【正文】 美容保健新標榜沐足美容美發(fā)100m2綜合商場王府井百貨美食雪貝爾藝術(shù)蛋糕18m2執(zhí)信南路綜合商場佳旺百貨商場80m2文化嶺南醫(yī)學(xué)教材銀行工商銀行、建設(shè)銀行茶葉廣坪名茶行18m2糧油執(zhí)信糧油店30m2水果鮮花大銘食品水果鮮花20m2裝璜華英裝飾工藝10m2五金達迅五金店8m2保健品賽凡神奇昆蟲健康品10m2便利店快客便利店40m2家居威龍衛(wèi)浴5m2通信廣東一穗通信器材8m2飲食味然香粉面35m2 眼鏡明朗眼鏡店15m2（續(xù)6）街道名稱行業(yè)類別行業(yè)典型備注醫(yī)藥中粵藥材公司美發(fā)名發(fā)城30m2音像中國唱片音像店20m2中山二路美容SPA美容生活館120m2音像長生音像20m2首飾景福寶玉行50m2醫(yī)藥景然藥店、中山藥店30m100m2飲食喜運來海鮮野味食家80m2銀行中國銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、招商銀行證券華夏證券附表（十三）二、 越秀路經(jīng)營類型藥店辦公設(shè)備士多店餐飲店其它門面數(shù)量21551所占比例15%8%35%35%8%1. 從圖表中可以看出餐飲店和士多店是主要經(jīng)營類型，其街區(qū)功能以居家型服務(wù)為主。三、 東川路：經(jīng)營類型皮鞋藥店士多店餐飲店服裝音響其它門面數(shù)量531582714所占比例8%5%23%13%42%2%7%1. 服裝店占絕對比例，從其幾類的數(shù)量分布可以看出東川路是一條發(fā)展較為成熟的商業(yè)街。四、 東華西路：經(jīng)營類型皮鞋皮具藥店文體用品士多店餐飲店服裝摩托配件門面數(shù)量5221231118所占比例11%5%5%2%5%7%25%41%1. 摩托車配件、服裝兩類商鋪數(shù)量最大，東華西路應(yīng)以摩托車配件為主營的商業(yè)商業(yè)街。五、 東華東路：經(jīng)營類型藥店士多店餐飲店服裝音響電器五金綜合商場門面數(shù)量18781362所占比例3%22%19%22%3%8%17%6%1. 街區(qū)內(nèi)經(jīng)營的各種類型分布較為均勻，是成熟的生活街區(qū)慣有的分布狀況。六、 農(nóng)林下路：經(jīng)營類型皮鞋皮具藥店辦公設(shè)備文體用品士多店餐飲店服裝音響電器門面數(shù)量3255118107942所占比例24%3%3%1%1%6%7%61%3%1%1. 從上圖可以看出，農(nóng)林下路是一條發(fā)展成熟，商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)商業(yè)街，其中服裝占總量的61%，其是皮鞋占24%，本街區(qū)是以這兩類為主打產(chǎn)品的商業(yè)旺區(qū)?！?注:農(nóng)林下路有王府井百貨，是東山區(qū)百貨居民消費的重要場所，故此本街區(qū)是東山中心商業(yè)旺區(qū)之一。七、 署前路：經(jīng)營類型皮鞋餐飲店服裝音響電器門面數(shù)量131312所占比例5%15%65%5%10%1. 署前路較短，卻集中了十多家服裝品牌店，街區(qū)有良好的商業(yè)氛圍，是街區(qū)居民重要的消費場所之一；◇ 注:署前路上有東山百貨商場，是東山區(qū)居民生活消費的又一次中心。八、 執(zhí)信南路：經(jīng)營類型皮鞋皮具藥店文體用品士多店餐飲店服裝音響電器門面數(shù)量315710104211所占比例5%1%9%13%18%18%7%3%20%1. 本街區(qū)功能較為齊全，經(jīng)營種類豐富多樣，電器、餐飲店、士多店比例較大；2. 可以看出本街區(qū)主要功能仍然限于是只滿足居民基本生活消費的經(jīng)營狀況。九、 中山二路、中山三路：經(jīng)營類型藥店文體用品士多店餐飲店服裝音響電器其它門面數(shù)量103171015253所占比例15%5%26%15%23%3%855%1. 中山二路中山三路均是東山區(qū)發(fā)展最成熟的商業(yè)區(qū)和商務(wù)區(qū)，從圖中可以看出士多店和服裝店和餐飲店比例略為突出，但所占比例數(shù)額均不高；區(qū)內(nèi)的中華廣場是周邊居民購物休閑的重要場所，也是東山區(qū)的商業(yè)消費中心。