杭州市年度土地市場分析報告(參考版)
2025-06-01 23:15本頁面
【正文】 2009年將是中國發(fā)展的關鍵一年，雖然最冷的冬天還沒有來到，但是既然冬天已經(jīng)來臨，春天也不會遠了。不管怎樣，2008年也已成為一段記憶。夜幕下的杭州霓虹閃耀、萬家燈火，一時竟不辨何年圖景。受此影響，經(jīng)過一整年的土地價格調(diào)整，明年杭州市的土地價格可能出現(xiàn)新的競爭局面，杭州土地市場將進入下一輪發(fā)展期。今年的拿地企業(yè)至少具備以下條件的一項，即資金雄厚本行企業(yè)、國資背景企業(yè)、大牌支持的項目企業(yè)、資金寬裕的外行企業(yè)。圖8 20072008年杭州市政府土地出讓金財政收益（三）開發(fā)商戰(zhàn)局重構，土地市場將步入新一輪發(fā)展期如前所述，根據(jù)杭州市國土資源局的成交數(shù)據(jù)顯示，2008年杭州主城區(qū)出讓的土地相對集中在為數(shù)不多的幾家本地開發(fā)商手中。雖然財稅局人士透露，眼下杭州在建的大項目多是去年排定的，目前資金供需矛盾不是太突出，并且經(jīng)過前幾年的收入積淀，建設基金還較為充裕，因此今年許多地價沒有拍上去，暫不會影響到杭州預算內(nèi)的財政支出。2011年底的通車計劃使高強度輸入資金顯得十分重要。到2050年，杭州城市快速軌道將建成總長度為278公里的10條線路，車站180座。近年來是杭州市政府加大城市建設投資的關鍵時期。按照這一數(shù)據(jù)，%。%，即土地收益超過了總財政收益的三分之一，貢獻巨大。因此占花銷大頭的城市固定資產(chǎn)投資部分的可用金額會大幅削減。根據(jù)這一比例。杭州市土地出讓金去向分為三個部分：占總價款45%的資金直接回撥給杭州土地儲備中心用作收地成本；%用于民生、城市管理等事業(yè)；%用于杭州的城市建設的支出。2009年政府期望在擴大內(nèi)需的帶動下，土地市場能恢復信心。轉(zhuǎn)讓年份限制降低，免營業(yè)稅等舉措都是具有可操作性的詳細條例。在12月21日，國務院辦又一次發(fā)布了鼓勵房地產(chǎn)的相關政策——《關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的意見》。這對于房地產(chǎn)行業(yè)無疑是一個利好的消息，土地市場也將獲益。會議確定了當前進一步擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長的十項措施。擴大投資，增加基礎設施建設，以此拉動國內(nèi)需求已經(jīng)成為中央今后的工作的重點。若能把握好機會，合理調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結構，理順各層次經(jīng)濟關系，房地產(chǎn)市場和土地市場仍將向著持續(xù)發(fā)展的目標邁進。而2009年經(jīng)濟形勢將更加變幻莫測，土地市場是否回暖也充滿了不確定性。2008年，中國經(jīng)濟高速增長遭遇阻力。其中，%，%。從全國商品房成交均價來看，今年房價也出現(xiàn)了負增長。在2008年1月，全國70個大中城市房屋價格指數(shù)攀上歷史最高位，%，然而到了2008年8月，%，出現(xiàn)“拐點”。頻繁的土地流標打擊了市場信心，使觀望氣氛加重。另外，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)表明，111月，%；，%。國土資源部土地宏觀調(diào)控課題組撰寫《2008年上半年土地市場運行的經(jīng)濟分析報告》顯示，%。在土地市場方面，各地土地出讓出現(xiàn)流標情況，大城市更為明顯。圖6 2007~2008滬深股市房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)板塊總市值三. 2009年杭州市土地市場走勢判斷（一）市場內(nèi)外不確定性因素增加，市場將更依賴于政府調(diào)控2008年受到上半年中央緊縮性宏觀調(diào)控的影響和國家整體經(jīng)濟下行的兩面夾擊，全國土地市場和房地產(chǎn)市場都發(fā)生了較大收縮。以杭州市為例，今年杭州市城區(qū)土地拿地金額和面積都首屈一指的濱江房產(chǎn)，其在售項目5個。其實早在2008年9月，恒大地產(chǎn)資產(chǎn)負債率就高達95%以上。2008年，全國房地產(chǎn)企業(yè)面對的是一場資金困局。根據(jù)wind咨詢數(shù)據(jù)，%。（三）資本市場：企業(yè)融資受阻，行業(yè)格局重構隨著2008年宏觀調(diào)控的影響，多家房地產(chǎn)上市公司通過股市融資的渠道也日愈艱難。面對不可避免的經(jīng)濟衰退，“保增長”被提上中央行動議程。而CPI也開始在2008年下半年回落。存款準備金率的提高使得市場中的流通現(xiàn)金減少，下降了 %。如央行不斷上調(diào)存款準備金率，第一季度4次上調(diào)，共計增加了2個百分點；第二季度又上調(diào)3次，%。圖4 ~2008年上半年，CPI指數(shù)仍在不斷上升，%的最高值。（二）宏觀調(diào)控：上半年抑通脹，下半年促增長貨幣政策和信貸政策一方面影響國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境，另一方面，也直接或間接影響了房地產(chǎn)行業(yè)。然而這二期讀地手冊中，也有9幅較好地塊無人問
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