嘉興秀洲區(qū)科技京城生態(tài)園一期項(xiàng)目可行性報(bào)告-資料下載頁
2025-03-23 06:14本頁面
【正文】 單位：元/平方米標(biāo)志性辦公研發(fā)辦公（SOHO）別墅式辦公公寓式酒店商業(yè)預(yù)測整體的售價(jià)500055007000500070005500說明：（1） 鑒于目前項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃尚未完成，因此無法對所有物業(yè)進(jìn)行加權(quán)平均，以計(jì)算銷售價(jià)格。為計(jì)算利潤方便，暫定整體售價(jià)為5500元/平方米。（2） 根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，項(xiàng)目地下部分造價(jià)按照4000元/㎡計(jì)算，售價(jià)按照4300元/㎡計(jì)算。三、 項(xiàng)目收益測算項(xiàng)目地上部分地下車位合計(jì)樓面價(jià)（元/㎡）375 單位開發(fā)成本（元/㎡）3800 4000 可售面積（㎡）133899 32000 單價(jià)（元/㎡）5500 4300 收入總額（萬）73644 13760 87404 成本總額（萬）50882 12800 63682 營業(yè)稅總額（萬）4243 771 5014 銷售毛利（萬）18520 189 18709 銷售毛利率%% 增值稅總額（萬）5556 57 5613 所得稅總額（萬）3241 33 3274 凈利潤總額（萬）9723 99 9822 投資收益率% 四、項(xiàng)目投資回報(bào)測算凈利潤總額（萬）9822自有資金（萬）19104自有資金年投資回報(bào)率% 注：自有資金按全部投資的30％計(jì)算。第五部分 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)情況分析一、成本控制風(fēng)險(xiǎn)在保證項(xiàng)目品質(zhì)的前提下，能否控制住項(xiàng)目建設(shè)成本不超出本報(bào)告預(yù)測的范圍，是確保和提升項(xiàng)目盈利水平的關(guān)鍵。二、政策風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目的操作理念和利潤測算都是建立在本項(xiàng)目物業(yè)產(chǎn)證可分割銷售的前提之下，鑒于近期北京等地出臺商業(yè)辦公物業(yè)嚴(yán)禁分割銷售等調(diào)控政策，項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作期間，應(yīng)協(xié)調(diào)與政府關(guān)系，著力避免。第六部分 總結(jié)嘉興與江浙滬的聯(lián)系便捷，本項(xiàng)目又處于嘉興秀洲北區(qū)的核心區(qū)域，兩大交通主干道之間，毗鄰浙嘉蘇高速公路，具有位置優(yōu)勢。本項(xiàng)目土地取得成本較低，折合樓面地價(jià)僅為375元/。如果建設(shè)成本能夠控制得當(dāng)，將使本項(xiàng)目具有明顯成本優(yōu)勢。目前嘉興市商務(wù)需求尚未形成充分規(guī)模，因此本項(xiàng)目產(chǎn)品不宜以純辦公產(chǎn)品為主，建議以別墅式辦公、公寓式辦公（研發(fā)樓）、配套商業(yè)、專業(yè)市場（商業(yè)）的產(chǎn)品組合，打造生態(tài)辦公型園區(qū)，提升項(xiàng)目市場價(jià)值和可操作性。項(xiàng)目建成后的銷售均價(jià)預(yù)計(jì)在5500元/㎡，如果建設(shè)成本 即除去土地成本后的一切成本，包括勘察設(shè)計(jì)、配套、土建、安裝、綠化、外立面、人防、管理、財(cái)務(wù)等項(xiàng)。能夠控制在3800元/㎡，%。如果自有資金比例按照30%計(jì)算，%。建設(shè)成本能否得到良好的控制是保證乃至提升本項(xiàng)目盈利能力的關(guān)鍵因素。鑒于項(xiàng)目用地性質(zhì)為辦公，在開發(fā)過程中還要盡量避免調(diào)控政策變動(dòng)對項(xiàng)目物業(yè)的分割銷售造成限制與影響。 投資發(fā)展部 2010年10月28日
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