杭州土地市場(chǎng)分析報(bào)告(參考版)
2025-03-26 09:24本頁面
【正文】 總體而言，2008年的市場(chǎng)將回歸理性，相比2010年將有一定調(diào)整，當(dāng)然調(diào)整中也孕育著機(jī)會(huì)，這將是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存的市場(chǎng)。當(dāng)然，2008年的土地出讓市場(chǎng)與杭州市2008年的土地出讓計(jì)劃關(guān)系最為密切。在空間分布上，西湖區(qū)和江干區(qū)仍然是供應(yīng)主力，拱墅區(qū)和濱江區(qū)也有不少地塊可供出讓。2008年第一次土地拍賣會(huì)熱度明顯下降，開發(fā)企業(yè)競(jìng)價(jià)明顯更加謹(jǐn)慎，前幾個(gè)月的喧囂和烈焰都慢慢冷卻下來。這種調(diào)整一方面受到信貸政策的調(diào)控，另一方也是市場(chǎng)對(duì)房價(jià)透支的擔(dān)憂，兩者在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)候相遇也就是有了市場(chǎng)的回歸。針對(duì)這些情況，中央政府采取了一系列宏觀調(diào)控措施，這些措施的實(shí)施效果不但會(huì)影響中國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，也會(huì)直接和間接的影響中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，這將是杭州土地市場(chǎng)2008年面臨的最大不確定因素。這種市場(chǎng)信號(hào)也會(huì)逐漸擴(kuò)散到長三角地區(qū)，杭州樓市已經(jīng)出現(xiàn)了觀望氣氛，這必將影響到土地市場(chǎng)。此外，通貨膨脹還在持續(xù)，已經(jīng)達(dá)到近十年來的最高點(diǎn)。滬深股市房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)板塊的市盈率已經(jīng)從2006年初的20倍上漲到2010年末的85倍。2006年和2010年，外匯儲(chǔ)備年增長接近50%，而且這個(gè)趨勢(shì)在2008年還將持續(xù)一段時(shí)間。這些都增加來我國外匯管理的壓力，積聚了貨幣管理的風(fēng)險(xiǎn)。而2008年可能是中國宏觀經(jīng)濟(jì)前景最困難一年，面臨國際形勢(shì)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的重大挑戰(zhàn)（溫家寶，2008）。這種土地出讓給了杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)一針強(qiáng)心針，直接導(dǎo)致2010年下半年樓市與土地市場(chǎng)的雙重瘋狂，樓市惜售和捂盤現(xiàn)象開始泛濫，標(biāo)王地塊接二連三的出現(xiàn)。這一方面要求企業(yè)大量儲(chǔ)備土地以滿足公司未來持續(xù)成長的需要，另一方面融資也為公司拿地提供了金融支持。2006年，；2010年， 中金公司數(shù)據(jù)。股市與樓市的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)進(jìn)一步推動(dòng)了杭州土地市場(chǎng)的繁榮。2006年，月度購房結(jié)匯量基本維持在1億美元左右，進(jìn)入2010年，購房結(jié)匯量開始快速增長，2010年9月的月度購房結(jié)匯量已經(jīng)達(dá)到5億美元。這種瘋狂上漲激起了全國性的房地產(chǎn)投資熱情，使得資金大量進(jìn)入樓市，杭州樓市也在2010年進(jìn)入新一輪增長周期。房地產(chǎn)價(jià)格的擴(kuò)散效應(yīng)推動(dòng)了2010年全國性的房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮。就杭州而言，經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展、人均可支配收入的較快提高、城市吸引力增強(qiáng)、城市化進(jìn)程加速等因素共同導(dǎo)致了居住需求的旺盛。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局局長謝伏瞻說，這一輪的流動(dòng)性過剩是全球性的，2010年，%，%，%，歐元區(qū)漲幅也在2%以上。 圖7 2006~2010滬深股市房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)板塊總市值流動(dòng)性過剩還是2010年CPI上漲的重要原因。圖6 中國大陸2006~2010年M2供應(yīng)量從全國層面來看，2006年主要是股市大幅上揚(yáng)，滬市A股（上證指數(shù)）從2006年初的1224點(diǎn)到年末的2815點(diǎn)，再到2010年底的5521點(diǎn)；深成指2006年初2873點(diǎn)，2006年底6436點(diǎn)，2010年底達(dá)到17700點(diǎn)。M2的增長率均超過當(dāng)年的GDP增長率。從2004年開始，中國的貨幣供應(yīng)量一直處于快速上升通道。由于這種土地供給制度短期內(nèi)不可能改變，因此只要市場(chǎng)對(duì)土地的需求增加，地價(jià)的上漲就不可避免。同時(shí)，當(dāng)前城市土地一級(jí)市場(chǎng)由地方政府壟斷，通過土地儲(chǔ)備中心一個(gè)渠道供地，土地供給更加受到限制。但是，土地是稀缺的，在絕對(duì)數(shù)量上，杭州市區(qū)可供出讓的土地越來越少；在相對(duì)區(qū)域上，地段良好的土地更是稀少。（一）壟斷性的土地供給制度：地價(jià)上漲的制度原因當(dāng)前地價(jià)上升的因素除了房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的驅(qū)動(dòng)外，土地供給是一個(gè)重要影響因素。換句話說，開發(fā)企業(yè)正是因?yàn)轭A(yù)期房價(jià)將來會(huì)上升到某一水平，才會(huì)以當(dāng)前較高
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