【正文】 個(gè)別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的物業(yè)。單純的建筑物通常也是采用成本法估價(jià)。在物業(yè)保險(xiǎn)(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，一般也是采用成本法估價(jià)。67．編制物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃的基礎(chǔ)工作包括（ ）A．區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析B．房地產(chǎn)市場分析C．構(gòu)造物業(yè)管理方案D．鄰里分析E．物業(yè)現(xiàn)狀分析【答案】ABDE【解析】P145147，編制物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃的基礎(chǔ)工作包括：區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析、房地產(chǎn)市場分析、鄰里分析、物業(yè)現(xiàn)狀分析、明確業(yè)主目標(biāo)。68．下列哪些情況屬于租賃合同的人為終止的情況（ ）A．當(dāng)事人協(xié)商一致的——自然終止B．租賃房屋發(fā)生了火災(zāi)——自然終止C．承租人故意損壞房屋D．承租人故意拖欠租金達(dá)3個(gè)月以上的（6個(gè)月以上的）E．承租人將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租【答案】CE【解析】P173，A當(dāng)事人協(xié)商一致的屬于自然終止合同；B租賃房屋發(fā)生了火災(zāi)也屬于自然終止，因?yàn)樽匀唤K止中有這樣一條：因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的，火災(zāi)就屬于這種情況；D不對，應(yīng)該是承租人故意拖欠租金達(dá)6個(gè)月以上的，才屬于人為終止合同。69．下列關(guān)于百分比租金的說法正確的有（ ）A．百分比租金通常也稱為超出性租金，常用于零售商業(yè)物業(yè)B．超級市場百分比租金的百分率高于男女時(shí)裝店的百分率C．百分比租金通常按年度計(jì)算兌現(xiàn)D．在一個(gè)購物中心或超市中，不同位置處的承租人交納的百分比租金的百分率相同E．當(dāng)出租人僅收取百分比租金時(shí)，通常要對承租人營業(yè)收入的下限做出規(guī)定【答案】ACE【解析】P158頁下部。百分比租金通常也稱為超出性租金，常用于零售商業(yè)物業(yè)。所以A的說法正確。大型購物中心或超市常常采用百分比租金。百分比租金通常按年度計(jì)算兌現(xiàn)，不同承租人支付的百分比與其承租房屋的位置、使用性質(zhì)以及經(jīng)營種類和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境相關(guān)，有時(shí)懸殊甚大。例如，超級市場的營業(yè)額很高，但其毛利水平非常低，因此其1%的營業(yè)額就可以產(chǎn)生一個(gè)非常大的百分比租金；相反，男女時(shí)裝店的營業(yè)額相對來說很小，但其毛利水平非常高，也許其l0%的營業(yè)額作為百分比租金才比較合適。所以B和D的說法不正確、C的說法正確。當(dāng)出租人僅收取百分比租金時(shí)，通常要對承租人營業(yè)收入的下限做出規(guī)定，作為其獲得最低租金收入的保障。所以E的說法也正確。70．租約簽訂前，租賃管理的工作內(nèi)容包括（ ）A．房屋空間交付B．制定租賃方案與策略C．租戶選擇D．租金確定E．物業(yè)市場營銷【答案】BCDE【解析】P162頁中間。租賃管理是針對包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租公寓等在內(nèi)的收益性物業(yè)租賃活動的管理，包括租約簽訂前、租約執(zhí)行過程中和租約期滿時(shí)共三個(gè)階段。租約簽訂前，租賃管理的主要工作內(nèi)容包括①制定租賃方案與策略、②租戶選擇、③租金確定和④租約談判與簽約管理。租約執(zhí)行中，租賃管理的主要工作內(nèi)容是①房屋空間交付、②收取租金、③租金調(diào)整和④租戶關(guān)系管理。租約期滿時(shí)，租賃管理工作則主要集中在①租金結(jié)算、②租約續(xù)期或③房屋空間收回管理。租賃管理過程中，還始終貫穿著物業(yè)市場營銷工作。71．按照成本計(jì)算依據(jù)的不同，成本可分為（ ）A．可免成本B．目標(biāo)成本C．定額成本D．沉沒成本E．可緩成本【答案】BC【解析】P186頁，按照成本計(jì)算依據(jù)的不同，成本可分為目標(biāo)成本、計(jì)劃成本、定額成本、實(shí)際成本；題目中的A可免成本、D沉沒成本、E可緩成本是按照與決策的關(guān)系來劃分的。72．成本預(yù)算編制的基本要求有（ ）A．成本預(yù)算必須同其他預(yù)算相協(xié)調(diào)B．成本預(yù)算要以成本計(jì)劃為基礎(chǔ)C．成本預(yù)算應(yīng)有相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施保證D．成本預(yù)算要全面權(quán)衡，提高員工工作效率E．成本預(yù)算既要符合實(shí)際，又要適當(dāng)留有余地【答案】ACE【解析】P195頁，1．成本預(yù)算必須同其他預(yù)算相協(xié)調(diào)。2．成本預(yù)算要以各項(xiàng)定額為基礎(chǔ)。3．成本預(yù)算應(yīng)有相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施保證。4．成本預(yù)算要全面權(quán)衡，提高資金使用效益。5．成本預(yù)算既要符合實(shí)際，又要適當(dāng)留有余地。73．物業(yè)管理成本中，期間費(fèi)用包括（ ）A．直接人工費(fèi)B．直接材料費(fèi)C．間接費(fèi)用D．管理費(fèi)用E．財(cái)務(wù)費(fèi)用【答案】DE【解析】P183184頁。