【正文】 由大批世界 500強(qiáng)企業(yè)搭建的國際化平臺，站到這個平臺上，白領(lǐng)更容易實(shí)現(xiàn)國際化。 新買的獨(dú)棟將是白領(lǐng)的亞洲總部駐地及研發(fā)設(shè)計基地，白領(lǐng)很看重 BDA眾多世界 500強(qiáng)企業(yè)扎堆的環(huán)境，他們先進(jìn)的經(jīng)營理念有利于白領(lǐng)邁上國際化的平臺。這好比進(jìn)香水店，即便不買，但身上也會被沾上香味。 遷到理念和文化比較先進(jìn)的環(huán)境。由市場定位的企業(yè)遷址趨勢是，從接近原料到接近市場趨向于接近信息、接近高級人才。一些落后地區(qū)的企業(yè)紛紛往大城市遷徙就證明了這一點(diǎn)，比如匯源果汁集團(tuán)總部從山東沂源遷到北京就是典型的例子 加工基地還是在外地，要遷的主要是研發(fā)和營銷基地。 本報告是嚴(yán)格保密的。 23 亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) BDA國際企業(yè)大道 —— 典型客戶分析（國外客戶） 西班牙泰爾文特控制系統(tǒng)（北京）有限公司 ：全球?qū)崟r IT公司，幾十年來一直致力于為特定工業(yè)部門（能源、交通、運(yùn)輸以及環(huán)保）提供高技術(shù)附加值的 IT解決方案。泰爾文特控制系統(tǒng)（北京）有限公司是西班牙名企泰爾文特集團(tuán)在華投資的獨(dú)資子公司，自 1998年入駐開發(fā)區(qū)租賃物業(yè)辦公至今，企業(yè)規(guī)模已初步形成。 泰爾文特臵業(yè)原因 ： 認(rèn)可中國現(xiàn)在的 政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ； 在開發(fā)區(qū)買樓，一開發(fā)區(qū)的環(huán)境好；二是交通便利；三是區(qū)內(nèi)有很多國外的大型企業(yè)，產(chǎn)業(yè)氛圍好；四是各項配套服務(wù)十分完善；五也是最為關(guān)鍵的一點(diǎn)，開發(fā)區(qū)的 BDA國際企業(yè)大道的獨(dú)棟建筑風(fēng)格與設(shè)計理念非常符合泰爾文特的需要，并且還可以擁有自己 獨(dú)立的產(chǎn)權(quán) 。 泰爾文特曾經(jīng)考慮過在開發(fā)區(qū) 購地自建 ，但由于開發(fā)區(qū)土地政策的限制未能實(shí)現(xiàn)?，F(xiàn)在 10003000平米的企業(yè)獨(dú)棟正好符合臵業(yè)需要。 本報告是嚴(yán)格保密的。 24 豐臺區(qū)總部基地 ABP 位臵 西南四環(huán)豐臺科技園二期產(chǎn)業(yè)基地內(nèi) 項目概況 占地面積 65萬平方米 建筑面積 106萬平米，一期 20萬平米，二期 25萬平米，三期 6070萬平米 （三期包括 4萬平米五星級酒店、 、含 4萬平米總部小公寓，每套面積 3050平米） 總套數(shù) 500棟， 612層高， 8米 *8米大開間。 容積率 綠化率 50％ 配 套 總部基地內(nèi)每個庭院內(nèi)均設(shè)臵面積約為 200500平米的餐廳（ 2層）、面積約為 200500m2的商務(wù)會所， 4萬平米五星級酒店、 配套、含 4萬平米總部小公寓（ 3050平米），酒店及公寓的地下部分作康體娛樂休閑商服區(qū)，地上地下大型停車場，車位 100個 /萬平米 獨(dú)棟面積區(qū)間 12006000平米 /棟，主流 30005000平米 /棟（一期保留 1棟 1600平米小樓分層銷售） 銷售價格 起價 6600元 /平米，現(xiàn)在對外報價均價 7900元 /平米，實(shí)際銷售均價 7150元 /平米 銷售狀況 一期銷售 95%銷售狀況較好，二期 50%，銷售進(jìn)度放慢 主要賣點(diǎn) 統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一建設(shè)，智能化、低密度、生態(tài)型，集辦公、科研、中試、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部集群基地 ，被列為 2022年北京市 60大重點(diǎn)外商投資項目之一，北京市 2022年 69大重點(diǎn)工程之一，具有一定政府扶持背景。 