◇ 注:中華廣場將與緊鄰的地王廣場，挾地鐵物業(yè)的發(fā)展優(yōu)勢將同共營造本街區(qū)的商業(yè)地位。十、 廟前直街、廟前西街街：經(jīng)營類型藥店辦公設(shè)備文體用品士多店餐飲店服裝音響電器門面數(shù)量141843112所占比例2%8%2%15%8%59%2%4%1. 本街區(qū)服裝占比例最大，占69%，其次是士多店，占8%，可以本街區(qū)是一條以服裝經(jīng)營為主的商業(yè)街；2. 廟前街也是東山區(qū)人氣較旺、半步行街式的商業(yè)街，服裝品牌店林立，緊鄰東山百貨，是東山區(qū)內(nèi)又一商業(yè)旺地。附表（十四）周邊街區(qū)商鋪租金情況（單位：元/平方米）路段租金 越秀路東川路東華西路東華東路農(nóng)林下路署前路新河浦路執(zhí)信南路中山三路中山二路龜崗路廟前街東湖路福今路最低價6815015015035025018010030020025017030045最高價75300350300680490210200650600400210500100附表（十五）問卷調(diào)查分析表十一、 經(jīng)營戶對裙樓商場的經(jīng)營定位:1. 從周邊市場的經(jīng)營者意向看來，“夜總會、茶樓/咖啡吧、康體中心、美食城、百貨商場”等經(jīng)營方向為高比例；2. 而銀行、電信等商業(yè)機構(gòu)被選的機率則相對較低，調(diào)查組認為這與經(jīng)營者慣有的“街區(qū)經(jīng)營”意識有關(guān)。十二、 周邊市場經(jīng)營戶購買力:1. 周邊市場經(jīng)營戶的潛在購買力主要集中30萬至50萬之間，占總量的44%，其次是集中在20萬到30萬之間的購買力，占總量比例的28%，50萬至70萬之間占14%。2. 鋪位總價在70萬以上的購買力比例則相對較小，梯級消費的尖端部份；十三、 周邊市場經(jīng)營戶購鋪對面積選擇:1. 選擇面積在C類25到50平方米的鋪位經(jīng)營者比例最大，約占40%，其次是選擇10至25平方米的經(jīng)營者；2. 鑒于調(diào)查受眾為周邊街區(qū)的目標客戶群，與本項目商場內(nèi)鋪有一點個性差異，選擇面積在80平方米以上的購鋪者比例最?。?. 面積的選擇在推廣中與商場定價和經(jīng)營定位有著密不可分的關(guān)系，從這方面可以看出商鋪劃分的主流方向。十四、 商場經(jīng)營者所注重的配套服務(wù)及管理:1. 潛在的購鋪客戶和經(jīng)營者最注重的商場配套依次為中央空調(diào)、貨用電梯、倉庫、停車場，這與商場經(jīng)營慣有的工營模式有關(guān)；2. 而貨物配送中心、商務(wù)中心等相關(guān)的配套注重程度則相對較低；3. 從這兩組數(shù)據(jù)可以看出，如果本項目走“商場經(jīng)營”思路，就必須對“倉儲”這一配套引起足夠的重視。十五、 周邊經(jīng)營戶是否近期擴大經(jīng)營意向：1. 選擇在近期投資擴大經(jīng)營的客戶比例較小，占總量比例的5%，證該區(qū)域商鋪供求基本趨于飽和狀態(tài)；2. 有一定投資意向但還沒有找到最適合投資的物業(yè)的經(jīng)營戶比例占27%，這一組數(shù)據(jù)可以看出，在項目周邊現(xiàn)有街區(qū)功能布局還有待進一步完善，與完全飽和還富有一定發(fā)掘空間?！?注：從上圖可探測的市場發(fā)展趨勢，不局限于本項目的個性色彩，經(jīng)營者僅限于調(diào)查員介紹的初步認識，因此亦是階段市場的大致走向。十六、 周邊居民生活需求須補充的配套調(diào)查：1. 選擇比例高低順序分別為茶樓/咖啡吧、超市、游藝廳、康體中心、家居家飾、美食城；2. 此外，夜總會也占有一定的比例，已是本項目可以考慮的定位方向之一。十七、 周邊居民所認可的項目經(jīng)營內(nèi)容分析：1. 周邊居民對項目經(jīng)營定位最認可的康體中心、美食城、茶樓/咖啡吧占了絕對比例，從社區(qū)居民的生活需求發(fā)展趨勢來看，以上的四個經(jīng)營發(fā)展方向可結(jié)合項目特性作深入的挖掘；十八、 現(xiàn)階段周邊居民生活消費領(lǐng)域調(diào)查分析：1. 