【正文】 會(huì)所（第 6層，約 3000平米）；寫字樓（約） 世奧國際中心 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ ?供應(yīng)市場分析 銷售價(jià)格及客戶信息 ? 銷售價(jià)格 ： 18000元 /平米 ? 銷售進(jìn)度： 目前在售東座 711層、1819層，共推出 118套，目前還有約 30套未售 ? 客戶來源： 主要以工作生活在亞奧商圈、中關(guān)村的客群為主，也不乏部分 CBD客戶 ? 臵業(yè)目的： 多為自住 +投資型需求 世奧國際中心 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ ?供應(yīng)市場分析 ? 緊鄰北四環(huán)，全石材外裝酒店式公寓 ，自身配備商業(yè)和辦公，致力于打造成北四環(huán)商務(wù)地標(biāo)建筑； ? 和同地段的其他項(xiàng)目比，本項(xiàng)目更具價(jià)格優(yōu)勢，性價(jià)比較高。 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ ?供應(yīng)市場分析 重點(diǎn)個(gè)案分析 和喬麗致 ? 樓盤位臵：朝陽區(qū)光華路甲 8號(hào)； ? 投資商：和喬集團(tuán)； ? 開發(fā)商：北京奧德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司； ? 物業(yè)管理：北京和喬物業(yè)管理有限公司； ? 銷售代理：華遠(yuǎn)經(jīng)紀(jì)； ? 占地面積： 8040 平方米 ? 總建筑面積： 44427 平方米 ? 容積率： 4 ? 綠化率： 30% ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 項(xiàng)目概況 ? 物業(yè)類型：酒店式公寓； ? 樓型及數(shù)量：一棟 17層塔樓公寓； ? 分期情況：共 2期； ? 一期銷售時(shí)間： 2022年； ? 本期開盤時(shí)間： 2022年月 1月； ? 本期入住時(shí)間：現(xiàn)房入住； ? 產(chǎn)權(quán)： 70年； ? 總戶數(shù)： 396戶（本期銷售剩余 198套）； ? 車位配比： 1： 600個(gè)左右。 ?供應(yīng)市場分析 和喬麗致 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 項(xiàng)目概況 ? 標(biāo)準(zhǔn)層： 6梯 28戶 ? 使用率： % ? 層高：平層 ， ? 物業(yè)費(fèi)： /平米 ? 裝修及標(biāo)準(zhǔn)：精裝修帶部分家具，家電。 ? 戶型：以三居大戶型為主，占總套數(shù)的 42%，零居或一居小戶型也占相當(dāng)比例。 和喬麗致 ?供應(yīng)市場分析 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 價(jià)格及銷售 銷售狀況： 自 07年 1月份開盤以來， 196套房在 10月底已全部銷售完畢，銷售率達(dá)到 100%。 和喬麗致 開盤價(jià)（元 /平米） 28000 層差（元 /平米） 1000 朝向差（元 /平米） 400—— 500 結(jié)盤價(jià)（元 /平米） 34000 銷售速度（套 /月） 套 /月（開盤至 10月底） 銷售率 100% ?供應(yīng)市場分析 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 戶型分析： 廚房功能空間缺失，不適居住。 衛(wèi)生間無自然采光，帶淋浴房和浴缸。 有帶采光的生活陽臺(tái)。 和喬麗致 ? 地域分布：朝陽區(qū)客戶為主， CBD區(qū)域周邊居多 ； ? 年齡特征： 35歲左右； ? 職業(yè)特征：企業(yè)高管，專業(yè)投資客； ? 家庭結(jié)構(gòu)：兩口或三口之家； ? 購買目的：以投資為主，占 95%。 ?供應(yīng)市場分析 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 優(yōu)勢 ? 區(qū)位優(yōu)勢，位于 CBD中心區(qū)，商務(wù)分為濃厚。 ?交通便利，臨近地鐵 1號(hào)線，東側(cè)南側(cè)各有兩條主干道京通快速和西大望路通往四環(huán)。 ?裝修標(biāo)準(zhǔn)較高，室內(nèi)配套齊全。 ? 周邊配套非常成熟，檔次較高。 劣勢 ? 以前曾經(jīng)作為酒店經(jīng)營過，成品現(xiàn)房，但產(chǎn)權(quán)年限較其他公建項(xiàng)目少。 和喬麗致 ?供應(yīng)市場分析 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ ?供應(yīng)市場分析 重點(diǎn)個(gè)案分析 波菲特行政公寓 ? 地理位臵： 北京市朝陽區(qū)東三環(huán)霄云里 8號(hào)； ? 開發(fā)商： 北京永順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司； ? 建筑設(shè)計(jì)： 中外建工程設(shè)計(jì)與顧問有限公司、北京翰時(shí)國際建筑設(shè)計(jì)咨詢有限公司 ； ? 景觀設(shè)計(jì)： 阿奇貝斯（加拿大）設(shè)計(jì)公司 ； ? 銷售代理及經(jīng)營顧問 ：仲量聯(lián)行； ? 