客戶特征 50%中央級企業(yè)和部委機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)制的大型國有企業(yè)， 3040%在京的本地企業(yè)和各郊縣企業(yè)、外省市大型企業(yè)北京總部或駐京辦事處（多為設(shè)備、鋼鐵、通訊、汽車等傳統(tǒng)制造業(yè)公司），10%外企。（產(chǎn)業(yè)基地一期多為電子、生物醫(yī)藥、通訊等高科技電子公司） 本報告是嚴(yán)格保密的。 25 豐臺區(qū)總部基地 ABP 本報告是嚴(yán)格保密的。 26 豐臺區(qū)總部基地 ABP KPI：郊區(qū)化發(fā)展趨勢；優(yōu)厚的稅收政策；交通較為便利；辦公樓面積大小靈活多變；風(fēng)景較為優(yōu)美；非優(yōu)質(zhì)目標(biāo)型標(biāo)桿企業(yè)帶動。 優(yōu)勢： ? 享受中關(guān)村科技園開發(fā)區(qū)雙重政策 ； ? 政府扶持； ? 公路交通發(fā)達(dá)； ? 國內(nèi)知名企業(yè)入園，標(biāo)桿型企業(yè)帶動； ? 地價優(yōu)勢，土地資源豐富； ? 可承接產(chǎn)業(yè)園孵化器畢業(yè)企業(yè)。 發(fā)展現(xiàn)狀： ? 不具備 CBD濃厚的商務(wù)氛圍，不具備中關(guān)村濃厚的科技教育研發(fā)氛圍。 ? 依托豐臺中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園孵化器畢業(yè)企業(yè)，其特性及需求與定位及自身資源有一定差距。 ? 定位及營銷理念失誤，入駐的標(biāo)桿企業(yè)起點(diǎn)較低，非國際影響型，后期形象提升乏力。商務(wù)花園在發(fā)展初期，對企業(yè)總部更多地采用兼容并包的原則，定位于以 OEM方式運(yùn)作或 “ 兩頭分離 ” 的中型企業(yè)，定位于市內(nèi)的國家級、市級大型企業(yè)的辦公總部，定位于國內(nèi)大型企業(yè)的區(qū)域總部。在條件成熟時，吸引跨國公司的地區(qū)總部，同時以科技型的企業(yè)為主導(dǎo)。 國際案例 KPI總結(jié)： 良好的商務(wù)基礎(chǔ)； 多種交通方式便利，方便、快捷的到達(dá)市區(qū)；城市人力資源基礎(chǔ)好；標(biāo)桿企業(yè)帶動；以主流企業(yè)為主要業(yè)務(wù)對象的服務(wù)公司入駐；高速信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)；經(jīng)營方式靈活；環(huán)境優(yōu)美。 良好的交通和地理位臵保證項目前期的市場成功，但是由于缺乏良好的國際商務(wù)氛圍，后期增長乏力，需要較大投入 本報告是嚴(yán)格保密的。 27 國際市場案例證明發(fā)展 總部基地的適度規(guī)模： 4550ha ? 新加坡樟宜國際商務(wù)花園總占地 66ha，建面 109萬平米。每個國際企業(yè)總部建筑面積 7000平米以上。 ? 新加坡裕廊國際商務(wù)花園總占地 33ha，建面 。共 14家公司占地 ，每個公司占地達(dá)到 6000平米以上。 選擇亞洲城市新加坡的商務(wù)花園驗證占地面積可行性 考慮到本項目的實(shí)際情況， CBD、燕莎、國貿(mào)等國際企業(yè)現(xiàn)辦公地面積主流均在 30005000平米左右，在擴(kuò)租時能到達(dá) 500010000，所以按照前面所述外遷到城市邊緣的大公司數(shù)量 150家計算，占地 4550ha是可以在被消化范圍之內(nèi)的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 28 北京市場案例證明 總部基地發(fā)展的適度規(guī)模： 4550ha 總部基地 —— 北京市第一家、最大的企業(yè)獨(dú)棟項目銷售狀況解析 ? 規(guī)模 ： 占地 65ha，容積率 ，總建面 106萬平米。 ? 分期：一期 20萬平米，二期 25萬平米，三期 6070萬平米，三期中包含 4萬平米五星級酒店、 、含 4萬平米總部小公寓（ 3050平米）。 ? 銷售情況：一期較好，二期銷售速度放緩。 為保證銷售、根據(jù)市場情況測算，現(xiàn)階段總部基地總建筑面積不宜超過 65萬平米。按容積率 ，占地 4550 ha較為合適。