租期的長短等都比租金本身更重要。格局上要盡可能的符合周圍潛在客戶的要求，如空間要大，盡量增加房屋的使用面積，一些非承重墻可打掉。如：中關(guān)村科技園，豐臺(tái)科技園等。如中關(guān)村、國貿(mào)。 ■ 投資置業(yè)五大注意 項(xiàng)目的安全合法性首先在 購買前期要考查好開發(fā)商，包括項(xiàng)目本身的各類資質(zhì)證書，以確保該項(xiàng)目的安全合法性。 一些貿(mào)易公司、加工制造企業(yè)、餐飲、美容院等有經(jīng)營行為的公司按有關(guān)規(guī)定是不可以注冊的。 商住公寓投 資小貼士 ■ 物業(yè)費(fèi)支付 物業(yè)費(fèi)不是通過房屋是否出租而轉(zhuǎn)移，也不是通過實(shí)際承租人的使用而產(chǎn)生的，所以應(yīng)由業(yè)主來支付。另一方面，由于望京是北京有名的 “ 韓國城 ” ，韓國人在該地區(qū)的租房、買房比例較高。 針對一、二級(jí)市場價(jià)格差距不大的望京公寓市場，業(yè)界專家分析認(rèn)為：相對北京其他公寓集中的熱點(diǎn)區(qū)域，望京地區(qū)一手公寓的價(jià)格定位并不高。在公寓出租方面，面積在 8090㎡的二居室，其租金約為 40005000元 /月；面積為 140150 ㎡的三居室的租金價(jià)格為 60008000 元 /月。 在公寓市場上，該地區(qū)一手公寓的價(jià)格約在 6500元 8000元 /㎡左右，二手公寓的價(jià)格為 4500元 6500元 /㎡左右，相當(dāng)于該區(qū)一手公寓的 76%。 不過，隨著五環(huán)路的貫通、城鐵的運(yùn)行、望京地區(qū)主要出入口的改 造等硬設(shè)施的完善，一直困擾望京的交通瓶頸將逐漸徹底得到解決。該區(qū)域不僅綠化面積大，社區(qū)環(huán)境好，生活配套設(shè)施也相當(dāng)完善。而且，從公寓租賃市場來看，該地區(qū)公寓的租金 收益和回報(bào)率是北京市較高的，穩(wěn)定的租賃需求以及高額的租賃回報(bào)使得該地區(qū)的二手公寓仍擁有較大的購買需求。 CBD地區(qū)一、二手公寓之間的價(jià)格差之所以不明顯，主要是因?yàn)?CBD商圈經(jīng)過這幾年的高速發(fā)展，其作為北京 “ 中央商務(wù)中心 ” 的經(jīng)濟(jì)地位及國際影響力都大大提高。該區(qū)租賃市場，面積在 5070㎡的一居公寓，租賃價(jià)格為