北京路作越秀區(qū)最具發(fā)展?jié)摿Φ奈幕倘Γ斨疅o愧的坐上老城區(qū)周邊居民消費的首選，在東山區(qū)同樣具有如此強大的號召力，31%的總量比例可見一斑；2. 五府井是東山區(qū)居民消費第二大選擇，其次是天河城、中華廣場，越秀東山等老城區(qū)消費格局從這組數(shù)據(jù)中已可以看出，可以為項目經(jīng)營定位提供檔次和層面上的思考。十九、 現(xiàn)階段周邊居民生活消費領(lǐng)域調(diào)查分析：1. 東山口是老城旺地，當?shù)鼐用裼兄瑥姷南M潛力，中高檔消費為項目周邊居民的首選，71%也占總量的絕對比例；2. 從以上這組數(shù)據(jù)不難看出，項目所有的經(jīng)營定位的均應(yīng)遵照周邊居民現(xiàn)有的消費水準和發(fā)展?jié)摿?。二十?周邊居民所看好的休閑康體定位類型分析：1. 健身俱樂部為各類型之首，占總量比例的30%，項目周邊居民生活最看好的經(jīng)營類型；足浴保健中心和美容所占的比例均在20%以上，是項目經(jīng)營定位可以深度挖掘的重要方向。附表（十六）部分培訓(xùn)機構(gòu)名錄機構(gòu)名稱類別電話地址新東方學(xué)校外 語3429 3792廣州市海珠區(qū)怡樂路23至29號正大外國語學(xué)習(xí)中心外語83879733文明路213號之1中山圖書館（辦公室北樓213室）廣州雅思英語學(xué)校外 語87569551華師大正門興華樓901室亞加達外語專修學(xué)院外 語8618 4192廣州市白云區(qū)黃石東路3號環(huán)球雅思學(xué)校廣州分校外 語87607769廣州市環(huán)市東路486號廣良大廈702室廣州津橋外語培訓(xùn)中心外 語83812767廣州市中山三路東平大馬路8號李陽瘋狂英語外 語87623890先烈中路黃花崗公園正門北側(cè)太和崗路越秀工業(yè)區(qū)B棟三樓志遠文化科技培訓(xùn)學(xué)校外語IT83399335德政中路德政新街20號廣東智通輔導(dǎo)學(xué)院外 語IT廣州市白云區(qū)廣園新村華南理工大學(xué)ＮＩＩＴ信息技術(shù)培訓(xùn)中心IT87548331廣州市天河區(qū)五山路華南理工大學(xué)西區(qū)后勤綜合樓二樓北大青鳥APTECHIT85201902廣州市中山大道8號（暨南大學(xué)旁）天河商貿(mào)大廈東五樓廣州邦振教育培訓(xùn)中心IT室內(nèi)設(shè)計87654657廣州東山口署前路33號省二輕集團大院9樓廣州拉薩爾設(shè)計學(xué)院室內(nèi)設(shè)計服裝設(shè)計83500760廣州市童心路西勝街58號廣州大學(xué)科技貿(mào)易技術(shù)學(xué)院大院5號樓5層廣州市天齊計算機網(wǎng)絡(luò)教育中心IT87551242廣州市天河北路183號大都會廣場12021203室。廣東迅通計算機網(wǎng)絡(luò)教育中心IT87569576廣州市天河區(qū)龍口東路5號龍暉大廈809廣州神匠電腦培訓(xùn)中心計算機38812399廣州購書中心五樓A20,A21室廣州培訓(xùn)在線圖形設(shè)計廣州天河體育東路148號南方證券大廈905星海音樂學(xué)院音樂87635007廣州市先烈東橫路48號廣州舒曼鋼琴學(xué)校鋼琴83596554廣州市環(huán)市東路天勝村16號之二廣州藝術(shù)博物院分校美術(shù)83659148廣東美術(shù)館培訓(xùn)中心（二沙島煙雨路38號）廣州美術(shù)學(xué)院附屬中等美術(shù)學(xué)校美術(shù)84017852廣州市昌崗東路257號廣州影視藝術(shù)學(xué)校藝術(shù)表演85650347廣州天河區(qū)棠下小區(qū)棠德花苑（2422518路車總站西側(cè)）廣東舞蹈學(xué)校舞 蹈87047137廣州市水蔭橫路11號大同藝術(shù)培訓(xùn)學(xué)校音樂83308668北京路186號大同琴行