總占地面積 ： 4513平方米； ? 總建筑面積 ： 33746平方米； ? 總套數(shù) ： 304套。 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ ?供應(yīng)市場分析 產(chǎn)品信息 ? 建筑形式 ： 1棟 13層塔樓； ? 戶型面積： 從 50多平米的一居到 295平米的頂層復(fù)式，共八種戶型，主力戶型是 50平米的一居 H2和 90平米的兩居 H1，共 180套左右。剩下的六種戶型約有 120余套； ? 層高 ：首層大堂 ，標(biāo)準(zhǔn)層的 ； ? 標(biāo)準(zhǔn)層 ： 6梯 29戶； ? 平均使用率 ： 71%左右。 波菲特行政公寓 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ ?供應(yīng)市場分析 產(chǎn)品信息 ? 裝修標(biāo)準(zhǔn) ：精裝修（送全套家具家電）， 4500元 /平方米 ； ? 車位： 304個(gè)（全地下），只租不售，租金 800元 /月； ? 物業(yè)費(fèi)： /平方米 /月； ? 供暖及制冷費(fèi)： /平方米 /月， /平方米 /月； ? 開盤時(shí)間： 2022年 5月； ? 入住時(shí)間： 2022年 5月 31日； ? 商業(yè)： 集中在一層兩側(cè)，主要為中西餐廳、便利店、書吧、茶吧、美容美發(fā)等服務(wù)設(shè)施。 波菲特行政公寓 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 主力戶型分析 ?供應(yīng)市場分析 產(chǎn)品信息 波菲特行政公寓 特點(diǎn)： ? 書房、臥室雙面正南打開窗，充分享受陽光的溫暖，這是此戶型主要的一個(gè)亮點(diǎn)。 ? 開放式廚房，對(duì)話開放式起居室，參與制作美食的過程更快樂。臥室方正，面積適中，充分保證私密性。 ? 戶型缺點(diǎn)：雖向南朝向，可南北不通透，無法保證自然流通的空氣；書房在起居室的對(duì)面，獨(dú)立的安靜舒適環(huán)境很容易受到影響；局部不規(guī)則的建筑結(jié)構(gòu)使空間布局的難度加大。 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 主力戶型分析 ?供應(yīng)市場分析 產(chǎn)品信息 特點(diǎn)： ? 傳統(tǒng)的方正戶型結(jié)構(gòu)，在所有戶型中使用率最高。 ?開放式廚房，可以減少小戶型中的空間拘束感。 ?戶型缺點(diǎn)：北面朝向，十一米多的進(jìn)深，很難感受到陽光；臥室和衛(wèi)生間在房間兩頭，影響使用方便，類似于酒店的功能使用格局，使居住舒適度大打折扣。 波菲特行政公寓 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ ?供應(yīng)市場分析 銷售價(jià)格及客戶信息 ? 銷售價(jià)格 ：開盤均價(jià) 23000元 /平米，目前均價(jià) 26000元 /平米； ? 銷售進(jìn)度： 銷售率 30%； ? 付款要求： 30%首付比例； ? 客戶來源： 客戶不限于北京地區(qū)，區(qū)域分布較散，還有少量外籍客戶，主要是多次臵業(yè)者，對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)和區(qū)域升值潛力要求很高 ； ? 臵業(yè)目的： 投資為主，占到 90% ，少量自住客戶。 波菲特行政公寓 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ ?供應(yīng)市場分析 ? 本項(xiàng)目所在的燕莎、麗都商圈，以及第三使館區(qū)域土地資源非常稀缺，而這種高檔小戶型精品公寓的定位，具有較強(qiáng)的不可復(fù)制性和投資價(jià)值，得到了市場一定的認(rèn)可。 ? 總體看，波菲特行政公寓的開盤價(jià)格在本區(qū)域內(nèi)已屬中高價(jià)位區(qū)間，因已處高位，開盤以來漲幅不大，上漲 3000元 /平米，目前價(jià)格和周邊同類型的公寓相比稍低，有一定價(jià)格優(yōu)勢。（ US聯(lián)邦公寓：均價(jià) 28500元 /平米 ；臵地公寓： 31000元 /平米；泛海國際 29000元 /平米）。 ? 包含供暖和制冷的綜合物業(yè)費(fèi)高達(dá) 元 /平米，這個(gè)價(jià)格即使在高檔項(xiàng)目中已屬高位，會(huì)對(duì)投資成本產(chǎn)生一定影響 。 ? 產(chǎn)品方面主推 100平米以下的小戶型，類似產(chǎn)品在所在區(qū)域內(nèi)還是比較少，具有一定的稀缺性，但使用率低是一個(gè)普遍的缺陷， 71%左右使用率，對(duì)投資使用價(jià)值有一定影響。 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 潛在供應(yīng)情況分析 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 名稱 地址 開發(fā)商 占地（平米） 建面（平米） 容積率 物業(yè)類 型 產(chǎn)權(quán)年限（年） 建筑類 型 國海廣場（未開） 海淀區(qū)復(fù)興路17號(hào) 中房京貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 32600 26萬（公寓部分 3萬左右） 綜合體 70 高層塔樓 西海 2022（未開） 海淀區(qū)蘇州橋東北角 北京中基宏源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 20220 93700（公寓部分 ） 綜合體 50 高層塔 樓 伯朗峰（未開） 昌平區(qū)八達(dá)嶺高速 13C出口東，西關(guān)環(huán)島東，區(qū)政府西400米 北京盛世原華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 20220 100000（公寓部分 6萬左右） 4 綜合體 40 高層塔 樓 ?