【導讀】很多國家將房地產(chǎn)稱為物業(yè)。稅、企業(yè)所得稅等。營者與消費者之間的交易行為。以物業(yè)管理服務為交換對象的市場，對前三級房地產(chǎn)市場有一定的輔助作用。、二手房交易的經(jīng)營管理等行業(yè)，廣義而言，還包括建筑業(yè)的房地產(chǎn)建設部分。

　　

【正文】 35 （六）土地增值稅指標 目的：通過指標 3 分析后，選取金額較大的數(shù)和申報預繳的土地增值稅對比，初步核實單一開發(fā)公寓、別墅、商業(yè)、寫字樓的企業(yè)土地增值稅繳納情況。 建立模型： （ 1） 指標 16：確認收入指標 3≥ 1 的情況，即確認收入大于“銷售商品、提供勞務收到的 現(xiàn)金” 【主營業(yè)務收入 + （預收帳款期末余額 — 預收帳款期初余額） + 其他應付帳款 —— 定金】 *1%iii 申報預繳土地增值稅 （ 2） 指標 16 163：確認收入指標 3≤ 1的情況，即確認收入大于“銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金” 【銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金 — 本期收回前期核銷的壞帳準備 + 當期未收回的“應收帳款” — 當期收到前期發(fā)生的“應收帳款”】 * 1% 申報預繳土地增值稅 36 注意：當企業(yè)有增值稅納稅項目時，需靈活應用，應從報表附注中了解企業(yè)資產(chǎn)負債表中 “主營業(yè)務收入”營業(yè)稅應納所得額，并帶入公式進行計算。 該指標仍然不能解決的問題：將產(chǎn)品用于捐贈、廣告、樣品、職工福利、抵償債務以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。 靈活應用：如果以前年度有滯納稅款的行為，應結合審計報告的內(nèi)容，減去當年繳納以前年度的稅款金額；可以將企業(yè)的整個銷售過程的年度情況進行對比。 （七）成本指標 成本的確認涉及到視同銷售的情況、所得稅成本扣除期間問題。 稅法對視同銷售的規(guī) 定： （ 1）營業(yè)稅：價格偏低、單位將不動產(chǎn)無償贈與他人。 （ 2）企業(yè)所得稅：企業(yè)將自己生產(chǎn)的產(chǎn)品用于在建工程 、管理部門、非生產(chǎn)性機構、捐贈、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利獎勵等方面時，房地產(chǎn)企業(yè)還有 將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資以及分配給股東或投資者 、 以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務 、 以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個人的非貨幣性資產(chǎn)。 指標 6： （ 1） 比率 A：收入與成本的對比： ① 模型 利潤表“主營業(yè)務收入” 利潤表“主營業(yè)務成本” 37 ② 目的：初步解決視同銷售和混亂成本期間的情況。 ③ 局限性：僅適 用視同銷售金額較大和混亂成本期間嚴重時的情況。 （ 2） 比率 B：比率 A 與行業(yè)折扣對比指標： ① 模型 較小比率 A 行業(yè)折扣 較大比率 A ② 目的：初步解決視同銷售、低價銷售的情況。目前房地產(chǎn)企業(yè)的最低折扣率約為 折。 ③ 局限性：行業(yè)折扣不容易掌握，且適用單一品種銷售。 指標 7：主營業(yè) 務成本與當期發(fā)出存 貨的對比。 （ 1） 介紹“存貨”、“固定資產(chǎn)”在報表及報表附注中的反映。 （ 2） 模型： 利潤表“主營業(yè)務成本” 資產(chǎn)負債表本期“存貨” — 上期“存貨” + 報表附注“本期存貨增加” （ 3） 注意：如果企業(yè)銷售的是“固定資產(chǎn)”，則將固定資產(chǎn)數(shù)帶入比較，如果混合則加入固定資產(chǎn)。 38 （ 4） 目的：判定視同銷售的情況。 （ 5） 對比結果，反映： ① 可能存在的問題。 ② 可能涉及的稅種。 ③ 可能涉及需要進一步核實的情況。 （ 6） 局限性：適用與商品流通企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)。 指標 8：靜態(tài)、動態(tài)報表與當期發(fā)出存貨的對比 結合相關科目，現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負債表與當期發(fā)出存貨的對比，一種動態(tài)分析。 （ 1） 介紹現(xiàn)金流量表中“購買商品、接受勞務支付的現(xiàn)金”。 （ 2） 模型： ① 指標 81 資產(chǎn)負債表上期“存貨” — 本期“存貨” +現(xiàn)金流量表“購買商品、接受勞務支付的現(xiàn)金” +本期“應付帳款” — 上期“應付帳款” + 支付本期發(fā)生的“應付帳款” + 上期“預付帳款” — 本期“預付帳款” 報表附注“當期發(fā)出存貨” ② 指標 82：適用于上期沒有“應付帳款”余額 （資產(chǎn)負債表上期“存貨” — 本期“存貨”） +現(xiàn)金流量表“購買商品、接受勞務支付的現(xiàn)金” +上期“預付帳款” — 本期“預付帳款” 報表附注“當期發(fā)出存貨” 39 ③ 指標 83：適用于本期沒有“應付帳款”余額 （資產(chǎn)負債表上期“存貨” — 本期“存貨”） +現(xiàn)金流量表“購買商品、接受勞務支付的現(xiàn)金” — 上期“應付帳款” + 上期“預付帳款” — 本期“預付帳款” 報表附注“當期發(fā)出存貨” （ 3） 注意：如果企業(yè)發(fā)生的是“應付票據(jù)”，則將“應付票據(jù)”數(shù)帶入比較，如果混合則加入“應付票據(jù)”。 （ 4） 目的：判定視同銷售的情況。 （ 5） 對比結果，反映： ① 可能存在 的問題。 ② 可能涉及的稅種。 ③ 可能涉及需要進一步核實的情況。 （ 6） 局限性：需要配合“應付帳款”明細帳，麻煩。 （八）收入費用指標 模型： 比率 1=（管理費用 / 主營業(yè)務收入） *100% 比率 2=（營業(yè)費用 / 主營業(yè)務收入） *100% 差額 1=絕對值（上期比率 1— 本期比率 1） 差額 2=絕對值（上期比率 2— 本期比率 2） 40 目的：發(fā)現(xiàn)混淆費用期間，固定資產(chǎn)改造等。 涉及到企業(yè)所得稅、城市房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅 。 嚴格按照會計制度、會計準則要求深刻理解資產(chǎn)負債表、現(xiàn)金流量表、利潤表以及之間的內(nèi)在聯(lián)系，包括報表中的每一個數(shù)據(jù)的來源，以及 2020 年會計制度要求在報表附注中所必須披露的內(nèi)容。通過分析、論證共列示房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)有關的 10 項指標，其中 6項收入指標、 3項成本指標、 1項收入費用指標。每一項指標包含：“適用范圍”、“目的”、“可能涉及稅種”、“會計科目”以及“指標應用”等。 （九）評估指標特點 有科學依據(jù)，指標來源于資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表三者與稅收的聯(lián)系； 可操作性，數(shù)據(jù)主要來源于資產(chǎn)負債表、 利潤表和現(xiàn)金流量表； 簡單易行，用 EXCEL 表的形式完成，包含“計算公式”、“結果分析”、“涉及重點檢查科目”。 （十）評估指標作用 可為重點涉稅疑點評估提供突破口； 可為有針對性重點科目評估提供依據(jù)； 可為檢查重點涉稅事項、會計科目提供參考； 可為規(guī)范評估、檢查發(fā)揮一定的作用。 ※ 本節(jié)內(nèi)所涉及到的指標內(nèi)容與具體運用見附件一。 ※ 41 三、指標附件 附件一： 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)指標評估操作流程 一、當收入指標 31 營業(yè)稅：采用指標 4； 城建稅：內(nèi)資企業(yè)，采用指標 131； 教 育費附加：內(nèi)資企業(yè)，采用指標 141； 企業(yè)所得稅：純益率征收，采用指標 151； 土地增值稅：單一開發(fā)公寓、別墅、商業(yè)、寫字樓企業(yè)，采用指標 161。 二、當收入指標 31 營業(yè)稅：按會計確認“應收帳款”，采用指標 51； 按稅法確認“應收帳款”，采用指標 51； 城建稅：內(nèi)資企業(yè)，按 會計 確認“應收帳款”，采用指標 132； 內(nèi)資企業(yè)，按 稅法 確認“應收帳款”，采用指標 133； 教育費附加：內(nèi)資企業(yè)，按 會計 確認“應收帳款”，采用指標 142； 內(nèi)資企業(yè)，按 稅法 確認“應收帳款”，采用指標 143； 企業(yè)所得稅：純益率征收，按 會計 確認“應收帳款”，采用指標 152； 純益率征收，按 稅法 確認“應收帳款”，采用指標 153； 土地增值稅：單一開發(fā)公寓、別墅、商業(yè)、寫字樓企業(yè)，按 會計 確認“應收帳款”，采用指標 162； 單一開發(fā)公寓、別墅、商業(yè)、寫字樓企業(yè)，按 稅法 確認“應收帳款”，采用指標 163。 