期間費(fèi)用或經(jīng)營管理費(fèi)用是物業(yè)管理企業(yè)在提供物業(yè)管理服務(wù)過程中發(fā)生的，與物業(yè)管理服務(wù)活動沒有直接聯(lián)系，屬于某一會計(jì)期間耗用的費(fèi)用。包括管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用兩部分。74．物業(yè)服務(wù)合同屬于委托合同，具有的法律特征包括（ ）A．物業(yè)服務(wù)合同是諾成合同B．物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)合同C．物業(yè)服務(wù)合同是有償合同D．物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同E．物業(yè)服務(wù)合同是代理合同【答案】ABCD【解析】P212頁。物業(yè)服務(wù)合同是有償?shù)?。業(yè)主不但要支付物業(yè)管理企業(yè)在處理委托事務(wù)中的必要費(fèi)用，還應(yīng)支付物業(yè)管理企業(yè)一定的酬金。物業(yè)服務(wù)合同既是諾成性合同又是雙務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同。合同的標(biāo)的是符合一定要求的勞務(wù)，而不是具體的物業(yè)。75．物業(yè)管理工作中經(jīng)常涉及的保險(xiǎn)主要包括（ ）A．商業(yè)保險(xiǎn)B．再保險(xiǎn)C．財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)D．雇主責(zé)任保險(xiǎn)E．公眾責(zé)任保險(xiǎn)【答案】CDE【解析】P236頁中間。保險(xiǎn)的種類很多，但物業(yè)管理工作中經(jīng)常涉及的主要有以下三類：財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、雇主責(zé)任保險(xiǎn)和公眾責(zé)任保險(xiǎn)。76．寫字樓租約中租金調(diào)整一般是基于（ ）A．市場租金水平B．零售物價(jià)指數(shù)C．消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)D．租賃雙方商定的定期調(diào)整比率E．政府指導(dǎo)價(jià)【答案】BCD【解析】P318頁中間，租金調(diào)整一般是基于消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)、零售物價(jià)指數(shù)或其他租賃雙方商定的定期調(diào)整比率。77．物業(yè)服務(wù)企業(yè)在確定寫字樓租金時(shí)，需認(rèn)真考慮的主要因素有（ ）。　A．可出租面積　B．基礎(chǔ)租金　C．室內(nèi)裝修　D．客戶類型E．出租單元面積規(guī)劃【答案】ABCE【解析】P316317頁。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在確定寫字樓租金時(shí)，一般要認(rèn)真考慮以下三個(gè)方面的因素：（1）計(jì)算可出租或可使用面積；（2）基礎(chǔ)租金與市場租金；（3）出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修。78．寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理績效評價(jià)的主要指標(biāo)有（ ）A．服務(wù)滿意度B．物業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)C．客戶滿意度D．物業(yè)技術(shù)指標(biāo)E．物業(yè)品牌化【答案】ABE【解析】P327328頁。寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的績效評價(jià)，要與寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)體系相結(jié)合，可歸納出績效評價(jià)的三項(xiàng)主要指標(biāo)：服務(wù)滿意度、物業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、物業(yè)品牌化。79．零售商業(yè)物業(yè)在選址和規(guī)劃時(shí)主要應(yīng)考慮（ ）A．市場容量B．周圍環(huán)境C．與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度D．進(jìn)出交通E．零售商業(yè)物業(yè)規(guī)模【答案】ADE【解析】P333頁底部。零售商業(yè)物業(yè)在選址和規(guī)劃時(shí)主要應(yīng)考慮市場容量、進(jìn)出交通、地點(diǎn)顯著、零售商業(yè)物業(yè)規(guī)模、內(nèi)部設(shè)施等因素。80．下列重組行為中，屬于資產(chǎn)重組的是（ ）A．購買配套物業(yè)，增強(qiáng)現(xiàn)有房地產(chǎn)整體功能B．和其他房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)換，增強(qiáng)規(guī)模效益，增加價(jià)值C．對房地產(chǎn)進(jìn)行更新、修葺，提高使用效益D．通過行使抵押權(quán)，把抵押房地產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)股權(quán)，再通過股權(quán)持有、股權(quán)轉(zhuǎn)讓取得房地產(chǎn)收益——企業(yè)重組E．完成在建工程，增加房地產(chǎn)附加值【答案】ABCE【解析】P379380頁。D項(xiàng)屬于企業(yè)重組，企業(yè)重組的另一種做法是通過企業(yè)兼并，由優(yōu)勢企業(yè)獲得房地產(chǎn)資產(chǎn)，提高房地產(chǎn)使用效益，使房地產(chǎn)達(dá)到最佳最有效使用，最終提高不良物業(yè)資產(chǎn)的回收價(jià)值。26 / 26