杭州土地市場(chǎng)分析報(bào)告-資料下載頁
2025-03-23 09:24本頁面
【正文】 資金的進(jìn)入又進(jìn)一步推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。股市與樓市的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)進(jìn)一步推動(dòng)了杭州土地市場(chǎng)的繁榮。房地產(chǎn)上市企業(yè)從股市中募集了大量資金。2006年，，；2010年，，， 中金公司數(shù)據(jù)。這一方面要求企業(yè)大量?jī)?chǔ)備土地以滿足公司未來持續(xù)成長(zhǎng)的需要，另一方面融資也為公司拿地提供了金融支持。以雅戈?duì)枮槔?006年完成股改后股價(jià)一路攀升，2010年7月9日，寧波雅戈?duì)栔脴I(yè)有限公司經(jīng)過90輪的緊張廝殺，樓面價(jià)高達(dá)15712元/M2，接近臨近地塊正在出售的商品房?jī)r(jià)格。這種土地出讓給了杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)一針強(qiáng)心針，直接導(dǎo)致2010年下半年樓市與土地市場(chǎng)的雙重瘋狂，樓市惜售和捂盤現(xiàn)象開始泛濫，標(biāo)王地塊接二連三的出現(xiàn)。四、2008年杭州市土地市場(chǎng)走勢(shì)判斷（一）中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)前景面臨重大挑戰(zhàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與金融緊密相連。而2008年可能是中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)前景最困難一年，面臨國(guó)際形勢(shì)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的重大挑戰(zhàn)（溫家寶，2008）。美元持續(xù)疲軟，次貸危機(jī)使得美國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)更加嚴(yán)峻，這一方面可能會(huì)影響到我國(guó)出口企業(yè)，另一方面又使得人民幣升值壓力進(jìn)一步加大。這些都增加來我國(guó)外匯管理的壓力，積聚了貨幣管理的風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)的外匯管理體制下，外匯儲(chǔ)備的增加直接導(dǎo)致了M2的增加。2006年和2010年，外匯儲(chǔ)備年增長(zhǎng)接近50%，而且這個(gè)趨勢(shì)在2008年還將持續(xù)一段時(shí)間。圖 2004~2010中國(guó)國(guó)家外匯儲(chǔ)備國(guó)內(nèi)股市和樓市都已經(jīng)積累了相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)。滬深股市房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)板塊的市盈率已經(jīng)從2006年初的20倍上漲到2010年末的85倍。這固然反應(yīng)了投資人群對(duì)未來中國(guó)樓市上漲的預(yù)期，也意味著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。此外，通貨膨脹還在持續(xù)，已經(jīng)達(dá)到近十年來的最高點(diǎn)。圖 2006~2010年滬深股市房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)板塊市盈率2010年下半年，深圳和廣州地區(qū)樓市已經(jīng)進(jìn)入衰退，成交量大幅萎縮，一些房地產(chǎn)中介公司關(guān)門停業(yè)，深圳新房最低成交量一天只有2套住宅。這種市場(chǎng)信號(hào)也會(huì)逐漸擴(kuò)散到長(zhǎng)三角地區(qū)，杭州樓市已經(jīng)出現(xiàn)了觀望氣氛，這必將影響到土地市場(chǎng)。2008年1月份，美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)中國(guó)的影響也開始出現(xiàn)，滬市經(jīng)歷了9年以來的最大單周跌幅，一周下跌8%。針對(duì)這些情況，中央政府采取了一系列宏觀調(diào)控措施，這些措施的實(shí)施效果不但會(huì)影響中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，也會(huì)直接和間接的影響中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，這將是杭州土地市場(chǎng)2008年面臨的最大不確定因素。（二）杭州土地市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存2010年杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了年中的火熱之后，從10月份開始回歸理性，我們認(rèn)為，近期市場(chǎng)表現(xiàn)只是相對(duì)之前過熱市場(chǎng)的一個(gè)調(diào)整。這種調(diào)整一方面受到信貸政策的調(diào)控，另一方也是市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)透支的擔(dān)憂，兩者在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)候相遇也就是有了市場(chǎng)的回歸。土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)密切互動(dòng)，在房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)出現(xiàn)回歸之后，土地市場(chǎng)緊隨房地產(chǎn)市場(chǎng)的步伐。2008年第一次土地拍賣會(huì)熱度明顯下降，開發(fā)企業(yè)競(jìng)價(jià)明顯更加謹(jǐn)慎，前幾個(gè)月的喧囂和烈焰都慢慢冷卻下來。因此，2008年的土地市場(chǎng)將會(huì)隨房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一段調(diào)整期。在空間分布上，西湖區(qū)和江干區(qū)仍然是供應(yīng)主力，拱墅區(qū)和濱江區(qū)也有不少地塊可供出讓?？傮w格局上，城西北和城東南依舊活躍，城東北將逐步崛起。當(dāng)然，2008年的土地出讓市場(chǎng)與杭州市2008年的土地出讓計(jì)劃關(guān)系最為密切。在離開供給面的時(shí)候，我們能討論的只是需求面的因素和市場(chǎng)基本態(tài)勢(shì)。總體而言，2008年的市場(chǎng)將回歸理性，相比2010年將有一定調(diào)整，當(dāng)然調(diào)整中也孕育著機(jī)會(huì)，這將是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存的市場(chǎng)。16
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