潛在供應(yīng)市場分析 短期內(nèi)酒店式公寓的潛在供應(yīng)主要以西部板塊為主，總體量在 12萬平米左右，物業(yè)類型也是以綜合體為主。從定位看國海廣場和西海 2022還屬于金融街和中關(guān)村的傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)，但伯朗峰在昌平的出現(xiàn)也預(yù)示著酒店式公寓產(chǎn)品逐漸向城區(qū)周邊的城市副中心轉(zhuǎn)移。 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 項(xiàng)目名稱 開盤時(shí)間 開盤價(jià)（元 /平米） 主力戶型 主力總價(jià)區(qū)間（萬元） 物業(yè)管理（顧問）公司 物業(yè)費(fèi)（元 /平方米 月） 商業(yè)類型 商業(yè)體量 裝修標(biāo)準(zhǔn) 國海廣場 2022121 25000左右 80——90平米 200225 戴德梁行 集中商業(yè) 約 8萬 精裝修（ 3000元 /平米，送部分家具家電） 西海 2022 預(yù)計(jì) 2022年初 24000左右 50——60平米 120——144 戴德梁行 5 底商 未定 精裝修（標(biāo)準(zhǔn)未 定） 伯朗峰 預(yù)計(jì) 2022年 12月底 9500左右 50——60平米 47——57 美國戴斯酒店 未定 集中商業(yè) 精裝修（ 1500元 /平米全套家具家電。） ?潛在供應(yīng)市場分析 ?此類物業(yè)的價(jià)格依舊會(huì)維持在高位，在東部商務(wù)中心區(qū)土地不斷稀缺的情況下，西部會(huì)成為新的熱點(diǎn)，價(jià)格還有繼續(xù)走高的趨勢。 ?主力戶型仍舊在 80平米以下居多，投資性低總價(jià)還是首位。 ?物業(yè)和裝修標(biāo)準(zhǔn)依舊很高，在這方面的競爭會(huì)日趨激烈。 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ ?潛在供應(yīng)市場分析小結(jié) ? 產(chǎn)品會(huì)根據(jù)市場細(xì)分化原則形成差異化競爭，從戶型的大小到裝修標(biāo)準(zhǔn)的高低，將越來越符合所處地段的獨(dú)特特征； ? 開發(fā)商由原來更多的銷售變?yōu)楦鄡?yōu)質(zhì)物業(yè)的持有，從而保證物業(yè)和服務(wù)的品質(zhì)，提高專業(yè)化程度和資產(chǎn)運(yùn)營的收益； ? 由散銷變?yōu)檎w銷售，吸引國內(nèi)外基金的收購將成特色； ? 國內(nèi)外著名酒店管理集團(tuán)將更多的介入北京市場，整體管理水平不斷提升，出租率獲得有效保證，產(chǎn)品的服務(wù)升級(jí)； ? 2022年后酒店式公寓供應(yīng)會(huì)有小幅下滑，市場表現(xiàn)主要為消化存量房； ? 望京因第四使館區(qū)的規(guī)劃以及被擴(kuò)大的金融街帶動(dòng)的西部板塊將成為酒店式公寓市場的新熱點(diǎn)區(qū)域。 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 酒店式公寓的 機(jī)遇和挑戰(zhàn) ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 城市發(fā)展 ?機(jī)遇 ?20222022 年，城市基礎(chǔ)建設(shè)投入 1800億元人民幣，其中 900億元用于修建地鐵、輕軌、高速公路、機(jī)場等， 450億元用于環(huán)境治理， 300億元用于信息化建設(shè)，其余 150億元將用于水電氣熱等生活設(shè)施的建設(shè)和改造。這將對(duì)北京整體城市面貌、城市形象和城市地位產(chǎn)生深刻的影響。 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ ?機(jī)遇 北京奧運(yùn) 整體趨勢 ? 2022年奧運(yùn)會(huì)對(duì)整個(gè)北京樓市都注入了強(qiáng)勁的推動(dòng)力。由于酒店服務(wù)式公寓與酒店相比具有很強(qiáng)的優(yōu)勢：統(tǒng)一集中管理，提供專業(yè) 24小時(shí)酒店式服務(wù)，同時(shí)可選用居家自助廚房、自助洗衣服務(wù)相結(jié)合，為旅游、商務(wù)活動(dòng)提供酒店式日租服務(wù)公寓或者短期月租公寓，期限比較靈活，并且相對(duì)于高檔酒店更實(shí)惠的價(jià)格，這都將為酒店式公寓帶來充足的發(fā)展機(jī)會(huì)。 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 市場價(jià)格走勢 ? 目前北京的酒店服務(wù)式公寓租金從 8美元／平方米／月－ 50美元／平方米／月不等，與去年相比酒店式公寓租金每平方米出租價(jià)格上漲到了 2