三、成本指標： 視同銷售和混亂成本期間，宏觀分析，采用指標 6； 視同銷售，采用指標 7； 視同銷售，微觀分析， 采用指標 8指標 8指標 83。 四、收入費用指標 混淆費用期間、固定資產(chǎn)改造，采用指標 11指標 112。 42 附件二： 指標 指標 31 通過利潤表、資產(chǎn)負債表、現(xiàn)金流量表，分析當期確認的收入數(shù)與實際收到現(xiàn)金的差異。 本年度 上年度 利潤表中“主營業(yè)務收入” 加上 :資產(chǎn)負債表中“預收帳款”期末貸方余額 加上 :其他應付帳款 定金 減去 :資產(chǎn)負債表中“預收帳款”期初貸方余額 確認的收入 現(xiàn)金流量表中“銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金” 加上 :現(xiàn)金流量表中“收到的租金” 收到的經(jīng)營收入 比率 =確認的收入 / 收到的經(jīng)營收入 DIV/0! 適用于 :房地產(chǎn)企業(yè)，但應收帳款按會計制度確認收入。 需要配合報表附注中的應收帳款或者“應收帳款”明細帳。 如果 1， 即表示該企業(yè)當期確認的收入數(shù)大于收到的經(jīng)營現(xiàn)金。 ⑴、當期發(fā)生未收回的“應收帳款”金額大于當期收到前期發(fā)生的“應收帳款” 金額。 ①、如果有收回以前年度已計提的壞帳準備，該指標不能確定，但可能涉及到企業(yè)所得稅問題。 ②、還應檢查是否存在自用、其他視同銷售的行為發(fā)生?？赡苓€涉及企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、個人所 得稅、房產(chǎn)稅等。 ⑵、當期發(fā)生未收回的“應收帳款”金額小等于當期收到前期發(fā)生的“應收帳款” 金額。 ①、通過報表附注中的固定資產(chǎn)增加項，檢查是否存在自用行為，看是否有在建 工程轉入行為發(fā)生。 可能涉及到企業(yè)所得稅問題。 ②、通過“固定資產(chǎn)”、“在建工程”等科目明細，檢查捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、抵償債 務、對外投資、換取非現(xiàn)金資產(chǎn)等視同銷售行為。可能涉及到營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅問題。 ③、通過報表附注“應收帳款”的披露，發(fā)現(xiàn)收回以前年度已計提的壞帳準備，可能涉及到企業(yè)所 得稅問題。如果沒有視同銷售的行為發(fā)生，則企業(yè)帳務處理存在疑點。 ④、發(fā)現(xiàn)以上都不是，則企業(yè)帳務處理存在疑點。 如果 =1，即表示該企業(yè)當期確認 的收入數(shù)等于收到的經(jīng)營現(xiàn)金。 ⑴、當期發(fā)生未收回的“應收帳款”金額 大于 當期收到前期發(fā)生的“應收帳款”金額。 ①、企業(yè)有收回以前年度已計提的壞帳準備，則該指標不能確定。但可能涉及到企業(yè)所得稅問題。 ②、如果沒有收回以前年度已計提的壞帳準備，則企業(yè)帳務處理存在疑點。 ⑵、當期發(fā)生未收回的“應收帳款”金額 等于 當期收到前期發(fā)生的“應收帳款” 金額。如果沒有自用、 其他視同銷售的行為發(fā)生，以及收回以前年度已計提的壞帳準備已記入當期應納稅所得額，則可能合理。 ⑶、當期發(fā)生未收回的“應收帳款”金額 小于 當 期收到前期發(fā)生的“應收帳款” 金額。 ①、通過報表附注中的固定資產(chǎn)增加項，檢查自用行為，看是否有在建工程轉入行為發(fā)生。注意是否 企業(yè)直接將成本轉為固定資產(chǎn)，可能涉及到企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅。 ②、通過“固定資產(chǎn)”、“在建工程”等科目明細，檢查捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、抵償 債務、對外投資、換取非現(xiàn)金資產(chǎn)等視同銷售行為。同時注意營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅的檢查。 ③、以上都不是，則企業(yè)帳務處理存在疑點。 如果 1，即表示該企業(yè)當期確認的收入數(shù)小于收